DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

07 Décembre 2015

R.G : n° 12/05597

H I

C/

S.A.R.L. D E T U

S.A.R.L. CONCORDE INVESTISSEMENT

venant aux droits de la SCI MONTMORENCY et ENVIRONS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, assistée de AA AB, Greffier a prononcé le SEPT DECEMBRE DEUX MIL QUINZE, en audience publique, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame AD, Vice-Présidente

Madame G, Vice-Présidente

Madame DUFOUR, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 01 Juin 2015 devant Patricia DUFOUR, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 21 Septembre 2015, lequel a été prorogé à l’audience de ce jour. Le jugement a été rédigé par F G.

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DEMANDEUR

Monsieur H I, né le […] à […]

représenté par M^e Isabelle MINVIELLE, avocat au barreau du Val d’Oise et assisté de M^e Christophe DAYRAS , avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. D E T U, immatriculée au RCS de Brest sous le numéro 434 090 130, dont le siège social est […]

S.A.R.L. CONCORDE INVESTISSEMENT, immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 379 817 661, venant aux droits de la SCI MONTMORENCY et ENVIRONS,

représentées par M^e Michel AKLI, avocat au barreau du Val d’Oise et assistées de M^e Mickaël LOREK , avocat plaidant au barreau de Paris.

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Le bien immobilier sis […] à Pontoise a été acquis le 28 mai 1988 par la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS.

Depuis le 1^er février 1995 en vertu d’un bail précaire avec promesse de vente unilatérale puis en vertu d’un bail commercial du 7 mai 2001, ce bien est loué à H I.

Par acte notarié du 7 août 2012, l’immeuble susvisé a été vendu à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT par la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris et ayant son siège social 8 rue J K à Paris.

La SARL D E T U assure la U de cet immeuble appartenant à la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS puis SARL CONCORDE INVESTISSEMENT.

Trois commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à H I le 19 juillet 2012 lui demandant respectivement de régler un arriéré locatif de 65.384,67 €, de justifier de son assurance locative et de justifier de l’entretien des lieux.

Parallèlement, il est apparu que V-W Y père, né en 1926 et décédé le […], a laissé pour lui succéder son fils V-W Y, né en 1970, après renonciation de tous ses frères et sœurs et du conjoint survivant Q N à sa succession et qu’il avait créé au moins deux SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS. La première est immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris, a son siège social 8 rue J K à Paris et un capital social de 152.450 €. Elle a été créée par des statuts du 27 avril 1972.

La seconde est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Pontoise sous le n°449326032 et a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de Beauvais du 6 octobre 1998, infirmé par un arrêt de la Cour d’appel d’Amiens du 25 mai 2000 lui-même cassé et annulé par un arrêt du 11 juin 2003 de la Cour de cassation qui a ainsi prononcé sans renvoi l’extension de la liquidation judiciaire de la SARL MSL à SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS et nommé la SCP R X S comme liquidateur judiciaire avec une date de cessation des paiement au 30 mars 1995.

Au cours de la procédure de liquidation judiciaire, le bien immobilier sis […] à Pontoise a été intégré à l’actif de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°449326032 au registre du commerce et des sociétés de Pontoise.

Dans ce cadre, par ordonnance du 7 octobre 2008, le Juge commissaire du Tribunal de commerce de Beauvais a autorisé la SCP R X S, ès qualité de mandataire judiciaire, à céder l’immeuble sis 17, place du Grand Martroy à Pontoise à Karim BOUSSELAT pour le prix de 140.000 €. Par jugement du Tribunal de commerce de BEAUVAIS du 2 décembre 2008, ladite ordonnance a été annulée, et le mandataire judiciaire autorisé à céder l’immeuble précité à Lucia Z moyennant le prix de 180.000 €.

S’estimant irrégulièrement écarté de la cession, H I a formé tierce opposition à ce jugement mais a été déclaré irrecevable par jugement du Tribunal de commerce de Beauvais du 15 décembre 2009, confirmé par un arrêt de la Cour d’appel d’Amiens du 27 janvier 2011 et par le rejet du pourvoi par la Cour de cassation le 3 juillet 2012.

L’acte de cession au profit de Lucia Z n’a jamais été régularisé, la SCP R X S ayant finalement été convaincue par V-W Y fils que le bien n’appartenait pas à la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°449326032 au registre du commerce et des sociétés de Pontoise.

Une procédure est actuellement pendante devant le Tribunal de grande instance de Pontoise entre Lucia Z, la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°449326032 au registre du commerce et des sociétés de Pontoise et Me. X, es qualité de liquidateur judiciaire de SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS. Lucia Z revendique la propriété du bien immobilier sis […] à Pontoise.

Par ailleurs, par jugement du Tribunal de grande instance de Pontoise du 21 novembre 2011 :

• a constaté que la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS a été déclarée en liquidation judiciaire avec toutes les conséquences de droit le 6 octobre 1998,
• constaté l’inexistence des cessions de la totalité des parts sociales de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS dont se prévalaient Q N (épouse de V-W Y père) et L M (fille de cette dernière),
• dit que les 675 parts de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS ayant appartenu à V-W Y père sont la propriété de sa succession.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 6 juin 2013.

Procédure

H I, représenté par Me. MINVIELLE, a fait assigner la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS et la SARL D E T U devant le Tribunal de Grande Instance de Pontoise par actes séparés d’huissier des 31 et 30 juillet 2012 aux fins de faire opposition aux trois commandements de payer visant la clause résolutoire du bail commercial relatif au local […] à Pontoise.

La SARL CONCORDE INVESTISSEMENT, venant aux droits de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, et la SARL D E T U ont constitué avocat par l’intermédiaire de Me. AKLI.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 9 avril 2015 et l’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 1^er juin 2015.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : H I

Par conclusions signifiées le 27 janvier 2015, H I sollicite du tribunal qu’il:

• le déclare bien fondé en son opposition à commandements,
• déboute la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS et la SARL D E T U de l’intégralité de leur demandes,

• ordonne le sursis à statuer dans l’attente du jugement à intervenir du Tribunal de grande instance de Pontoise entre Lucia Z, la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, V-W Y fils et la SCP R X S, es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS,
• déclare irrecevables la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT et la SARL D E T U en leurs demandes comme étant dépourvues du droit d’agir,
• juge nuls et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 juillet 2012, le commandement de payer d’avoir à justifier de l’entretien des lieux loués visant la clause résolutoire du 19 juillet 2012 et le commandement de payer d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire du 19 juillet 2012,
• écarte l’application de la clause résolutoire,
• à défaut suspende les effets de la clause résolutoire,
• désigne un expert afin d’établir les comptes entre les parties,
• condamne in solidum la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT et la SARL D E T U à lui verser chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure vexatoire et abusive la somme de 20.000 €,
• condamne in solidum la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT et la SARL D E T U à lui verser chacun la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de son conseil.

Au soutien de ses prétentions, il argue qu’il convient de surseoir à statuer dans l’attente du jugement du Tribunal de grande instance de Pontoise entre Lucia Z, V-W Y fils, la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS et la SCP R X S es qualité, qu’en effet, la qualité de propriétaire de l’immeuble dont il est locataire est discutée d’autant qu’il soutient que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT ne rapporte pas la preuve de la propriété de l’immeuble sis […] à Pontoise et qu’elle est avec son mandataire, la SARL D E T U, dépourvue de qualité à agir.

Il ajoute que les trois commandements de payer ont été délivrés à la requête de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS dont le siège social est 8 rue J K à Paris et qui est une autre SCI sans lien avec la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS qui a consenti les deux baux successifs et en liquidation judiciaire depuis le jugement du Tribunal de commerce de Beauvais du 6 octobre 1998, que les trois commandements de payer n’ont pas été délivrés à la demande du liquidateur judiciaire alors que la liquidation n’est pas clôturée, que les commandements sont donc nuls.

Il fait également valoir que les trois commandements de payer ont été délivrés en vertu d’un bail du 7 mai 2001 signé par la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS dont le siège social est […] à Vallangoujard, représentée par Q N veuve Y alors que la SCI était en liquidation judiciaire depuis le 6 octobre 1998, que tout acte postérieur à cette date auquel la SCP R X S n’est pas intervenue est inopposable à la liquidation judiciaire, que les trois commandements de payer sont donc nuls, que les défendeurs reconnaissent d’ailleurs l’irrégularité dudit bail et son absence de valeur juridique.

Subsidiairement, il se prévaut de sa bonne foi et indique qu’il était assuré et qu’il a toujours entretenu les locaux et réglé les loyers à diverses personnes et notamment au Trésor Public en raison d’avis à tiers détenteur suite à l’imbroglio juridique autour de la propriété du bien qu’il loue. Il allègue également qu’une expertise est nécessaire pour faire les comptes entre les parties sans tenir compte des révisions, en tenant compte des divers versements faits au Trésor Public et des travaux qu’il a effectués dans les locaux.

2. En défense : la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS et la SARL D E T U

Par conclusions signifiées le 12 novembre 2014, la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT, venant aux droits de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris, et la SARL D E T U demandent, par une décision assortie de l’exécution provisoire, au tribunal de :

concernant la SARL D E T U :

• mettre hors de cause la SARL D E T U,
• débouter H I de toute ses demandes à l’encontre de la SARL D E T U,
• condamner H I à verser à la SARL D E T U une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
• condamner H I à verser à la SARL D E T U une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

concernant la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT :

principalement :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 7 mai 2001 visée par le commandement de payer du 17 juillet 2012 et acquise le 18 août 2012,
• condamner H I à lui verser la somme de 90.371,83 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2014, terme de septembre 2014 inclus outre 381,54 € au titre des frais de procédure,
• dire que la somme de 90.371,83 € portera intérêts au taux légal majoré,
• condamner H I à lui verser une somme de 9.037,18 € au titre de la clause pénale,

subsidiairement :

• prononcer la résiliation judiciaire du bail du 7 mai 2001 pour violations graves et répétées des clauses du bail,
• condamner H I à lui verser la somme de 47.398,30 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2014, terme de septembre 2014 inclus outre 381,54 € au titre des frais de procédure,
• dire que la somme de 47.398,30 € portera intérêts au taux légal majoré,
• condamner H I à lui verser une somme de 4.739,83 € au titre de la clause pénale,

en tout état de cause :

• ordonner l’expulsion d’H I des locaux sis […] à Pontoise,
• fixer au prix du dernier loyer augmenté des charges le montant de l’indemnité d’occupation qu’H I devra lui payer jusqu’à la libération des lieux et de le condamner au paiement de cette indemnité,
• dire que le dépôt de garantie restera acquis au profit de la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT,
• condamner H I à lui verser une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
• condamner H I à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandements de payer,
• débouter H I de sa demande de sursis à statuer,
• débouter H I de toutes ses demandes au fond.

A l’appui de leurs écritures, la SARL D E T U sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle n’est pas concernée par la procédure.

La SARL CONCORDE INVESTISSEMENT soutient qu’elle bien propriétaire du bien immobilier loué à H I, qu’elle l’a acheté à la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris et ayant son siège social 8 rue J K à Paris qui l’avait elle-même acquis en 1988, que le bien n’appartient donc pas à la la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°449326032 au registre du commerce et des sociétés de Pontoise le 27 juin2003, au capital sociale de 139.948,19 €, ayant son siège social 13 bis rue de l’escalier à Osny et objet de la liquidation judiciaire, qu’elle a donc qualité à agir.

Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer et estime que cette demande est dilatoire et que la procédure de madame Z ne peut remettre en cause sa qualité de propriétaire du bien loué.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, elle se prévaut du bail du 7 mai 2001 et du manquement du locataire à son obligation de régler le loyer. Elle reconnaît toutefois que ce bail a été signé par madame N qui n’avait pas qualité à agir puisqu’elle n’était pas associé de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS et subsidiairement sollicite la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de ne pas sous louer le bien.

Sur l’arriéré locatif, elle considère qu’il n’y a pas besoin d’expertise et que la créance est justifiée. Subsidiairement, elle demande le paiement à l’arriéré de loyer sans tenir compte de la révision de celui-ci.

Enfin, elle estime que la procédure est abusive et que H I résiste abusivement, lui octroyant un préjudice.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

• DISCUSSION

1. Sur la mise hors de cause de la SARL D E T U

Attendu qu’il ressort des pièces produites aux débats et notamment des courriers adressés par la SARL D E T U à H I que cette dernière a toujours agi comme mandataire de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS puis de la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT chargée de la T de l’immeuble sis […] à Pontoise ;

Qu’elle n’est nullement concernée par la présente procédure d’opposition à commandements de payer ni par le débat autour de l’identité du propriétaire du bien susvisé ;

Qu’elle sera mise hors de cause ;

2. Sur la qualité de propriétaire de la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT

Attendu qu’en vertu de l’article 32 du Code de procédure civile, ཁest irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agirཁ;

Qu’il appartient donc à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT, venant aux droits de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS et qui poursuit une action aux fins d’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial et d’expulsion de son locataire, de justifier de sa qualité de bailleur et, préalablement, de ses droits sur l’immeuble sis […] à Pontoise ;

Attendu qu’en l’espèce, à l’appui de sa qualité de propriétaire du bien susvisé, la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT verse aux débats l’acte notarié du 7 août 2012 par lequel elle a acquis de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS l’immeuble sis […] à Pontoise, moyennant le prix de 240.000 € ;

Que cet acte précise que le vendeur est la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, société au capital de 152.450 €, dont le siège social est situé 8 rue J K à Paris XIème immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris ; Que cette société avait initialement son siège social […] à Montmorency et que selon procès verbal d’assemblée générale extraordinaire du 15 octobre 2011, les associés de ont décidé du transfert du siège social rue J K à Paris ;

Que le bien a été acquis par la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS par acte reçu par Me. JANNIN le 28 mai 1988 ;

Que la difficulté quant à l’identité du propriétaire de ce bien tient à l’existence de plusieurs SCI dénommées SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS ;

Qu’en effet, il est produit deux extraits KBis :

1. l’un concernant la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris le 9 décembre 2011, au capital social de 152.450 €, ayant son siège social 8 rue J K à Paris XIème, ayant commencé son activité le 27 avril 1972 et ayant pour associé V-W Y fils et la SASU DOMINULA,
2. l’un concernant la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°449326032 au registre du commerce et des sociétés de Pontoise le 27 juin2003, au capital social de 139.948,19 €, ayant son siège social 13 bis rue de l’escalier à Osny, ayant commencé son activité également le 27 avril 1972 et ayant pour gérante Q N ;

Que c’est cette seconde société qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire prononcée par jugement du Tribunal de commerce de Beauvais du 6 octobre 1998, confirmé par l’arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 2003 ;

Attendu, cependant, qu’il est produit aux débats une attestation notariée du 16 janvier 2013 de Me. GENEAU de A, notaire à Paris, selon laquelle c’est la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris et ayant son siège social 8 rue J K à Paris XIème qui avait acquis le bien sis […] à Pontoise ;

Que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT verse également les statuts initiaux de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS du 27 avril 1972, créée entre V-W Y père, détenteur de 966 parts sociales, P B détentrice 30 parts sociales et O C propriétaire de 4 parts sociales ; Que le capital social est d’un million de francs dès l’origine de la SCI soit 152.450 € et le siège social sis […] à Montmorency ; Que c’est donc bien cette SCI qui a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n°538410739 ;

Qu’il ressort de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 6 juin 2013 que c’est une deuxième SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, créée elle aussi le 27 avril 1972 entre JJMPP, détenteur de 665 parts, P B détentrice de 30 parts et O C détentrice de 5 parts qui a été mise en liquidation judiciaire ; Que cette société correspond à la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Pontoise n°449326032 avec un capital social de 139.948,19 € ;

Qu’enfin, Me. X, liquidateur judiciaire de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, indique dans ses courriers des 11 juin 2012 et 17 décembre 2012 que la société qu’il est chargée de liquider n’est pas propriétaire du bien sis […] à Pontoise et qu’il n’intervient donc plus dans l’administration de ce bien ;

Qu’il ressort donc de ces pièces que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT a bien acquis de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris le bien immobilier situé […] à Pontoise, elle-même propriétaire ce bien selon un acte notarié du 28 mai 1988 ;

Que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT justifie donc de sa qualité de propriétaire et a donc qualité à agir ;

3. Sur la demande de sursis à statuer

Attendu qu’en vertu de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine;

Attendu que l’existence de deux SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, créées le même jour par les mêmes associés et différenciées seulement par un capital social d’un montant différent a créé une confusion lors de l’intervention du liquidateur judiciaire ;

Que la SCP R X S pensant que la société liquidée était propriétaire du bien sis […] à Pontoise a obtenu l’autorisation du Tribunal de commerce de Beauvais pour céder à Lucia Z l’immeuble au prix de 180.000€ ;

Que cette cession n’a jamais été réalisée, Me. X ayant été convaincu par V-W Y fils que la société liquidée n’était pas propriétaire du bien ;

Que, cependant, une instance est pendante devant le Tribunal de grande instance de Pontoise, à la demande de Lucia Z qui revendique la propriété du bien litigieux ;

Qu’il n’y a toutefois pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de cette décision, le tribunal disposant d’éléments suffisants sur l’identité du propriétaire du bien sis […] à Pontoise ;

Qu’H I sera débouté de sa demande de sursis à statuer ;

4. Sur la validité des trois commandements de payer

Attendu qu’en vertu de l’article L.145-41 du Code de commerce , ཁtoute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le jugeཁ ;

Attendu qu’en l’espèce, la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris, représentée par son mandataire la SARL D E T U, a fait délivrer trois commandements de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2012 à H I :

1. un commandement de payer visant la clause résolutoire de payer la somme de 65.384,67 € au titre de l’arriéré locatif,
2. un commandement de payer visant la clause résolutoire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois,
3. un commandement de payer visant la clause résolutoire de justifier de l’entretien des lieux loués ;

Que ces trois commandements de payer visent le bail commercial du 7 mai 2001 portant sur le local sis […] à Pontoise ;

Attendu que ce contrat de bail est versé aux débats ; Que la location est consentie par la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS dont le siège social est sité […] à Vallangoujard et est signé par Q N ; Que la signature est particulièrement lisible ཁM^me Y D’HAINAUTཁ ;

Que, cependant, il a été précédemment démontré que le bien appartient à la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris dont le siège social a été transféré selon une assemblée générale extraordinaire du […] à Montmorency au 8 rue J K à Paris XIème ; Que l’adresse initiale du siège social remonte à la création de la SCI selon les statuts ;

Que, par ailleurs, dans le jugement du 21 novembre 2011 du Tribunal de grande instance de Pontoise confirmé par l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 6 juin 2013, l’inexistence de la cession des parts sociales des associés de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS (V-W Y père et mesdames B et C) au profit de Q N et de L M a été expressément jugée ; Que Q N n’a donc jamais eu aucun pouvoir pour consentir un contrat de bail au nom d’une SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, d’autant qu’en tout état de cause, la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°449326032 au registre du commerce et des sociétés de Pontoise étant en liquidation judiciaire depuis le 6 octobre 1998 et que seul le liquidateur judiciaire avait qualité à intervenir au nom de la société ;

Que la signataire du contrat de bail n’est donc pas la société propriétaire du bien ;

Que le contrat de bail du 7 mai 2001 est donc nul et de nul effet;

Que les commandements de payer délivrés en vertu de ce contrat sont également nuls ;

Qu’H I est donc recevable en son opposition à ces commandements de payer ;

5. Sur la demande subsidiaire en résiliation du bail

Attendu que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT sollicite subsidiairement la résiliation judiciaire du bail pour manquement d’H I à son interdiction de sous louer le bien loué, obligation expressément contenue dans le contrat de bail du 7 mai 2001 ;

Que, cependant, il a été précédemment démontré que le bail du 7 mai 2001 est nul et de nul effet ; Que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT ne peut donc s’en prévaloir pour obtenir la résiliation judiciaire ;

Qu’elle sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et des demandes subséquentes d’expulsion du locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation;

6. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Attendu que par application de l’article 1315 du Code civil, ཁCelui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligationཁ.

Qu’il appartient au locataire, dont l’obligation principale est de régler les loyers, de prouver les règlements ;

Attendu qu’en l’espèce, la qualité de locataire d’H I du bien sis […] à Pontoise n’est pas remise en cause ;

Que les parties retiennent également comme loyer initial la somme mensuelle de 5.000 francs soit 762,24 € ; Qu’en l’absence de contrat de bail prévoyant une clause d’indexation, il convient de s’en tenir à ce montant ;

Que compte tenu de la prescription quinquennale dont le bailleur a tenu compte, il est fondé à obtenir le paiement des loyers depuis juillet 2007 ;

Qu’une expertise n’apparaît pas nécessaire ;

Que les loyers échus depuis cette date s’élèvent à la somme de 66.315,30 €, terme de septembre 2014 inclus ;

Qu’H I verse des quittances relatives aux périodes prescrites (2001 à 2003) qui ne peuvent être retenues ; Qu’en revanche, il résulte des avis de recettes du Trésor Public pour les années 2008, 2009 et 2010 ainsi que des copies des chèques de 2012 que H I a effectué des versements pour un montant total de 19.677 € ;

Qu’il est donc redevable d’un arriéré locatif de 46.637,88 € ;

Qu’il convient donc de condamner H I à verser à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT la somme de 46.637,88 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 septembre 2014, terme de septembre 2014 inclus ;

Qu’en revanche, aucune clause pénale n’est justifiée ; Que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT sera déboutée de ce chef de demande ;

7. Sur la demande de dommages-intérêts de H I

Attendu qu’H I juge la procédure intentée par la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT avec la signification des trois commandements de payer particulièrement vexatoire ;

Que, cependant, si les commandements de payer ont bien été déclarés nuls et de nul effet en raison de la nullité du bail signé le 7 mai 2001, il n’en demeure pas moins que la procédure n’est ni vexatoire ni abusive ; Qu’en effet, H I a une importante dette locative ; Que l’imbroglio juridique quant à la propriété de ce bien et quant au titre d’occupation d’H I est particulièrement complexe et la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT tout comme son mandataire la SARL D E T U ne pouvaient en avoir connaissance lorsque le bien sis […] à Pontoise a été acquis, l’acte notarié mentionnant simplement l’existence du locataire en vertu du contrat de bail commercial du 7 mai 2001 ;

Qu’H I sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

8. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT et de la SARL D E T U

Attendu que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT n’établit pas la résistance abusive d’H I d’autant qu’il a été précédemment démontré que son opposition aux trois commandements de payer visant la clause résolutoire était justifiée ;

Qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre d’H I

Attendu, par ailleurs, que la SARL D E T U, mise hors de cause, ne justifie pas d’un préjudice indépendant des frais exposés pour sa défense ; Qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

9. Sur les demandes accessoires et les dépens

Attendu qu’en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, chaque partie succombant partiellement à ses demandes, il convient de partager par moitié les dépens entre H I et la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT, à l’exception des frais exposés pour les trois commandements de payer visant la clause résolutoire qui resteront à la charge exclusive de la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT ;

Qu’en outre, H I et la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT supporteront chacun la charge de leurs propres frais irrépétibles et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu, par ailleurs, qu’H I qui a à tort mis en cause la SARL D E T U devra lui verser une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la nature du litige ne rend ni nécessaire, ni opportune l’exécution provisoire du présent jugement ;

• PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, mise à la disposition du public par le Greffe le 7 décembre 2015,

• Met hors de cause la SARL D E T U,
• Constate que la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT, venant aux droits de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°538410739 au registre du commerce et des sociétés de Paris, justifie de sa qualité de propriétaire de l’immeuble sis […] à Pontoise,
• Déboute H I de sa demande d’irrecevabilité à l’encontre de la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT pour défaut de droit à agir,
• Déboute H I de sa demande de sursis à statuer dans l’attente du jugement du Tribunal de grande instance de Pontoise à intervenir entre Lucia Z, la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS, V-W Y fils et Me. X, es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI MONTMORENCY ET ENVIRONS immatriculée n°449326032 au registre du commerce et des sociétés de Pontoise,
• Déclare nul et de nul effet le bail commercial du 7 mai 2001 ainsi que les trois commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés à H I le 19 juillet 2012,
• En conséquence, déboute la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local sis […] à Pontoise,
• Déboute la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail du 7 mai 2001, portant sur le local sus […] à Pontoise,
• Déboute H I de sa demande d’expertise,
• En conséquente, déboute la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT de sa demande d’expulsion d’H I et de paiement d’une indemnité d’occupation,
• Condamne H I à verser à la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT la somme de 46.637,88 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 septembre 2014, terme de septembre 2014 inclus 47.398,30 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
• Déboute H I, la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT et la SARL D E T U de leurs demandes respectives de dommages-intérêts,
• Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du présent jugement,
• Condamne H I à verser à la SARL D E T U une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
• Déboute H I et la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT de leur demande respective au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
• Condamne la SARL CONCORDE INVESTISSEMENTS et H I aux entiers dépens, chacun par moitié, avec distraction au profit de Me. MINVIEILLE, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à l’exception des frais exposés pour les trois commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés le 19 juillet 2012 qui resteront à la charge exclusive de la SARL CONCORDE INVESTISSEMENT,

Ainsi jugé et prononcé le 7 décembre 2015, et signé par le Président et le Greffier

Le Greffier, Le Président,

AA AB AC AD