TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 2]

JUGEMENT DU :

01 Juillet 2025

ROLE : N° RG 22/01378 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LIEL

AFFAIRE :

[I] [P] [C] [N]

C/

COTE BLEUE INVEST

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Nicole GASIOR

M^e Georges GOMEZ

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Nicole GASIOR

M^e Georges GOMEZ

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

Madame [I] [P] [C] [N]

née le 14 Novembre 1955 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société COTE BLEUE INVEST,

Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Georges GOMEZ, substitué à l’audience par Maître SALOMEZ, avocats au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

en présence aux débats de Madame ROCHE Magistrat à titre temporaire en stage

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Avril 2025, après dépôt des dossiers de plaidoirie par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2025, le délibéré a été prorogé au 01 Juillet 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [N] a souscrit un contrat de réservation auprès de la SCCV BPI concernant l’acquisition d’un appartement de type 3 ainsi que d’un emplacement de parking en VEFA au sein du programme immobilier « VILLA TURQUOISE » situé à [Localité 6].

Ce contrat signé entre les parties le 22 avril 2017, prévoyait un prix de vente total de 239.000,00€ pour l’achat de deux lots comprenant un appartement pour un prix de 224.000,00 € et une place de stationnement pour un montant de 15.000,00 €.

Madame [N] a signé un acte authentique contenant la VEFA le 27 décembre 2019 faisant figurer désormais en qualité de vendeur la Société COTE BLEUE INVEST. La livraison y était fixée au plus tard au 30 juin 2020.

Une réception des ouvrages est intervenue le 26 avril 2021, en présence de deux huissiers de justice missionnés par chacune des parties.

Postérieurement, Madame [N] a notifié un certain nombre de réserves par courrier en date du 3 mai 2021, complété par un courrier en date du 11 mai suivant listant de nouvelles réserves.

Par assignation en date du 12 avril 2022, Madame [N] a fait citer la société COTE BLEUE INVEST aux fins de la voir condamner à mettre en conformité l’immeuble livré.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2023, Madame [I] [N] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil

Vu les articles 1792 et suivants du Code Civil ou 1792 à 1792-6 du Code civil,

Vu les articles 1221 (exécution forcée en nature), 1231 et 1231-1 du Code Civil (réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat),

Vu les articles L 231-1 et L 231-8 et s du Code de la Construction et de l’habitation

Sur la responsabilité :

— DIRE que les désordres relèvent de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil,

A titre subsidiaire :

— DIRE que les désordres relèvent de la garantie biennale de l’article 1792-3 du Code civil,

En tout état de cause :

— DIRE que la société COTE BLEUE INVEST a commis une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles en ne livrant pas un ouvrage conforme aux dispositions contractuelles et exemptes de vices,

— DIRE que la société COTE BLEUE INVEST est responsable des désordres sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle,

En conséquence :

A titre principal :

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST à réaliser les travaux de réparations des désordres et de levée des réserves objet de la présente procédure et ce sous astreinte de 500,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, étant précisé que l’astreinte non comminatoire continuera à courir intégralement dans la mesure où une seule des réserves ne serait pas levée

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST à verser à Madame [N] la somme de 7.920,00 euros TTC correspondant au coût de la reprise des désordres ayant fait l’objet de réserves

A titre, infiniment subsidiaire :

— DESIGNER tel expert qui plaira au Tribunal de désigner avec mission habituelle en la matière

En toute hypothèse :

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST à verser la somme de 300,00 euros à Madame [N] à titre de remboursement des frais de constat

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST à verser la somme de 23.900,00 euros à Madame [N] à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST à verser la somme de 15.000,00 euros à Madame [N] à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST à verser la somme de 10.000,00 euros à Madame [N] à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST à payer à Madame [N] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société COTE BLEUE INVEST aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 695 et suivants du Code Civil,

— DIRE ET JUGER que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution.

En réplique,la société COTE BLEUE INVEST a déposé des conclusions le 27 juin 2023 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code civil,

— REJETER le demande de condamnation sous astreinte à la réalisation des travaux en application du principe de non-cumul des fondements juridiques, Madame [N] étant irrecevable à évoquer les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil,

— REJETER les demandes de Madame [N] relatives aux réserves affectant son appartement dès lors qu’elle ne rapporte pas la preuve de leur matérialité tout comme de l’étendue de ces dernières,

— REJETER la demande de Madame [N] au titre du prétendu retard de livraison, la livraison étant intervenue dans les délais contractuellement convenus après prorogation des délais par les causes légitimes contractualisées entre les parties,

— REJETER les demandes de Madame [N] au titre du prétendu préjudice de jouissance et préjudice moral comme étant injustifiés,

— REJETER toutes autres demande plus amples de Madame [N],

— CONDAMNER Madame [N] à verser à la Société COTE BLEUE INVEST la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens,

— REJETER toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 18 juin 2024 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2024.

Par ordonnance du 18 avril 2024, la procédure a été renvoyée à l’audience du 18 février 2025, puis à l’audience du 22 avril 2025 par ordonnance du 3 octobre 2024.

Lors de l’audience du 22 avril 2025, le jugement a été mis en délibéré au 17 juin 2025.

Le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2025.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que les conclusions de l’expert sont étayées et motivées par des considérations techniques et qu’elles ne sont pas discutées par les parties constituées qui ne versent pas de document technique ou d’élément de valeur équivalente pour les remettre en cause, de sorte que la juridiction fera sienne ces conclusions.

1.Sur les désordres

Sur l’exclusion de la garantie de parfait achèvement et la responsabilité contractuelle

L’article 1792-6 alinéa 2 du code civil dispose que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Or, le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de l’article 1792-6 du Code civil.

Dès lors, Madame [N] sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de reprise en application de la garantie de parfait achèvement.

Sur la garantie des vices apparents

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

La garantie des vices apparents ne peut se résoudre en obligation de faire, mais uniquement en résolution ou en réduction du prix.

Cette garantie est exclusive de la responsabilité contractuelle, et ne nécessite dès lors aucune démonstration de faute, mais seulement de l’existence du vice.

Madame [N] soutient que des vices ont été dénoncés lors de la réception, en présence de deux huissiers, intervenue le 26 avril 2021, donnant lieu à la rédaction d’un constat d’huissier de Me [Z], puis par deux courriers des 3 et 11 mai 2021. Elle liste dans ses conclusions les réserves qu’elle estime non levées.

En réplique, la société COTE BLEUE INVEST argue premièrement du fait que Madame [N] échoue à rapporter la preuve de l’existence de ces vices, à défaut de production de pièces contradictoires. Deuxièmement, il est soulevé que Madame [N] n’est pas recevable à agir sur les réserves relatives aux parties communes. Et troisièmement, qu’elle ne démontre pas l’imputabilité des vices à l’égard du promoteur.

A titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile qui dispose que Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur les fins de non-recevoir. Dès lors, la société COTE BLEUE INVEST n’est plus recevable à soulever le défaut de qualité à agir de Madame [N]. Toutefois, cette demande n’étant pas reprise dans le dispositif des conclusions du défendeur, le tribunal n’en est pas saisi.

En outre, le vendeur d’immeuble en état futur d’achèvement est tenu de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer d’imputabilité dès lors que l’action à son encontre n’est pas fondée sur sa qualité de constructeur mais sur sa qualité de vendeur.

Concernant la preuve des désordres dénoncés, elle est suffisamment rapportée tant par le constat de commissaire de justice établi par Madame [N] le 26 avril 2021, que par le rapport d’expertise amiable établi par l’assureur protection juridique de Madame [N], démontrant tant l’existence des vices que leur caractère apparent. Il ne s’agit pas de pièces constituées par Madame [N] elle-même, mais établies par un commissaire de justice et un expert, mandatés par elle. Ces éléments étant soumis au débat contradictoire, et se corroborant mutuellement, il appartenait à la société COTE BLEUE INVEST de les contrer par la production d’éléments contraires, ce qu’elle ne fait pas, ne produisant notamment aucun quitus de levée des réserves.

Toutefois, sur l’étendue de la demande, si Madame [N] reprend dans le corps de ses conclusions toute une liste de désordres, sa demande indemnitaire ne repose que sur l’évaluation des désordres constatés par l’expert amiable à savoir :

— la porte d’entrée,

— la reprise de la faïence de la salle de bain,

— la mise en peinture du placard,

— la reprise de la fissure du salon.

Dès lors, les autres désordres dénoncés n’ont donné lieu à aucune demande indemnitaire et ne sont pas chiffrés. Seule l’indemnisation des désordres repris supra étant sollicitée dans le dispositif, le tribunal n’est pas valablement saisi du reste.

Concernant la porte d’entrée, il résulte du rapport d’expertise que celle-ci est voilée. Toutefois, si Madame [N] a bien dénoncé le vice dans son courrier du 29 décembre 2021 soit dans l’année de la livraison, cela n’a pas été constaté par le commissaire de justice intervenu en avril 2021. Il n’est dès lors pas suffisamment démontré par Madame [N] qu’il s’agissait d’un vice apparent qui relève de la garantie de l’article 1642-1 du Code civil. Elle sera déboutée de cette demande.

Concernant la reprise de la faïence de la salle de bains, le défaut d’affleurement est dénoncé et constaté dès la livraison du bien, et confirmé par le rapport d’expertise. Contrairement à ce qui est affirmé en défense, il est produit de nombreux clichés photographiques permettant de se convaincre sans difficulté de ce défaut apparent quant à la pose du carrelage de la salle de bains. L’expert mandaté a estimé les travaux de reprise à hauteur de 5.000 euros, montant qui n’est pas contesté sur son principe. Il convient dès lors de s’y référer, le prix de la vente devant être diminué d’autant.

Concernant la mise en peinture du placard et la reprise de la fissure, il a été constaté par commissaire de justice des défauts de peinture dans le salon et le placard. Toutefois, il ne s’agit pas des vices repris ensuite dans le rapport d’expertise, évoquant une absence de mise en peinture du placard chauffe-eau et une fissure dans le salon. De même, ces vices ne sont pas repris dans le courrier de Madame [N]. Elle échoue par conséquent à démontrer qu’elle les a dénoncés dans l’année de la livraison, et sera par conséquent déboutée de cette demande.

A titre infiniment subsidiaire, Madame [N] sollicite une expertise judiciaire si le tribunal ne s’estimait pas suffisamment éclairé. Il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, qui est subsidiaire à la demande indemnitaire à laquelle il est fait partiellement droit. En outre, le tribunal n’a pas à se substituer à la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Au total, le prix de vente de l’appartement sera réduit de 5.000 euros en application de la garantie des vices apparents. Madame [N] s’étant intégralement acquittée du prix de vente convenu, la société COTE BLEUE INVEST sera condamnée à lui verser 5.000 euros.

2. Sur le retard de livraison

Au préalable, il convient de préciser qu’aux termes de ses dernières conclusions que la demande de Madame [N] porte exclusivement sur un retard imputable au promoteur à compter du 30 juin 2020, soit celle stipulée dans l’acte notarié.

Il n’est pas contesté que le bien a été livré le 26 avril 2021, soit 300 jours.

Il est soutenu par la société COTE BLEUE INVEST que ce retard est imputable à des causes extérieures, liée au confinement, la mise en liquidation de plusieurs sociétés et les intempéries.

Elle ne fournit toutefois aucune pièce au soutien de son argumentation. Il ne pourra alors être déduit que la période du premier confinement ordonné en raison de la pandémie de Covid 19, du 17 mars au 11 mai 2020, soit 55 jours.

Si aucune clause de pénalité de retard n’est prévue au contrat, il n’en demeure pas moins que ce retard a nécessairement causé un préjudice à Madame [N] qu’il convient d’indemniser. Le retard retenu étant de 245 jours, le dommage de Madame [N] ne peut être inférieur à 15.000 €.

La société COTE BLEUE INVEST sera par conséquent condamnée à payer à Madame [N] la somme de 15.000 euros en réparation du retard de livraison.

3. Sur le préjudice moral et de jouissance

Dès lors que le demandeur justifie d’un préjudice distinct de celui induit par le retard de livraison, Madame [N] est recevable à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance. Elle échoue toutefois à démontrer la réalité de celui-ci, indiquant avoir été gracieusement hébergée par sa famille pour palier le retard de livraison.

Elle justifie en revanche d’un préjudice moral distinct du seul retard, causé notamment par les tracas liés aux désordres dénoncés à la livraison, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2.000 euros.

Par conséquent, Madame [N] sera déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

La société COTE BLEUE INVEST sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

La société COTE BLEUE INVEST, qui perd à l’instance, sera condamné aux dépens.

En considération de l’équité, elle sera également condamnée à payer la somme de 2.000 euros à Madame [N] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

CONDAMNE la société COTE BLEUE INVEST à payer à Madame [I] [N] la somme de 5.000 euros au titre de la réduction du prix de vente ;

CONDAMNE la société COTE BLEUE INVEST à payer à Madame [I] [N] la somme de 15.000 euros en réparation du retard de livraison ;

CONDAMNE la société COTE BLEUE INVEST à payer à Madame [I] [N] la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [I] [N] de l’intégralité de ses autres demandes,

CONDAMNE la société COTE BLEUE INVEST aux dépens,

CONDAMNE la société COTE BLEUE INVEST à payer à Madame [I] [N] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me DELSUPEXHE, vice-présidente, et M^me MILLET, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT