TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00327

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4C7

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Janvier 2026

SEM 4V venant aux droits de l’OPH de la ville d'[Localité 6]

C/

[R] [M]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Janvier 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 15 Janvier 2026

PRESIDENT : […] […]

GREFFIER : […] […]

DEMANDEUR :

SEM 4V venant aux droits de l’OPH de la ville d'[Localité 6], dont le siège social est sis Venant aux droits de l’OPH de la ville d'[Localité 6] – [Adresse 2]

Représentée par Madame [O] [L], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [M],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 13 Novembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 août 2018, l’Office public de l’habitat de la ville d'[Localité 6] a donné en location à M. [R] [M] un logement à usage d’habitation situé dans l’immeuble La crémaillère F/2 sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 279,92 euros outre une provision sur charges. La Sem 4V est venue aux droits de l’Office public de l’habitat de la ville d'[Localité 6].

Par acte du 22 mai 2025, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.330,81 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 23 mai 2025, la Sem 4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, la Sem 4V a fait assigner en référés M. [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [R] [M] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, de condamner M. [R] [M] , à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2.353,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, de condamner M. [R] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 25 août 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 13 novembre 2025, la Sem 4V, représentée par Mme [O] [L], maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2.620,56 euros au 31 octobre 2025. Elle indique que le locataire a repris le paiement des loyers et qu’un échéancier de 50 euros par mois a été mis en place. Elle ne s’oppose pas à une demande de délais.

M. [R] [M], présent, demande la mise en place d’un échéancier afin de solder sa dette locative.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 16 octobre 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

Lorsque le bail conclu antérieurement à la loi nouvelle a fixé ce délai à deux mois, en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur, les commandements délivrés après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle doivent respecter ce délai contractuel de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 mai 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 août 2018 à compter du 23 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion delocataire et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

o

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [M]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 juillet 2025, M. [R] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 445,15 euros et de condamner M. [R] [M] à son paiement à compter du 23 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “1e locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment le contrat de bail, l’acte de commandement, le décompte arrêté au 31 octobre 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 2.620,56 euros.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de rejet, soit 6 euros (1euro x 6).

En conséquence, M. [R] [M] sera condamné à payer à la Sem 4V la somme provisionnelle de 2.614,56 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis le 23 juillet 2025.

Compte tenu de la reprise des paiements des loyers par le locataire, de ses capacités de remboursement mentionnées dans le diagnostic social et financier, de l’échéancier mis en place entre les parties et de l’absence d’opposition par la Sem 4V, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à M. [R] [M] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 50 euros par mois pendant 35 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la clause de résiliation reprendra son plein effet,l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,l’expulsion de M. [R] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,M. [R] [M] sera condamné à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 445,15 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique des défendeurs la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 août 2018 entre la Sem 4V d’une part, et M. [R] [M] d’autre part, concernant les locaux situés dans l’immeuble La crémaillère F/2 sis [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNONS M. [R] [M] à payer à la Sem 4V une somme provisionnelle de 2.614,56 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois d’octobre 2025 inclus selon décompte arrêté au 31 octobre 2025, après déduction des frais de rejet, et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [R] [M] à se libérer en 35 mois de 50 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [R] [M] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la Sem 4V sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par M. [R] [M] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— l’expulsion de M. [R] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [M] sera condamné à régler à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle à échoir égale à la somme de 445,15 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [M] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,