TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

04 Juin 2026

ROLE : N° RG 22/05645 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LTCM

AFFAIRE :

S.A.S. CARTE FINANCEMENT PROVENCE

C/

S.C.I. [B]

[Localité 2])

le

à

Maître Agnès ERMENEUX M^e Jean-Michel OLLIER

Maître [Z] [O]

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

Maître Agnès ERMENEUX M^e Jean-Michel OLLIER

Maître Romain CHERFILS

N°

2026/

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSES

S.A.S. CARTE FINANCEMENT, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 518 316 484, enregistrée à l’ORIAS en qualité de courtier en opérations de banque et services de paiement sous le numéro 10058759, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social

en son nom et

aux droits de la société CARTE FINANCEMENT PROVENCE,

représentées par Maître Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE avocat postulant et plaidant à l’audience par M^e Thierry GICQUEAU, avocat au barreau de PARIS membre de la SELARL GICQUEREAU VERGNE,

DEFENDEURS

S.C.I. [B]

immatriculée au R.C.S. de [Localité 4] sous le numéro 441 459 989, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social,dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [W] [D]

né le 09 novembre 1971 à [Localité 5]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour plaidant M^e Daphné BES de BERC, avocat au barreau de Paris membre de L’AARPI BGB Associès, substitué et plaidant à l’audience par M^e Hugo DUPORT, avocat

Monsieur [F] [U]

de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-Michel OLLIER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué et plaidant par M^e Philomène CALVAT, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente, magistrats chargés du rapport, ont entendu les plaidoiries, sans opposition des parties et de leurs avocats conformément à l’article 805 du Code de procédure civile. Ils en ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

En présence de M^me VARESANO, magistrate en préaffectation et M [Q], auditeur de justice

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : MadameLEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

DÉBATS

A l’audience publique du 02 avril 2026, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente et après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

* * *

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé signé le 12 septembre 2021, M. [W] [D] et M. [F] [U], en qualité de représentants légaux dûment habilités " d’une société civile ou commerciale MM. [D]/[U] (à créer) « ont conclu un mandat de recherche de financement bancaire avec la société Carte Financement Provence, mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et en service de paiement, en vue de » l’acquisition en VEFA de 3 bâtiments distincts de bureaux de 10 300 m² de surface de plancher, 9 600 m² de surface utile + 312 parkings " pour un montant de 35.000.000 euros.

Le 28 septembre 2021, une promesse synallagmatique de vente en état futur d’achèvement (VEFA) a été conclue entre d’une part, la société Adim Cote d’Azur, et, d’autre part, la société Mine appartenant à M. [W] [D] et la société 3CN appartenant à M. [F] [U]. Par acte du 25 juin 2022, la SCI [B] s’est substituée à M. [W] [D] et M. [F] [U] dans l’opération.

M. [E] [P], représentant la société Carte Financement Provence, a effectué des recherches de financement auprès de plusieurs établissements bancaires, dont la Banque Postale, la BPI et la Caisse d’Epargne, puis auprès du Crédit Agricole, banque avec laquelle divers échanges de mails et réunions ont eu lieu entre M. [E] [P], M. [W] [D] et M. [F] [U].

Après l’envoi d’une première version d’offre du 27 octobre 2021, une offre de financement du projet a été proposée par le Crédit Agricole Provence Cote d’Azur le 10 novembre 2021, laquelle était transmise par mail du 11 novembre suivant par M. [E] [P] à M. [W] [D] et M. [F] [U].

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2021, la société Adim Cote d’Azur ainsi que la société Vinci Construction France ont été assignées par la société financière des Champs Elysées devant le tribunal judiciaire de Nice, soutenant être engagée contractuellement dans l’opération immobilière portant sur le même projet de vente en l’état futur d’achèvement de l’immeuble objet de l’immeuble objet de la promesse synallagmatique de VEFA conclue entre la société Adim Cote d’Azur, la société Mine appartenant à M. [W] [D] et la société 3CN appartenant à M. [F] [U].

Le 11 mars 2022, la société Carte Financement a émis une facture d’un montant de 200.000 euros correspondant à « des frais de courtage, négociation et obtention de crédit(s) bancaire(s) pour un prêt de 32.000.000 euros » au nom de la SCI [B]. Cette facture a été adressée par mail du 14 mars suivant par M. [E] [P] à maître [I] [C], notaire à [Localité 6], en vue de la réitération de l’acte authentique de vente afin qu’elle soit intégrée dans l’appel de fonds et réglée au comptant le jour de la signature de l’acte.

Par acte sous seing privé du 25 juin 2022, la société civile immobilière Mine, représentée par M. [W] [D], et la société par actions simplifiée unipersonnelle 3CN, représentée par M. [F] [U], ont substitué la SCI [B] dans l’acquisition de l’immeuble objet de la promesse synallagmatique de VEFA susvisée.

Par acte authentique du 29 juin 2022, la SCI [B] a conclu une convention de prêt avec le Crédit Agricole Provence cote d’Azur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 23 août 2022, maître Grégory Guissard, avocat au barreau de Luxembourg, indiquait à la société Carte Financement que la société [B] Invest contestait la facture émise le 11 mars 2022 d’un montant de 200.000 euros.

Par LRAR du 5 septembre 2022, le conseil de la société Carte Financement Provence a mis en demeure la SCI [B] et M. [W] [D] de régler à sa cliente la somme de 200.000 euros au titre de la facture impayée, en lui précisant avoir adressé une copie de son courrier à son conseil luxembourgeois.

Par décision unanime des associés de la société Carte Financement Provence en date du 4 décembre 2025, la société Carte Financement vient désormais aux droits de la société Carte Financement Provence.

Par actes de commissaire de justice des 14 et 19 décembre 2022, les sociétés Carte Financement Provence et Carte Financement ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de céans la SCI [B], M. [W] [D] et M. [F] [U] aux fins d’obtenir leur condamnation à leur payer diverses sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026 auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, la SAS Carte Financement, prise en la personne de son représentant légal et venant en son nom et aux droits de la société Carte Financement Provence, demande au tribunal de :

A titre principal :

— condamner la SCI [B] à lui payer :

o la somme de 200.000 euros au titre de la facture impayée avec intérêt au taux légal à compter de sa date d’échéance,

o la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

o la somme de 7.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement Messieurs [W] [D] et [F] [U] à lui payer :

o la somme de 200.000 euros au titre de la facture impayée avec intérêt au taux légal à compter de sa date d’échéance,

o la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

o la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

et dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour s’opposer à la demande de retrait des pièces sollicitée par M. [W] [D], la société Carte Financement indique qu’en raison de sa carrière de footballeur professionnel, il jouit d’une notoriété dont la presse fait état, de sorte que son patrimoine est connu. S’agissant de l’éventuelle atteinte au principe de la confidentialité des négociations, elle ajoute que les informations qu’elle a obtenues l’ont été lors de la présentation du projet de recherche de financement et non dans le cadre de négociations entre les parties.

Au soutien de ses prétentions, la société Carte Financement affirme que M. [W] [D] et M. [F] [U] ont agi pour le compte de la SCI [B]. Elle explique que le mandat a été conclu au nom et pour le compte d’une société civile ou commerciale à créer dont ils étaient les représentants légaux, et qu’ils ont ensuite utilisé la société SAJ dont l’unique associé, M. [W] [D], a cédé une part sociale à M. [F] [U], cette société ayant ensuite été renommée en SCI [B], pour la réalisation du projet.

A titre subsidiaire, la société Carte Financement prétend que M. [W] [D] et M. [F] [U] se sont rendus coupables d’un détournement des pouvoirs qui leur étaient conférés, qui lui a causé un préjudice et qu’en conséquence ils doivent être condamnés solidairement à l’indemniser.

La société Carte Financement invoque également la présence d’une clause de substitution prévue au mandat afin qu’il soit transféré sur toute société ayant un lien juridique ou économique direct ou indirect avec M. [W] [D] et M. [F] [U], et que c’est la SCI [B] qui a été utilisée pour réaliser l’opération finale.

S’agissant de la période de validité du contrat, la société Carte Financement indique qu’il était prévu que le mandat prenne fin à la date de déblocage des fonds et au plus tard le 31 décembre 2021, que sa mission était de trouver un financement au projet de M. [W] [D] et M. [F] [U], et que ce financement a été trouvé en septembre 2021, soit dans les délais prévus. Elle souligne que ce sont des circonstances extérieures qui ont conduit à un décalage de la signature et ont entrainé des modifications des conditions financières qui ne lui sont pas imputables et qui ne doivent pas remettre en cause sa rémunération. Elle ajoute en outre qu’en mai 2022, M. [F] [U] l’a sollicitée afin de connaitre son analyse sur la proposition faite par le Crédit Agricole, démontrant dès lors sa volonté tacite de proroger le mandat.

La société Carte Financement indique également avoir exécuté le mandat de recherche de financement, en rappelant que de nombreuses réunions ont été organisées, qu’elle s’est investie pour défendre le projet, qu’elle a sollicité plusieurs banques afin de négocier et d’obtenir le meilleur financement possible, dont le Crédit Agricole, et que c’est auprès de ce dernier que la transaction a été finalisée. Elle précise que la première version de l’offre de financement a été présentée le 27 octobre 2021, qu’il y a ensuite eu des modifications ayant donné lieu à des versions actualisées, avec notamment des alternatives s’agissant des taux fixes et variables, ainsi que l’évolution normale des taux d’intérêt.

Sur la validité de la facture émise, la société Carte Financement rappelle que si elle a été émise et adressée au notaire avant le déblocage des fonds, le règlement de la somme était attendu au jour de la signature de l’acte authentique.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026 auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 9, 1103 et suivants, 1112-2, 1849 et 1850 du code civil, L519-1 et suivants du code monétaire et financier, M. [W] [D] et la SCI [B] prise en la personne de son représentant légal, demandent au tribunal :

A titre liminaire :

— d’ordonner le retrait des débats des informations relatives à la situation familiale, patrimoniale et aux revenus de M. [W] [D] contenues dans la pièce n°2 de la société Carte financement, ainsi qu’en page 4 et 5 de leurs conclusions,

— d’interdire à la société Carte Financement de divulguer ou mentionner ces informations, directement ou indirectement, sur quelque support et dans quelque cadre que ce soient et notamment dans leurs écritures à venir et pièces produites dans le cadre de la présente action,

— de condamner la société Carte Financement au paiement à M. [W] [D] d’une astreinte de 50 euros par jour de retard dans l’exécution à cet égard du jugement à intervenir et/ou par infraction constatée et ce, à compter de la signification de ce jugement,

En tout état de cause, de :

— débouter la société Carte Financement de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la société Carte Financement à verser à leur la somme de 15.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Carte Financement aux dépens.

M. [W] [D] sollicite, à titre préliminaire, le retrait des débats des informations personnelles relatives à sa situation aux motifs qu’elles portent atteinte à sa vie privée, et ce même si elles sont utilisées dans un cadre procédural. Il rappelle que si le droit à la preuve peut justifier des atteintes à la vie privée, il doit demeurer indispensable et proportionné, et que les informations relatives à sa situation familiale, patrimoniale ainsi qu’à ses revenus ne sont pas indispensables à la présente instance. Il ajoute en outre que la société Carte Financement n’a pas respecté la confidentialité des informations qui lui ont été transmises dans le cadre des négociations en les divulguant dans le cadre de la procédure judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, il explique que la SCI [B] n’était pas partie au mandat de financement du 12 septembre 2021, et ce quand bien même elle existait déjà depuis 2002 sous la dénomination SAJ. Il soutient en outre qu’il ne peut être considéré que la société est engagée par les actes de son gérant en ce que l’acte n’a pas été passé au nom de la SCI [B], mais pour le compte d’une société à créer. S’agissant de l’éventuelle application de la clause de transfert, il rappelle que le mandat était expiré depuis plusieurs mois lorsque la SCI [B] a été substituée dans le bénéfice de l’opération immobilière. Il soutient en outre qu’aucun élément n’est apporté par la société Carte Financement relativement à un détournement de pouvoir.

Il prétend que la facture émise par la société Carte Financement est irrégulière puisqu’elle a été éditée le 11 mars 2022, alors que le financement a été obtenu le 29 juin 2022, qu’elle prévoyait en outre le paiement à réception alors que le contrat prévoyait qu’il serait exigible lors du versement des fonds prêtés. Il ajoute que la facture est infondée puisque le mandat a pris fin le 31 décembre 2021, que l’offre ayant donné lieu à la signature de la vente est une nouvelle offre présentée le 4 mai 2022, donc hors mandat, que dès lors elle n’a pas été apportée par l’intermédiaire de la société Carte Financement, et ce d’autant qu’aucune clause ne prévoyait un droit de suite.

Il rappelle que l’offre initiale de financement émise par le Crédit Agricole le 15 novembre 2021 n’a pas abouti et est devenue caduque, et que la nouvelle offre qui présente des modalités de financement différentes prévoyant notamment l’option de choisir un taux fixe ou variable, n’a pas été apportée par la société Carte Financement.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, la SCI [B] rappelle qu’aucune preuve de sa mauvaise foi n’est apportée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025 auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 9, 1103 et suivants, 1112-2, 1849, 1850 du code civil et L519-1 et suivants du code monétaire et financier, M. [F] [U] demande au tribunal de :

— débouter les sociétés Carte Financement Provence et Carte Financement de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamner les sociétés Carte Financement Provence et Carte Financement à lui verser la somme de 10.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les sociétés Carte Financement Provence et Carte Financement aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il explique que les demandes de la société Carte Financement n’ont aucun fondement juridique et que rien ne permet d’affirmer que le mandat a été signé pour le compte de la SCI [B]. Il soulève en outre la nullité de la facture émise trois mois avant le déblocage des fonds exigeant un paiement à réception, et qu’en tout état de cause, elle n’est pas fondée puisque le financement a été obtenu après l’expiration du mandat. Il insiste sur le caractère nouveau de l’offre du 4 mai 2022 dans la mesure où des éléments essentiels ont été modifiés, ajoutant que la précédente offre émise six mois avant, était devenue caduque. Il souligne en outre que s’ils ont sollicité l’avis de la société Carte Financement relativement à cette nouvelle offre, cela démontre bien l’absence d’implication dans les négociations, précisant que la société carte financement ne s’est pas montrée active dans les négociations. Il conclut sur le fait qu’aucune clause de droit de suite n’était insérée dans le mandat.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, il affirme qu’elle n’est pas fondée, et qu’en tout état de cause, la facturation étant irrégulière, le non-paiement était justifié.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 10 novembre 2025 avec effet différé au 12 mars 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale de plaidoirie du 2 avril 2026, à laquelle elle a été retenue et plaidée, puis la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS

Sur les demandes formées à titre liminaire relatives au retrait des pièces :

En application de l’article 9 alinéa 1er du code civil, « chacun a droit au respect de sa vie privée ».

En application de l’article 1112-2 du code civil : « Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l’occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun ». Il y a lieu de préciser que ces dispositions ont trait à la conclusion du contrat. Le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaires avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie.

En l’espèce, les pièces dont M. [W] [D] sollicite le retrait sont issues d’un mail adressé par M. [J] [K], directeur de la banque [R] [A], à M. [E] [P], gérant de la société Carte Financement, dans lequel il présente le dossier de deux de ses clients investisseurs, à savoir M. [W] [D] et M. [F] [U], et fait un point sur leur situation familiale et financière, précision faite qu’il souligne le caractère confidentiel de ces informations, et ce, en accord avec M. [W] [D] et M. [F] [U]. Ce mail précise les détails de l’opération envisagée ainsi que le profil des investisseurs, reprenant tant les éléments familiaux que patrimoniaux et notamment leurs revenus.

Il sera au préalable rappelé que ce mail a été adressé dans le cadre de la mise en relation de M. [W] [D] et M. [F] [U], en qualité d’investisseurs avec M. [E] [P], courtier en financement de projet immobilier, afin de réaliser un projet de financement compatible avec leurs profils et leurs capacités financières, pour la réalisation d’une acquisition immobilière. Ces informations communiquées par le banquier ne l’ont pas été dans le cadre de négociations précontractuelles entre les parties mais à l’occasion de la présentation du projet de financement. Au surplus, au jour où le tribunal statue aucun élément n’établit que ces informations ont été divulguées par la société Carte Financement.

Il ne saurait être contesté que ce mail ainsi que les informations contenues en pages 4 et 5 des conclusions de la demanderesse comportent des éléments relevant effectivement de la vie privée de M. [W] [D]. Toutefois, ils présentent un lien direct avec l’objet du litige et sont produits dans le cadre de la présente instance civile, dont les effets sont strictement limités aux parties à l’instance n’ayant pas lieu à être diffusés à des tiers.

S’il est admis que les décisions de justice sont rendues publiques, il convient de relever que leur diffusion s’accompagne de mesures d’occultation des éléments d’identification des parties à l’instance, de sorte qu’aucun risque d’atteinte à la vie privée de M. [W] [D] n’est établi, étant au surplus observé qu’il évolue depuis de nombreuses années dans le milieu du football professionnel et que ses revenus et son patrimoine ont déjà largement été dévoilés à travers des coupures de presse, et ce, depuis les années 2010, comme le démontre la demanderesse (pièce 38).

En conséquence, les demandes tentant à voir ordonner le retrait des débats des informations relatives à sa situation familiale, patrimoniale et à ses revenus contenues dans la pièce n°2 de la société Carte Financement, ainsi qu’en page 4 et 5 des conclusions de la demanderesse, à interdire à la société Carte Financement de divulguer ou mentionner ces informations, directement ou indirectement, sur quelque support et dans quelque cadre que ce soit, et notamment dans leurs écritures à venir et pièces produites dans le cadre de la présente action, ainsi qu’à condamner la société Carte Financement au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard dans l’exécution à cet égard du jugement à intervenir et/ou par infraction constatée et ce, à compter de la signification du jugement à intervenir, formées par M. [W] [D] seront rejetées.

Sur la demande principale en paiement d’honoraires formée à l’encontre de la SCI [B]

Sur l’intervention de la SCI [B] :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1843 du code civil dispose que « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant l’ immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l’origine contractés par celle-ci ».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’un mandat de recherche de financement bancaire a été conclu le 12 septembre 2021 entre la société Carte Financement dont le gérant est M. [E] [P] et M. [W] [D] et M. [F] [U] en qualité de représentants légaux d’une " société civile ou commerciale MM.[D]/[U] (à créer) ", ce contrat ayant pour objet l’acquisition en VEFA de 3 bâtiments distincts de bureaux 10 300 m² de surface de plancher, 9 620 m² de surface utile + 312 parkings, le tout pour un montant total de 35.000.000 euros acte en main.

Il n’est pas contesté que l’opération finale s’est réalisée avec la SCI [B] ayant pour associés M. [W] [D] et M. [F] [U]. Il ressort de la lecture des actes de la SCI [B] que cette société est née de la cession de parts sociales d’une part de la société [S] SARL ayant pour gérant M. [W] [D] et de la société par actions simplifiées (SAS) 3CN ayant pour président M. [F] [U], et qu’elle a été immatriculée au RCS de Marseille le 6 décembre 2021, soit postérieurement à la date de signature du mandat avec la société Carte Financement. En conséquence, faute de personnalité juridique au jour de la signature du mandat, elle ne pouvait être partie au contrat.

Toutefois, il ressort du mandat de courtage que "dans le cas où la SCI [D]/[U] ne serait pas l’emprunteur ultime du projet objet de ce mandat, ce mandat pourra être transféré sur toute autre société ayant un lien juridique ou économique direct ou indirect avec Messieurs [D] et/ou [U] ".

L’objet social de la SCI [B] est :

«  – l’acquisition, la prise à bail, la mise en valeur de tous terrains et l’édification sur lesdits terrains de bâtiments à usage commercial et d’habitation, la construction ou l’achat de tous biens immobiliers et mobiliers, l’exploitation par bail ou location de biens immobiliers acquis ou édifiés par la société,

— La signature de tous actes en vue de l’acquisition des terrains et l’édification d’immeubles sur lesdits terrains, éventuellement et accessoirement, la revente des ensembles immobiliers acquis ou édifiés par elle,

— La construction de toutes garanties pouvant faciliter l’acquisition, l’édification et l’exploitation des immeubles commerciaux ou la souscription des parts des Sociétés Civiles Immobilières.

Et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet ci- dessus défini, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ".

La SCI [B] dispose manifestement d’un lien juridique ou économique direct ou indirect avec M. [W] [D] et M. [F] [U] en ce qu’elle a été créée par l’apport de parts sociales d’autres sociétés gérées par eux et dont ils étaient associés et qu’elle a pour objet notamment la signature en vue de l’acquisition de biens immobiliers ainsi que la construction.

Néanmoins, la clause contractuelle prévoyant la possibilité de transfert du mandat n’a ni pour objet, ni pour effet de procéder à un transfert automatique de l’engagement par une société ultérieurement créée.

Il appartient en effet à la société créée une fois immatriculée de manifester de manière non équivoque sa volonté de reprendre les engagements souscrits avant son immatriculation.

Si par acte de substitution du 25 juin 2021, la SCI [B] s’est substituée dans le bénéfice de la promesse synallagmatique de vente en VEFA de M. [W] [D] et M. [F] [U], il n’existe aucune mention concernant une éventuelle substitution dans le mandat de financement conclu avec la société Carte Financement. En l’absence de volonté non équivoque, il ne peut donc être déduit des éléments du dossier que les parties se soient accordées sur le transfert du mandat à la SCI [B].

Dès lors, en l’absence d’éléments établissant de manière non équivoque la mise en œuvre de ce transfert et l’acceptation de la société, la clause ne saurait suffire à caractériser une substitution de la personne morale aux signataires du mandat.

Sur la facturation :

En application de l’article L519-6 du code monétaire et financier " Il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt d’argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés.

Il lui est également interdit, avant la remise des fonds et de la copie de l’acte, de présenter à l’acceptation de l’emprunteur des lettres de change, ou de lui faire souscrire des billets à ordre, en recouvrement des frais d’entremise ou des commissions mentionnés à l’alinéa précédent.

Les infractions aux dispositions des premier et deuxième alinéas du présent article sont recherchées et constatées dans les conditions fixées à l’article L. 353-5 et sont punies des peines prévues à l’article L. 353-1. "

S’agissant de la rémunération de la société Carte Financement, les parties ont convenu dans les articles 4 et 7 et par renvoi à l’article L519-6 du code monétaire et financier que " les honoraires de CARTE FINANCEMENT deviendront exigibles lors du versement des fonds prêtés au CLIENT par l’établissement bancaire (…). L’acceptation de l’offre de crédit par le CLIENT vaudra acceptation tacite de la bonne exécution du mandat et des modifications éventuelles (…) ".

En l’espèce, une facture de 200.000 euros en date du 11 mars 2022 émise par la société Carte Financement a été adressée à la SCI [B] par l’intermédiaire de maître [I] [C], notaire, au titre des frais de courtage. Cette facture a été contestée le 23 aout 2022 par la SCI [B] et une mise en demeure a été adressée par la société Carte Financement à la SCI [B] et à M. [W] [D] le 5 septembre 2022. Il est constant que la société Carte Financement n’a perçu aucune rémunération.

Si les défendeurs prétendent que la société Carte Financement a adressé la facture au notaire avant le déblocage des fonds, il sera rappelé que cette chronologie est sans incidence sur le bien-fondé de la créance, dès lors que la rémunération n’est exigible qu’à compter de la réalisation effective du déblocage des fonds prêtés. En outre, s’il est effectivement indiqué sur la facture que le paiement est attendu dès réception, le mail d’accompagnement adressé au notaire précise qu’elle sera « à régler comptant le jour de l’acte ».

En revanche, la facture a été adressée uniquement à la SCI [B], non partie au mandat de courtage tel qu’exposé précédemment, et donc non engagée dans la relation contractuelle entre la société Carte Financement et M. [W] [D] et M. [F] [U], de sorte qu’elle n’est pas due par la SCI [B].

En conséquence, la demande principale de condamnation au paiement d’honoraires au titre de la facture de 200.000 euros formée par la demanderesse à l’encontre de la SCI [B] doit être rejetée.

Sur la demande subsidiaire formée à l’encontre de M. [W] [D] et M. [F] [U]

Sur l’exécution du mandat :

En application des articles 1984 et suivants du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire qui, s’agissant du courtier en crédit, est tenu à une obligation de moyens et doit favoriser par ses démarches la conclusion d’un ou plusieurs contrats en restant fidèle aux instructions reçues de son mandant. Le mandataire doit exécuter la mission qui lui est confiée aux mieux des intérêts du mandant auquel il doit rendre compte précisément des diligences accomplies en vue de présenter la demande de crédit au nom de l’acquéreur, conformément aux termes du contrat de mandat. En revanche, il n’est pas comptable du délai de réponse aux demandes qu’il dépose.

Le mandat conclu entre M. [W] [D] et M. [F] [U], en leurs qualités de représentants légaux de la société civile ou commerciale à crééer, et la société Carte Financement prévoit notamment :

— En son article 4 « rémunération » : " en contrepartie du service de courtage rendu par Carte Financement, le client s’engage à lui payer des honoraires au succès s’élevant à hauteur de 0,80% du montant total financé dans le cadre de la dette bancaire si ce financement est retenu par le client. (….) les honoraires de Carte Financement deviendront exigibles lors du versement des fonds prêtés au client par l’établissement bancaire suivant échéancier. L’acceptation de l’offre de crédit par le client vaudra acceptation tacite de la bonne exécution du mandat et des modifications éventuelles des termes visés à l’article 3 relatif aux besoins du client ",

— En son article 6 « durée du mandat » : " le présent mandat prend effet à compter du jour de sa signature et prendra fin dès le déblocage des fonds par un des établissements prêteurs sollicités par Carte Financement ou dès que Carte Financement indiquera au client qu’il n’a pas identifié de crédit répondant aux besoins et objectifs du client.

Si le client ne retient pas une solution de financement proposée par Carte Financement ou si le projet du client est abandonné, le mandat prendra fin. ".

Une mention manuscrite a été ajoutée par M. [F] [U] prévoyant « dans tous les cas, le mandat prendra fin le 31-12-2021 ».

Ce mandat a été adressé par mail pour signature à M. [W] [D] et M. [F] [U] le 10 septembre 2021 par M. [E] [P] avec comme instruction de celui-ci « je vous laisse le soin d’ajouter et/ou modifier ». Le mandat annoté par les parties a été retourné le 12 septembre 2021 par M. [F] [U] précisant l’accord de M. [W] [D]. Le 16 septembre 2021, M. [E] [P] a adressé un mail aux acquéreurs afin de faire un point sur le dossier, les remerciant de leur confiance et sollicitant divers documents. A aucun moment, il n’est fait état de difficultés relatives aux mentions manuscrites apposées par les signataires du mandat sur plusieurs pages, ni de son éventuel désaccord quant à ces modifications, de sorte que la demanderesse n’est pas fondée à soutenir que la mention relative à l’expiration du mandat au 31 décembre 2021 ne lui est pas opposable.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la signature de l’acte de vente a eu lieu courant juin 2022, soit après l’expiration du mandat. Toutefois, il est admis que la rémunération du courtier puisse être due, nonobstant l’expiration du mandat, dès lors que l’opération conclue constitue la suite directe de son intervention et que son rôle a été déterminant dans sa réalisation.

Il ressort des éléments du dossier que dès la signature du mandat, la société Carte Financement a sollicité plusieurs banques afin d’obtenir des offres de financement conformes aux profils et au projet de M. [W] [D] et M. [F] [U] et que dès le 16 septembre 2021, M. [E] [P] a adressé une liste de banque susceptibles de financer leur projet, à savoir CECAZ, la Banque Postale et BPI France. Suite aux premiers éléments fournis par les acquéreurs aux établissement bancaires, des rendez-vous et réunions ont été organisés, en présentiel ou en visio conférence, en présence des acquéreurs ou en leur absence, et ce afin de défendre le projet auprès des banques.

La demanderesse verse notamment aux débats des échanges très réguliers de mails entre M. [W] [D], M. [F] [U] et M. [E] [P], celui-ci se montrant pro actif et rendant compte de manière précise et circonstanciée de l’avancée des démarches effectuées ainsi que des perspectives à court et moyen terme.

Le 22 octobre 2021, M. [E] [P] a informé par courriel M. [W] [D] et M. [F] [U] qu’il communiquait leurs coordonnées à M. [T] [Y] interlocuteur du Crédit Agricole afin de les mettre en relation, celui-ci devant leur faire parvenir une proposition d’accompagnement au plus tard le 26 octobre 2021. Un document intitulé « financement de l’acquisition en VEFA d’un ensemble immobilier de bureaux et d’un parking silo » « Version 1- 27 octobre 2021 » portant offre de prêt était effectivement adressé à M. [W] [D] et M. [F] [U] par le Crédit Agricole le 27 octobre 2021. Faisant suite aux discussions entre la banque et les acquéreurs et afin de répondre à différents ajustements sollicités par ces derniers par l’intermédiaire de M. [E] [P], des documents nommés « financement de l’acquisition en VEFA d’un ensemble immobilier de bureaux et d’un parking silo » « Version 2 – 10 novembre 2021 » puis « Version 3 – 15 novembre 2021 » ont été édités par la banque et transmis aux acquéreurs.

Après l’offre de financement du projet proposée par le Crédit Agricole Provence Cote d’Azur le 10 novembre 2021, transmise par mail du 11 novembre suivant par M. [E] [P] à M. [W] [D] et M. [F] [U], ce dernier lui répondait par un mail du même jour à 12H30 en ces termes " nous allons prendre connaissance de cette nouvelle offre. Un élément important pour nous dans la réflexion est votre rémunération sur ce dossier que nous devons rajouter à cette solution contrairement à celle du CIC. Pouvez-vous au-delà du contrat signé entre nous, nous faire part de votre position si nous venions à accepter la proposition du Crédit Agricole ? Quel serait le montant de votre prestation en tenant compte, entre autre, du temps passé sur ce dossier ? Quelles seraient les modalités de règlement ? Dans l’attente de votre retour rapide afin que nous prenions notre décision " (pièce 19 demanderesse).

Par mail du 11 novembre à 17H46, M. [E] [P] répondait sur ce point à M. [F] [U] (M. [W] [D] étant en copie) qu’il était tout à fait disposé à échanger avec eux sur les bases de sa rémunération dans la mesure où ils accepteraient l’offre du Crédit Agricole et leur proposait d’en discuter de vive voix, tout en leur indiquant que la priorité était de renvoyer le document signé au Crédit Agricole afin de déclencher le processus notaire/banque pour signer l’acte le 30 novembre suivant.

Par mail du 19 novembre 2021 adressé à M. [F] [U] et à M. [W] [D], M. [E] [P] leur confirmait l’accord de financement du Crédit Agricole et leur adressait ses félicitations, puis, par mail du 22 novembre 2021 adressé à M. [F] [U] et à M. [W] [D], M. [E] [P], faisant suite à leur conversation téléphonique suivant laquelle ils demandaient “une négo des honoraires de courtage ", leur indiquait :

— que le montant initial prévu au mandat était de 0,80%, soit 256.000 euros,

— qu’il avait proposé un montant d’honoraires à hauteur de 240.000 euros dont 50% à payer à l’acte puis le solde en 12 mensualités,

— qu’ils lui avaient proposé un montant d’honoraires à hauteur de 200.000 euros dont 50% à payer à l’acte puis le solde avant l’été,

Et il leur proposait de " couper la poire en 2 avec 2 choix possibles :

— Option 1 : 220.000 euros dont 50% à payer à l’acte puis le solde avant l’été

— Option 2 : 200.000 euros payable à 100% à l’acte. "

Ni M. [F] [U], ni M. [W] [D] ne répondaient à ce dernier mail, et pas davantage à deux autres mails du 26 novembre et du 8 décembre 2021 qui leur étaient adressés en vue d’obtenir un retour sur la fixation définitive de ses honoraires, telle que proposée par la demanderesse depuis le 19 novembre précédent.

Par mail du 24 novembre 2021, le Crédit Agricole, par l’intermédiaire de M. [J] [H], a informé M. [W] [D] et M. [F] [U] de son accord afin de financer leur projet immobilier et les a invités à se rapprocher de leur notaire afin de prévoir une date de signature de l’acte avant la fin de l’année 2021, conformément aux engagements contractuels pris de part et d’autre. Toutefois, en raison du recours engagé par la société financière des Champs Elysées ayant assigné la société Vinci construction France et la société Adim Cote d’Azur, constructeurs du bien, la vente n’a pu être réitérée dans les délais prévus. Le 20 janvier 2022, M. [J] [H], directeur département banque d’affaires entreprises du Crédit Agricole a fait part M. [W] [D] et M. [F] [U] qu’il était indispensable que le litige soit résolu afin de poursuivre le financement du projet.

Il ressort des pièces communiquées que les échanges entre le Crédit Agricole et M. [W] [D] et M. [F] [U] ont repris à compter d’avril 2022, donnant lieu à une réunion de travail dont l’objet était notamment de prévoir un planning actualisé, et de « définir la stratégie de taux au regard de l’ensemble des alternatives envisageables et cotations ». Il n’est pas contesté que ces échanges se sont fait directement entre M. [W] [D] et M. [F] [U] et le Crédit Agricole, sans passer par l’intermédiaire de M.[E] [P], ce dernier n’étant pas destinataire des échanges de mails, mais il ressort cependant des pièces produites que ces nouveaux échanges ont eu lieu sur la base de la dernière proposition du 24 novembre 2021 formulée par le Crédit Agricole.

Par mail du 4 mai 2022, le Crédit Agricole a adressé une « proposition actualisée intégrant un taux fixe et un taux variable » à M. [W] [D] et M. [F] [U] et le 7 mai 2022, M. [F] [U] a transféré ce mail à M. [E] [P] dans ces termes " tu trouveras ci-joint une nouvelle proposition de financement du crédit agricole qui propose deux solutions taux fixe ou taux variable. Peux-tu nous partager ton avis ? (…)

Pourrions-nous échanger tous les 3 la semaine prochaine ? ".

Si aucun élément ne permet de connaître la réponse apportée à ce mail, la demanderesse fait exactement valoir :

— qu’elle a entièrement rempli sa mission en permettant à M. [W] [D] et M. [F] [U] de trouver un financement pour l’opération de l’opération immobilière qu’ils ont finalisé sur la base principale de l’offre négociée par son intermédiaire au cours de l’exécution du mandat,

— que le fait que la signature de l’acte d’acquisition du bien ait été retardée de plusieurs mois est imputable à des circonstances extérieures à son intervention et ne peut valablement lui être opposé par les défendeurs,

— que dans la mesure où le 7 mai 2022, M. [F] [U] a sollicité son représentant M. [E] [P] pour obtenir son avis sur la « nouvelle proposition de financement du Crédit Agricole qui propose deux solutions taux fixe ou taux variable » et " échanger tous les 3 la semaine prochaine ? ", tandis que M. [W] [D] figurait en copie de ce mail, ils ont tous deux ainsi entendu la solliciter dans le cadre d’une prolongation tacite de son mandat.

Contrairement à ce que prétendent les défendeurs, l’offre présentée le 4 mai 2022 par le Crédit Agricole ne peut être considérée comme étant une nouvelle offre, puisqu’elle a été émise après reprise de la précédente, à l’issue du procès qui avait retardé la signature de l’acte d’acquisition devant intervenir avant la fin de l’année 2021, et qu’elle est intitulée par la banque « version 4 – 4 mai 2021 », ce qui démontre une volonté d’actualisation des versions précédentes par la banque, le tout dans la continuité des offres « version 2 – 10 novembre 2021 » et « version 3 – 15 novembre 2021 », et qu’elle est intervenue dans un délai raisonnable, compte tenu de ce procès.

L’examen des versions 3 et 4 de l’offre de prêt permet de constater que si l’offre version 3 portait sur un taux exclusivement variable, le financement souscrit dans la version 4 prévoit une faculté d’option laissée aux emprunteurs entre un taux fixe et un taux variable et comporte en outre une commission d’arrangement au profit de la banque, toutefois ces modifications ne sauraient caractériser une modification substantielle de l’opération de financement, dès lors qu’elles n’affectent ni la structure juridique du prêt ni son économie générale, mais constituent une simple modalité d’exécution laissée aux emprunteurs, l’ajout de la commission d’arrangement constituant en outre un élément accessoire au crédit n’affectant pas la structure de celui-ci.

Dès lors que le financement a été obtenu auprès de l’établissement bancaire initialement présenté par la demanderesse et dans la continuité des démarches engagées pendant le mandat, l’opération doit être regardée comme la suite directe de l’intervention de la société Carte Financement et la rémunération prévue lui est due.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, et comme le soutient la demanderesse, M. [W] [D] et M. [F] [U] doivent être considérés comme personnellement et solidairement tenus des obligations nées du mandat dont ils ont en réalité bénéficié, en substituant la SCI [B] pour l’achat du bien immobilier susvisé et en ne la substituant pas pour le paiement des honoraires de l’intermédiaire par lequel ils ont obtenu le financement, leur véritable intention de ne pas rémunérer la société Carte Financement pour l’exécution de ses obligations étant démontrée à partir du 26 novembre 2021 puisqu’ils n’ont pas répondu à la proposition de négociation de ses honoraires qui leur avait été faite à leur demande pourtant, ce qui caractérise leur mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations.

En conséquence, la demande subsidiaire sera accueillie et M. [W] [D] et M. [F] [U] seront condamnés in solidum à payer à la société Carte Financement la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du 29 juin 2022, date d’acquisition du bien par acte notarié à laquelle les honoraires étaient contractuellement dûs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La société Carte Financement sollicite la condamnation de M. [W] [D] et M. [F] [U] au paiement de la somme de 50.000 euros au titre d’une résistance abusive.

Il résulte suffisamment des pièces produites que M. [W] [D] a abusivement résisté au paiement qui lui a été réclamé suivant mise en demeure adressée par la société Carte Financement par LRAR du 5 septembre 2022, dont il convient de relever qu’elle a été adressée seulement à M. [W] [D] et à la SCI [B].

En conséquence, en l’état et compte tenu des motifs sus-exposés, M. [W] [D] sera seul condamné à payer à la société Carte Financement la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Succombant principalement, M. [W] [D] et M. [F] [U] seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société Carte Financement la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et, leurs demandes à ce titre seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette les demandes formées par M. [W] [D] tentant à voir ordonner le retrait des débats des informations relatives à sa situation familiale, patrimoniale et à ses revenus contenues dans la pièce n°2 de la société Carte Financement, ainsi qu’en page 4 et 5 des conclusions de la demanderesse, à interdire à la société Carte Financement de divulguer ou mentionner ces informations, directement ou indirectement, sur quelque support et dans quelque cadre que ce soit, et notamment dans leurs écritures à venir et pièces produites dans le cadre de la présente action, ainsi qu’à condamner la société Carte Financement au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard dans l’exécution à cet égard du jugement à intervenir et/ou par infraction constatée et ce, à compter de la signification du jugement à intervenir,

Rejette la demande principale formée par la société Carte Financement tendant à la condamnation de la SCI [B] au paiement de la somme de 200.000 euros au titre de la facture impayée,

Rejette la demande formée par la société Carte Financement tendant à la condamnation de la SCI [B] au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de la résistance abusive,

Condamne in solidum M. [W] [D] et M. [F] [U] à payer à la société Carte Financement la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du 29 juin 2022,

Condamne M. [W] [D] à payer à la société Carte Financement la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne in solidum M. [W] [D] et M. [F] [U] à payer à la société Carte Financement la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [W] [D] et M. [F] [U] aux dépens avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Leydier première vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE