N° RG 24/00263 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CS7P

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00263 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CS7P

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [B] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

Non comparants, représentés par M^e LEFEVRE, substitué par M^e BLANCHET, avocats au barreau d’ALENCON

DÉFENDEURS

Madame [P] [M] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 1]

Non comparants, représentés par M^e GASNIER, substituée par M^e BOUGEARD, avocats au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 13 Mai 2024

Première audience : 05 Juillet 2024

DÉBATS

Audience publique du 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 24/00263 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CS7P

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié établi par Maître [F], notaire à [Localité 4], en date du 27 juillet 2007, Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], ont donné à bail d’habitation à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à compter du 1er août 2007, pour un loyer mensuel de 600 euros.

Monsieur et Madame [R] ont versé la somme de 1.200 euros à titre de dépôt de garantie.

Un état des lieux à l’entrée a été dressé par les parties le 24 juillet 2007. Et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 5 octobre 2022 à la suite de la résiliation du bail par les locataires.

Suite au départ de Monsieur et Madame [R], les bailleurs ont conservé le dépôt de garantie au titre des réparations locatives. En outre, ils ont appliqué un délai de préavis de trois mois alors que Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], sollicitaient l’application du délai de préavis réduit à un mois.

Monsieur et Madame [R] ont saisi un conciliateur de justice afin de tenter de résoudre amiablement le litige.

Faute d’accord amiable, Monsieur et Madame [R] ont demandé, par acte de commissaire de justice délivré le 13 mai 2024 à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ALENCON de bien vouloir :

Condamner Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], les sommes suivantes : Au titre du retenu de garantie : 1.400€ outre une majoration de 10% du loyer mensuel en principal (60€) pour chaque période mensuelle commencée en retard,Au titre du remboursement du gaz : 1.584,07€, Condamner Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, Monsieur et Madame [R], représentés par leur conseil et soutenant leurs conclusions IV, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes, y ajoutant la demande de débouter de Monsieur et Madame [C] de l’ensemble de leurs demandes. Ils font valoir que les bailleurs ont retenu le dépôt de garantie de 1.200€ alors que le refus de restitution dudit dépôt de garantie n’est pas justifié au vu de l’état du logement qu’ils ont occupés. En outre, ils estiment qu’ils n’ont pas de dette de loyer, le délai de préavis réduit d’un mois devant s’appliquer. Enfin, ils considèrent qu’ils sont bien fondés à solliciter le remboursement du montant du gaz qui était en excédent au regard de la quantité de gaz qui était dans la cuve lors de leur emménagement.

Lors de l’audience, Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], sont représentés par leur conseil. Aux termes de leur conclusions n°3, ils demandent au tribunal de :

A titre principal,

Débouter Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 2.027,70€ à titre de remboursement des réparations locativesDont il conviendra de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 1.200€,

Condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 363,17€ à titre de remboursement des taxes d’ordures ménagères,Condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 1.274,86€ à titre de règlement des loyers impayés,

A titre subsidiaire,

Si les époux [C] devaient être condamnés à verser une quelconque somme aux époux [R],

Ordonner la compensation entre les sommes mises à la charge de chacune des parties,Si les époux [C] devaient être condamnés à restituer le dépôt de garantie,

Débouter Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], de leur demande de majoration de 10% du loyer mensuel par mois de retard,

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], de leur demande visant à voir condamner Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], à, d’une part, leur payer la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, d’autre part, régler les entiers dépens,Condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 2.000€ en application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile, Condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], font valoir que la retenue du dépôt de garantie est justifiée au vu du montant des réparations locatives. Par ailleurs, ils considèrent que le délai de préavis réduit ne s’applique pas et que Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], doivent leur verser la taxe d’ordures ménagères sur les trois dernières années de l’occupation des lieux loués. Ils ne s’opposent pas au remboursement du gaz à hauteur d’une quantité de 47% de la cuve.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige :

L’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : « en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

En l’espèce, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], justifient avoir tenté une recherche de conciliation afin de résoudre le litige les opposant à Monsieur et Madame [C].

Cette tentative n’a pas abouti. En effet, le 15 février 2024, Monsieur [S] [T], conciliateur de justice, a dressé un bulletin de non-conciliation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur la demande en remboursement du dépôt de garantie

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 c) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort de ces dispositions précitées que les locataires sont tenus de l’entretien courant du logement et des menues réparations. Ils sont exonérés de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’ils ont fait un usage normal des lieux loués.

En outre, l’entretien de la chaudière est une obligation légale à la charge de l’occupant.

Aux termes des articles 6 et 9 du code de procédure civile : « à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » et « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée réalisé le 24 juillet 2007 ne comporte pas de réserves sur l’état du logement nécessitant préalablement une remise en état, sauf à indiquer que quelques détails de finitions sont à réaliser ultérieurement par le propriétaire et que la cuve de gaz est pleine à 33%.

En revanche, l’état des lieux de sortie réalisé de manière contradictoire le 5 octobre 2022 constate que :

Le lavabo de la salle de bains est fissuré,5 ampoules sont manquantes ou ne fonctionnent pas,La fosse septique doit être vidée,Les gouttières doivent être curées.

Monsieur et Madame [C] reprochent également à Monsieur et Madame [R] de ne pas avoir entretenu régulièrement la chaudière.

Il résulte des éléments du dossier que :

Monsieur et Madame [C] produisent une facture datée du 9 janvier 2024 d’un montant de 250€ pour l’entretien de la chaudière. Pour autant, Monsieur et Madame [R] produisent également une facture d’entretien de la chaudière établie le 31 octobre 2021. Par conséquent, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], ne sont pas redevables de la somme de 250€ au titre de l’entretien de la chaudière,Monsieur et Madame [C] produisent une facture d’un montant de 250€ en vue de la vidange de la fosse septique et du bac à graisse établie le 8 mars 2023. Cette vidange est à la charge des locataires. Monsieur et Madame [R] sont donc redevables de cette somme à l’égard des bailleurs,Monsieur et Madame [C] produisent une facture établie le 17 mars 2023 d’un montant de 650€ pour le nettoyage des gouttières. Cet entretien est à la charge des locataires. Monsieur et Madame [R] sont donc redevables de cette somme à l’égard des bailleurs,En revanche, les bailleurs ne rapportent pas la preuve qu’au-delà du nettoyage des gouttières, le mauvais entretien aurait entraîné une dégradation desdites gouttières. Pour cette raison, il y a lieu de débouter les bailleurs de leur demande de prise en charge de la facture d’un montant de 250€ au titre de l’enlèvement de l’ancienne gouttière et de la pose d’une nouvelle gouttière,Monsieur et Madame [C] produisent une facture d’un montant de 53,90€ en vue du remplacement du lavabo. Au vu de l’état des lieux de sortie, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [R] à leur verser cette somme,Monsieur et Madame [C] produisent une facture d’un montant de 73,80€ en vue du remplacement de 5 ampoules. Au vu de l’état des lieux de sortie, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [R] à leur verser cette somme.

A ce titre, le tribunal relève que les locataires sont présumés responsables des dégradations et pertes survenues dans le logement. Ils ne peuvent écarter cette présomption qu’en prouvant que les dégradations et pertes ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Or, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], n’apportent pas la preuve de l’existence de ces causes exonératrices de responsabilité.

Par ailleurs, Monsieur et Madame [C] ne justifient pas de la somme de 500€ réclamées au titre de l’entretien des extérieurs. Il y a lieu de les débouter de cette demande.

Par conséquent, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme totale de 1.027,70€ au titre des réparations locatives.

Sur le délai de préavis et les loyers impayés

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« […]

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

[…] ».

En l’espèce, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], se prévalent du délai de préavis réduit d’un mois.

Cependant, Monsieur et Madame [R] ne justifient pas avoir transmis leur congé soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte d’un commissaire de justice ou soit l’avoir remis en main propre contre récépissé ou émargement aux bailleurs.

Par conséquent, à défaut de la production de la lettre de congé et de la preuve des modalités de remise dudit congé aux bailleurs, le délai de congé applicable est celui de trois mois.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à verser aux bailleurs les sommes de 616,18€ pour le mois d’août 2022 et 658,68€ pour le mois de septembre 2022, soit la somme totale de 1.274,86€.

Sur les sommes dues au titre de la taxe d’ordures ménagères

Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], sollicitent la condamnation de Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], au versement de la taxe d’ordures ménagères sur les trois dernières années.

Monsieur et Madame [R] n’apportent aucune observation à ce sujet.

Il résulte des éléments du dossier que Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], justifient avoir réglé la somme de 363,17€ au titre de la taxe d’ordures ménagères sur les trois dernières années.

Or, les locataires sont redevables de ladite taxe.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 363,17€ à titre de remboursement des taxes d’ordures ménagères.

Sur le remboursement de la quantité de gaz non consommée

Les locataires sollicitent la somme de 1.584,07€ au titre du remboursement de l’excédent de gaz qu’ils ont laissé dans la cuve au moment de leur départ des lieux.

Les bailleurs proposent de régler la somme de 1.489,77€.

Il résulte des éléments du dossier que lors de l’arrivée de Monsieur et Madame [R] dans le logement, la cuve de gaz était pleine à hauteur de 33%. Lors de leur départ, la cuve était pleine à hauteur de 80%.

Dans ces conditions, les locataires sont bien fondés à obtenir la valeur des 47% de gaz excédentaires, soit la somme de 1.489,77€.

Monsieur et Madame [C] seront condamnés à verser à Monsieur et Madame [R] cette somme de 1.489,77€.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Au vu de la solution apportée au litige, chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], formulées à l’encontre de Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 1.027,70 euros au titre des réparations locatives ;

JUGE qu’il y a lieu de déduire de la somme due au titre des réparations locatives le dépôt de garantie d’un montant de 1.200€ ;

CONDAMNE solidairement, en conséquence, Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], à verser à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], la somme de 172,30€ au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 1.274,86 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à payer à Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C], la somme de 363,17€ à titre de remboursement des taxes d’ordures ménagères ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [C] à verser à Monsieur et Madame [R] cette somme de 1.489,77€ au titre de l’excédent de gaz ;

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement par les parties ;

RAMENE, en conséquence, la somme due solidairement par Monsieur [O] [C] et Madame [P] [M], épouse [C] à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [B], épouse [R], à la somme de 24,04€ ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

JUGE que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens ;

JUGE que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des contentieux de la protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE