COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 23/01230 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C42M

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

Commune de [Localité 2],

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Callista ANTONIOTTI, avocat au barreau de BASTIA

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [V] [W],

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Laura LUCCHESI, avocat au barreau D’AJACCIO

S.A.R.L. A SALIVA, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’AJACCIO sous le numéro 447 525 411, dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Laura LUCCHESI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 octobre 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame HOAREAU, Greffier.

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 02 février 2026 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame HOAREAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SARL unipersonnelle A SALIVA, dont le gérant est [A] [W], exploite un établissement commercial sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] sise sur la commune de [Localité 2], relevant du domaine privé de cette dernière.

La commune de Peri, représentée par son maire en exercice, assigne devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio, suivant actes signifiés à personne le 27/10/2023, [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA.

Suivant conclusions notifiées par la voie du réseau privé virtuel des avocats le 02/12/2024, la commune de Peri, représentée par son maire en exercice, demande au tribunal de :

A titre principal :

— constater l’occupation sans droit ni titre par [A] [W] et la SARL A SALIVA de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1], relevant du domaine privé de la commune,

— en conséquence, les condamner à libérer cette parcelle sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— les condamner solidairement à régler à la commune de [Localité 2] la somme de 228.475€ à titre d’indemnité d’occupation, somme à parfaire au jour du jugement,

— rejeter la demande tendant au constat de l’existence d’un bail commercial oral,

— rejeter la demande d’expertise fondée sur l’article L 145-14 du Code du commerce ;

A titre subsidiaire, faire application de l’article 555 du Code civil :

— constater que [A] [W] et la SARL A SALIVA ont édifié une construction sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] appartenant à la commune de [Localité 2],

— en conséquence, désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’évaluer le montant du remboursement à effectuer en application de l’article 555 du Code civil ;

En tout état de cause :

— les condamner solidairement à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 10.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— les condamner aux entiers dépens de l’article 696 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant conclusions notifiées par la voie du réseau privé virtuel des avocats le 30/06/2025, [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA demandent au tribunal de :

— juger que les deux parties sont liées par un bail commercial verbal concernant la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] sur le territoire de la commune de [Localité 2], et qu’en conséquence la société A SALIVA a la qualité de locataire,

— débouter la commune de [Localité 2] de ses demandes, faute pour la commune de [Localité 2] d’avoir délivré un congé sur le fondement de l’article L 145-9 du Code du commerce,

Dans l’hypothèse où la juridiction reconnaîtrait l’existence d’un bail commercial verbal et considérerait la procédure d’expulsion régulière :

« -condamner la commune de [Localité 2] à indemniser la société A SALIVA et Monsieur [W] l’indemnité d’éviction de l’article L 145-14 du Code de commerce »,

— avant dire droit, vu l’article L 145-14 du Code de commerce, ordonner une expertise judiciaire, dans le but de déterminer l’indemnité d’éviction,

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la juridiction ne retiendrait pas de relation contractuelle entre les parties en litige :

— condamner la commune de [Localité 2] à verser à la société A SALIVA et Monsieur [W] l’indemnité de l’article 555 du Code civil,

— avant dire-droit sur le calcul de cette indemnité : ordonner une expertise judiciaire, désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira au tribunal de commettre avec pour mission de :

*visiter les lieux sis sur le territoire de la commune de [Localité 2], la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1], après avoir convoqué les parties, les décrire et les photographier, en cas de contestation les mesurer,

*déterminer la valeur que cette construction a conféré au fonds,

*déterminer le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouve cette construction,

*déterminer la valeur locative de l’habitation, portant sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1], ainsi que celle issue de la division parcellaire et des bornes posées,

*d’une façon générale, donner tous éléments propres à apporter une solution définitive au litige,

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

En tout état de cause :

— débouter la commune de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la commune de [Localité 2] à verser à Monsieur [W] et la société A SALIVA la somme de 10.013 € TTC (dont 13€ de droit de plaidoiries non assujetti à la TVA), au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais de signification de la décision à intervenir.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Suivant décision du juge de la mise en état en date du 02/07/2025, la clôture de l’instruction est ordonnée ce jour et l’affaire fixée, pour y être plaidée, à l’audience de plaidoiries du 06/10/2025. A cette audience, l’affaire est mise en délibéré au 01/12/2025.

A cette date, il est prorogé au 05/01/2026.

MOTIFS

I. Sur l’existence d’un bail commercial verbal

Selon l’article 1709 du Code civil, « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1715 du Code civil dispose que « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail ».

« Si l’exécution d’un bail fait sans écrit peut être prouvée par témoins ou présomptions, elle ne saurait résulter de la simple occupation des lieux, dès lors qu’elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du prétendu bail » (Civ.3ème, 23/06/2016, n° 14-15.307).

« La conclusion d’un bail commercial suppose l’accord des parties sur la chose et le prix du loyer et la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement du loyer ne peut caractériser l’existence d’un bail commercial verbal » (Civ. 3Ème, 04/03/2008, 07-15.522).

En l’espèce, Monsieur [W] et la société A SALIVA excipent l’existence d’un bail commercial verbal conclu avec la commune, et l’occupation de la parcelle privée de la commune de [Localité 2] par Monsieur [W] et sa société qui y ont élevé entre autres une construction, est acquise.

Est produit aux débats un extrait du registre des délibérations du conseil municipal en date du 22/11/2002, aux termes duquel le conseil municipal de la commune de Peri donne un accord de principe sur la réalisation d’un équipement de tourisme sur le territoire de la commune. L’extrait du registre des délibérations du conseil municipal mentionne précisément :

« le Maire expose au Conseil Municipal l’avant projet de Monsieur [W] [V] consistant en la création d’un parc résidentiel de loisir (installation de 5 résidences mobiles + piscine) sur une superficie d’un hectare de la parcelle du terrain communal cadastrée section B n° [Cadastre 1] d’une superficie totale de 40.060 m².

Le Conseil Municipal considère que ce projet est conforme au PADD de la commune et donne un accord de principe à la réalisation de cet équipement de tourisme.

Le Conseil Municipal sera cependant amené à se prononcer plus précisément sur le foncier dès lors que le porteur de projet sera en mesure de présenter un descriptif précis de l’opération avec l’ensemble de garanties de réalisation techniques et financières ».

Le 31/01/2003, le conseil municipal de la commune de [Localité 2] rectifie la délibération en date du 22/11/2002 concernant l’accord de principe sur la réalisation d’un équipement de tourisme sur le territoire de la commune. L’extrait du registre des délibérations du conseil municipal mentionne précisément :

« le Maire expose au Conseil Municipal l’avant projet de Monsieur [W] [V] consistant en la création d’un terrain de camping ouvert au public dans le cadre d’une activité commerciale sur une superficie de deux hectares sur la parcelle du terrain communal cadastrée section B n° [Cadastre 1] d’une superficie totale de 40.060 m².

Le Conseil Municipal considère que ce projet est conforme au PADD de la commune et donne un accord de principe à la réalisation de cet équipement de tourisme.

Le Conseil Municipal sera cependant amené à se prononcer plus précisément sur le foncier dès lors que le porteur de projet sera en mesure de présenter un descriptif précis de l’opération avec l’ensemble de garanties de réalisation techniques et financières.

Cette délibération annule et remplace la précédente du 22/11/2002 ».

Le 12/02/2008, le conseil municipal de la commune de [Localité 2] délibère à nouveau sur l’installation d’un équipement de tourisme sur la commune. L’extrait du registre des délibérations du conseil municipal mentionne précisément :

« le Maire expose au Conseil Municipal qu’à la suite de la délibération en date du 31/01/2003 donnant un accord de principe sur la réalisation d’un équipement de tourisme sur le territoire de la commune de [Localité 2], par Monsieur [W] [A], il convient de donner un accord définitif sur cette opération qui s’étendra sur une superficie de 20.743 m 2 issue de la division de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1].

Le Conseil Municipal à l’unanimité des membres présents approuve cette décision ».

En l’état de ces éléments, la fixation et le paiement d’un loyer n’étant pas démontrés, ni même allégués par Monsieur [W] et la société A SALIVA, l’existence d’un bail verbal n’est pas démontrée.

La réalisation de travaux d’aménagement, que fait valoir les parties défenderesses à hauteur de 417.020€, ne saurait constituer une contre-partie onéreuse à l’occupation des lieux, si elle n’est pas encadrée.

Le paiement des taxes d’urbanisme, également évoqué en défense, n’est même pas prouvé, au vu de la production d’une seule et unique page, qui s’apparente davantage à un document de travail, qu’à un justificatif produit par une administration, et qui ne semble concerner que les années 2008 à 2014.

Monsieur [W] et la société A SALIVA seront donc déboutés des demandes suivantes tendant à voir :

— juger que les deux parties sont liées par un bail commercial verbal concernant la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] sur le territoire de la commune de [Localité 2], et qu’en conséquence la société A SALIVA a la qualité de locataire,

« -condamner la commune de [Localité 2] à indemniser la société A SALIVA et Monsieur [W] l’indemnité d’éviction de l’article L 145-14 du Code de commerce »,

— avant dire droit, vu l’article L 145-14 du Code de commerce, ordonner une expertise judiciaire, dans le but de déterminer l’indemnité d’éviction,

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

II. Sur la demande tendant à la libération de la parcelle sous astreinte

Aux termes de l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux », conformément à l’article L411-1 du même Code.

En l’espèce, dans sa séance en date du 29/03/2022, le conseil municipal de la commune de [Localité 2] a donné pouvoir au maire pour ester en justice contre le gérant de la société A SALIVA et tout occupant de son chef aux fins d’obtenir le paiement d’une indemnité compensatrice d’occupation, d’obtenir le paiement d’une redevance pour l’avenir, et de faire libérer le domaine communal s’agissant de la parcelle de terre cadastrée section B n° [Cadastre 1].

Monsieur [W] et la SARL A SALIVA sont désormais assignés en expulsion.

Dans ces conditions, l’autorisation précédemment donnée par la commune de [Localité 2], sans garantie notamment de durée, n’est plus, et Monsieur [W] et la SARL A SALIVA ne sauraient se maintenir dans les lieux.

Ils seront donc condamnés à libérer la parcelle en cause sans délai.

A défaut, il pourrait être procédé à leur expulsion, après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Il sera prévu que, faute de s’exécuter, ils seront redevables, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 200€ par jour de retard, et ce jusqu’au 31/12/2026.

III. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Monsieur [W] a été autorisé à exploiter le terrain communal, et il n’apparaît pas, au vu des termes de la permission définitivement accordée, qu’il ne l’a pas respectée dans les faits en installant des mobile-home et en édifiant des bâtiments notamment à usage de commerce (pizzeria), ou en ne donnant pas les garanties nécessaires, ainsi que l’allègue la commune de [Localité 2], qui ne l’a d’ailleurs remise en cause que plusieurs années après.

Dans ces conditions, il ne saurait être retenu qu’il a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, fondement sur lequel la commune de [Localité 2] sollicite d’être indemnisée.

Sa demande tendant à voir condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 228.475€ à titre d’indemnité d’occupation, somme à parfaire au jour du jugement, sera donc rejetée.

Cependant, se maintenir dans les lieux malgré la décision d’expulsion serait constitutif d’une faute, et il convient donc de prévoir une indemnité d’occupation pour l’avenir.

Sont produits aux débats :

— l’étude de marché de « l’adresse » en date du 28/10/2022, prenant en compte les constructions édifiées, évaluant le loyer mensuel des lieux à 900€,

— le certificat d’expertise de la SAS EXPERCORSIMMO du 24/10/202, prenant en compte les constructions édifiées, retenant un loyer mensuel de 958€ par mois,

— l’avis du domaine sur la valeur locative en date du 23/11/2022, arbitrant la valeur locative annuelle du bien immobilier nu à 11.000€, soit 916€ par mois.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 900€ par mois, à laquelle seront condamnés in solidum Monsieur [W] et la SARL A SALIVA.

IV. Sur l’accession

L’article 555 du Code civil dispose : « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent ».

En l’espèce, la commune de [Localité 2] ne sollicite pas la destruction des plantations, constructions et ouvrages réalisés sur sa propriété par Monsieur [W] et la SARL A SALIVA, et demande donc à les conserver. Elle acquiesce à la prétention des défendeurs tendant à désigner un expert aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité due.

Cela étant justifié en l’absence de convention réglant le sort des constructions, il sera fait droit à la demande d’expertise, dans les termes précisés au dispositif, et désigné pour y procéder [G] [Q].

Il n’y a pas lieu de confier à l’experte l’ensemble des missions sollicitées et notamment la détermination de « la valeur locative de l’habitation portant sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1], ainsi que celle issue de la division parcellaire et des bornes posées », sans lien avec l’évaluation de l’indemnité légale.

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes formulées par les parties concernant les frais irrépétibles et les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE à [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA de libérer la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] sise sur la commune de [Localité 2], sans délai ;

DIT qu’à défaut pour [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA d’avoir volontairement libéré les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours et l’assistance de la [Localité 3] Publique, après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que faute pour [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA de s’exécuter, ils seront redevables, passé le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 200€ par jour de retard, et ce jusqu’au 31/12/2026 ;

CONDAMNE in solidum [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA à verser à à la commune de [Localité 2], représentée par son maire en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 900€ jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

ORDONNE l’expertise des plantations, constructions et ouvrages réalisés par [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA, sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] sise sur la commune de [Localité 2], appartenant à cette dernière ; ;

COMMET pour y procéder :

[G] [Q]

[Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5]

Courriel : [Courriel 1]

Laquelle aura pour mission de :

Prendre connaissance de l’entier dossier ;

Réunir les parties, leurs conseils et les entendre en leurs explications ; se faire remettre par les parties tous documents utiles, dans le respect du contradictoire ;

Se rendre sur les lieux et examiner les plantations, constructions et ouvrages réalisés par [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA, sur la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 1] sise sur la commune de [Localité 2] ;

Evaluer l’indemnité compensatrice due en contre-partie de la conservation des plantations, constructions et ouvrages par la commune selon les deux critères dévaluation prévus par la loi : l’augmentation de la valeur du fonds d’une part, et le remboursement du coût des matériaux et du prix de la main-d’oeuvre d’autre part, étant précisé que l’indemnité doit être évaluée à la date à laquelle le juge statue ;

Faire toutes observations utiles.

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par [A] [W] et la SARL unipersonnelle A SALIVA qui devront consigner à cet effet la somme de 2.400€ à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Ajaccio, avant le 02/03/2026 ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, sauf prorogation accordée par le juge du contrôle, la désignation d’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT que l’expert déposera l’original du rapport définitif en double exemplaire au greffe avant le 07/09/ 2026 , sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat le cas échéant) ;

DIT qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office, par le magistrat chargé du contrôle des expertises ordonnées en référé ;

DIT que l’expert devra adresser aux parties un document de synthèse, ou pré-rapport :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 semaines à compter de la transmission du rapport ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe;

DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement:

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées,

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise,

— la date de chacune des réunions tenues,

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état sur les demandes des parties relatives à l’indemnité compensatrice ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

RESERVE les demandes des parties concernant les frais irrépétibles et les dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT