TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT du 26 août 2025

(réouverture des débats)

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N° RG 25/00008 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D4OB

Décision n° : 41/2025

Créancier poursuivant :

CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE FRANCHE-COMTE

société coopérative à capital et personnel variables, régie par le livre V du Code monétaire et financier, immatriculée au registre du commerce de BESANCON sous le matricule 384 899 399, dont le siège social est [Adresse 2], agissant à la poursuite et à la diligence de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Julia BOUVERESSE de la SCP BOUVERESSE AVOCATS, avocats au barreau de MONTBELIARD

Débiteurs saisis :

M. [H] [K], né le [Date naissance 5] 1989 à [Localité 11] (70)

demeurant [Adresse 7]

Défaillant

Mme [X] [R], née le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 10] (25)

demeurant [Adresse 4]

Défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Didier FERRY, Juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière

Greffier : Laurence ROUSSEY

DÉBATS : A l’audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT : Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 août 2025 et signé par Didier FERRY, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement valant saisie immobilière, délivré le 20 février 2025 à Monsieur [H] [K] et à Madame [X] [R], publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] le 7 mars 2025, volume 2025 S n°5. le Crédit Agricole Mutuel de Franche-Comté a fait saisir les biens et droits immobiliers suivants :

COMMUNE DE [Localité 8]

Un bien situé sur la parcelle de terrain, en cours de construction, situé a [Localité 8],

[Adresse 1].

Cadastré Section C n°[Cadastre 6], lieudit "[Localité 9]"

Le commandement de saisie immobilière a été délivré pour obtenir paiement de la somme totale de 309 270,94 euros.

Les débiteurs ne se sont pas acquitté de la créance dans le délai imparti par le commandement.

Le procès-verbal de description a été établi le 12 mars 2025.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé le 18 février 2025 au greffe du juge de l’exécution, fixant la mise à prix à la somme de 81 500 euros.

A l’audience d’orientation du 10 juin 2025, les débiteurs, bien que régulièrement assignés, n’étaient pas comparant.

Le créancier poursuivant a demandé l’orientation en vente forcée.

Le jugement a été mis en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de saisie immobilière

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civile d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

En l’espèce, les conditions légales sont réunies puisque le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir un acte authentique du 07 mai 2021 portant prêt immobilier Un PRET HABITAT n°00001290482, d’un montant de 279 886 euros, stipulé remboursable en 300 mensualités, avec un taux d’intérêts annuel fixe de 1,40% l’an hors assurance, accordé aux débiteurs.

Sur l’absence de régularité de la déchéance du terme

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

De jurisprudence constante, le juge est tenu de relever d’office les dispositions protectrices des consommateurs. (CJUE, 5 mars 2020, affaire C-679/18)

L’article R.632-1 du code de la consommation dispose : « Le juge peut relever d’office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application. »

L’article L212-1 du code de la consommation dispose notamment : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. »

La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 29 mai 2024, citant l’arrêt Banco Primus du 26 janvier 2017 (CJUE 26 janv. 2017, aff. C-421/14), a considéré comme abusive une clause d’un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise demeure de régler restée infructueuse pendant quinze jours. (Civ. 1 re , 29 mai 2024, F-B, n° 23-12.904).

Déjà, par deux arrêts du 22 mars 2023, la Cour de cassation avait rappelé la position de la CJUE sur l’appréciation du caractère abusif de telles clauses prévoyant la résiliation du crédit sans préavis d’une durée raisonnable. (Civ. 1re , 22 mars 2023, n° 21-16.476 et n° 21-16.044)

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats deux courriers datés du 13 septembre 2024, mettant en demeure Madame [X] [K] et Monsieur [H] [K], de « régler impérativement pour le 30 septembre 2024 », d’une part, la somme de 4 352,62 euros d’impayés relatifs à un autre contrat, d’autre part plusieurs échéances impayées relatives au prêt précité, du 05 février 2023 au 05 septembre 2024, pour un montant total de 10 041 euros, outre 211,58 euros de majoration, avant déchéance du terme. Le courrier précisait que la déchéance du terme serait acquise de plein doit et sans nouvelle mise en demeure, et qu’elle aura pour conséquence de rendre exigible le capital restant dû.

Il n’est versé aux débats aucun accusé de réception de la poste prouvant que ces deux courriers ont effectivement adressés aux débiteurs.

De jurisprudence constante, la déchéance du terme ne peut, sauf être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (Cass. 1re civ., 3 juin 2015, n° 14-15.655)

Il y aura donc lieu de mettre dans les débats l’absence de déchéance du terme.

L’acte authentique précité stipule qu’en cas de défaillance de l’emprunteur « Le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en principal, intérêts, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours ».

Compte tenu de la gravité pour l’emprunteur des conséquences de la déchéance du terme, en particulier s’agissant d’un crédit finançant l’acquisition d’une résidence principale, il y a lieu de mettre dans les débats le caractère abusif de la clause précitée, en raison de la brièveté du délai accordé au débiteur pour payer des mensualités échues avant que le contrat soit résilié et le capital restant dû exigible.

A supposer que cette clause soit abusive, la déchéance du terme, fondée sur cette clause, était irrégulière.

En l’absence d’une déchéance du terme régulière, le capital restant dû n’était pas exigible au moment de la mise en demeure, de la notification de la déchéance du terme, et du commandement de payer. La banque ne disposait pas, s’agissant du capital restant dû, d’une créance liquide et exigible au sens de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence, dans le souci d’une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et d’ordonner la réouverture des débats.

Sur l’absence de preuve d’une étude de solvabilité, de la consultation du fichier national sur les incidents de paiement et l’éventuelle déchéance du droit aux intérêts

La banque ne verse aucun élément au dossier permettant de s’assurer qu’il a réalisé l’étude de solvabilité mentionnée à l’article L. 313-16 du code de la consommation, ni accompli la consultation du fichier national sur les incidents de paiement, exigée par le même article, ce qui lui fait encourir la déchéance totale ou partielle du droit aux intérêts, comme le prévoit l’article L.341-28.

Il y a donc lieu de mettre dans les débats la déchéance du droit aux intérêts en l’absence de preuve d’une étude de solvabilité satisfaisant aux exigences posées par l’article L313-6 précité.

Il y aura lieu également d’inviter la banque à présenter ses observations sur l’éventuelle disproportion de la mesure de saisie immobilière, au regard de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles, compte tenu des circonstances et notamment de la valeur du bien et du montant de la créance, si celle-ci devait se limiter, en raison de la déchéance du droit aux intérêts, au montant des échéances impayées.

Sur le caractère excessif de la pénalité

L’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. »

De jurisprudence constante, sur le fondement de l’article R322-18 précité, le juge de l’exécution doit vérifier le montant des sommes réclamées par le créancier poursuivant, même lorsque le défendeur ne comparaît pas à l’audience d’orientation ou lorsqu’il comparaît sans contester la créance. (Cass. avis, 12 avr. 2018, n° 18-70.004, Bull. 2018, Avis)

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le créancier poursuivant produit un décompte arrêté au 17 octobre 2024, mentionnant une créance totale de 309 270,94 euros comme suit :

Echéances impayées :

Capital 4 679,25

Intérêts 6 825

Intérêts de retard 249,06

Capital déchu du terme au 17 octobre 2024 : 274 445,35

Intérêts : 123,94

Assurance impayée : 2 905,78

Indemnité « légale » de 7 % des sommes dues : 20 042,58

S’agissant de l’indemnité qualifiée de légale par le créancier poursuivant, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter), même d’office, si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

En l’espèce, étant observé que la banque ne chiffre pas le manque à gagner ou le coût du retard dans le remboursement du prêt, qu’elle invoque, alors qu’elle bénéficie de l’exigibilité anticipée du prêt, l’indemnité conventionnelle de 7% réclamée à hauteur de 20 042,58 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, et au différé d’amortissement, qui a permis à la banque de faire payer aux débiteurs des intérêts pendant 36 mois sans diminution du capital restant dû.

Il y aura donc lieu de mettre dans les débats la disproportion de cette pénalité.

Sur les créances de l’assureur et le défaut de qualité à agir de la banque en recouvrement de ces créances

L’article 125 du code de procédure civile dispose : "Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir."

L’article 31du même code dispose : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

En l’espèce la banque réclame 2 905,78 euros d’assurance impayées, selon le décompte inclus dans l’assignation. Ce décompte n’inclut pas cette somme dans les échéances impayées, ce qui laisse supposer qu’il s’agit d’échéances d’assurance postérieures à la résiliation du crédit, alors même que le contrat d’assurance ne saurait subsister après la résiliation du contrat de crédit, celui-là étant l’accessoire de celui-ci.

Il y a donc lieu de mettre dans les débats l’absence d’exigibilité de cette somme. De plus la banque ne démontre pas être subrogée dans les créances de l’assureur, et il y a donc lieu de mettre dans les débats son défaut d’intérêt et de qualité à agir en recouvrement des créances alléguées de l’assureur (Cour d’appel de Versailles, 16e chambre, 9 mars 2023, n° 22/02349)

Sur la majoration du taux d’intérêts

L’article L313-51 du code de la consommation dispose notamment : « Lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt. »

L’article L313-52 du même code précise : "Aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés à l’article L. 313-51 ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de défaillance prévus par les dispositions de cet article.

Toutefois, le prêteur peut réclamer à l’emprunteur, en cas de défaillance de celui-ci, le remboursement, sur justification, des frais taxables qui lui ont été occasionnés par cette défaillance à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement."

L’article R312-3 du code de la consommation dispose : « En cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le remboursement immédiat du capital n’est pas demandé, la majoration de taux prévue à l’article L. 312-22 ne peut excéder trois points d’intérêt. »

En l’espèce, le prêteur entend appliquer un taux de 4,40 % à compter du 11 juin 2025, selon son décompte, alors qu’en l’espèce le prêt est au taux fixe de 1,40 %, et que la majoration de 3 points ne peut selon les textes précités intervenir que si le prêteur ne réclame pas le capital restant dû.

Il y a donc lieu de demander aux parties de présenter leurs observations sur le moyen tiré de la violation des articles L313-51 et R312-3 du code de la consommation.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES,

statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Avant dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur le moyen tiré de l’absence de déchéance du terme en l’absence de preuve d’une mise en demeure préalable ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur le moyen tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur le moyen tiré de l’irrégularité de la déchéance du terme, fondée sur une clause de déchéance du terme abusive ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur le moyen tiré de l’absence de preuve d’une étude de solvabilité et de l’absence de preuve de la consultation du fichier national sur les incidents de paiement, et sur l’éventuelle déchéance du droit aux intérêts résultant de ces manquements ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur le moyen tiré de l’éventuelle disproportion de la mesure de saisie immobilière, au regard de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles, compte tenu des circonstances et notamment de la valeur du bien et du montant de la créance, si celle-ci devait se limiter, en raison de la déchéance du droit aux intérêts, au montant des échéances impayées ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur le moyen tiré de la violation des articles L313-51, L313-52, et R312-3 du code de la consommation ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur le moyen tiré du montant excessif de la pénalité de 7 % ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur l’absence d’intérêt à agir et de qualité à agir de la banque en recouvrement des créances alléguées de l’assureur, et sur l’absence d’exigibilité de celles-ci ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du mardi 21 octobre 2025 à 10 heures, le présent jugement valant convocation ;

RÉSERVE les dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, AU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD, LE 26 AOÛT 2025.

La greffière

Laurence ROUSSEY

Le juge de l’exécution

Didier FERRY