TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02177 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I65A

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION-HABITAT (M2A HABITAT), prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [U] divorcée [D], née le 04 Janvier 1981 à [Localité 9] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lilia Farida MESSIAD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 32

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-005126 du 21/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 2005, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 9], [Localité 9] HABITAT, a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [Z] [U] épouse [D], un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 7], au rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 289,59 euros outre 112 euros de provision pour charges.

Suite à son divorce, Madame [Z] [U] [D] a sollicité la transcription du logement à son nom le 09 septembre 2011.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 juin 2023, le bailleur a mis en demeure Madame [Z] [U] divorcée [D] de cesser les travaux engagés au niveau des espaces verts situés devant l’entrée de l’immeuble qu’elle occupe et de remettre les lieux dans l’état d’origine avant le 09 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 04 septembre 2024, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat (ci-après dénommée l’OPH M2A HABITAT) a fait assigner Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir principalement la résiliation judiciaire du contrat de bail.

L’affaire a été fixée à l’audience du 30 janvier 2025 puis renvoyée à l’audience du 22 mai 2025 où elle a été plaidée.

A cette audience, l’OPH M2A HABITAT représentée par son conseil, se référant à son assignation demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail le liant à Madame [U] ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [U] ainsi que de tous occupants de son chef, du bien sis [Adresse 3], et ce, au besoin, au moyen de la force publique ;

— Condamner Madame [U] ainsi que de tous occupants de son chef à lui payer, jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 427,12 euros par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges dûment justifiées ;

— Condamner Madame [U] aux dépens ;

— Condamner Madame [U] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa prétention en résiliation judiciaire du contrat de bail, sur le fondement de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’OPH M2A HABITAT se prévaut de troubles locatifs imputés à Madame [U]. S’il souligne l’existence de troubles dès 2018 suite à des problèmes d’insalubrité des parties communes causées par ses enfants ainsi qu’en 2020 suite à des travaux de jardinage non autorisés, le bailleur fait valoir les troubles locatifs causés par la locataire depuis 2023, en ce qu’elle a d’une part procédé à l’aménagement d’une terrasse sur les espaces communs de l’immeuble sans autorisation et d’autre part y a installé avec son fils, outre des barbecues, un commerce nocturne illégal de vente de boissons et sandwichs causant des nuisances sonores et olfactives pour les résidants. S’il reconnait qu’un accord a été trouvé avec la locataire à l’été 2023 concernant l’utilisation de la terrasse aménagée suite à l’intervention de leur service de médiation, il met en avant l’absence de respect de cet accord par la locataire eu égard au commerce qu’elle a mis en place sur la terrasse et qui perdure en 2024. En outre, le bailleur oppose le trouble à la tranquillité de l’immeuble en ce que la terrasse aménagée par Madame [U] accueille régulièrement des jeunes qui fument, mettent de la musique à fort volume et font des barbecues, laissant les déchets sur place.

Par ailleurs, le bailleur indique être destinataire de plaintes de locataires de l’immeuble concernant les agissements et le comportement de Madame [U], qui terrorise le voisinage. L’OPH M2A HABITAT souligne le risque pour la sécurité engendré par l’installation et son usage. A l’audience il indique que les derniers troubles datent d’août 2024.

Par ailleurs, l’OPH M2A HABITAT souligne l’existence d’arriérés locatifs, en ce que la locataire n’a pas réglé l’échéance de juillet 2024. En réponse à la défenderesse, il indique avoir saisi la CCAPEX alors que ce n’était pas obligatoire.

Enfin, il sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles et de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile présentées par Madame [U].

Madame [U], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en date du 20 mai 2025 et demande au juge des contentieux de la protection de :

— In limine litis, juger nulle et de nul effet l’assignation ;

— Débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

Reconventionnellement,

— Condamner l’OPH M2A HABITAT à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner l’OPH M2A HABITAT à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner l’OPH M2A HABITAT aux entiers frais et dépens.

A l’appui de sa demande d’irrecevabilité de l’action elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la nullité de l’assignation en raison de l’absence de commandement de payer délivré par le bailleur, ainsi que du défaut de saisine de la CCAPEX et de l’absence de mise en demeure ou tentative de conciliation.

Au soutien de sa demande de rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail, elle conteste les manquements à l’obligation de jouissance paisible allégués par le bailleur. Elle indique que les faits qui lui sont reprochés en mars 2018 et avril 2020 sont anciens et n’ont donné lieu à aucune demande de résiliation. S’agissant de l’installation de la terrasse en 2023, elle fait valoir qu’un accord a été trouvé entre les parties, ce qui a permis le maintien de l’installation. Par rapport aux faits reprochés à compter du mois de mars 2024, elle conteste avoir installé des barbecues et mis en place un commerce de vente de sandwichs et de boissons. Elle soutient que ses deux enfants n’habitent plus dans le logement et indique ne pas être responsable des troubles causés par des individus perturbateurs sur la terrasse, d’autant que la terrasse est accessible à tous. Elle souligne que le bailleur ne démontre pas sa responsabilité dans l’existence des troubles. Elle fait état de l’absence de motif grave et légitime permettant d’entrainer la résiliation du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de prononcer de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, si l’OPH M2A HABITAT justifie d’une saisine CCAPEX en date du 10 octobre 2024, cette dernière a été régularisée postérieurement à l’assignation aux fins de prononcer de la résiliation en date du 4 septembre 2024 et ne fait mention que des troubles de voisinage et non des impayés locatifs, de sorte qu’elle ne remplit pas les conditions de régularité nécessaires à l’introduction d’une action en résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayés de loyers. Néanmoins, le tribunal constate que le bailleur ne sollicite pas la résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyer.

La résiliation judiciaire du contrat de bail sur le fondement de l’absence de jouissance paisible des locaux loués, ne nécessite au préalable aucune saisine de la CCAPEX. L’assignation étant suffisante à mettre en demeure le locataire en matière de résiliation judiciaire et l’absence de tentative de conciliation préalable n’étant pas obligatoire conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Dès lors, la demande de résiliation judiciaire pour manquement à la jouissance paisible des lieux est recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

En application des articles 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut respectif du bailleur et du locataire de remplir leurs engagements.

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant que la résiliation peut être ordonnée si les nuisances de voisinage ont été commises par les locataires eux-mêmes ou par des personnes présentes à leur domicile, tels des enfants ou des personnes invitées.

Par ailleurs, cette obligation de jouissance paisible est rappelée par les dispositions des conditions générales du bail paraphées au contrat dans l’article 7 qui précise par ailleurs que le locataire est responsable du comportement et actes commis par les occupants des lieux loués ou par les personnes reçues par lui dans les lieux loués.

Aussi, les troubles du voisinage causés à des tiers caractérisent un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve de l’existence d’un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail et qui justifierait la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires, pèse sur le bailleur.

En l’espèce, si des faits de dégradations et travaux de jardinage non autorisés ont pu être reprochés à Madame [Z] [U], respectivement en mars 2018 et avril 2020, compte tenu de leur ancienneté et du rappel du règlement intérieur par le bailleur, et en l’absence de toute réaction tendant à la résiliation du bail, ils ne constituent pas un manquement suffisamment grave à l’obligation de jouissance paisible de Madame [Z] [U].

En ce qui concerne les troubles engendrés par l’usage de la terrasse, il convient de relever que si l’OPH M2A HABITAT fait état de nuisances sonores et olfactives engendrées par l’installation d’un commerce illégal de vente de boissons et sandwichs, créant également un risque pour la sécurité des biens et des personnes via l’usage de barbecues sur la terrasse, pour autant il ne démontre pas que Madame [Z] [U] soit à l’origine dudit commerce et des nuisances afférentes. Si les travaux de terrassement ont été entrepris sans autorisation préalable par Madame [Z] [U], son maintien résulte d’un accord trouvé avec le bailleur, qui l’a conditionné à un usage collectif réservé aux locataires de l’immeuble et au rangement de tout le matériel après charque rencontre. Par conséquent, il ne peut être reproché à Madame [Z] [U] le non-respect de son obligation de jouissance paisible du seul fait de la création de la terrasse.

Si le bailleur fait état de plaintes du voisinage à l’encontre de Madame [U] et de son comportement, parfois jugé agressif, et indique notamment que les habitants sont terrorisés, il ne démontre pas la réalité de ses allégations et ne produit que des mails et rapports internes évoquant les nuisances qui ne permettent pas de démontrer de la réalité des faits reprochés à Madame [Z] [U]. Par ailleurs, le bailleur a reconnu à l’audience que les nuisances extérieures relatives à la terrasse avaient cessées depuis août 2024.

En outre, l’OPH M2A HABITAT ne démontre pas que les troubles du voisinage résultent directement des autres occupants du logement loué par la locataire ou des personnes reçues par cette dernière, Madame [Z] [U] contestant par ailleurs l’affirmation du bailleur indiquant que ses fils résident à son domicile et soulignant y vivre seule. Dès lors, aucune pièce produite aux débats ne relie indubitablement les désordres à Madame [Z] [U].

Par conséquent, aucun manquement suffisamment grave à l’obligation de jouissance paisible ne peut être caractérisé à l’encontre de Madame [Z] [U] justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail. Il convient donc de rejeter la demande de résiliation judiciaire présentée par l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat pour défaut d’éléments probants ainsi que les demandes accessoires à celle-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [Z] [U]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [Z] [U] sollicite la condamnation de l’OPH M2A HABITAT à lui verser des dommages et intérêts. Cependant, elle n’appuie sa demande d’aucuns moyens et ne justifie d’aucun préjudice subi par un fait imputable à son bailleur.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts de Madame [Z] [U].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, condamné aux dépens, devra verser à Madame [Z] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros et l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat sera débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation judiciaire de bail présentée par l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat à l’encontre de Madame [Z] [U] ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail à l’encontre de Madame [Z] [U] ;

REJETTE la demande d’expulsion présentée par l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat ;

REJETTE la demande d’indemnités d’occupation présentée par l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat ;

DEBOUTE Madame [Z] [U] de sa demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat aux dépens ;

CONDAMNE l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat à payer à Madame [Z] [U] la somme de 600 euros (six cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,