T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/52808 N° : 1 Assignation des 01 et 06 Février 2017 (footnote: 1)	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 mai 2017 par Z A, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de X Y, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 64 AVENUE DE NEW YORK 75016 Paris représenté par son syndic la Société […]

[…]

[…]

représenté par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DEFENDERESSES

S.A. NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI)

[…]

[…]

représentée par M^e Yaelle DEMRI, avocat au barreau de PARIS – #E1737

S.A.R.L. SYMPHONIE

[…]

[…]

non comparante

DÉBATS

A l’audience du 09 Mai 2017, tenue publiquement, présidée par Z A, Vice-Présidente, assistée de X Y, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DES FAITS ET MOYENS

L’immeuble du 64 avenue de New-York à Paris 16^e est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Les lots n°201, 276 et 283 de cet immeuble, composés d’une boutique, d’un grand local à destination de cave et d’une cave, appartiennent à la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI), et sont loués par bail commercial à la société SYMPHONIE, qui y exerce une activité de restauration dans le local situé au rez-de-chaussée, et de bar lounge et et chicha dans les locaux du sous-sol.

Des travaux de modification du local ont été entrepris par la société locataire, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, au cours du mois de juillet 2016.

Malgré les mises en demeure, les travaux n’ont pas cessé.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier délivré les 1^er et 6 février 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 64 avenue de New-York à Paris 16^e a assigné la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) et la SARL SYMPHONIE devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris, aux fins notamment de voir :

— ordonner à la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI)et à la société SYMPHONIE la remise en état des baies vitrées, le démontage de l’auvent installé sans autorisation, et le démontage des rampes de néons et des chauffages extérieurs, ainsi que la fermeture définitive de la terrasse installée le long de la copropriété, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 8^e jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— interdire l’activité de restauration dans le lot n°201 en raison d’une méconnaissance de l’affectation de ce lot, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard,

— condamner à cesser toute activité de bar lounge et de bar à chicha, et ce sous astreinte de 1 000 € par jour ;

— condamner à cesser toute exploitation supposant la réception du public dans les lots 276 et 283 de la copropriété, sous astreinte de 1 000 € par jour ;

— outre la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 9 mai 2017, le syndicat des copropriétaires maintient les demandes formées dans l’assignation, et y modifiant, sollicite une astreinte de 200 € en lieu et place de celle de 500 €, outre la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que des travaux modificatifs de la façade ont été réalisés par la SARL SYMPHONIE sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que l’installation d’une terrasse ; que la méconnaissance du règlement de copropriété engage conjointement le copropriétaire et son locataire ; que l’activité de restauration entreprise dans le local loué ne correspond pas à la destination de ce lot qui est une «ྭboutiqueྭ», et que les deux lots en sous-sol ne sont pas destinés à recevoir du public.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 9 mai 2017, la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI), qui a signifié ses conclusions à la société SYMPHONIE, soulève in limine litis l’absence de mention des diligences entreprises en vu de parvenir à une résolution amiable du litige, et l’absence d’autorisation d’agir du syndicat des copropriétaires ; à titre subsidiaire, elle indique qu’il n’y a lieu à référé, et à titre infiniment subsidiaire, sollicite sa mise hors de cause, et la condamnation de la société SYMPHONIE de la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, outre la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle précise que les travaux vont faire l’objet d’une demande d’autorisation, et ne nécessitaient pas une telle autorisation, au vu du règlement de copropriété ; que la terrasse ne cause aucune nuisance, et que l’activité de bar à chicha ou de bar lounge dans les caves n’est pas démontrée.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.

Bien que régulièrement assignée à personne morale le 1^er février 2017, et avisée du renvoi à l’audience du 9 mai 2017, la société SYMPHONIE n’est ni comparante, ni représentée à l’audience du 9 mai 2017. La décision rendue sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2017, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la violation de l’article 56 du code de procédure civile

L’article 114 du code de procédure civile indique qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 56 du code de procédure civile dispose quant à lui que sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

En l’espèce, la société NYFI soulève l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 6 février 2017 pour absence de mention des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Toutefois, il ressort de l’assignation litigieuse que des courriers et mises en demeure ont été adressées aux parties défenderesses par le syndicat des copropriétaires, antérieurement à l’assignation, et ces courriers sont d’ailleurs versés aux débats.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité, et en tout état de cause, la société NYFI ne justifie d’aucun grief particulier.

Il n’y a donc pas de faire droit à l’exception de nullité soulevée.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de droit d’agir :

L’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, précise qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

Le syndic peut donc agir dans la présente instance sans y avoir été autorisé expressément par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2017, la résolution n°27 relative à l’autorisation donnée au syndic d’engager une procédure judiciaire au fond à l’encontre de la société SYMPHONIE et de son propriétaire, a été adoptée.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la fin de non recevoir soulevée par la société NYFI.

Sur la demande de remise en état :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Sur la remise en état de la façade sous astreinte :

En droit, l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

Le syndicat des copropriétaires du 64 avenue de New-York à Paris 16^e sollicite le remise en état de la façade, en indiquant que les travaux réalisés par la SARL SYMPHONIE sur les baies et les stores, ainsi que la pose de chauffages et de néons fixés sur la façade, portent atteinte aux parties communes et modifient la façade extérieure de l’immeuble, alors qu’ils n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il verse notamment aux débats pour justifier de sa demande :

— un extrait du règlement de copropriété de l’immeuble ;

— un procès-verbal de constat d’huissier des 8 et 22 juillet 2016 ;

— un plan des lots en sous-sol ;

— le courrier de mise en demeure adressé aux défenderesses le 9 novembre 2016 ;

— le procès-verbal de constat d’huissier du 23 janvier 2017 ;

— un rapport d’enquête des services de la Préfecture de police du 24 février 2017 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mars 2017 ;

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) est propriétaire du lot n°201 dans l’immeuble du 64 avenue de New-York à Paris 16^e, et qu’elle a donné ce lot à bail commercial à la société SYMPHONIE.

Il n’est pas contesté non plus que l’actuel locataire, la société SYMPHONIE, a procédé à des travaux dans le lot n°201, qui ont concerné les baies vitrées et la pose de stores en juillet 2016, puis la pose de néons et de chauffages sur la façade.

Les travaux litigieux, qui n’ont pas fait l’objet d’une autorisation préalable par l’assemblée générale des copropriétaires, se traduisent, au vu des constatations de l’huissier et des photographies annexées au constat d’huissier établi les 8 et 22 juillet 2016, par le remplacement des baies antérieures par des porte-fenêtres de même taille, et la pose de stores avec bras articulés fixés sur la façade de l’immeuble. Le constat d’huissier du 23 janvier 2017 mentionne quant à lui la présence sous le store de deux rampes de néons et de deux chauffages électriques fixés à la façade.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du 64 avenue de New-York à Paris 16^e indique page 15 que le lot n°201 (appartenant à la société NYFI) pourra procéder à l’ouverture des baies actuelles sur l’avenue de New-York pour les transformations en portes ouvrantes ou vitrines, à la condition d’obtenir préalablement l’accord d’une prochaine assemblée générale sur le projet de transformation.

Or, le changement de baies fermés en baies ouvrantes n’a pas été autorisé préalablement par lྭ'assemblée générale des copropriétaires, et viole donc le règlement de copropriété de l’immeuble.

Par ailleurs, le règlement de copropriété dispose en page 43 que chaque copropriétaire pourra faire placer aux fenêtres de ses appartements sur rue, ou sur cour, des stores d’étoffe, mais ces stores seront conformes à des modèles uniformes adoptés par l’assemblée des copropriétaires.

Or, les stores posés tout le long du local commercial par la société SYMPHONIE ne sont pas des stores d’étoffe, mais des stores avec bras articulés, qui sont fixés sur la façade de l’immeuble, partie commune, et qui de ce fait nécessitent l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément à l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965.

De même, la pose de chauffages électriques et de néons fixés sur la façade de l’immeuble nécessitaient préalablement l’autorisation de l’assemblée générale de l’immeuble.

Il ressort donc des pièces et photographies versées aux débats, que la façade de l’immeuble et l’aspect extérieur ont été affectés par les travaux réalisés, en raison du changement de baies, et de la pose de stores, de néons et de chauffages électriques sans autorisation préalable, en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie d’un trouble manifestement illicite, les travaux non autorisés affectant l’aspect extérieur de la façade.

La société NYFI indique qu’elle entend saisir l’assemblée générale des copropriétaires, afin de se voir autoriser à réaliser les travaux réalisés.

Toutefois, ces travaux entrepris en juillet 2016 ont fait l’objet d’une assignation du 1^er et 6 février 2017, et aucune demande n’a été adressée au syndic avant le 14 février 2017 pour inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution afin d’autoriser les travaux modificatifs de la façade, soit plus de 7 mois après leur réalisation.

Le syndicat des copropriétaires formule ses demandes de remise en état à l’encontre de la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI), es qualité de copropriétaire et de bailleur, et à l’encontre de la société SYMPHONIE, es qualité de locataire ayant réalisé les travaux litigieux.

S’agissant d’une infraction au règlement de copropriété commise par le locataire dont répond le copropriétaire bailleur, il est indifférent dans les rapports entre ce copropriétaire et le syndicat qu’il ne fût pas l’auteur des travaux dont s’agit et qu’il n’eût pas autorisé son locataire à les réaliser. A l’égard du syndicat des copropriétaires, le copropriétaire bailleur répond de plein droit des infractions au règlement de copropriété commises par le locataire.

Ainsi est-il personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes imputables à son locataire et doit supporter le coût de reprise et réparer le préjudice de jouissance subi par la copropriété. En effet, le bailleur doit répondre envers le syndicat des copropriétaires du comportement de son locataire, il est responsable de plein droit envers le syndicat des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et ce même s’il a mis son locataire en demeure de respecter le règlement de copropriété ou si les travaux ont été réalisés à son insu.

La bailleresse ne justifie pas, à défaut d’obtention de l’autorisation requise auprès de l’assemblée générale, avoir pris toutes les mesures nécessaires pour que son locataire dépose les stores, et remette en état la façade.

Il y a donc lieu d’ordonner à la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) et à la société SYMPHONIE de procéder aux travaux de dépose des stores ou auvents, des néons et des chauffages installés au-dessus des fenêtres du lot n°201, et de remettre dans l’état antérieur les baies vitrées modifiées, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard, dans la limite de 90 jours.

Sur la demande de garantie :

La société SYMPHONIE ayant procédé à ces travaux sans en aviser son bailleur, et en dehors de toute autorisation préalable de la copropriété, il y a lieu de condamner la société locataire à garantir la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Sur la fermeture de la terrasse et la cessation de l’activité de restauration dans le lot 201:

Le syndicat des copropriétaires sollicite la fermeture de la terrasse installée le long du lot n°201, en indiquant que cette terrasse entraîne des nuisances sonores, et que l’activité de restauration est contraire à la destination du lot n°201, qualifié de «ྭboutiqueྭ» dans le règlement de copropriété.

L’exploitation d’un salon de thé restauration sans aucun système d’extraction d’air pollué ou vicié dans les parties privatives, ainsi qu’il résulte du bail commercial du 23 juillet 2014, n’est pas contraire à la destination de l’immeuble dès lors que le règlement de copropriété datant du 12 février 2009 n’interdit pas l’activité de restauration, et prévoit que les boutiques déjà existantes avec leur sous-sol pourront être utilisées pour des commerces qui sont actuellement exploités.

Le fait d’exploiter le salon de thé-restauration dans un lot désigné comme boutique ne constitue pas une modification de la destination conventionnelle de ce lot qui est l’exercice du commerce.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats pour justifier des nuisances sonores et olfactives du commerce exploité par la société SYMPHONIE qu’un rapport d’enquête des services de la Préfecture de police en date du 24 février 2017, soit postérieurement à l’assignation, qui consent un délai de deux mois à la société SYMPHONIE pour présenter l’étude acoustique et la description des dispositions prises pour limiter le niveau sonore et les émergences, et qui conclut que les documents demandés permettront de statuer sur la conformité des installations.

Ces nuisances ne sont ainsi nullement établies ni certaines.

Aucune pièce ne venant justifier que l’exploitation d’un salon de thé – restauration dans l’immeuble entraîne des bruits dépassant le seuil de tolérance et des nuisances, il n’y a donc pas lieu d’ordonner la cessation de cette activité commerciale qui ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La demande de fermeture de la terrasse et de cessation de toute activité de restauration dans le lot n°201 sera donc rejetée.

Sur la cessation de toute activité de lounge bar et de bar à chicha et la réception du public dans les lots n°276 et 283 :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la cessation de l’activité de bar lounge et de bar à chicha dans les caves constituées des lots 276 et 283, ces activités étant contraires à l’affectation des locaux et au règlement de copropriété, et étant constitutives de troubles anormaux de voisinage.

Toutefois, il résulte du règlement de copropriété que «ྭles boutiques déjà existantes avec leur sous-sol pourront être utilisées pour des commerces qui sont actuellement exploitésྭ» (page 42).

Ainsi, il ne résulte pas avec l’évidence requise en référé que l’utilisation des lots 276 et 283 pour l’exploitation du commerce de salon de thé, restauration et bar est interdite par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, aucune pièce n’est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires pour justifier de nuisances émanant de l’utilisation des lots 276 et 283, ni même que ces lots sont effectivement utilisés comme bar à chicha.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, en vu d’interdire l’activité dans les lots 276 et 283.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les sociétés NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) et SYMPHONIE qui succombent partiellement, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) et de la société SYMPHONIE ne permet d’écarter les demandes du syndicat des copropriétaires du 64 avenue de New-York à Paris 16^e formées sur le fondement des dispositions sus-visées.

Celle-ci sera évaluée à la somme totale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 809 du code de procédure civile ;

Rejetons l’exception de nullité fondée sur l’article 56 du code de procédure civile ;

Rejetons la fin de non recevoir tirée du défaut de droit d’agir ;

Condamnons la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) et la société SYMPHONIE à procéder aux travaux de dépose des stores ou auvents installés au-dessus des fenêtres du lot n°201, ainsi que des néons et chauffages fixés sur la façade, et de remettre dans l’état antérieur les baies vitrées modifiées en façade de l’immeuble situé 64 avenue de New-York Paris 16^e, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard, dans la limite de 90 jours ;

Nous réservons la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons la société SYMPHONIE à garantir la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) de toutes les condamnations prononcées à son encontre, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Rejetons les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 64 avenue de New-York à Paris 16^e, notamment au titre de la cessation d’activité ;

Condamnons in solidum la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) et la société SYMPHONIE aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons in solidum la société NEW YORK FINANCE ET INNOVATION (NYFI) et la société SYMPHONIE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 64 avenue de New-York à Paris 16^e la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cent euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 23 mai 2017

Le Greffier, Le Président,

X Y Z A

FOOTNOTES

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: