TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GENTES (D0248)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e ZEITOUN (D1878)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/13131

N° Portalis 352J-W-B7F-CVJKL

N° MINUTE : 3

Assignation du :

19 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. Y4G (RCS de [Localité 4] 448 459 933)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Paul ZEITOUN de la S.E.L.A.R.L. PZA PAUL ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1878

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 3] (RCS de [Localité 4] 592 047 062)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0248

Décision du 27 Mai 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13131 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVJKL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAINI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

_________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 5 février 2018, la S.A.S. Maison Loiseau-Aycardi a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Y4G des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour neuf ans à effet du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2025. Les locaux sont exclusivement destinés à l’usage de « bonneterie, chemiserie, lingerie, confection pour homme, dames et enfants, nouveautés et accessoires ainsi que chaussures en activité annexe ». Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 69 590,36 euros en principal, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2021, la S.A.R.L. Y4G a assigné la S.A.S. [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir une exonération de loyers pour la durée des mesures de fermeture imposées dans le cadre de la crise sanitaire du Covid 19.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 5 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 19 mars 2025 et mise en délibéré au 27 mai.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 20 juin 2023, la S.A.R.L. Y4G demande au tribunal :

— de rejeter les demandes de la S.A.S. [Adresse 3],

— d’ordonner l’exonération des loyers et des charges pendant la durée de la fermeture administrative et de l’interdiction d’accueillir du public,

— subsidiairement, de lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois pour régler sa dette locative,

Décision du 27 Mai 2025

18° chambre 3ème section

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— en tout état de cause : d’ordonner jusqu’à la prochaine échéance triennale la révision du loyer à la somme de 53 060 euros HT/HC,

— de condamner la S.A.S. Maison Loiseau-Aycardi à lui payer 7 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. [Adresse 3] aux dépens,

— de rappeler l’exécution provisoire de plein droit mais de l’écarter en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2023, la S.A.S. Maison Loiseau-Aycardi demande au tribunal :

— de débouter la S.A.R.L. Y4G de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner la S.A.R.L. Y4G à lui payer 38 659,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021,

— de condamner la S.A.R.L. Y4G à lui payer 7 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Y4G aux dépens, avec distraction au profit de Maître Astrid Gentes,

— d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’exonération de loyers

La S.A.R.L. Y4G sollicite d’être exonérée de son obligation de paiement des loyers et charges durant « toute la durée de la fermeture administrative et d’interdiction d’accueillir du public », ce sur le fondement de la perte de la chose louée et de l’exception d’inexécution, arguant de l’inexécution par la S.A.S. [Adresse 3] de son obligation de délivrance et de son obligation de lui assurer une jouissance paisible des locaux.

À titre liminaire, force est de constater que cette demande est insuffisamment précise au regard des articles 4 et 5 du code de procédure civile, la S.A.R.L. Y4G n’ayant précisé ni la période ni les sommes visées par sa prétention.

Il sera ensuite rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Sur la perte de la chose louée

Aux termes des dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de Covid 19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. En conséquence, l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil (voir notamment Civ. 3, 30 juin 2022, n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022, n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023, n°21-24414).

En l’espèce, les locaux loués par la S.A.R.L. Y4G n’ont subi aucun changement, la locataire s’étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, lesquels sont demeurés conformes à l’usage auquel ils étaient destinés.

En conséquence, aucune perte même partielle des locaux n’est caractérisée. Le moyen soulevé de ce chef par la S.A.R.L. Y4G sera donc rejeté.

Sur l’inexécution par la S.A.S. [Adresse 3] de ses obligations

Selon les articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En outre, aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contesté que la S.A.S. Maison Loiseau-Aycardi a, de manière continue depuis le début du contrat, mis à la disposition de la S.A.R.L. Y4G les locaux objets du bail, ce dans le cadre d’une jouissance paisible. L’impossibilité d’exploiter son commerce à laquelle s’est trouvée confrontée la locataire à compter du15 mars 2020 est ainsi sans rapport avec les obligations contractuelles de la bailleresse puisqu’elle est imputable à différentes mesures gouvernementales décidées de manière temporaire, en fonction des catégories d’établissements recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique dans le contexte de lutte contre la pandémie de Covid 19.

Aucun manquement de la S.A.S. [Adresse 3] à son obligation de délivrance et d’assurer une jouissance paisible n’est ainsi caractérisé et ce moyen sera également rejeté.

En conséquence, la S.A.R.L. Y4G sera déboutée de sa demande d’exonération de loyers, charges et accessoires.

Sur la demande de révision pour imprévision

L’article 1195 du code civil dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

Décision du 27 Mai 2025

18° chambre 3ème section

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En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

En l’espèce, il est constant que la survenance de la crise sanitaire du Covid 19 a constitué, sur une période limitée, un changement de circonstances imprévisible lorsque le bail commercial a été conclu. Il est également établi que les négociations amiables entre les parties portant sur une exonération partielle de loyer n’ont pas abouti.

Il convient néanmoins de souligner que la révision du contrat sur le fondement de l’imprévision nécessite que les circonstances d’exécution du contrat aient été modifiées de manière pérenne, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les restrictions administratives liées à la pandémie n’étant intervenues que sur une période de deux années.

Par ailleurs, la S.A.R.L. Y4G ne rapporte pas la preuve que l’exécution du bail serait devenue pour elle excessivement onéreuse. L’attestation de son expert comptable datée du 20 avril 2022 établit qu’elle a réalisé en 2020 un chiffre d’affaires de 204 709 euros et en 2021 un chiffre d’affaires de 260 100 euros. Ces montants sont certes inférieurs à celui de l’année 2019 s’établissant à 353 605 euros ; ils ne caractérisent cependant pas une conséquence excessive d’un point de vue financier.

En conséquence, la demande de révision du contrat, insuffisamment fondée, ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.S. [Adresse 3] sollicite que la S.A.R.L. Y4G soit condamnée à lui payer la somme de 38 659,12 euros au titre de son arriéré locatif.

Elle se contente de produire un décompte arrêté au 3ème trimestre 2021 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 38 110,84 euros. La S.A.S. [Adresse 3] ne justifie pas du montant de sa demande qui excède ce solde.

Il sera au surplus souligné que la clôture de la présente procédure a été prononcée le 5 octobre 2023 mais qu’aucun décompte actualisé n’a été produit, bien que les dernières conclusions de la bailleresse datent du 12 juin 2023.

La S.A.R.L. Y4G ne formulant aucune critique quant au montant de la dette locative, il sera néanmoins fait droit à la demande en paiement dans la limite justifiée de la somme de 38 110,84 euros, ce sous réserve des versements éventuellement effectués par la locataire depuis le 1er octobre 2021.

La S.A.S. [Adresse 3] ne justifiant pas avoir mis la S.A.R.L. Y4G en demeure d’apurer sa dette, les intérêts au taux légal courront à compter du 9 février 2022, date de notification des premières conclusions comportant cette demande.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.A.R.L. Y4G produit une attestation d’un expert comptable datée du 19 juin 2023, soit il y a près de deux ans à la date de la présente décision, suivant laquelle « il paraît peu prudent de régler la dette des arriérés de loyers en un seul paiement. En effet, si [la S.A.R.L. Y4G] procédait au règlement de l’entièreté de la somme due, soit 38 659 euros, la société compromettrait la continuité de son exploitation. Dans un contexte d’incertitude, il paraît plus prudent d’envisager un règlement étalé dans le temps. Une période de 24 mois pour le remboursement intégral de la dette serait adapté ». Cette attestation apparaît peu précise et dès lors peu probante.

Force est de constater, au vu de la carence des deux parties, que le tribunal ne dispose d’aucun décompte actualisé postérieur au 30 septembre 2021, de sorte que le montant exact de la dette de la locataire ne peut être établi d’une manière actuelle et utile.

Au regard de cet élément et de l’absence de pièces comptables permettant de déterminer les capacités de paiement de la S.A.R.L. Y4G et la réalité de sa situation économique actuelle, la demande de délais de paiement, insuffisamment justifiée, sera rejetée, étant au surplus observé que cette dernière a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. Y4G, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de M^e Gentes.

La S.A.R.L. Y4G, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S. [Adresse 3] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 2 000 euros. La demande formée par la S.A.R.L. Y4G sur ce fondement sera rejetée.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit. La S.A.R.L. Y4G ne justifie pas de sa demande d’y faire exception alors qu’elle a, comme souligné précédemment, bénéficié de fait de larges délais.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. Y4G de sa demande d’exonération des loyers, charges et accessoires,

DÉBOUTE la S.A.R.L. Y4G de sa demande de révision du loyer,

CONDAMNE la S.A.R.L. Y4G à payer à la S.A.S. [Adresse 3] la somme de 38 110,84 euros arrêtée au 30 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022, déduction faite des versements effectués par la S.A.R.L. Y4G depuis cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. Y4G au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Astrid GENTES pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles formée par la S.A.R.L. Y4G,

CONDAMNE la S.A.R.L. Y4G à payer à la S.A.S. [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 4] le 27 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA