T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ¹

18° chambre 1ère section

N° RG 16/07668 – N° Portalis 352J-W-B7A-CH4IV

N° MINUTE : 19

JUGEMENT Assignation du : rendu le 25 Juin 2019 17 Mars 2016

DEMANDERESSE

S.A.R.L. 3E représentée par son gérant M. X […] sous les cotes

représentée par M^e Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1219

DÉFENDERESSE

Société PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE L'[…]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats postulant, vestiaire

#N1701

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame B, Vice président Madame GIROUSSE, Vice-Président Madame KAIRE, Juge

assistée de Melek UZUNTEPE, greffière lors des débats et de Y Z, greffière lors de la mise à disposition

Expéditions exécutoires délivrées le :

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DEBATS

A l’audience du 08 Janvier 2019 tenue en audience publique Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 mars 2019 prorogé au 25 juin 2019

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 septembre 2011, la SARL 3 E a donné à bail renouvelé à la SAS PV-CP

RESORTS FRANCE, un appartement n°0005-42, lot n°S005, à usage commercial dépendant de l’immeuble dit LES SANTOLINES situé au sein de la résidence PORT BOURGENAY à […] (85440) pour une durée de 10 ans à compter du 1 octobre 2011 pour s’achever le 30 septembre 2021 moyennant un loyer^er annuel en numéraire de 5.810 euros hors taxes pour une activité commerciale

“d’exploitation d’une résidence ou para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la sous location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées”.

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2015, la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a fait délivrer à la SARL 3 E un congé pour le 30 septembre 2015.

Par acte d’huissier en date du 17 mars 2016, la SARL 3 E a fait assigner la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE devant la 18 chambre civile du tribunal de^ème grande instance de Paris aux fins de voir :

- juger que la société PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE a résilié unilatéralement et à tort le bail commercial signé en 2011 avec la société 3 E pour une durée de 10 années,

- condamner la société PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 42.516,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2016 ainsi que 2.835,30 au titre des charges générale, ayant fait l’objet d’un appel de fonds en janvier 2016, la somme totale étant à parfaire au jour du jugement,

- condamner la société PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 5.059,12 euros au titre du remboursement de la TVA à l’administration fiscale du fait de la résiliation unilatérale et anticipée du bail commercial,

- condamner la société PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 6.557,25 euros au titre des travaux de rattrapage nécessaires en l’absence d’entretien du bien par le preneur,

- condamner la société PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 3.900 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe de la 18 chambre civile le 17ème janvier 2018, la SARL 3 E demande au tribunal de :

- juger que la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE a résilié unilatéralement et à tort le bail commercial signé en 2011 avec la société 3 E pour une durée de 10 années,

- juger que le congé de PV RESIDENCES & RESORTS France est irrégulier et que l’ensemble des loyers pour la durée du bail commercial signé sont dues,

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- condamner la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 26.812 euros au titre de la dette locative relative aux loyers des années 2018, 2019, 2020 et 2021, ainsi que 8.500 euros au titre des charges générales relatives aux charges générales des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021), ayant fait l’objet d’un appel de fonds en janvier 2016, la somme totale étant à parfaire au jour du jugement,

- condamner la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 3.035, 47 euros au titre du remboursement de la TVA à l’administration fiscale du fait de la résiliation unilatérale et anticipée du bail commercial,

- condamner la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 15.000 euros au titre de sa résistance abusive,

- condamner la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la société 3 E la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Elle estime que le bail a une durée ferme de neuf ans conformément à la lettre et l’esprit de l’article L.145-7-1 du code de commerce, dont l’objectif est l’instauration d’un régime spécial dérogatoire au statut des baux commerciaux et s’applique à l’ensemble des baux signés, peu importe la qualité de ces derniers, et que, par conséquent, le congé délivré par la société locataire en cours de bail est nul, cette dernière n’étant pas ainsi libérée de son obligation de paiement jusqu’au terme du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe de la 18 chambre civile le^ème 11 septembre 2018, la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE demande au tribunal de:

- débouter la société 3E de l’ensemble de ses demandes,

- juger que le congé signifié par la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à la société 3E est valable,

- juger que la demande de la société 3E est irrecevable et prescrite depuis le 30 septembre 2013,

- juger que la validité du congé de la PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE délivré en application de la faculté de résiliation triennale prévue contractuellement ne peut aucunement être remise en cause depuis le 30 septembre 2013, EN TOUT ETAT DE CAUSE:

- débouter la société 3E de sa demande en paiement de loyers, charges et de remboursement de TVA,

- débouter la société 3E de sa demande de dommages et intérêts,

- débouter la société 3E de sa demande en condamnation de la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE au paiement d’une indemnité correspondant à des travaux de rattrapage,

- condamner la société 3E à payer à la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la société 3E aux entiers dépens.

Elle fait valoir principalement que le bail ne peut avoir une durée ferme de neuf ans étant donné que cette exigence, imposée par l’article L.145-7-1 du code de commerce, ne s’applique qu’aux baux initiaux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme, non à ceux renouvelés qui sont soumis au statut général des baux commerciaux et donc à la faculté d’une résiliation anticipée du bail.

L’instruction a été déclarée close le 23 octobre 2018.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande et la validité de la clause de résiliation triennale:

La Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE se prévaut de l’article 2 du bail renouvelé, en date du 30 septembre 2011, selon lequel ce contrat de bail devant s’achever le 30 septembre 2021 “pourra prendre fin par anticipation sous un préavis de six mois: à l’initiative du bailleur, pour la première fois le 30 septembre 2015, puis à la fin de chaque période triennale, sous un préavis minimum de six mois” . Elle en déduit que le preneur bénéficie d’une faculté de résiliation triennale conformément à l’article L145-4 du code de commerce et fait valoir que la bailleresse est irrecevable à soulever la nullité de cette clause en application de la prescription biennale résultant de l’article L145-60 du code de commerce.

La bailleresse fait valoir à juste titre que cette clause ne donne une faculté de résiliation

RESORTS FRANCE ne peut fonder sur cette clause le congé délivré le 25 mars 2015, qui ne la vise d’ailleurs pas mais vise exclusivement les articles L145-4 et L145-9.

Il est donc inopérant de faire valoir qu’il y aurait prescription de l’action en contestation de la clause dont bénéficie seulement le bailleur. La fin de non recevoir opposée à la Sté 3E sera rejetée

Sur la validité du congé:

La bailleresse fait valoir que le congé délivré au visa de l’article L145-4 du code de commerce par la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE est nul en application de l’article L145-7-1 du code de commerce, tandis que cette dernière soutient que ce texte visant les baux initiaux est inapplicable aux baux renouvelés, tels que celui en cause, ainsi que cela résulte de sa rédaction et des travaux parlementaires dont est issu ce texte.

Aux termes de l’article L145-7-1 du code de commerce résultant de la loi du 22 juillet 2009:

“Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L321-1 du Code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expirationd’une période triennale”.

Ce texte spécial s’appliquant en matière de résidences de tourisme, déroge aux disposition générales, également d’ordre public, de l’article L145-4 du même code selon lesquelles le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale. Il doit donc s’interpréter strictement.

Un bail renouvelé constitue un nouveau bail commercial, distinct du bail antérieur et régi de la même façon par les dispositions du code du commerce. Dès lors le terme “les baux commerciaux” utilisé dans l’article L145-7-1 est susceptible de viser tant les baux initiaux que les baux renouvelés.

La Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE fait valoir qu’il se déduit du terme

“baux signés” que ce texte vise exclusivement les baux initiaux, la signature d’un nouvel acte n’étant pas toujours nécessaire pour les baux renouvelés . Cependant la signature d’un bail par les parties ne constitue pas un moyen pertinent pour distinguer les baux initiaux des baux renouvelés puisque ces derniers sont fréquemment signés, comme c’est d’ailleurs le cas en l’espèce.

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Il est inopérant de se référer aux travaux parlementaires dès lors que la lettre du texte n’est pas ambigüe et ne nécessite pas d’interprétation. Au demeurant, s’il ressort de ces travaux que l’objectif du législateur était d’éviter que des résiliations anticipées mettent en péril la logique juridique et financière des résidences de tourisme en ce qu’elles entraînent la suppression des avantages fiscaux consentis aux propriétaires sous réserve qu’ils louent leur bien neuf ans, il ressort aussi de ces travaux que ce texte vise à remédier, de façon générale, à l’inégalité de fait entre les exploitants et les propriétaires et pas seulement à préserver les avantages fiscaux de ces derniers.

C’est d’ailleurs l’interprétation qui en résulte de l’arrêt de la Cour de Cassation du 16 mars 2017, statuant sur la question prioritaire de constitutionnalité soulevée dans une procédure similaire, selon lequel, l’objet de la loi ayant crée un régime dérogatoire à l’article L145-7-1 pour les preneurs de logements situés dans une résidence de tourisme classée,”est de protéger les propriétaires du risque de désengagement, en cours de bail, des exploitants”, la Cour tenant compte de la spécificité de ces baux sans distinguer selon que cette protection s’applique lors du bail initial ou lors du bail renouvelé.

En conséquence, faute pour l’article L145-7-1 de préciser qu’il ne concerne que les baux initiaux, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de ce texte d’ordre public aux baux renouvelés.

Il en résulte que par application de ce texte spécial, dérogeant à l’article L145-4 précité, le contrat de bail commercial du 30 septembre 2011 liant les parties ne pouvait faire l’objet de résiliation anticipée au profit de la locataire.

Le congé délivré le 25 mars 2015 pour le 30 septembre 2015 au visa de l’article L145-4 est donc irrégulier.

Un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais reporte ses effets à la date du terme autorisé. Il convient donc de dire que le congé délivré le 25 mars 2015 pour le 30 septembre 2015 prendra effet à la date du terme autorisé par le bail, soit le 30 septembre 2021.

Sur la demande de la Sté 3E :

La Sté 3E sollicite le paiement de la somme de 26.812 € correspondant selon elle au solde des loyers jusqu’au terme du bail ainsi que la somme de 8.500 € à parfaire au jour du jugement au titre des charges générales des années 2017 à 2021 ayant fait l’objet d’un appel de fonds en janvier 2016. La Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE fait valoir que la demanderesse ne justifie pas de créances certaines, liquides et exigibles, particulièrement pour les années 2018 à 2021 et qu’il n’est pas justifié des charges.

Dès lors que l’effet du congé est reporté au 30 septembre 2021, la défenderesse sera condamnée au paiement des loyers échus puis à échoir jusqu’à cette date. Or, la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE ne soutient ni n’établit avoir réglé le loyer depuis la date du 30 septembre 2015 pour laquelle elle a donné congé. En conséquence, elle sera condamnée au paiement des loyers contractuels échus depuis le 30 septembre 2015 jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’au paiement des loyers à échoir jusqu’au 30 septembre 2021 au fur et à mesure de leurs dates d’échéance dans la limite de la demande portant sur 26.812 €.

S’agissant des charges, pour obtenir le paiement de la somme de 8.500 €, la Sté 3E produit un appel de fonds du syndic du premier trimestre 2016 s’élevant à 434 €. Aux termes du contrat de bail, la locataire est tenue au paiement des charges générales. En l’absence d’autres justificatifs, notamment de comptes de régularisations annuelles pour les exercices échus, il sera alloué à ce titre à la bailleresse la somme de 500 €.

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La Sté 3E réclame à la défenderesse la somme de 3.035,47 € à titre d’indemisation des remboursement de TVA sur le prix d’achat de son bien immobilier qu’elle devra faire à l’administration fiscale faute d’avoir louer son bien dans le cadre de la résidence de tourisme durant 20 ans. Cependant, la seule lettre rédigée le 21 juillet 2017 par son expert comptable selon laquelle la rupture du contrat de bail entrainerait le reversement d’une somme de 3.035,47 € soit 3/20ème du prix de vente de l’immeuble ne constitue pas une preuve suffisante d’un tel préjudice. Elle ne démontre d’ailleurs pas qu’elle devrait restituer une telle somme alors même que le présent jugement reporte les effets du congé jusqu’au 30 septembre 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive:

Faute pour la Sté 3E de caractériser le caractère abusif de la résistance de la la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE qui a pu se méprende sur l’étendue de ses droits sans faire preuve de mauvaise foi ni de légèreté blâmable, il n’y a pas lieu d’allouer de dommages et intérêts à ce titre, la demanderesse ne justifiant d’ailleurs pas d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, partie perdante, aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, elle doit être condamnée à verser à la bailleresse, qui a dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir leurs droits, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les circonstances de l’espèce justifient le prononcé de l’exécution provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que la clause de résiliation anticipée prévue à l’article 2 du contrat en cause ne bénéficie qu’au bailleur,

Rejette comme étant sans objet la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en contestation de la clause offrant une faculté de résiliation anticipée au bailleur,

Dit et juge que le congé délivré par la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE le 25 mars 2015 prendra effet le 30 septembre 2021,

Dit n’y avoir lieu à déclarer nul le congé délivré le 25 mars 2015,

Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la Sté 3E les loyers contractuels échus depuis le 30 septembre 2015 jusqu’à la date du présent jugement ainsi qu’au paiement des loyers contractuels à échoir jusqu’au 30 septembre 2021 au fur et à mesure de leurs dates d’échéance, étant précisé que la somme totale payée ne peut excéder 26.812 € ,

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Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la Sté 3E la somme de 500 € au titre des charges générales pour les années 2017 à 2021,

Déboute la Sté 3E de sa demande en paiement de la somme de 3.035,47 € au titre du remboursement de la TVA du fait de la résiliation anticipée du bail,

Déboute la Sté 3E de sa demande en paiement de la somme de 15.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE à payer à la Sté 3E la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Rejette les autres demandes,

Condamne la Sté PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître B. TRAESCH, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris, le 25 juin 2019

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Y Z A B

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