COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 06/02/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 26/23

N° RG 24/00775

N° Portalis DB2O-W-B7I-CXTL

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [J]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Virginie DUBOUCHET, de la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocate au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

S.A.S. PV HOLDING

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Philippe RIGLET, de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDIT ET AUTRES, avocate plaidante au barreau de PARIS,

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Elodie CHOMETTE, de la SELARLU Elodie CHOMETTE, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Philippe RIGLET, de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDIT ET AUTRES, avocate plaidante au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Décembre 2025

Délibéré annoncé au : 06 Février 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e DUBOUCHET et M^e CHOMETTE

à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [K] [J] est propriétaire des lots n°176 (un appartement), n°71 (un appartement) et n°193 (un emplacement de stationnement) au sein de la résidence dénommée “Les [Adresse 7]” en copropriété située à [Localité 5], station des [4] qu’il a donné à bail commercial par acte sous seing privé du 27 août 1999 à la société Résidences Mgm pour une activité de résidence de tourisme.

Par acte sous-seing privé du 9 février 2012, le bail a été prolongé au 14 décembre 2012.

Selon acte sous-seing privé du 5 novembre 2012, M. [K] [J] et la société Résidences Mgm ont régularisé un nouveau bail commercial à effet au 15 décembre 2012 pour s’achever le 31 août 2022 moyennant un loyer annuel d’un montant de 15.748 euros HT.

La société Résidences Mgm n’a pas réglé les loyers sur la période du 15 mars au 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 9 juin 2021.

En l’absence d’issue amiable, M. [K] [J] a, par acte du 12 juin 2024, fait assigner la société Pv Holding, venant aux droits de la société Résidences Mgm, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment de l’entendre condamner à payer un arriéré de loyers pour la période du 15 février 2020 au 9 novembre 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, la société Pv Exploitation France est intervenue volontairement, expliquant venir aux droits de la société Pv Holding.

La clôture a été fixée le 5 juin 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, M. [K] [J] demande au tribunal de :

— mettre hors de cause la société Pv Holding,

— dire et juger que la société Pv Exploitation France vient aux droits de la société Pv Holding,

— condamner la société Pv Exploitation France à payer à M. [K] [J] une somme de 15.600,46 euros au titre de l’arriéré de loyers dû pour la période du 15 février 2020 au 9 novembre 2021 outre intérêts au taux légal avec capitalisation à dater du 15 février 2020,

— condamner la société Pv Exploitation France à payer à M. [K] [J] une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la société Pv Exploitation France à payer à M. [K] [J] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner la société Pv Exploitation France aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Enotiko Avocats.

Au soutien de ses demandes, M. [K] [J] fait valoir, sur le fondement de l’article 1728 du Code civil, que la société Pv Exploitation France est tenue de payer le loyer commercial, que par arrêts du 30 juin 2022 et 23 novembre 2022 la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que les mesures gouvernementales d’interdiction de recevoir du public ne pouvaient pas être imputables aux bailleurs et ne pouvaient pas être assimilées à la perte de la chose, que la résidence n’a été fermée que le 15 mars 2020 soit à la fin de la saison et a été occupée les mois d’octobre et novembre 2020 et que les saisons d’été 2020 et 2021 ont enregistré des records de fréquentation. Il chiffre l’arriéré de loyers à 15.600,46 euros.

Pour s’opposer à la demande de délai de paiement, M. [K] [J] relève que la société Pv Exploitation France a déjà bénéficié de larges délais de paiement et que sa situation économique n’est pas justifiée.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, la société Pv Holding et la société Pv Exploitation France demandent au tribunal de :

— débouter M. [K] [J] de ses demandes formées à l’encontre de la société Pv Holding,

— à titre principal, juger que l’obligation de règlement des loyers a été suspendue entre le 15 mars 2020 et le 9 juin 2021 en raison de l’exception d’inexécution, l’existence d’une situation de force majeure, la perte partielle de la chose louée et la disparition de la cause et débouter M. [K] [J] de ses demandes formées à l’encontre de la société Pv Exploitation France,

— à titre subsidiaire, accorder à titre rétroactif à la société Pv Exploitation France le délai de 24 mois pour procéder au paiement des sommes réclamées,

— condamner M. [K] [J] à payer à la société Pv Exploitation France la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour conclure au rejet de la demande en paiement de l’arriéré locatif, la société Pv Exploitation France fait valoir qu’en raison des mesures réglementaires prises par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation de la pandémie de Covid-19 elle a temporairement perdu l’usage des locaux loués caractérisant une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil, qu’aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public le bailleur est apparu défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible prévue à l’article 1719 du Code civil et qu’en conséquence la suspension des loyers sur la période du 15 mars au 09 juin 2021 était justifiée.

La société Pv Exploitation France critique les arrêts rendus le 30 juin 2022 par la Cour de cassation. Elle explique tout d’abord que la Cour de cassation a retenu que les interdictions administratives de recevoir du public qui sont générales, temporaires et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peuvent être assimilées à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil, que ce raisonnement est contraire à la lettre du texte et à l’interprétation de ce texte par la jurisprudence et la doctrine et que les interdictions administratives de recevoir du public ont incontestablement visé l’activité exercée par le preneur dans les locaux loués rendant impossible toute exploitation des locaux à la destination prévue au contrat de bail. Elle expose ensuite que dans son communiqué la Cour de cassation cite une note du ministère de l’économie, des finances et de la relance relative à l’impact de la crise sanitaire sur les loyers des commerces communiquée par le parquet général, que les analyses économiques développées ne concernent que le commerce de détail, que l’impact des interdictions administratives de recevoir du public sur le commerce de détail est différent de celui sur l’hôtellerie, que le poids économique du poste “loyers et charges locatives” du commerce de détail est deux fois moins important que celui de l’hôtellerie et que les aides qui n’ont pas permis de compenser les pertes subies sont décorrelées de l’ampleur des effets économiques desdites interdictions. Elle indique enfin que la jurisprudence de la Cour de cassation porte une atteinte disproportionnée au droit de propriété consacré par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme en faisant peser sur les preneurs à bail la totalité de la charge économique de la fermeture administrative des résidences de tourisme.

A titre subsidiaire, la société Pv Exploitation France sollicite des délais de paiement eu égard à l’impact de la crise sanitaire sur sa situation financière.

Pour conclure au rejet de la demande indemnitaire, la société Pv Exploitation France relève que M. [K] [J] ne justifie pas de sa demande indemnitaire, l’abus et le préjudice n’étant pas caractérisés.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS :

I. L’intervention volontaire de la société Pv Exploitation France et la mise hors de cause de la société Pv Holding

Aux termes de l’article 329 du Code de procédure civile, l’intervention volontaire principale est recevable lorsque son auteur a le droit d’agir relativement à la prétention qu’il forme.

En l’espèce, il ressort du “projet de traité d’apport partiel d’actif” enregistré le 05 février 2021, que la société Pv Résidences & Resorts France, dont il n’est pas contesté qu’elle est devenue la société Pv Holding, venant aux droits de la société Résidences Mgm, a apporté à la société Pierre et Vacances Investissement 60, devenue Pv Exploitation France la branche d’activité d’exploitation touristique de résidences Pierre et Vacances (pièce n°2 défenderesse). De plus, il résulte expressément de l’annexe 1 dudit projet que la résidence dénommée “Les [Adresse 7]” fait partie de la branche d’activité transmise, de sorte qu’il est justifié que la société Pv Exploitation France est venue aux droits de la société Pv Holding en qualité de preneur à bail.

Dès lors, la société Pv Exploitation France disposant d’un intérêt à agir et la société Pv Holding n’étant plus preneuse au bail commercial, il y aura lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société Pv Exploitation France et de mettre hors de cause la société Pv Holding.

II. La demande en paiement de l’arriéré de loyers

M. [K] [J] sollicite le paiement des loyers sur la période du 15 février 2020 au 9 juin 2021. Il convient de se prononcer sur l’exigibilité des loyers (A) puis sur le montant de l’arriéré locatif (B).

A. L’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire

Pour s’opposer au paiement des loyers, la société Pv Exploitation France invoque la perte partielle de la chose louée (1) et l’exception d’inexécution (2).

1. La perte partielle de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du Code civil, “si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

Dans trois arrêts rendus le 30 juin 2022 (n°21-19.889, n°21-20.127 et n°21-20.190), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les mesures d’interdiction de recevoir du public prises pour lutter contre la propagation de la Covid-19 qui sont générales, temporaires et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué ne peuvent être assimilées à la perte de la chose prévue à l’article 1722 du Code civil. Ces décisions ont été confirmées par un arrêt rendu le 23 novembre 2022 (Cass. Civ. 3ème, 23 novembre 2022, n°21-21.867).

La société Pv Exploitation France affirme que ces décisions seraient une atteinte au droit de propriété.

La propriété commerciale est protégée par l’article 1 du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme qui dispose que “Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes”.

Les décisions précitées n’ont pas pour effet de priver la société Pv Exploitation France de la jouissance des locaux loués, la Cour de cassation s’étant prononcée uniquement sur le maintien de l’obligation de paiement des loyers. Si le fait d’être empêchée d’exploiter économiquement les locaux loués constitue une atteinte à la propriété commerciale, cet empêchement est la conséquence des mesures administratives d’interdiction de recevoir du public prises par les pouvoirs publics. Or, lesdites mesures ont été prises pour des raisons de santé publique pour lutter contre la propagation de la Covid-19 donc dans l’intérêt général. Il n’y a donc aucune atteinte disproportionnée à la propriété commerciale de la société Pv Exploitation France qui a pu bénéficier d’aides de l’Etat quand bien même ces aides n’auraient pas permis de combler la totalité des pertes subies.

Ceci étant précisé, les mesures d’interdiction de recevoir du public se sont appliquées sur l’ensemble du territoire et à tous les secteurs d’activité non indispensables à la vie de la Nation. Elles ne visaient donc pas spécifiquement les résidences de tourisme et n’étaient pas limitées à une zone géographique déterminée. Ces mesures générales et strictement limitées dans les temps ne sont pas du fait du bailleur et ne constituent pas une circonstance qui affecte le bien emportant perte de la chose louée. La fermeture de la résidence de tourisme dénommée “[Adresse 7]” est sans lien avec les locaux pris à bail commercial et résulte de la seule nature de l’activité qui y est exercée et qui ne pouvait en tout état de cause être exercée en un autre lieu à cette période.

En conséquence, il n’y aucune perte même juridique et partielle de la chose louée.

2. L’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du code civil, “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

Il résulte de la combinaison des articles 1719 et 1728 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, en contrepartie de quoi le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Dans trois arrêts rendus le 30 juin 2022 (n°21-19.889, n°21-20.127 et n°21-20.190), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les mesures d’interdiction de recevoir du public prises pour lutter contre la propagation de la Covid-19 n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Ces décisions ont été confirmées par un arrêt rendu le 23 novembre 2022 (Cass. Civ. 3ème, 23 novembre 2022, n°21-21.867).

En l’espèce, l’impossibilité d’exploiter la résidence de tourisme du 15 mars au 2 juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 9 juin 2021 ne peut être imputable à M. [K] [J] dès lors qu’elle résultait des mesures gouvernementales et non de la volonté du bailleur. En outre, il n’est pas contesté que celui-ci a fourni à la société Pv Exploitation France deux appartements et un emplacement de stationnement en état d’être exploités dans le cadre d’une résidence de tourisme, l’obligation de délivrance n’impliquant pas de garantir la bonne commercialité des lieux.

En conséquence, M. [K] [J] a correctement exécuté son obligation de délivrance.

Il résulte de ce qui précède que la société Pv Exploitation France avait l’obligation de payer la totalité de ses loyers pendant les périodes d’interdiction de recevoir du public.

B. Le montant de l’arriéré de loyers

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, M. [K] [J] produit les auto factures émises pour le compte du demandeur le 25 février 2020 d’un montant de 1.962,73 euros TTC pour la période du 15/02/2020 au 22/02/2020 (pièce n°5 demandeur), le 30 septembre 2020 d’un montant de 9.308,77 euros TTC pour la période du 01/03/2020 au 31/08/2020 (pièce n°6 demandeur), le 03 mars 2021 d’un montant de 9.351,74 euros TTC pour la période du 01/09/2020 au 28/02/2021 (pièce n°8 demandeur), le 01 avril 2022 d’un montant de 9.351,74 euros TTC pour la période du 01/03/2021 au 31/09/2021 (pièce n°12 demandeur), le 01 avril 2022 d’un montant de 3.668,36 euros TTC pour la période du 01/09/2021 au 10/11/2021 (pièce n°24 demandeur) et le 04 décembre 2020 d’un montant de 268 euros TTC pour la période du 01/01/2020 au 31/12/2020 (pièce n°25 demandeur). Sur la période du 15 février 2020 au 10 novembre 2021, la société Pv Exploitation France a reconnu devoir la somme de 33.911,34 euros TTC.

M. [K] [J] reconnaît devoir la somme de 1.531,61 euros TTC sur la période du 01 mars 2020 au 10 novembre 2021 au titre de prestations facturées par la société Pv Exploitation France (pièces n°26 à 29 demandeur) et avoir reçu des règlements à hauteur de 16.779,27 euros (pièces n°31 à 34 demandeur).

M. [K] [J] justifie donc d’un arriéré locatif de 15.600,46 euros pour la période du 15 février 2020 au 10 novembre 2021. La société Pv Exploitation France ne justifie pas avoir réglé cet arriéré.

En conséquence, la société Pv Exploitation France sera condamnée à payer à M. [K] [J] la somme de 15.600,46 euros au titre de l’arriéré de loyers sur la période du 15 février 2020 au 10 novembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2020, date de la mise en demeure envoyée par l’assureur protection juridique du demandeur (pièce n°17 demandeur).

En application de l’article 1343-2 du Code civil, il sera ordonné que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts.

III. La demande de délais de paiement de la société Pv Exploitation France

Aux termes de l’article 1345-5, alinéa 1er, du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, pour justifier sa demande de délais de paiement, la société Pv Exploitation France s’appuie exclusivement sur sa situation financière pour les années 2019, 2020 et 2021. Cependant, il n’est produit aucun élément quant à sa situation économique actuelle, de sorte qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une nécessité de délais de paiement.

Par conséquent, la société Pv Exploitation France sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

IV. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, si M. [K] [J] précise en quoi il considère que la société Pv Exploitation France a adopté un comportement fautif, force est de constater qu’il ne mentionne aucun préjudice précisément lié audit comportement.

Par conséquent, en l’absence de tout préjudice, il y aura lieu de débouter M. [K] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

V. Les demandes accessoires

• L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.”

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à l’écarter.

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société Pv Exploitation France, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la Selarl Enotiko Avocats sera autorisée à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

• Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société Pv Exploitation France, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [K] [J] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société Pv Exploitation France,

MET hors de cause la société Pv Holding,

CONDAMNE la société Pv Exploitation France à payer à M. [K] [J] la somme de 15.600,46 euros au titre de l’arriéré locatif sur la période du 15 février 2020 au 10 novembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2020,

ORDONNE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts,

DÉBOUTE la société Pv Exploitation France de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE M. [K] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la société Pv Exploitation France au paiement des entiers dépens,

AUTORISE la Selarl Enotiko Avocats à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la société Pv Exploitation France à payer à M. [K] [J] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé, le 06 février 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président