REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00226 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DGJG

N° de Minute : 26/140

JUGEMENT DU 19 Mai 2026

Au nom du peuple français

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Après débats à l’audience publique tenue le 17 Mars 2026, sous la présidence de M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame D’ISOLA, greffier et lors du prononcé de Madame GUILLET greffier, le délibéré de l’affaire a été fixé au 19 mai 2026 ;

ENTRE :

S.C.I. SIGIMO représentée par son gérant en exercice,

Avenue Maréchal Moncey Bâtiment C – 20090 AJACCIO

Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Madame [L] [S]

née le 31 Juillet 1939 à TROVA,

demeurant Immeuble Bel Air entrée A Rue des Citronniers étage 4 droite -

20090 AJACCIO

Rep/assistant : M. [J] (Fils) muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19/03/2008, la SCI SIGIMO a donné à bail à [L] [S] un appartement à usage d’habitation sis 4ème étage, porte de droite, Immeuble BEL AIR, rue des Citronniers – 20090 AJACCIO, moyennant mensuellement un loyer de 379,16€, outre des provisions sur charges (13,99 € + 23,17€).

Par acte de commissaire de justice du 10/10/2025, la SCI SIGIMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins aux fins d’obtenir:

le prononcé de la résiliation à la date de la délivrance de l’acte introductif d’instance du bail d’habitation conclu avec [L] [S] le 19/03/2008;

l’expulsion d'[L] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux sis 4ème étage, porte de droite, Immeuble BEL AIR, rue des Citronniers – 20090 AJACCIO ;

la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de [L] [S] ;

la condamnation d'[L] [S] à lui payer une somme de 10.680,85€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01/09/2025, ainsi qu’aux termes des loyers échus et impayés au jour du prononcé de la résiliation du bail;

la condamnation de [L] [S] au paiement d’une majoration de 10 % de son arriéré locatif et de charge en application de l’article 2.13.1 du bail,

la condamnation d'[L] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyer et charges, de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ;

la condamnation d'[L] [S] à lui payer la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17/03/2026 à laquelle l’examen de l’affaire est retenu, la SCI SIGIMO, comparant par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 12.955,57€ arrêtée au 10/03/2026. Elle précise en outre souhaiter qu'[L] [S] soit débouté de sa demande de délais de paiement.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles elle se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 645 du Code de procédure civile.

[L] [S] comparaît par représentation. Son fils, [O] [J], justifie avoir réalisé des versements importants. Il précise être en capacité d’apurer la dette par échéances mensuelles de 300€ en plus des loyers et charges courants. Il indique que sa mère, avec laquelle il vit, a subi un AVC, qu’il souffre d’un cancer, mais a désormais droit à une pension.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 19/05/2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Corse du Sud par voie électronique le 14/10/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17/03/2026, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SIGIMO justifie être constituée entre parents.

Dès lors, la demande aux fins de résiliation du bail est recevable.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Conformément à l’article 1728 du Code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 a) de la loi du 06/07/1989 dispose que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 4 de la loi du 06/07/1989 dispose que « est réputée non écrite toute clause : (…) i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, suivant commandement de payer signifié le 06/03/2025, [L] [S] a été sommée de payer l’arriéré locatif à hauteur de 6.457,86€.

Il ressort du décompte produit par la partie demanderesse arrêté au 10/03/2026, débutant sur un solde nul, mais aussi de l’attestation de versement de la SCI SIGIMO du 12/03/2026, qu’il reste dû une somme de 11.521,40€ (12.955,57€ – 1.200€ : chèque encaissé le 12/03/2026 – 234, 17€ : coût du commandement de payer) au 12/03/2026.

Il convient de faire droit à la demande en paiement de la SCI SIGIMO à concurrence de cette somme.

La demande tendant à la condamnation d'[L] [S] au paiement d’une majoration de 10 % de son arriéré locatif et de charge en application de l’article 2.13.1 du bail, sera rejetée, une telle disposition étant interdite.

Sur la résiliation, l’expulsion, les délais de paiement et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1217 du même Code, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

solliciter une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice ».

Selon l’article 1228 du Code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Conformément à l’article 1229 du même Code, « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…). La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 10/03/2026 et de l’attestation du la SCI SIGIMMO que le loyer courant est payé. Bien que la dette soit très élevée, les versements récents permettent d’autoriser [L] [S] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer, en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 320€ et une dernière mensualité constituée du reliquat de la dette.

Il sera prononcé la résiliation du contrat de bail, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer ou de l’arriéré, resterait impayée 7 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Dans cette hypothèse, la SCI SIGIMO serait autorisée à faire procéder à l’expulsion d'[L] [S] et cette dernière serait condamnée à payer à la SCI SIGIMO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges, soit 679,12€, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Le sort des meubles laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Une éventuelle séquestration demeure à ce stade purement hypothétique. La demande visant à obtenir « la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de [L] [S] », sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

[L] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Cependant, le coût du commandement de payer ne sera pas inclus dans les dépens car cet acte n’était pas strictement nécessaire, la présente procédure étant fondée sur l’article 1217 du code civil et non sur la clause résolutoire contenue au bail.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, en équité, la demande de la SCI SIGIMO au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE [L] [S] à verser à la SCI SIGIMO la somme de 11.521,40€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12/03/2026 ;

AUTORISE [L] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant, en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 320€ et une dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19/03/2008 entre [L] [S] et la SCI SIGIMO, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou de l’arriéré, resterait impayée 7 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation :

CONDAMNE [L] [S] à payer à la SCI SIGIMO le solde de la dette locative ;

AUTORISE la SCI SIGIMO, à défaut pour [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux sis 4ème étage, porte de droite, Immeuble BEL AIR, rue des Citronniers – 20090 AJACCIO, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de libérer les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE [L] [S] à payer à la SCI SIGIMO une indemnité d’occupation de 679,12€ jusqu’à la date de libération effective des lieux,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties,

CONDAMNE [L] [S] aux dépens à l’exception du coût du commandement de payer.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE