Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01571 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ABE

JUGEMENT

DU : 06 Mars 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [X]

[L] [B]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

Jugement rendu le 06 Mars 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [X],

demeurant [Adresse 6]

non comparante

M. [L] [B],

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS : 09 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01571 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ABE et plaidée à l’audience publique du 09 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [B] et Mme [P] [X] sur un logement situé au [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu le 15 de 550,00 euros et d’une provision pour charges de 112,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 30 mars 2021, la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10] a souscrit auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10099600216 en garantie des loyers et des charges de M. [L] [B] et Mme [P] [X].

Suite au non-paiement par M. [L] [B] et Mme [P] [X] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10], la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2052,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [L] [B] et Mme [P] [X] le 19 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite assigné M. [L] [B] et Mme [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du preneur ; ordonner l’expulsion de Mme [P] [X] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Mme [P] [X] à lui payer la somme de 7494,08 euros, solidairement avec M.[L] [B] à concurrence de 3369,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mai 2023 sur la somme de 2052,60 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ; fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner solidairement Mme [P] [X] et M. [L] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner solidairement Mme [P] [X] et M. [L] [B] à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, s’en réfère oralement aux termes de l’assignation, valant conclusions. Elle précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 8198,29 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES déclare qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude et à personne, M. [L] [B] et Mme [P] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits de la bailleresse

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, de sorte que les locataires bénéficiaient d’un délai de deux mois et non six semaines pour régler les causes du commandement.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2052,60 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [X] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient de condamner M. [B] et Mme [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 704,21 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juillet 2023.

Au vu de la clause de solidarité insérée au bail, laquelle comprend le paiement des indemnités d’occupation, les locataires seront tenus de régler lesdites indemnités solidairement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, M. [B] a délivré congé des lieux loués par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée à la bailleresse le 23 mars 2023. Il n’a ni sollicité ni justifié d’un motif pour bénéficier d’un délai de préavis d’un mois, de sorte que le contrat de location s’est trouvé résilié à son encontre à compter du 23 juin 2023.

Dès lors, en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de solidarité précédemment mentionné, M. [B] sera tenu solidairement avec Mme [X] au paiement des indemnités d’occupation jusqu’au 23 décembre 2023 et ne sera plus redevable des indemnités d’occupation à compter de cette même date.

Mme [X], quant à elle, sera redevable de ces indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives montrant qu’à la date du 6 janvier 2025, Mme [P] [X] lui devaient la somme de 8198,29 euros.

Par ailleurs, aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, M. [B] a délivré congé des lieux loués par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée à la bailleresse le 23 mars 2023. Il n’a ni sollicité ni justifié d’un motif pour bénéficier d’un délai de préavis d’un mois, de sorte que le contrat de location s’est trouvé résilié à son encontre à compter du 23 juin 2023.

Au vu de la clause de solidarité insérée au bail, de ce qui a été précédemment jugé concernant les indemnités d’occupation et des dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, M. [B] sera condamné à payer solidairement avec Mme [X] la somme de 3369,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 décembre 2023.

M. [B] et Mme [X] n’apportent aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Par conséquent, Mme [X] et M. [I] seront condamnés solidairement à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 369,12 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2 052,60 euros, et à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

Mme [X] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 829,17 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 24 décembre 2023 au 06 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4 124,96 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [B] et Mme [P] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 30 mars 2021 entre la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10] (bailleresse), d’une part, et M. [L] [B] et Mme [P] [X] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 8] est résilié depuis le 23 juin 2023 à l’encontre de M. [L] [B] et le 18 juillet 2023 à l’encontre de Mme [P] [X] ;

ORDONNE à Mme [P] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [P] [X] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 704,21 euros (sept cent quatre euros et vingt et un centimes) par mois, dès lors que le paiement par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la société civile immobilière [Localité 11] [Localité 10] sera justifié par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’au 23 décembre 2023 pour M. [L] [B] et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire pour Mme [P] [X] ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [X] et M. [L] [I] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 369,12 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2 052,60 euros, et à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [P] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 829,17 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 24 décembre 2023 au 06 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 4 124,96 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [P] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 24 octobre 2024 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,