TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

12 janvier 2026

ROLE : N° RG 24/01791 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MHXV

AFFAIRE :

[Z] [D]

C/

[P] [K] épouse [S]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Nicolas MERGER

[E])

le

à

M^e Nicolas MERGER

N°2026

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Madame [Z] [D]

née le 25 août 1983 à [Localité 2] (CAMEROUN)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [W]

né le 15 avril 1984 à [Localité 3]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés à l’audience par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [P] [K] épouse [S],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [S],

demeurant [Adresse 1]

G.F.A. GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE [S],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

tous les trois non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame BATTUT, greffière

DEBATS

A l’audience publique du 03 novembre 2025, après dépôt du dossier de plaidoirie par le conseil des demandeurs à l’audience, les défendeurs n’étant pas représentés par avocat, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte authentique du 10 novembre 2020, dressé en l’étude de maître [R] [V], notaire à [Localité 4], M. [G] [W] et Mme [Z] [D] ont acquis auprès du Groupement Foncier Agricole [S] (ci-après [Adresse 3]) une propriété bâtie et non bâtie cadastrée section MV n°[Cadastre 1], issue de la division de la parcelle MV n°[Cadastre 2], située [Adresse 4] à [Localité 5], pour un prix de 730.000 euros.

L’acte de vente rappelle que le [Q] [S] a acquis, suivant un acte notarié du 21 janvier 2020, dans le cadre d’une substitution de la Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER), une propriété cadastrée section MV n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ayant imposé au [Q] [S] le respect d’un cahier des charges.

A la suite de la réalisation d’une construction située sur la parcelle MV n°[Cadastre 6], appartenant au [Q] [S], M. [G] [W] et Mme [Z] [D] ont informé le service d’urbanisme de la ville d'[Localité 4] par courriel du 7 octobre 2022 de la situation et de la violation par le [Q] [S] du cahier des charges de la SAFER qui prohibe toute nouvelle construction à usage d’habitation.

Par courrier du 28 mars 2023, M. [G] [W] et Mme [Z] [D] a sollicité l’intervention de la SAFER au regard des obligations prises par le [Q] [S] résultant du cahier des charges et repris dans leur acte de vente.

Par courrier du 12 mai 2023, la SAFER leur a indiqué qu’elle a décidé de " mettre en œuvre la procédure de délaissement contractuellement stipulée dans l’acte authentique de vente régularisé au profit du [Q] [S] ".

Le 13 février 2024, M. [G] [W] et Mme [Z] [D] ont fait dresser, par commissaire de justice, un procès-verbal de constat dont il ressort notamment que " la façade Nord et la façade pignon Ouest de cette maison voisine donnent en plein dans le jardin des époux [W]. Les façades sont de taille importante, même si elles sont pleines (sans ouverture). Il s’agit d’un ouvrage important, manifestement une maison élevée d’un étage sur rez-de-chaussée ".

Par actes de commissaire de justice des 3 et 7 mai 2024, M. [G] [W] et Mme [Z] [D] ont fait assigner Mme [P] [K] épouse [S], M. [H] [S] et la société [Q] [S] devant le tribunal judiciaire de céans aux fins de :

— Voir ordonner au [Q] [S], à Mme [P] [K] épouse [S] et M. [H] [S] de procéder à la démolition de la construction nouvellement édifiée sur la parcelle MV [Cadastre 6], et ce, sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la remise en état complète des lieux,

— Les condamner in solidum à leur payer les sommes suivantes :

o 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

o 150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique,

o 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect des obligations liées à la cession d’une partie de la parcelle MV [Cadastre 5] et à la réalisation des travaux prévus dans l’acte de vente,

o 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner in solidum aux entiers dépens distraits au profit de maître Nicolas Merger,

— Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à leur acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

Le [Q] [S], Mme [P] [K] épouse [S] et M. [H] [S], régulièrement cités par actes de commissaire de justice remis à étude, n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance du 10 mars 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée avec effet différé au 20 octobre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue et plaidée, puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il est précisé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger », « rappeler » ou « donner acte », lesquelles, or les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.

Sur le défaut de délivrance conforme

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

Aux termes de l’article 1604 du même code, « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

Ainsi, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance de la chose, c’est-à-dire de fournir à l’acheteur un bien conforme aux stipulations contractuelles.

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] sollicitent la démolition de la construction litigieuse appartenant au [Q] [S] en raison de son manquement à son obligation de délivrance conforme en lien avec son interdiction de ne pas construire de bâtiment à usage d’habitation sur la parcelle voisine.

En effet, ils soutiennent que le [Q] [S] a porté à leur connaissance l’engagement pris à l’égard de la SAFER de ne pas édifier d’autre construction à usage d’habitation autre que celle vendue de sorte que cette retranscription au sein de leur acte de vente avait pour objet de créer à leur égard l’obligation de ne pas construire d’autre logement sur les parcelles dont le [Q] [S] conservait la propriété.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre M. [G] [W], Mme [Z] [D] et le [Q] [S] le 10 novembre 2020 stipule que :

«  Suivant acte notarié du 21 janvier 2020, dressé par devant Maître [V], notaire à [Localité 4], le [Q] [S], VENDEUR aux présentes, représenté par Madame [P] [S] a acquis dans le cadre d’une substitution SAFER, une propriété sise à [Localité 4], et cadastrée section MV [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

L’intervention de la SAFER s’inscrivant dans le cadre de l’application de l’article L 141-1 du Code rural et de la pêche maritime. En conséquence, elle impose le respect d’un cahier des charges qui a été accepté par le [Q] [S] ci-après retranscrit :

«  CAHIER DES CHARGES

L’acquéreur sera tenu d’exécuter fidèlement, ainsi qu’il s’y engage en obligeant également ses ayants droit, les conditions spéciales développées en deuxième partie de l’acte. Il est expressément convenu que le non-respect dudit cahier des charges entrainera la mise en œuvre de la procédure de délaissement prévue ci-après (…) ".

Il résulte d’un courrier électronique en date du 28 octobre 2020 émis par la SAFER, annexé aux présentes et textuellement retranscris ci-après, ce qu’il suit :

«  Le [Q] [S], par l’intermédiaire de sa gérante a fait part de difficultés financières à la SAFER et le souhait de revendre une partie de la parcelle MV [Cadastre 2] supportant le bâtiment d’habitation.

La SAFER, afin de ne pas pénaliser le projet d’installation de Madame [S] au travers de la SCEA HARAS DE SALIGNAC, en élevage équin, entraînement de chevaux de course et écurie de propriétaires, et son développement, a accepté cette dérogation à la condition toutefois que toutes nouvelles constructions à usage d’habitation, quelle qu’en soit la superficie, qu’elles soient temporaires ou définitives, démontables ou non, sur les parcelles restant la propriété du [Q] seront interdites ; et cela pendant toute la durée du cahier des charges stipulé dans l’acte notarié du 21 janvier 2020, relaté ci-avant.

Madame [P] [S] es qualité déclare l’accepter expressément et sans contrepartie d’aucune sorte (…).

A défaut du respect des conditions énoncées ci-dessus, après mise en demeure par la SAFER par lettre recommandée avec accusé de réception, il est expressément convenu que la SAFER mettra en œuvre la procédure de délaissement instaurée par l’article L. 141-1 III du Code rural et de la pêche maritime, figurant à l’acte d’acquisition du 21 janvier 2020, sur les biens restant à appartenir au [Q] [S] à l’issue du présent acte «   ».

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] indiquent que dès le début de l’année 2021, les époux [S] ont entrepris une construction sur l’emplacement d’une ruine située sur la parcelle MV [Cadastre 6], lui appartenant, et ce en violation du cahier des charges de la SAFER.

Par courriel du 21 octobre 2022, Mme [Z] [D] a transféré à la direction de l’urbanisme des services de la mairie d'[Localité 4] des photographies de la construction litigieuse et a précisé que " elles ont été prises en janvier 2021. Pour rappel nous avons signé notre acte de vente en novembre 2020 dans lequel il est bien stipulé qu’il est interdit aux [S] de construire quoique ce soit. Même pas un mois plus tard ils montaient les murs !! ".

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] communiquent au dossier les photographies mentionnées dans le courrier cité ci-dessus, en date des 22 et 30 janvier 2021.

Par courrier du 28 mars 2023, les époux [W] ont écrit à la SAFER en ces termes " il est noté en toutes lettres dans notre acte d’acquisition, au travers d’un paragraphe extrait du cahier des charges SAFER des [S], que " toutes nouvelles constructions à usage d’habitation… seront interdites « puis » à défaut… la SAFER mettra en œuvre la procédure de délaissement " (…).

Nous avons signé l’acquisition de notre maison en nous pensant protégés par la Safer, organisme d’état en lequel nous avions confiance (…) ".

Aux termes d’un courrier du 12 mai 2023, la SAFER a indiqué aux époux [W] " vous faites état du non-respect, par notre attributaire, des clauses d’interdiction et de nouvelles surfaces habitables, lesquelles ont littéralement été retranscrites dans votre acte authentique d’acquisition.

Tout d’abord, nous vous remercions d’avoir pris la peine de nous adresser le courrier de la Mairie d'[Localité 4], daté du 4 janvier 2023, dans lequel cette dernière fait état de travaux non autorisés sur la propriété, sise au [Adresse 5], à [Localité 1].

Par suite, nous avons pris l’attache de Madame [P] [S] afin de faire un point précis sur sa situation.

Nous vous confirmons également que, par suite de nombreux échanges ont eu lieu, et une enquête a éé diligentée sur place par notre délégation départementale.

Suite à cette enquête, la SAFER a décidé de mettre en œuvre la procédure de délaissement contractuellement stipulée dans l’acte authentique de vente régularisé au profit du [Q] [S] (…) ".

Ainsi que le soutiennent M. [G] [W] et Mme [Z] [D], le [Q] [S] a effectivement porté à leur connaissance le cahier des charges lui étant imposé par la SAFER et l’engagement en résultant de ne pas édifier d’autre construction à usage d’habitation sur les terrains acquis et dont il reste le propriétaire, de sorte que cette retranscription dans leur propre acte de vente du 10 novembre 2020 a, comme ils l’affirment, été un élément substantiel de leur achat, et donc de la vente.

Néanmoins, l’obligation faite au [Q] [S] de ne pas construire de maison à usage d’habitation sur les autres parcelles lui appartenant a été contractualisée dans l’acte de vente du 21 janvier 2020 aux termes duquel ce dernier a acquis, dans le cadre d’une substitution SAFER, les parcelles cadastrées MV [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], et repose sur l’intervention de la SAFER conformément à l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime.

Il en résulte que le [Q] [S] s’est obligé auprès de la SAFER et non auprès de M. [G] [W] et Mme [Z] [D], qui sont donc tiers à ces obligations. En effet, il ne ressort pas de l’acte de vente du 10 novembre 2020 conclu entre M. [G] [W], Mme [Z] [D] et le [Q] [S] que ce dernier s’est expressément obligé auprès d’eux à ne construire aucune maison à usage d’habitation sur les parcelles restant sa propriété.

Au surplus, il est acquis qu’un défaut de conformité s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit lors de la signature de l’acte de vente.

Or, en l’espèce, au moment de la conclusion de l’acte de vente le 10 novembre 2020, la construction litigieuse n’avait pas été entreprise puisqu’il résulte des pièces produites qu’elle l’a été postérieurement au transfert de propriété, de sorte que le [Q] [S] n’a pas manqué à son obligation de délivrance vis-à-vis des acquéreurs.

En conséquence, aucun manquement de la part de la société venderesse à l’obligation de délivrance n’est caractérisée, de sorte que la demande de condamnation à ce titre sera rejetée.

Sur le trouble anormal de voisinage

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 544 du même code, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois, si l’article précité confère le droit de jouir « de la manière la plus absolue » des choses dont on est propriétaire, leur usage ne peut cependant s’exercer en contrariété des lois et règlements, ni être source pour la propriété d’autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d’un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ; l’anormalité s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

La responsabilité pour trouble anormal du voisinage a évolué vers un régime de responsabilité autonome, fondé sur un fait objectif à l’exclusion de toute faute ou négligence, de sorte que les dispositions de l’article 1240 du code civil lui sont inapplicables. Ainsi, l’anormalité du trouble peut être retenue indépendamment de toute faute sans qu’il soit nécessaire, notamment, de caractériser une violation des règles d’urbanisme.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’une anormalité correspondant à une nuisance générée par une personne ou par les choses ou animaux dont elle est responsable, et qui cause aux personnes se trouvant dans la même aire de proximité, un dommage qui excède la mesure habituelle inhérente au voisinage.

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] font valoir que la construction litigieuse du [Q] [S] leur cause un important trouble de voisinage en ce qu’elle nuit à leur jouissance paisible de leur propriété. En effet, ils précisent que cette construction de plusieurs mètres de haut engendre pour eux une perte de vue, d’ensoleillement et d’intimité excédant les inconvénients normaux de voisinage et justifiant sa démolition, outre le fait qu’elle viole les engagements contractuels pris par le [Q] [S].

En l’espèce, les époux [W] communiquent un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 13 février 2024, selon lequel il a été constaté :

— la présence de la maison voisine édifiée au ras de la limite de mitoyenneté côté Sud-Est du terrain des époux [W],

— que les façades Nord et pignon Ouest de la construction du [Q] [S] donnent directement dans le jardin des époux [W], ces façades étant de taille importante et sans ouverture,

— que cette construction constitue un ouvrage imposant,

— qu’en se positionnant devant le bien des époux [W], notamment devant la cuisine côté Sud-Ouest du terrain, la construction du [Q] [S] obstrue la vue du paysage côté Est sur l’horizon,

— que cette construction donne le sentiment d’être ancrée dans le jardin des époux [W],

— et qu’elle ne possède pas de gouttière ou d’ouvrage de récupération des eaux pluviales au niveau du pan de toiture incliné donnant sur leur jardin.

Les éléments et photographies issues du constat du commissaire de justice permettent d’établir que la construction litigieuse nuit à la jouissance paisible de la propriété dont ils ont fait l’acquisition. En effet, elle génère une nuisance visuelle importante en raison de la hauteur des murs, obstruant toute vue sur le paysage, et causant une perte d’intimité, de vue et d’ensoleillement.

En outre, comme le soutiennent M. [G] [W] et Mme [Z] [D], ils doivent désormais subir la présence quotidienne de voisins à seulement quelques mètres de leur habitation alors qu’elle se situe en zone agricole.

En effet, il ressort de l’acte authentique de vente du 10 novembre 2020, s’agissant des dispositions relatives à l’urbanisme, que le bien dont les époux [W] ont fait l’acquisition se trouve en zone A, ce qui signifie qu’une telle zone est en principe inconstructible car elle est réservée aux activités agricoles ou forestières. Seules des constructions directement liées et nécessaires aux exploitations sont admises, sous réserve de l’obtention des autorisations prescrites.

Il est également précisé que sous certaines conditions et dans certains secteurs, des annexes aux logements existants pourront être construits. Le changement de destination est en principe interdit, sauf sous la double condition que le bâtiment doit être expressément visé par une liste spéciale du Plan local d’urbanisme et que le changement doit être compatible avec la vocation agricole ou naturelle de la zone et ne compromet par la qualité paysagère du site.

Ainsi, le bien acquis par les époux [W] et la construction litigieuse se situent en zone agricole inconstructible, ce qui implique une très faible densité urbaine, en particulier s’agissant de la construction de maisons à usage d’habitation, liée au respect de prescriptions strictes quant à l’implantation de telles constructions.

En l’espèce, les époux [W] communiquent, outre leur acte authentique du 10 novembre 2020 reprenant la clause figurant dans l’acte de vente du [Q] [S] en date du 21 janvier 2020 et permettant la vente d’une partie de la parcelle cadastrée MV [Cadastre 2] supportant le bâtiment d’habitation, cette autorisation ayant été accordée par la SAFER à la condition de respecter un cahier des charges que le [Q] [S] a accepté, un courrier du 4 janvier 2023 aux termes duquel la mairie d'[Localité 4] les a informés que deux agents de la direction de l’urbanisme se sont rendus sur le terrain situé [Adresse 5] à [Localité 4], à la suite du courriel adressé par Mme [Z] [D] le 21 octobre 2022, qu’ils ont constaté l’achèvement des travaux non autorisés et qu’un procès-verbal d’infraction complémentaire à l’initial du 12 février 2021 au code de l’urbanisme a été dressé.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la SAFER a mis en œuvre une procédure de délaissement telle que contractuellement stipulée dans l’acte de vente du 21 janvier 2020, régularisé au profit du [Q] [S], en raison de la construction d’une maison à usage d’habitation prohibée sur les parcelles appartenant à ce dernier.

En effet, il s’évince de ces éléments que cette nouvelle construction entreprise par le [Q] [S] l’a été au mépris du cahier des charges imposé par la SAFER et retranscrit dans l’acte de vente des époux [W], puisque le [Q] [S] avait l’interdiction d’édifier de nouvelles constructions à usage d’habitation sur les parcelles restant sa propriété pendant la durée dudit cahier des charges, Mme [P] [S] déclarant souscrire à un tel engagement en parfaite connaissance des droits et obligations qui en découlent.

Ainsi, M. [G] [W] et Mme [Z] [D] démontrent la gravité du trouble causé par la construction litigieuse, celle-ci excédant la mesure habituelle inhérente au voisinage dans une zone où la densité urbaine est très faible, et justifient des préjudices subis par une telle construction.

Il en résulte que la construction réalisée par le [Q] [S], sous la maîtrise d’ouvrage de Mme [P] [K] épouse [S] et de M. [H] [S], respectivement gérante associée et associé du [Q] [S], cause à M. [G] [W] et Mme [Z] [D] un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] sollicitent la condamnation in solidum du [Q] [S] et des époux [S] à procéder à la démolition de la construction litigieuse, au besoin sous astreinte.

Il est acquis que le juge du fond apprécie souverainement la mesure propre à faire cesser le trouble anormal de voisinage.

Au regard des éléments du dossier, la démolition de la construction litigieuse sollicitée par M. [G] [W] et Mme [Z] [D] est la seule mesure permettant de faire cesser le trouble anormal de voisinage qu’ils subissent.

En conséquence, il convient d’ordonner la démolition de la construction située [Adresse 4] à [Localité 5] appartenant au [Q] [S] et cadastrée section MV n°[Cadastre 6] lieudit [Adresse 4], et de condamner in solidum les défendeurs à y procéder.

Compte tenu de la défaillance des défendeurs à la présente instance et de la nécessité d’assurer l’exécution de la présente décision afin de faire cesser le trouble anormal de voisinage subi, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour pendant une durée de 4 mois, délai qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Préjudice moral et préjudice économique

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice moral et de leur préjudice économique en raison de la violation des obligations prises par le [Q] [S] à leur égard. Ils soutiennent que l’acquisition de cette maison s’inscrivait dans le cadre d’un projet familial mais qu’ils se sont retrouvés à devoir intervenir auprès de l’administration et de leurs vendeurs, et que ces derniers les ont menacés par sms du 30 décembre 2022.

Ils ajoutent que la construction litigieuse du [Q] [S] affecte la valeur vénale de leur bien puisque lors de la vente de ce bien, aucune autre construction n’existait à proximité sur les parcelles que ce dernier conservait.

La construction édifiée illégalement par les défendeurs constitue une faute délictuelle causant directement un préjudice moral aux demandeurs, qui sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En revanche, aucune pièce utile n’étant produite concernant la perte de valeur vénale alléguée de leur bien, et dans la mesure où la démolition de l’ouvrage leur causant un trouble anormal de voisinage a été ordonnée, la demande formée par M. [G] [W] et Mme [Z] [D] au titre d’un préjudice économique sera rejetée.

Sur le préjudice résultant du non-respect des obligations liées à la cession de la parcelle MV [Cadastre 5]

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] sollicitent également l’indemnisation de leur préjudice tiré du non-respect des obligations liées à la cession d’une partie de la parcelle MV [Cadastre 5] et à la réalisation des travaux prévus dans l’acte de vente.

En l’espèce, l’acte de vente du 10 novembre 2020 conclu entre M. [G] [W], Mme [Z] [D] et le [Q] [S] stipule, aux termes d’une clause intitulée " jouissance exclusive d’une partie de la parcelle cadastrée MV [Cadastre 5] liée à l’accès « qu' » aux termes de la promesse de vente signée entre les parties, le VEDEUR entendait également céder à l’ACQUEREUR une partie de la parcelle cadastrée section MV Numéro [Cadastre 5] telle que matérialisée en stabilo jaune fluo sur le plan de division demeuré ci-annexé.

Pour des raisons liées à l’enregistrement de la division des précédentes parcelles dont est issue la parcelle MV [Cadastre 5], le Géomètre-expert du [Localité 6] a déclaré ne pas être en mesure à ce jour de procéder à la division cadastrale de ladite parcelle. Le VENDEUR confère donc à l’ACQUEREUR la jouissance exclusive et privative de cette partie de la parcelle MV [Cadastre 5] matérialisée en teinte jaune au plan de division ci-annexé, et la lui cèdera à l’euro symbolique le jour ou cela sera possible matériellement, l’acte de cession sera réalisé aux frais de l’ACQUEREUR ".

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] communiquent des échanges de SMS avec Mme [P] [S] desquels il ressort que :

— Le 10 octobre 2022, M. [G] [W] lui écrivait « suite au contrat avec notre notaire. Maintenant que la parcelle derrière le portail est enregistrée au cadastre, nous devons finaliser son acquisition à l’euro symbolique comme stipulé dans l’acte de vente. Merci de vous mettre en contact avec votre notaire afin de régulariser la situation »,

— Le 14 octobre 2022, Mme [P] [S] répondait qu’elle allait contacter son notaire la semaine prochaine,

— Le 4 novembre 2022, M. [G] [W] lui indiquait qu’aucune réponse n’était formulée concernant la parcelle à récupérer et que les travaux du chemin n’étaient toujours pas terminés,

— Le 30 décembre 2022, M. [G] [W] et Mme [Z] [W] l’informaient que « nous terminons 2022 et vos obligations ne sont toujours pas exécutées » et lui ont précisé entamer les procédures nécessaires à l’obtention de la démolition de la construction litigieuse,

— Le même jour, Mme [P] [S] leur répondait que « les obligations auxquelles vous faites références ne sont achetées à aucun délai dans l’acte de vente. Et qu’il ne me reste qu’une couche de finition de gravier et le transfert de la servitude à effectuer ».

Il s’évince de l’ensemble de ses éléments que le [Q] [S] s’était effectivement engagé à céder la parcelle MV [Cadastre 5] à M. [G] [W] et Mme [Z] [D] au prix d’un euro symbolique. La date à laquelle doit intervenir cette cession n’est pas mentionnée dans l’acte ; il est seulement indiqué le jour où cela sera possible matériellement.

Le [Q] [S] ne conteste pas que la parcelle MV [Cadastre 5] a fait l’objet d’un enregistrement au cadastre, et ne justifie d’aucun élément empêchant la réalisation de l’obligation à laquelle il s’est contractuellement engagé, de sorte qu’il a commis une faute.

S’agissant des travaux mentionnés dans l’acte de vente, M. [G] [W] et Mme [Z] [D] se plaignent qu’ils n’ont pas été réalisés alors que le [Q] [S] s’était engagé à les effectuer.

Il résulte de l’acte de vente qu’est stipulée une clause « travaux prévus à la promesse de vente », en page 22, libellée comme suit " Aux termes de la promesse de vente signée entre les parties, les présentes étaient soumises à la réalisation de travaux par le VENDEUR des travaux suivants :

— La réfection complète de la façade,

— La prolongation d’un mur en pierre pré existant (actuel portail),

— La création d’un chemin d’accès commun,

— La construction d’un mur afin de clôturer le garage restant la propriété des vendeurs (dont le revêtement sera assorti à la façade de la maison),

— ouverture d’un mur afin de créer une entrée dans la propriété objet des présentes.

A ce titre, le VENDEUR déclare que :

— la réfection complète de la façade a été réalisée en totalité,

— s’agissant de la prolongation d’un mur en pierre pré existant (actuel portail ) : les fondations sont réalisées, le mur sera réalisé en même temps que le chemin d’accès visé ci-après, l’ACQUEREUR déclarant en faire son affaire personnelle, sans recours possible contrez le VENDEUR ni les notaires soussignés,

— s’agissant de la création d’un chemin d’accès : le chantier aurait déjà été commandé mais les travaux non réalisés à ce jour.

— la création d’un mur afin de clôturer le garage restant la propriété des vendeurs n’a pas été réalisée,

— l’ouverture d’un mur afin de créer une entrée dans la propriété vendue a bien été réalisée.

L’ACQUEREUR déclare faire son affaire personnelle de l’ensemble des travaux non encore réalisés et renonce expressément à se prévaloir des conditions suspensives stipulées à la promesse de vente, ces derniers ne constituant pas un élément déterminant de son consentement, ainsi que l’ACQUEREUR le déclare et le garantit ".

Les défendeurs ne contestent pas que les travaux de finition du chemin d’accès commun que le [Q] [S] s’était engagé à effectuer n’ont pas été réalisés. Toutefois, aux termes de l’acte de vente, M. [G] [W] et Mme [Z] [D] ont déclaré faire leur affaire personnelle de l’ensemble des travaux non encore réalisés, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la non-réalisation des travaux du chemin d’accès commun par le [Q] [S].

Par ailleurs, il ressort de la clause « assainissement » que " il résulte du titre de propriété du [Localité 6] que ce diagnostic, effectué par le SPANC [Localité 7] [Localité 8] PROVENCE METROPOLE le 25 mars 2019, annexé, constate la non-conformité de l’installation d’assainissement.

Le VENDEUR était tenu de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente.

Cette mise en conformité n’a pas été réalisée, ce que le BENEFICIAIRE reconnaît et déclare en faire son affaire personnelle, sans recours possible contre le VENDEUR ni les notaires soussignés.

L’ACQUEREUR déclare être informé qu’il doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente ".

Ainsi, au regard des stipulations contractuelles précitées, aucune faute ne peut être reprochée au [Q] [S] quant à la réalisation des travaux de mise aux normes de la fosse septique et de finition du chemin d’accès, M. [G] [W] et Mme [Z] [D] faisant leur affaire personnelle de la mise en conformité de la fosse septique et des travaux non encore réalisés.

M. [G] [W] et Mme [Z] [D] ne communiquant aucun élément (devis, factures…) justifiant le montant du préjudice réclamé à hauteur de la somme de 100.000 euros, ils seront déboutés de cette demande.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Succombant, le [Q] [S], Mme [P] [K] épouse [S] et M. [H] [S] seront condamnés in solidum aux dépens, distraits au profit de maître Nicolas Merger.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ".

En l’espèce, le [Q] [S], Mme [P] [K] épouse [S] et M. [H] [S] seront condamnés in solidum à payer à M. [G] [W] et Mme [Z] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire, de sorte que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

ORDONNE la démolition de la construction située [Adresse 4] à [Localité 5] appartenant au [Q] [S] et cadastrée section MV n°[Cadastre 6] lieudit [Adresse 4] et ce, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour pendant une durée de 4 mois, délai qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement.

CONDAMNE in solidum le [Q] [S], Mme [P] [K] épouse [S] et M. [H] [S] à payer à M. [G] [W] et Mme [Z] [D] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

DEBOUTE M. [G] [W] et Mme [Z] [D] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum le [Q] [S], Mme [P] [K] épouse [S] et M. [H] [S] à payer à M. [G] [W] et Mme [Z] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le [Q] [S], Mme [P] [K] épouse [S] et M. [H] [S] aux dépens de l’instance, distraits au profit de maître Nicolas Merger,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Leydier, première vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE