DEMANDEUR

Monsieur D C

[…]

[…]

représenté par Maître Cédric PUTIGNY-RAVET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #K0019

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 71/[…] représenté par son syndic le Cabinet X, S.A.R.L.

[…]

[…]

représenté par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1515

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint

F G-H, Juge

A B, Magistrat à titre temporaire

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 15 Septembre 2017 tenue en audience publique devant Béatrice FOUCHARD-TESSIER et A B, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

Faits et procédure :

L’immeuble du 71/[…], est soumis au statut de la copropriété depuis le 27 janvier 1999, date de l’acte notarié portant règlement de copropriété.

Antérieurement, cet immeuble, construit dans les années 1970, était la propriété de la SCI des 71 et […] (consorts Y).

Le règlement de copropriété précise que : L’immeuble consiste en un bâtiment unique, à usage commercial, professionnel et d’habitation, situé en façade sur la rue de Saussure, édifié sur l’ensemble du terrain de 3 niveaux de sous-sol, d’un rez de chaussée et de 10 étages, divisé comme suit :

- Au rez-de-chaussée : 4 locaux à usage commercial ou professionnel dont deux se prolongent au premier sous-sol par une réserve, un local d’habitation.

- Au premier étage : 1 local à usage commercial ou professionnel

4 locaux à usage d’habitation(…)

- Au premier sous-sol : 1 réserve à usage commerciale ou professionnelle, 44 caves, 25 garages(…)

NOTA : Observation est ici faite que la partie du bâtiment située en fond de parcelle comprend un 11^e étage, accessible par l’escalier B, constitué d’une chaufferie collective à l’ensemble immobilier.”

M. D C a acheté, auprès de la SCI des 71 et […], par acte notarié du 18 octobre 2004, les lots n°68 et 69 dont la description est, tant dans le règlement de copropriété que dans l’acte de vente, la suivante :

“LOT SOIXANTE HUIT (68) Un local à usage commercial ou professionnel situé au rez-de-chaussée se prolongeant au premier sous-sol par une réserve à usage commercial ou professionnel, accessible au rez-de-chaussée directement par l’extérieur ainsi que par l’entrée commune B, porte à droite au pied de l’escalier B, accessible au premier sous-sol par le parking.

Et les 888/10.000èmes des parties communes générales

LOT SOIXANTE NEUF (69)

Un local commercial ou professionnel situé au rez-de-chaussée, accessible au rez-de-chaussée par l’entrée commune B, porte à gauche au pied de l’escalier B.

Et les 177 / 10.000èmes des parties communes générales ”.

Estimant que le règlement de copropriété omet de mentionner des locaux accessoires aux locaux commerciaux, à savoir un local situé sur le toit-terrasse du 11^e étage, la terrasse située au dessus du local commercial du rez-de-chaussée (lot n°68), un local technique au 1^er sous-sol du bâtiment A et deux parkings, lesquels étaient pourtant visés dans les baux consentis antérieurement à la mise en copropriété par le précédent propriétaire de l’immeuble et comprenaient des installations présentes depuis 1990, M. C a assigné le syndicat des copropriétaires des 71/[…] devant le tribunal de grande instance de Paris, par acte d’huissier de justice du 8 novembre 2012, afin de faire modifier le règlement de copropriété.

Par ses conclusions notifiées par voie électronique le 1^er mars 2017, M. D C demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles 377 et 378 du Code de Procédure Civile

Vu les dispositions des articles 712, 2258 et suivants du Code Civil

- DIRE ET JUGER recevable et bien fondé Monsieur D C en ses demandes, fins et prétentions relatives à l’immeuble sis 71/[…]

A TITRE PRINCIPAL :

- DIRE ET JUGER que :

 – la terrasse située sur le toit du local du rez de chaussé, bâtiment A constitue une partie privative dépendant du lot n° 68 appartenant à Monsieur D C au sein de l’immeuble situé […], cadastré Section.

- les deux places de parking dépendant de ce local, situées devant la porte à double ventail du sous-sol du bâtiment A;

- le local technique situé au 1er sous-sol du bâtiment A ;

- le local technique situé sur la terrasse du 11ème étage de l’immeuble sont des locaux privatifs appartenant à Monsieur D C

- ORDONNER AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 71/73 RUE DE SAUSSURE A PARIS 75017, représenté par son Syndic, le CABINET X d’établir un nouvel état descriptif et de modifier le règlement de copropriété de l’immeuble afin que :

1/ la terrasse située sur le toit du local du rez de chaussée le local technique situé au 1er sous-sol du bâtiment A soit intégrée au lot n°68 ;

2/ de nouveaux lots soient créés et attribués aux locaux suivants, en vue de leur attribution à Monsieur D C:

 – le local technique situé sur la terrasse du 11ème étage de l’immeuble ;

- les deux places de parking dépendant de ce local, situées devant la porte à double ventail du sous-sol,

- le local technique situé au 1er sous-sol du bâtiment A.

- ORDONNER la désignation d’un géomètre expert chargé de la création des lots aux frais avancés du syndicat des copropriétaires ;

- DIRE ET JUGER que cette modification du règlement de copropriété devra intervenir dans un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement et, en cas de dépassement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- DIRE ET JUGER que les propriétaires successifs des lots n° 68 ont joui d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire :

- du local technique situé sur la terrasse du 11ème étage de l’immeuble sur cour ;

- de la terrasse située sur le toit du local du rez de chaussée (lot n°68) de l’immeuble sur cour ;

- des deux places de parking dépendant de ce local, situées devant la porte à double ventail du sous-sol,

- le local technique situé au 1er sous-sol du bâtiment A.

En conséquence :

- DIRE ET JUGER que Monsieur D C a régulièrement acquis la propriété du fait de la prescription acquisitive :

 – du local technique situé sur la terrasse du 11ème étage de l’immeuble sur cour, bâtiment A;

- de la terrasse située sur le toit du local du rez de chaussée (lot n°68) de l’immeuble sur cour, bâtiment A ;

- des deux places de parking dépendant de ce local, situées devant la porte à double ventail du sous-sol,

- le local technique situé au 1er sous-sol du bâtiment A.

- ORDONNER AU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 71/73 RUE DE SAUSSURE A PARIS 75017, représenté par son Syndic, le CABINET X d’établir un nouvel état descriptif et de modifier le règlement de copropriété de l’immeuble afin que :

1/ la terrasse située sur le toit du local du rez de chaussée le local technique situé au 1er sous-sol du bâtiment A soit intégrée au lot n°68 ;

2/ de nouveaux lots soient créés et attribués aux locaux suivants, en vue de leur attribution à Monsieur D C:

 – le local technique situé sur la terrasse du 11ème étage de l’immeuble ;

- les deux places de parking dépendant de ce local, situées devant la porte à double ventail du sous-sol,

- le local technique situé au 1er sous-sol du bâtiment A.

- ORDONNER la désignation d’un géomètre expert chargé de la création des lots aux frais avancés du syndicat des copropriétaires ;

- DIRE ET JUGER que cette modification du règlement de copropriété devra intervenir dans un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement et, en cas de dépassement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 71/[…] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 71/[…] à verser au demandeur la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- DIRE qu’en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, le demandeur sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge commune sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

- CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens.

Le demandeur expose pour l’essentiel que :

— le bail consenti avant la mise en copropriété par la SCI alors propriétaire de l’ensemble de l’immeuble visait bien un local technique au 11^e étage, qui est indépendant de la “chaufferie” visée dans le règlement de copropriété, ainsi qu’un local de 15 m² au 1^er sous-sol du bâtiment A (pour l’installation d’un transformateur électrique) ;

— la SCI avait bien autorisé ses locataires dès avant 1990 à installer divers équipements (climatisation- condensation-ventilation- aération) en particulier sur la terrasse au dessus du rez-de-chaussée du bâtiment B, qui n’est accessible que depuis le local commercial appartenant à M. C ; cette terrasse doit être qualifiée de partie privative et intégrée au lot n°68 ; M. C vient aux droits du bailleur ;

— M. C paye des charges d’entretien de garages pour le lot n°68 correspondant à deux places de parking qui n’ont pas été créées ;

— il y a eu un oubli lors de l’établissement du règlement de copropriété, qu’il faut corriger, concernant le local technique du 11^e étage, le toit-terrasse situé au dessus du local commercial (lot n°68), le local technique du 1^er sous-sol du bâtiment A et les deux places de parking ;

— à titre subsidiaire, la possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire des locaux ou terrasses en question permet à M. C de réclamer la qualité de propriétaire en application de la prescription acquisitive ;

— il faut établir un nouvel état descriptif et modifier le règlement de copropriété en conséquence.

Par ses conclusions récapitulatives n°7 signifiées par voie électronique le 13 avril 2017, le syndicat des copropriétaires des 71/[…], représenté par son syndic le Cabinet X demande au tribunal de :

Constater que suivant procès-verbal d’assemblée générale du 13 octobre 2016, le Cabinet X a été désigné en qualité de nouveau syndic de l’immeuble du 71 – […].

Vu les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la jurisprudence prise pour leur application,

Vu les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble situé 71/[…] à […]

Vu les plans de l’immeuble avant mise en copropriété et après mise en copropriété,

Vu par ailleurs l’intégralité des pièces versées aux débats.

Déclarer M. C irrecevable en ses demandes d’usucapion sur les parties communes compte tenu de la date de mise en copropriété de l’immeuble en 1999.

Le déclarer subsidiairement mal fondé.

Débouter M. C de l’intégralité de ses prétentions.

Le condamner par ailleurs à verser au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

- 4.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

- 6.000 € au titre de l’Art. 700 du code de procédure civile

Condamner M. C aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires souligne pour l’essentiel que :

— M. C a lancé cette procédure en “contre-feu” aux autres actions engagées contre lui ou ses sociétés, dont il dresse un état,

— l’expertise judiciaire ordonnée à propos des travaux réalisés par le locataire sur des parties communes confirme que des travaux importants ont été entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— le règlement de copropriété décrit les lots achetés par M. C, notamment les lots n°68 et 69 qui sont rappelés dans le titre de propriété (le S.D.C. produit cet acte en intégralité ainsi que le règlement de copropriété), et définit les parties communes générales de l’immeuble qui comprennent les toits-terrasses, les terrasses, les locaux communs à l’immeuble; il n’existe aucune ambiguïté sur le caractère commun des ces parties de l’immeuble ;

— il appartient au règlement de copropriété de définir les parties communes et les parties privatives de l’immeuble ;

— les différents contrats de bail produits par le demandeur sont inopposables au syndicat des copropriétaires,

— la demande relative à la prescription acquisitive est irrecevable ; la revendication ne pourrait débuter qu’au moment de la mise en copropriété de l’immeuble ; la preuve d’une jouissance paisible et publique des parties communes revendiquées n’est pas rapportée ;

— l’attitude de M. C qui peut être s’interpréter en une véritable intention de nuire justifie une condamnation pour procédure abusive.

Pour un exposé complet de l’argumentation des parties il est, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoyé à leurs dernières conclusions précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 19 avril 2017 et l’affaire fixée à l’audience du 15 septembre 2017.

MOTIFS :

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès,

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement communs,(…)

— les locaux des services communs.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété de l’immeuble édifié sur le terrain du […] à Paris 17^e dressé par acte notarié du 27 janvier 1999 stipule que “les parties communes comprennent notamment (…) les toits terrasses, les terrasses (y compris celles réservées à l’usage exclusif des propriétaires déterminés), (…) les autres locaux communs à l’immeuble, notamment locaux vide-ordures, local poubelles, les locaux techniques et d’entretien, le local chaufferie”.

Sur le local technique situé sur le toit terrasse du 11^e étage et le toit terrasse au dessus du local commercial du rez-de-chaussée :

Il résulte des pièces versées aux débats que le toit terrasse situé au 11^e étage du bâtiment comprend un local technique occupé par le locataire de M. C ainsi que cela résulte notamment des constatations de l’expert M. Z rapportées dans sa note aux parties n°1 du 26 mars 2014 (pièce S.D.C n°13). Il est exact que des baux accordés antérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble par l’ancien propriétaire portant sur les lots ou partie des lots achetés par M. C, visaient “un local de 15 m² au 11^e étage du bâtiment C pour l’installation de la climatisation” (pièce n°10) ou “un local technique au 11^e étage” (pièce n°12) ou encore “un petit local technique sur le toit terrasse de l’immeuble sur cour” (pièces 1 à 4).

Par ailleurs, le bâtiment B sur la cour de l’immeuble comprend un local commercial en rez-de-chaussée (lot n°68 de M. C) couvert d’un toit terrasse comportant différentes installations ainsi que cela ressort des constatations effectuées par huissier de justice les 15 et 29 mai 2012 à la demande du syndicat des copropriétaires et d’une visite d’audit de la société AlterEgo du 21 novembre 2011 (“skydômes”, blocs de climatisation,…) et des photographies jointes à ces actes (pièces n°6 et 7 du S.D.C.). Cette toiture n’est accessible que par le local commercial situé en dessous.

Toutefois la preuve de l’existence de ces éléments particuliers (local technique du 11^e étage ou installations au-dessus du local commercial du rez-de-chaussée), au moment de la mise en copropriété de l’immeuble ne permet pas de déduire que les rédacteurs du règlement de copropriété auraient oublié de préciser leur statut privatif, alors qu’ils précisaient dans le même temps que les toits terrasses constituent des parties communes. La couverture d’un bâtiment a pour fonction d’assurer la protection de l’ensemble de l’immeuble et non seulement du local situé juste en dessous, peu important, pour ce dernier, qu’il ne soit accessible que depuis un lot privatif.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que l’absence de mention spéciale concernant le local sur le toit du 11^e étage et concernant la

toiture terrasse au dessus du rez-de-chaussée du lot n°68 résulte d’un omission de la part des rédacteurs du règlement de copropriété.

Sur le local technique du bâtiment A :

Si M. C fait valoir, en produisant des baux conclus bien antérieurement à la mise en copropriété que les locaux commerciaux loués comprenaient, d’après le bail daté du 30 décembre 1970 “un local de 15 m² au premier sous-sol afin d’y installer un transformateur électrique”, il n’explique pas précisément son emplacement exact. En outre, un local abritant un transformateur électrique a vocation à constituer un local technique, élément qui constitue d’après le règlement de copropriété (article 4, ligne 33) une partie commune.

La demande présentée par M. C concernant “un local technique du bâtiment A” ne peut être que rejetée.

Les parkings :

M. C soutient que le règlement de copropriété omet de lui attribuer deux places de parkings alors qu’il règle 2/130ème de charges d’entretien de garages.

Le règlement de copropriété présente, dans son article 48 les tableaux de répartition des différentes catégories de charges. Le tableau n°6 s’intitule “charges d’entretien des sous-sols (garages)” et attribue effectivement 2 /130ème au lot n°68 et 1/130ème aux lots constitué d’un garage (lots n°144 à 271).

Toutefois, il est constant que le lot n°68 a un accès par le parking, de sorte que l’imputation à ce lot d’une participation aux frais d’entretien des parties communes du sous-sols est parfaitement justifiée. Il n’y a donc pas lieu, pour le tribunal de rechercher si des places de parking ont ou non été intégrées au lot n°68 comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

Aucune omission susceptible de justifier une modification du règlement de copropriété par décision de justice n’est prouvée par M. C dont la demande en ce sens doit être écartée.

Sur la prescription acquisitive :

Aux termes de l’article 2261 du code civil «Pour pouvoir prescrire il faut une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriétaire».

L’article 2272 précise que «le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans».

M. C invoque la prescription acquisitive à son profit concernant le local technique situé sur la terrasse du 11^e étage de l’immeuble sur cour, la terrasse située sur le toit du local du rez de chaussée (lot n°68) de l’immeuble sur cour, deux places de parking dépendant de ce local, situées devant la porte à double ventail du sous-sol, et le local technique situé au 1^er sous-sol du bâtiment A, au regard de la jouissance, par les propriétaires successifs des lots n°68 et 69.

Toutefois, l’immeuble ayant été mis en copropriété en 1999, ce n’est qu’à compter de cette date qu’un délai de prescription acquisitive était susceptible de courir au profit du propriétaire des lots n°68 et 69. Les conditions d’occupation antérieurs ne peuvent pas être utilement et de façon pertinente prises en compte, l’immeuble appartenant alors dans son ensemble à un seul propriétaire.

Cette demande doit être écartée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts :

Une procédure judiciaire peut ouvrir droit à une créance de dommages et intérêts lorsqu’elle révèle un comportement fautif de celui qui l’a initiée, ayant occasionné à l’adversaire, un préjudice, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, même si le syndicat des copropriétaires soutient que la présente procédure a été engagée par M. C en novembre 2012 pour tenter de faire qualifier de parties communes des éléments de l’immeuble dont ses locataires font usage, alors qu’il avait connaissance depuis son acquisition en 2004, du fait que ces éléments n’étaient pas inclus dans ses lots privatifs, et alors qu’une procédure était engagée à son encontre relatives aux nuisances susceptibles de provenir de certaines de ces installations, M. C a pu se méprendre sur l’étendue exacte de ses droits de sorte que son action ne doit pas être jugée abusive.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. C sera condamné aux dépens.

Eu égard à la condamnation aux dépens, M. D C sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 71-[…] à Paris 17^e la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Rejette les demandes présentées par M. D C ;

Rejette la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 71-[…] à Paris 17^e ;

Condamne M. D C aux dépens,

Condamne M. D C à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 71-[…] à Paris 17^e la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à Paris le 27 Octobre 2017

Le Greffier Le Président

1:

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