N° RG 25/00485 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00485 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CZHP

LE DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.A. SEMINOR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Baba sarr GUEYE, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 18 Septembre 2025

Première audience : 07 Novembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2024 , la société SEMINOR a donné à bail à Monsieur [V] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 556,31 euros révisable annuellement outre 270,39 euros de provisions sur charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025, la société SEMINOR a fait signifier à Monsieur [V] [H] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 851,90 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 mai 2025.

Le 9 juin 2025 , la société SEMINOR a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025 , la société SEMINOR a fait assigner Monsieur [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,

— condamner Monsieur [V] [H] au paiement des sommes suivantes:

—  3 606,68 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 31 août 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2025 ; ,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus sir le bail s’était poursuivi,

—  150,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée le 23 septembre 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été appelé une première fois à l’audience du 7 novembre 2025 à laquelle Monsieur [V] [H] était présent et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 8 janvier 2026.

À l’audience du 8 janvier 2026, la société SEMINOR, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 5 666,24 euros.

Bien que régulièrement cité à étude, et présent lors de l’audience du 7 novembre 2025, Monsieur [V] [H] n’a pas comparu à l’audience du 8 janvier 2026.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 30 décembre 1899, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la société SEMINOR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui rappelle qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La société SEMINOR justifie avoir signifié à Monsieur [V] [H], le 6 juin 2025, un commandement de payer la somme de 2 851,90 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par la société SEMINOR, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 19 juillet 2025.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [V] [H] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 19 juillet 2025 , Monsieur [V] [H] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 19 juillet 2025, Monsieur [V] [H] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

La société SEMINOR produit un décompte actualisé au 06 janvier 2026 pour un solde locatif de 5 666,24 euros tenant compte d’un dernier règlement du locataire à hauteur de 350,00 euros effectué le 05 janvier 2026.

Il convient cependant d’exclure de ce décompte la somme de 175,23 euros correspondant aux factures FACTA’COM du 10/06/2025, le bailleur ne pouvant mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort ainsi des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 30 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 6 juin 2025 et du décompte de la créance actualisée, que la société SEMINOR rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 5 491,01 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 janvier 2025, échéance de janvier 2026 non incluse, et tenant compte du versement de 350,00 euros effectué par le locataire le 5 janvier 2026.

Monsieur [V] [H], n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause cette créance.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [V] [H] à payer à la société SEMINOR la somme totale de 5 491,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 janvier 2025, échéance de janvier 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 851,90 euros à compter du 6 juin 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision, outre l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, la société SEMINOR ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [V] [H], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEMINOR les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens. C’est pourquoi Monsieur [V] [H] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2024 entre la société SEMINOR d’une part, et Monsieur [V] [H] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la société SEMINOR pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [H] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer à la société SEMINOR la somme de 5 491,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 janvier 2025, échéance de janvier 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 851,90 euros à compter du 6 juin 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à verser à la société SEMINOR une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer à la société SEMINOR la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la société SEMINOR de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION