N° RG 25/00445 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY3M

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00445 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY3M

LE DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIERS : lors des débats: Ségolène CHAUVIN, faisant fonction de greffier

lors de la mise à disposition: Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [W], demeurant [Adresse 1]

Non comparants, représentés par M^e Didier LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [F], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, représenté par M^e Stéphanie LELONG, avocat au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 17 Septembre 2025

Première audience : 17 Octobre 2025

DÉBATS

Audience publique du 19 Décembre 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00445 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CY3M

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1 août 2023 , Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [B] [F] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 450,00 euros révisable annuellement outre 100,00 euros de provisions sur charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [B] [F] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 374,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025 , Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir :

— à titre principal, constater la résiliation du bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [F] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard,

— autoriser en ce cas la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire,

— condamner Monsieur [B] [F] au paiement des sommes suivantes:

—  2 476,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 2 septembre 2025

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450,00, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et du commandement pour défaut d’assurance et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

L’assignation a été dénoncée le 18 septembre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 17 octobre 2025.

Sur renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

À l’audience, Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E], représentés par leur Conseil modifient leurs demandes et sollicitent de voir constater que Monsieur [B] [F] a procédé à la résiliation du bail. Ils maintiennent leurs demandes en paiement et abandonnent la demande d’expulsion.

Ils exposent que le locataire, incarcéré, a adressé un courrier de résiliation et qu’il y a eu reprise des lieux. Ils précisent qu’il n’y a eu aucun règlement depuis le dernier acompte et ils contestent le caractère indécent du logement.

En défense, Monsieur [B] [F], représenté par son Conseil, demande au tribunal de débouter Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes.

Il expose être incarcéré depuis août 2025. Il fait valoir que le logement loué est indécent en raison de l’absence de compteur d’électricité individuel, de l’existence de charges importantes, d’une absence de respect des normes et d’une dimension plus petite que celle déclarée dans le bail. Il ajoute que les bailleurs ne justifient pas des charges réclamées et déjà payées par Monsieur [F].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

A titre liminaire, il sera constaté que la résiliation est désormais sollicitée sur le fondement du congé délivré par le locataire.

Par courrier du 7 octobre 2025, Monsieur [B] [F] [B], incarcéré, a procédé à la résiliation de son bail avec préavis d’un mois.

Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] prennent acte de cette résiliation et sollicitent de voir constater la résiliation du contrat de bail par l’effet du courrier de résiliation du locataire.

Par ce même courrier, le locataire a donné pouvoir à Monsieur [E] [X] pour réaliser l’état des lieux de sortie.

Un procès verbal de constat a été établi le 5 novembre 2025 avec remise des clefs.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 5 novembre 2025, date de la reprise effective des lieux antérieure à l’expiration du délai de préavis et valant dispense d’effectuer l’intégralité du préavis.

Compte tenu de la reprise des lieux et de l’abandon de la demande d’expulsion, il n’y a plus lieu de statuer sur l’expulsion ni sur la demande de séquestration formulée en cas d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 5 novembre 2025 , Monsieur [B] [F] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges sont récupérables sur justificatifs.

En l’espèce, Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] produisent le détail du calcul des charges depuis l’origine, pour un montant global supérieur aux provisions sur charges.

Monsieur [B] [F] n’apporte aucun élément de nature remettre en cause ce chiffrage.

Le décompte de créance en date du 1er septembre 2025 (loyer de septembre inclus) s’élève à 2 476,00 euros.

Les bailleurs indiquent que Monsieur [B] [F] n’a procédé à aucun règlement depuis cette date, ce que ce dernier ne contredit pas. Il ne justifie en outre d’aucun règlement alors que la charge de la preuve lui incombe.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 1 août 2023, du commandement de payer délivré le 2 juillet 2025 et du décompte de la créance que Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] rapportent la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et charges d’un montant de 3 001,00 euros arrêtée au 5 novembre 2025, après application du prorata sur le mois de novembre 2025 (2476,00 + 450,00 au titre d’octobre +75,00 au titre de novembre = 3001,00 euros).

Sur l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent

Monsieur [B] [F] s’oppose aux demandes de Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] au motif que le logement serait indécent.

En vertu des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation ou suspendre l’exécution de son obligation si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Selon l’article 1719 du code civil :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;»

En vertu de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986: « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation »

Enfin, l’article 20-1 de la loi précité dispose que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal ».

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions et de la jurisprudence constante que si le bailleur est tenu à la délivrance d’un logement décent, l’indécence n’exonère pas le locataire de son obligation de payer les loyers et charge, sauf à recourir à la procédure prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et ce dernier ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution à moins de démontrer l’inhabitabilité du logement et se trouver ainsi dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux (Civ. 3ème, 28 novembre 2024, 23-18.135 ; Civ. 3ème, 13 mars 2025, 22-23.406).

En l’espèce, si Monsieur [B] [F] invoque divers griefs (absence de compteur d’électricité individuel, existence de charges importantes, absence de respect des normes et surface plus petite que celle déclarée dans le bail), force est de constater qu’il n’apporte strictement aucun justificatif à l’appui de ses allégations.

La charge de la preuve lui incombant conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il échoue en conséquence à démontrer caractère indécent du logement, et encore davantage à démontrer le caractère inhabitable de ce dernier seul de nature à l’exonérer de son obligation contractuelle de paiement.

Les loyers et charges demeurent ainsi dus jusqu’à la résiliation du bail et la reprise des lieux le 5 novembre.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] la somme totale de 3 001,00 euros au titre des loyers et charges dus au 5 novembre 2025.

Les bailleurs ayant repris possession du logement au jour de la résiliation et de l’arrêt de la créance, il n’y a pas lieu à indemnité d’occupation.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [B] [F], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation et des commandements.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au coût des actes, le cas échéant, signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobiliers dès lors qu’il n’en est pas justifié et qu’en tout état de cause, la charge de ces frais est organisée par l’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité, il convient de laisser à la charge de Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] leurs frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE la résiliation à la date du 5 novembre 2025 du bail concernant le logement situé [Adresse 3] conclu entre Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] d’une part, et Monsieur [B] [F] d’autre part, ainsi que la reprise des lieux à même date par les bailleurs ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] la somme de 3 001,00 euros arrêtée au 5 novembre 2025 au titre des loyers et charges ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [F] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer et de justifier de l’assurance ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [E] et Madame [O] [W] épouse [E] de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION