TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00033 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WRM

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mai 2025

DEMANDERESSE

ELOGIE SIEMP, [Adresse 8], représentée par le cabinet de M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 3], comprante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU,juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 21 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 20 mai 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00033 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WRM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2019, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5]) avec cave n° 364, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 556,22 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2269,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] le 12 septembre 2024.

Par assignations du 10 décembre 2024, SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z], statuer sur le sort des biens et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2618,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024,

-800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 21 mars 2025, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 Mars 2025, s’élève désormais à 4721,34 euros. La SA ELOGIE-SIEMP considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] exposent que leur couple rencontre de grandes difficultés, lesquelles sont à l’origine de la dette locative. En effet, M.[Z] qui réglait le loyer a cesser de payer depuis plusieurs mois. Madame [Z] ne travaille pas et perçoit le RSA. Elle ne peut assumer cette charge locative. Il n’y a eu aucune demande d’aide au titre du Fond de Solidarité Logement de la part des époux [Z]. M.[Z] propose à la barre de reprendre le règlement du loyer et de verser 300 euros en plus par mois pour apurer l’arriéré ; il dit percevoir 2000 euros par mois sans le justifier. Il n’a pas communiqué ses ressources au travailleur social rédacteur de la fiche de diagnostic. Ils ont un enfant de 10 ans à charge.

M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] souhaitent se maintenir dans les lieux bien qu’en conflit persistant.

Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2269,72 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] ainsi que leur situation personnelle très conflictuelle et instable ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et n’ont engagé aucune démarche depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire ou même depuis l’assignation, deux actes délivrés par commissaire de justice et qui auraient du les alerter sur la gravité des conséquences de leur dette locative d’autant plus qu’ils ont un jeune enfant à charge.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 mars 2025, M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] lui devaient la somme de 4721,34 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2019 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] ([Adresse 7]) avec cave n° 364 est résilié depuis le 11 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 1] avec cave n° 364 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 4721,34 euros (quatre mille sept cent vingt et un euros et trente-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 Mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [Z] et Mme [Y] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 septembre 2024 et celui des assignations du 10 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge