TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

03 Avril 2026

ROLE : N° RG 24/04656 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MO7P

AFFAIRE :

S.A.R.L. OPTIQUE DES ALLEES

C/

S.A.S. ELYREAL

GROSSES délivrées

le 03/04/2026

à Maître Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OPTIQUE DES ALLEES (RCS D’AIX EN PROVENCE 490 853 918)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nabila CHDAILI de la SELARL LEX PHOCEA, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Olivier POTIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. ELYREAL (RCS DE PARIS 323 223 594)

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par Maître Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant par Maître Louis-David ABERGEL de la SELARL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, substitués à l’audience de plaidoiries par Maître Brigitte BILLARD-SEROR, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 9 Février 2026, après avoir entendu Maître Olivier POTIER et Maître Brigitte BILLARD-SEROR, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mars 2026 puis prorogé au 03 Avril 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 15 mars 2006, la SNC MIRABAIX a donné à bail commercial à Madame [C] [Z], avec faculté de substitution, un local vendu en l’état futur d’achèvement, dans l’ensemble immobilier dénommé « les allées provençales », pour une durée de dix ans.

Selon acte sous seing privé signé le 31 octobre 2014, la SAS ELYREAL a renouvelé le bail commercial donné à la SASU Optique des Allées portant sur un local commercial d’une surface de 134 m²de l’îlot A2 de la [Adresse 3], la destination étant un commerce « sous l’enseigne OPTIC 2000, » moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 105 567 euros, pour une durée de dix ans à compter du 01 mars 2014. Un dépôt de garantie équivalant à trois mois de loyer était versé.

Le magasin est situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Un avenant a été signé le 02 avril 2016 entre la SAS ELYREAL et la SAS Optique des Allées afin d’alléger temporairement et exceptionnellement le loyer de base d’un montant de six mille euros hors taxes du 15 mars 2016 au 14 mars 2017.

Par courriers à compter du 14 mars 2020, en raison de la fermeture suite au confinement ordonné par le gouvernement, la SARL Optique des Allées a informé son bailleur des nouvelles dispositions qu’elle comptait prendre pour les loyers et charges.

Le 14 juin 2021, un avenant 2 était signé entre les parties pour aménager les modalités de paiement de loyer, avec renonciation à exiger les loyers des mois d’avril 2020 et de novembre 2020, la mise en place d’un échéancier pour le solde des loyers du premier trimestre 2020, soit 24 000 euros HT.

Des courriels seront également échangés quant aux loyers entre les parties au cours de l’année 2022 et en 2024.

Par acte daté du 09 octobre 2024, la SAS ELYREAL a fait signifier un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à la SASU Optique des Allées, mettant le preneur en demeure de lui régler la somme de 199 487,04 euros, outre le coût de l’acte.

Par courrier recommandé daté du 21 novembre 2024, la société Optique des Allées demandait le renouvellement du bail commercial au 31 octobre 2024 avec une réduction du loyer pour le fixer à une somme maximale de 4 000 euros HT /HC par mois.

Le 18 février 2025, la SAS ELYREAL a fait signifier à la société Optique des Allées une réponse à sa demande de renouvellement du bail. Rappelant la présente instance, elle arguait que le bail était résilié de plein droit par l’effet du jeu de la clause résolutoire. Sans « renoncer à se prévaloir des infractions au bail dénoncées au commandement de payer visant la clause résolutoire du 09 octobre 2024 » et sous certaines réserves, elle acceptait en son principe le renouvellement du bail pour une durée de dix ans à compter du 01 janvier 2025 aux clauses et conditions du bail échu, à l’exception de celles nécessitant une adaptation aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application, moyennant un loyer annuel de 144 719,75 euros, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 19 décembre 2025, qui sera visé, le tribunal a débouté la société Optique des Allées de sa demande d’annulation du commandement de payer du 09 octobre 2024, avant dire droit a ordonné la réouverture des débats, a invité les parties à conclure sur l’article L 145-41 du code de commerce et a dit que la société Optique des Allées devait conclure et communiquer les pièces sur ce point et fixé une nouvelle clôture au 2 février 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 08 janvier 2025, qui seront visées, faisant valoir que les loyers très élevés l’ont placé « dans une situation extrêmement périlleuse », la SARL Optique des Allées sollicite du tribunal de :

— débouter la société ELYREAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— ordonner l’exonération des charges indues stipulées dans le commandement de payer,

— ordonner l’exonération des loyers indus durant les périodes de fermetures des magasins dit non essentiels, pendant les mois de mars à mai 2020,

— ordonner une réduction des loyers de 50% durant les périodes au cours desquelles la société OPTIQUE DES ALLEES a été partiellement privée de la jouissance de son local, pendant les mois de novembre à mi-décembre 2020 et de février, mars, avril et mai 2021,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder un délai de vingt-quatre mois à la société OPTIQUE DES ALLEES pour payer l’arriéré locatif (loyer et charges) en principal, intérêts frais et accessoires,

— écarter l’exécution provisoire qui entraînerait des conséquences manifestement excessives pour la société OPTIQUE DES ALLEES si par impossible le tribunal devait prononcer la résiliation du bail avec condamnation de la société OPTIQUE DES ALLEES à régler immédiatement l’arriéré locatif majoré des intérêts contractuels,

— condamner la société ELYREAL à payer la somme de 3 000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer, la SAS ELYREAL conclut ainsi :

— recevoir la société ELYREAL en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater qu’aux termes du jugement du 19 décembre 2025, il a été jugé que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 octobre 2024 est parfaitement valable,

— juger que la société ELYREAL a parfaitement rempli son obligation de délivrance en mettant à la disposition de la société OPTIQUE DES ALLEES les lieux désignés dans le bail,

— juger que la société OPTIQUE DES ALLEES jouit librement de son local et y poursuit son activité commerciale en exploitant son fonds de commerce et en y réalisant un chiffre d’affaires,

En conséquence,

— déclarer irrecevable et mal fondée la société OPTIQUE DES ALLEES en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et L’EN DEBOUTER,

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans le commandement de payer du 9 octobre 2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par impossible il n’était pas constaté la résiliation de plein droit du bail :

— constater les infractions de la société OPTIQUE DES ALLEES aux clauses et conditions du bail,

— dire qu’elles sont d’une gravité telle qu’elles rendent impossible le maintien du lien contractuel,

— prononcer, en conséquence, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société OPTIQUE DES ALLEES,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société OPTIQUE DES ALLEES ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l’aide d’un serrurier du local à usage commercial portant le n°2 (Îlot A2) qu’elle occupe au sein du Centre Commercial LES ALLEES PROVENCALES sis à [Localité 1] [Adresse 4], sous l’enseigne « OPTIC 2000 »,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés,

— juger que la société ELYREAL pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société OPTIQUE DES ALLEES,

— condamner la société OPTIQUE DES ALLEES à payer à la société ELYREAL une somme de QUATRE CENT TRENTE-HUIT MILLE CINQUANTE-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-ONZE CENTIMES (437.725,33 €) TTC au titre de son arriéré de loyers et/ou Indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêtés au 22 janvier 2026, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux Euribor 3 mois majoré de 5%, tels qu’ils sont déterminés à l’article 19 du Titre II du bail,

— condamner en cas de résiliation du bail, la société OPTIQUE DES ALLEES à payer à la société ELYREAL :

une indemnité d’occupation de base mensuelle fixée forfaitairement à un douzième du montant du loyer annuel dû en fin de bail, majoré de 50%,

une indemnité d’occupation additionnelle correspondant à la différence positive entre le montant résultant de l’application du pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans le local et le montant de l’indemnité d’occupation de base telle que déterminée au bail.

Sommes auxquelles s’ajouteront la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et accessoires, et ce, jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur.

— condamner la société OPTIQUE DES ALLEES à régler à la société ELYREAL une somme de 43.772,53 € au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 22 janvier 2026,

— juger qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 33.355,46 € restera définitivement acquis à la société ELYREAL,

— condamner la société OPTIQUE DES ALLEES à payer à la société ELYREAL la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société OPTIQUE DES ALLEES en tous les dépens, en ce compris les frais de Commissaire de Justice tenant à la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 octobre 2024 ainsi (ii) qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELARL LX AIX-EN-PROVENCE, prise en la personne de Maître Françoise BOULAN, Avocat au Barreau d’AIX-EN-PROVENCE, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

MOTIFS

Rappelant les obligations de fermeture pendant les périodes de confinement, la SARL Optique des Allées considère qu’aucun loyer ne saurait être exigible pendant les périodes de fermeture consécutives à la crise du Covid 19 en raison de l’exception d’inexécution en se fondant sur les articles 1219 et 1220 du code civil, de la force majeure sur le fondement de l’article 1218 du code civil et de la perte de la chose louée au vu de l’article 1722 du même code et enfin de la mauvaise foi du bailleur.

Les causes revendiquées par le preneur pour ne pas régler les loyers lors des périodes de fermeture ont pour objet de mettre à la charge de la société Elyreal les conséquences des décisions gouvernementales ordonnant la cessation de la majeure partie des activités commerciales directes.

Cependant, le bailleur n’a jamais interdit à son preneur l’accès de ses locaux loués, toujours disponibles, et n’était en rien responsable de ces directives attentatoires à la libre circulation et à la liberté du commerce, qui se sont imposées à tous. Des aides de l’Etat ont en outre été allouées pour aider différents secteurs dont l’activité était en souffrance.

Le bailleur a octroyé un avoir le 07 juillet 2021 de 22 256,77 euros TTC pour les mois d’avril et de novembre 2020. La SAS Elyreal énumère les facilités apportées à son preneur durant la période des interdictions administratives.

La Cour de Cassation dans plusieurs arrêts depuis le mois de juin 2022 a mis fin à la discussion juridique en estimant que les décisions de fermeture administratives en cause ne relevaient ni de l’exception d’inexécution, ni de la force majeure, ni de l’obligation de délivrance. En conséquence, les demandes liées aux fermetures totales ou partielles en 2020 et 2021 seront rejetées.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article L1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Au vu des bilans, les résultats de la société Optique des Allées s’élevaient respectivement à 2 875 euros au 31 décembre 2020, 16 019 euros en 2021, 18 022 euros en 2022 et 11 592 euros au 31 décembre 2023 pour un chiffre d’affaires de 651 337 euros. Au 31 décembre 2024, le résultat était négatif, s’élevant à – 12 240 euros pour un chiffre d’affaires en baisse, représentant 645 790 euros.

La facture du 30 juillet 2024 de la SAS Elyreal s’élevait à la somme de 41 766,84 euros, jusqu’au 31 décembre 2024. A partir de juillet 2024, la société Optique des Allées sollicitait auprès de son bailleur un allégement du loyer, « en échange de relooking de la boutique ». Le preneur a multiplié les alertes auprès du bailleur quant au poids du loyer par rapport à son chiffre d’affaires. La société Elyreal n’a pas accepté la proposition de la société Optique des Allées de réduction du loyer.

L’octroi des délais de paiement suppose que l’échéancier proposé puisse être tenu.

La dette initialement de 199 487,04 euros représente désormais la somme de plus de 437 725 euros.

Ce montant doit être ramené au chiffre d’affaires et aux capacités d’excédent de la société. Or, l’absence de bénéfices et la structure des charges du preneur en l’état du paiement du loyer actuel ne permet pas de permettre un apurement de la dette locative très importante qui s’est accumulée.

La société Optique des Allées a eu du temps depuis son assignation de trouver des solutions. La seule possibilité à ce jour serait un abandon d’une partie de la dette et une réduction du loyer, ce qui est refusé et ce qui ne peut être imposé au bailleur en l’état de l’article 1103 du code civil reprenant l’article 1134 ancien du code civil, qui s’appliquait lors du renouvellement du bail. Le bailleur souligne que le preneur a totalement cessé de régler des échéances de loyers et charges courantes.

En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

S’agissant des charges, la société Optique des Allées fait valoir qu’en l’absence d’inventaire annexé au bail, celles-ci ne peuvent être récupérées.

L’article L145-40-2 du code de commerce applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 01 septembre 2014, dispose que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

L’acte de renouvellement était postérieur au 01 septembre 2014, cependant, la date d’effet du bail renouvelé était le 01 mars 2014, soit antérieur. Par ailleurs, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 est postérieur à l’acte du 31 octobre 2014. En conséquence, l’argumentation sur les charges sera rejetée.

En l’absence de paiement, la clause résolutoire est acquise un mois après la délivrance du commandement de payer, soit le 09 novembre 2024. Ainsi, il convient d’ordonner l’expulsion de la société Optique des Allées du local commercial, en lui laissant cependant un délai de soixante-dix jours, à compter de la signification du présent jugement, pour organiser son déménagement.

L’expulsion sera ordonnée comme il sera dit dans le dispositif.

La demande d’astreinte sera rejetée au vu des sommes importantes déjà dues et de la clause pénale très importante.

Le bail de 2006, qui n’a pas fait l’objet d’une modification sur ces points, stipule en ses articles 18 – clause résolutoire – fin de bail, et 19, clause pénale – intérêts de retard qu’en cas de fin du bail, « l’indemnité d’occupation de base mensuelle due par le Preneur sera forfaitairement fixée à un douzième (1/12ème) du montant du loyer annuel dû en fin de bail », majoré de 50 % , outre la TVA et les charges prévues, ainsi qu’une indemnité d’occupation additionnelle. Par ailleurs, une clause pénale de 10 % sur les sommes dues payées en retard est prévue. Ces dispositions seront reprises et précisées dans le bail. La somme de 437 725,33 euros au 22 janvier 2026 sera reprise, avec intérêts au taux légal à compter de cette date. Il sera également fait droit à la demande au titre de l’indemnité de 10 % et à l’indemnité d’occupation conventionnelle, et ce à compter du 23 janvier 2026.

Le dépôt de garantie d’un montant de 33.355,46 € sera conservé par le bailleur et viendra en déduction des sommes dues par la société Optique des Allées.

Les autres demandes seront rejetées.

Au vu de l’ancienneté de la dette et afin de ne pas l’aggraver, il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Au vu des situations économiques, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La société Optique des Allées sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer, mais à l’exclusion d’autres frais.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société Optique des Allées de ses prétentions ;

Constate la résiliation du bail commercial liant les parties au 09 novembre 2024 ;

Ordonne, passé un délai de soixante-dix jours suivant la signification du présent jugement l’expulsion de la société OPTIQUE DES ALLEES ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique et l’aide d’un serrurier du local à usage commercial portant le n°2 (Îlot A2) qu’elle occupe au sein du Centre Commercial LES ALLEES PROVENCALES sis à [Localité 1] [Adresse 4], sous l’enseigne « OPTIC 2000 »,

Rejette la demande d’astreinte ;

Dit que la société ELYREAL pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société OPTIQUE DES ALLEES,

Condamne la société Optique des Allées à payer à la société ELYREAL les sommes de :

— quatre cent trente sept mille sept cent vingt cinq euros et trente trois centimes, au titre des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation charges et accessoires, au 22 janvier 2026, à l’exclusion d’un taux autre que les intérêts au taux légal à compter de cette date,

— quarante trois mille sept cent soixante douze euros cinquante trois centimes, à titre d’indemnité forfaitaire de 10 % au 22 janvier 2026,

— A compter du 23 janvier 2026, une indemnité d’occupation de base mensuelle fixée forfaitairement à un douzième du montant du loyer annuel dû en fin de bail, majoré de 50%, et une indemnité d’occupation additionnelle correspondant à la différence positive entre le montant résultant de l’application du pourcentage du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans le local et le montant de l’indemnité d’occupation de base telle que déterminée au bail, sommes auxquelles s’ajouteront la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et accessoires, et ce, jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 33.355,46 € sera conservé par le bailleur et viendra en déduction des sommes dues par la société Optique des Allées ;

Rejette les autres demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Rejette la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Optique des Allées aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 09 octobre 2024, à l’exclusion d’autres frais, dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL LX [Localité 1], prise en la personne de Maître Françoise BOULAN, Avocat au Barreau d’AIX-EN-PROVENCE, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE