COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

du 26 Février 2026

N° RG 23/01485

N° Portalis DB2O-W-B7H-CV2H

Ordonnance n° :

DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET DEFENDEUR A L’INCIDENT :

Monsieur [D] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL ALTAMA AVOCATS, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE substituée par M^e Laura GROS, avocate au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Emilie JOLY, de la SELARL JOLY BOUVIER AVOCATS, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR AU PRINCIPAL ET DEMANDEUR A L’INCIDENT :

S.A.S.U. PV HOLDING, représenté par M. [V] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Philippe RIGLET, de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDIT ET AUTRES, avocat plaidant au barreau de PARIS,

Juge de la mise en état : […], Présidente

assisté lors des débats et de la mise à disposition de […], greffière.

Débats : Audience publique du : 08 janvier 2026

délibéré par mise à disposition au greffe annoncé au : 26 Février 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e VIARD et M^e CHOMETTE

à :

Selon acte authentique en date du 27 décembre 2007, la société par actions simplifiée (SAS) Intravest France a vendu à M. et Mme [J] un appartement et une cave constituant les lots n° 7024 et 6115 d’un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 3]” sis [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un prix de 382 720 euros TTC, sous la précision que le bien a été loué le même jour à la société à responsabilité limitée (SARL) Intrawest Lodging France selon un “bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce” pour une durée de 11 ans à échoir le 30 avril 2019, aux fins d’exercice de l’activité de “location meublée pour des périodes déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations parahotelières à la clientèle dans le cadre d’un établissement commercial de résidence de tourisme.”

Selon attestation notariale délivrée au “groupe Pierre et Vacances” le 17 octobre 2017, soit 18 mois avant le terme du bail commercial, il a été dressé un acte authentique du même jour par lequel les consorts [J] ont vendu le bien objet du bail en cours à M. [D] [F] en précisant qu’il s’agissait d’un “bail commercial soumis au décret du 30 septembre 1953" expirant le 20 avril 2019 et dont le preneur serait devenu la SAS PV Résidences & Resort.

Selon acte sous seing privé signé le 1er septembre 2019, M. [D] [F] a conclu avec la SAS PV Résidences & Resort un nouveau bail portant sur le même bien, pour la même activité, avec effet au 1er mai 2019, pour une durée de 9 ans jusqu’au 30 avril 2028, soit en renouvellement du bail précédent expiré, sous la stipulation spéciale prévue en son article 1-2 du chapitre 2 que le bail pourra prendre fin par anticipation sous un préavis de six mois selon courrier recommandé avec accusé de réception, à l’initiative de chacune des parties, pour chaque période triennale, la première étant le 30 avril 2022.

Par acte d’huissier en date du 4 octobre 2021, M. [D] [F] a fait délivrer à la SASU PV Holding un congé pour le 30 avril 2022 en visant l’article 1-2 du chapitre 2 du bail.

Selon courrier en réponse daté du 11 octobre 2021, la “Direction des propriétaires individuels” de la “SAS PV Exploitation France” a indiqué ne pas accepter de résiliation avant le terme de 9 années en invoquant les dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce au motif qu’il s’agissant de dispositions d’ordre public et que toute stipulation contraire était réputée non écrite.

Suivant courrier recommandé en date du 14 septembre 2022, M. [F] a mis en demeure “Pierre & Vacances Direction des propriétaires individuels” de lui payer la somme de 6 150 euros HT sous trois mois, en précisant qu’à défaut de paiement le bail sera résilié de plein droit conformément à la clause résolutoire stipulée par l’article 8 du contrat.

Suivant acte du 13 janvier 2023 M. [D] [F] a assigné la SAS PV Holding devant le juge des référés en résiliation du bail assortie d’une expulsion.

Par ordonnance de référé en date du 3 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville a déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société PV Exploitation France, rejeté la demande de mise hors de cause de la société PV Holding et dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de paiement des arriérés de charges, renvoyant les parties à se pourvoir au fond.

Suivant acte du 27 novembre 2023, M. [D] [F] a fait assigner la SASU PV Holding devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de :

A titre principal,

— Juger que le contrat du 1er mai 2019 liant M. [D] [F] et la société PV Holding n’est pas un bail commercial mais un contrat sui generis, qu’il y a lieu d’appliquer strictement,

— Juger que M. [D] [F] a valablement délivré congé à la société PV Holding par acte d’huissier en date du 4 octobre 2021,

— Juger que la société PV Holding occupe sans droit ni titre les locaux visés au contrat du 1er mai 2019 depuis le 30 avril 2022,

A titre accessoire,

— Constater que la société PV Holding n’a pas payé le loyer dû à M. [D] [F] au titre du bail du 1er mai 2019 à deux échéances consécutives,

— Constaer que M. [D] [F] a dûment mis en demeure par LRAR du 14 septembre 2022 la société PV Holding de s’acquitter desdits loyers dans le délai de trois mois visé à la clause résolutoire du bail,

— Constater que la société PV Holding n’a pas réagi à la mise en demeure de M. [D] [F],

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée à l’article 8 du bail au 15 décembre 2022,

En conséquence et en tout état de cause,

— Ordonner l’expultion de la société PV Holding du bien visé au bail du 1er mai 2019,

— Condamner la société PV Holding à payer à M. [D] [F] la somme correspondant aux deux loyers impayés soit 6 785 euros,

— Condamner la société PV Holding à payer à M. [D] [F] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Assortir son jugement de l’exécution provisoire au vu de la réticence de la société PV Holding à quitter les lieux.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, M. [D] [F] a demandé à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de l’article 1130 du code civil, que soit reconnu un vice du consentement lors de la conclusion du contrat.

Suivant conclusions d’incident notifiées les 20 novembre 2024 et 7 avril 2025 la société PV Holding a demandé à voir juger prescrite, depuis le 2 août 2024, la demande en nullité du bail soulevée par M. [F].

Elle soutient notamment que le demandeur ne peut affirmer avoir commis une erreur sur le caractère commercial du bail conclu avec M. Et Mme [J] puis du renouvellement intervenu en 2019 au regard des références claires et expresses aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce relatif au statut des baux commerciaux de sorte qu’au jour de la signature, le demandeur disposait des éléments lui permettant de déceler une éventuelle erreur. Elle fait valoir que la seule question soumise au juge de la mise en état est de déterminer le point de départ de la prescription sans qu’il soit nécessaire de statuer sur l’existence de manoeuvres dolosives. Elle ajoute que le bail litigieux comprenait des références confirmant sa soumission au statut des baux commerciaux qui auraient dû permettre à M. [F] de se reporter à l’article L 145-14 du code de commerce comportant l’obligaiton de payer une indemnité d’éviction au locataire évincé.

Suivant conclusions notifiées les 7 janvier 2025 et 9 avril 2025, M. [D] [F] s’est opposé à la fin de non-recevoir soulevée. Il fait valoir que l’essentiel du débat sur le fond porte sur la nature même du bail litigieux puisqu’il comprend de multiples dispositions dérogatoires au droit commun des baux commerciaux. Il conteste le fait que certaines références dans le contrat lui aurait permis de se reporter aux articles du code de commerce, qu’il aurait pu en déduire que le contrat signé ne s’appliquait pas et qu’il aurait dû rechercher les dispositions s’appliquant en matière de bail commercial pour ce qui concere la fin du contrat.

Par ordonnance en date du 5 juin 2025, le juge de la mise en état a, au visa de l’article 125 du code de procédure civile :

— Soulevé d’office la quesiton des fins de non-recevoir opposables au demandeur sur le fond et au défendeur sur l’incident de prescription, tirées du défaut de qualité et d’intérêt de la SASU PV Holding à défendre au fond et à soulever incidemment une fin de non-recevoir tirée de la prescription de ladite action,

— Ordonné en conséquence la réouverture des débats sur l’incident soulevé par la SASU PV Holding,

— Invité chaque partie à conclure sur les questions soulevées d’office à l’audience de mise en état sur incidnet du jeudi 18 septembre 2025 à 11h00,

— Rejeté d’ores et déjà comme étant irrecevable la demande de M. [D] [F] tendant à voir condamner la société PV Holding au paiement d’une amende civile,

— Réservé le surplus des demandes et les dépens, jsuqu’à la décision sur les incidents soulevés.

Selon conclusions d’incident n°3 transmises le 16 septembre 2025 la société PV Holding demande au juge de la mise en état de :

— Juger recevable les demandes de la société PV Holding,

— Juger que la demande en nullité du bail du 1er août 2019 pour vice du consentement soulevée par M. [F] est prescrite depuis le 2 août 2024,

En conséquence,

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande aux fins d’annulation du bail commercial signé le 1er août 2019 entre M. [F] et la société PV Holding dont les droits et obligations ont été transférés à la société PV Exploitation France,

En tout état de cause,

— Condamner M. [F] à verser à la société PV Holding la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à régler les entiers dépens.

En premier lieu la société PV Holding soutient que le traité d’apport partiel d’actifs enregistré le 5 février 2021 a opéré de plein droit une transmission universelle de tous les droits, bien et obligations pour la branche d’activité apportée à la société bénéficiaire, la société PV Exploitation France, et qu’il s’est opéré un transféré de plein droit du droit au bail au profit de cette société bénéficiaire par application des dispositions des articles L 236-3 et L 145-16 du code de commerce. Elle précise qu’il a été procédé à l’accomplissement des formalités de publicité du traité d’apport partiel d’actifs conclu entre les société “PV Résidence & resorts France devenue PV Holding, et la socité Pierre et Vacances Investissement 60, devenue PV Exploitation France, enregistré le 5 février 2021. Elle en déduit que le transfert des droits et obligations résultant du bail, en ce compris les conséquences résultant d’une action en nullité du bail, est opposable au demandeur.

En second lieu la société PV Holding soutient qu’elle dispose d’un intérêt né, actuel et légitime à contester les demandes de M. [F] pour avoir été mise en cause par celui-ci et qu’elle risque de devoir supporter les conséquences financières des demandes des bailleurs.

En troisième lieu, au visa des dispostiions de l’article 2224 du code civil, la société PV Holding fait valoir que le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’action en nullité pour dol ou erreur d’une stipulation contenue dans une convention court à compter du jour où le cocontractant a connu ou aurait dû connaître le vice affectant la convention et qu’il ne peut faire l’objet d’un report en présence d’un vice apparent. Elle soutient qu’au jour de la signature du bail litigieux, le propriétaire disposait de tous les éléments lui permettant de déceler ce qu’il soutient constituer une erreur, à savoir le caractère commercial du bail pui du renouvellement intervenu en 2019 au regard des références aux statuts des baux commerciaux. Elle en déduit que la demande en nullité du bail souelvée par le demandeur dans ses conclusions du 17 septembre 2024 est prescrite depuis le 2 août 2024.

Suivant conclusions d’incident n°3 transmises le 10 décembre 2025 M. [D] [F] demande au juge de la mise en état de :

— Juger que la société PV Holding a qualité et intérêt à défendre à l’action et à opposer sa prescription,

— Juger que l’action en nullité du bail du 1er mai 2019 n’est pas prescrite,

— Juger recevable la demande en nullité du bail du 1er mai 2019 par M. [D] [F] pour vice du consentement,

En conséquence,

— Rejeter l’intégralité des demandes de la société PV Holding,

— Condamner la société PV Holding à payer une amende civile de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile pour procédure dilatoire,

— Condamner la société PV Holding à payer à M. [D] [F] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [F] relève que la société PV Holding ne conteste pas sa qualité et son intérêt à défendre à l’action et à opposer la prescription dnas le cadre de la présente procédure. Il soutient que le juge de la mise en état ne peut préjuger la nature du bail en faisant application des dispositions invoquées par la société PV Holding, qu’il doit s’en tenir aux dispositions de droit commun et aux clauses contractuelles pour laisser le litige être tranché au fond, et que faute de preuve de l’information

L’incident, fixé à l’audience du 8 janvier 2026, a été mis au délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à défendre

L’article 789 du code de procédure civile énonce que “le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir.”

L’article 122 du code de procédure civile dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 125 alinéa 2 et 3 du code de procédure civile énonce que “Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.”

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, “l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.”

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, “est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’ agir .”

En l’espèce les parties ont été invitées à s’expliquer sur l’identité du locataire du bail litigieux, indispensable pour déterminer l’intérêt et la qualité à défendre à l’action et opposer sa prétention, comme pour apprécier une éventuelle interruption de la prescription tirée de la découverte du caractère illicite des stipulations du bail.

Il est établi que le bail litigieux a été signé par M. Et Mme [J] avec la société Intrawest Lodging France, aux droits de laquelle est venue la société PV Residences & Resort, qui n’est pas partie à l’instance.

Selon l’extrait d’immatriculation au RCS de la société PV Holding celle-ci est seulement détentrice de parts d’autres sociétés, dont la société PV Residences & Resort.

C’est par un moyen inopérant que la société PV Holding invoque les effets d’un traité d’apport partiel d’actifs signé le 16 décembre 2020 et enregistré le 5 février 2021, selon lequel la société PV Residences & Resorts France a apporté à la société Pierre et Vacances Investissement 60, renommée le même jour PV Exploitation France, son activité d’exploitation de résidences, dès lors que la société PV Holding n’est pas bénéficiaire de cet apport partiel d’actifs.

Par ailleurs, la société PV Holding échoue à justifier d’un intérêt personnel et direct à agir en se limitant à invoquer les conséquences qu’elle risque de devoir supporter au regard de la contestation de l’opposabilité du transfert d’apport partiel d’actifs puisqu’elle n’est pas partie à ce traité.

Enfin, aucun des éléments versés aux débats ne permet d’établir que la société PV Holding a été aux droits du locataire initial, la seule détention de parts sociales de la société PV Exploitation ne lui permettant pas de revendiquer les droits tirés du bail.

Dès lors, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la nature du bail, il convient de constater le défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société PV Holding à défendre au fond et à soulever incidemment une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

En conséquence la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société PV Holding doit être déclaré irrecevable.

Sur la demande en paiement d’une amende civile

Aux termes de l’ordonnance du 5 juin 2025 le juge de la mise en état a d’ores et déjà rejeté comme irrecevable la demande de M. [F] tendant à voir condamner la société PV Holding au paiement d’une amende civile de sorte que cette demande ne peut qu’être déclarée irrecevable.

Sur les dépens et frais de la procédure

Chaque partie succombant partiellement en sa position, chacune conservera ses propres dépens.

Il n’y a pas lieu à indemnisation au titre des frais irrépétibles engagés par les parties.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état,

Statuant, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la société PV Holding faute de qualité à et d’intérêt à défendre ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de M. [D] [F] tendant à voir condamner la société PV Holding au paiement d’une amende civile ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens de l’incident ;

DIT n’y avoir lieu à indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience de mise en état électronique du Jeudi 07 mai 2026 et invite M. [D] [F] à conclure au fond avant le 07 avril 2026;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi ordonné et prononcé le 26 février 2026, la minute étant signée par Madame […], Présidente, Juge de la Mise en Etat et Madame […], Greffière.

La Greffière La Présidente, Juge de la mise en état