TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00525 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JACY

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 25 Mars 2025

S.A. ADOMA

C/

[B] [J] divorcée [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Caroline DAZEL – 45

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Anne BONNEAU – 50,

M^e Caroline DAZEL – 45

prefecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Mars 2025

Nous , Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

En présence de [T] [U], greffière stagiaire

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA – SIREN 788 058 030, dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Caroline DAZEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 45

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [J] divorcée [V]

née le 01 Juin 1956 à LAGOS (NIGERIA), demeurant 21 Quai de Juillet – 0R02 – Foyer ADOMA – CAEN LES NOES – 14000 CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006723 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représentée par M^e Anne BONNEAU, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 50

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 juillet 2015, la société ADOMA a conclu un contrat de résidence avec Madame [J] divorcée [V] portant sur un logement situé 21 quai de juillet CAEN LES NOES, logement 0R02 – 14000 CAEN moyennant une redevance mensuelle de 360 euros avec indexation.

Le 18 mars 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception, la société ADOMA a mis en demeure Madame [J] divorcée [V] de lui payer la somme de 1978,56 euros, arrêtée au 18 mars 2024, dans un délai de un mois sous peine de voir acquise la clause résolutoire prévue par l’article 11 du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la société ADOMA a fait assigner Madame [J] divorcée [V] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé.

A l’audience du 25 février 2025, la société ADOMA, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] [J] divorcée [V] du logement situé 21 quai de juillet CAEN LES NOES, logement 0R02 – 14000 CAEN, tant de sa personne que de tous occupants de son chef et de ses biens ; Dire que faute par elle de libérer les lieux occupés à compter de la signification de l’ordonnance, la société requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est,Condamner Madame [B] [I] [J] divorcée [V] à lui payer la somme de 6530,70 euros correspondant aux redevances arrêtées au 17 février 2025 ;Condamner Madame [B] [I] [J] divorcée [V] à lui payer une indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du contrat de résidence et égale à la redevance en cours, outre les charges, cette indemnité devant être révisable annuellement comme il était prévu au contrat si celui-ci avait été poursuivi et sera due jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner Madame [B] [I] [J] divorcée [V] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Madame [B] [I] [J] divorcée [V] aux dépens Constater l’exécution provisoire de la décision

Elle fonde ses demandes sur les articles L633-1 et suivants et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Elle expose que la défenderesse n’ayant pas payé sa redevance, malgré la mise en demeure, la clause résolutoire est acquise, de sorte que l’expulsion doit être ordonnée.

Madame [J] divorcée [V], assistée de son conseil, sollicite :

A titre principal, le rejet des demandes de la société ADOMASubsidiairement, l’octroi d’un report de la dette pour une durée de deux ans ;En tout état de cause, le rejet des demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Elle fait état de sa situation précaire et difficile et sollicite un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de droit commun.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitat, toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites.

Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur.

Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire en application de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles.

En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tient informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, la bailleresse, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 6530,70 euros produit notamment aux débats :

Le contrat de résidence du 7 juillet 2015 ;La mise en demeure du 18 mars 2024 portant sur la somme de 1978,56 euros ;Un décompte actualisé au 17 février 2025, faisant état d’un solde débiteur de 6530,70 euros, échéance de janvier 2025 incluse

Madame [J] divorcée [V], assistée d’un avocat, indique expressément ne pas contester ni le principe, ni le montant de la créance sollicitée au titre des sommes impayées.

Bien que sollicitant le rejet des demandes, Madame [J] divorcée [V] n’invoque aucun moyen de droit à l’appui de sa demande. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 6530,70 euros.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Madame [J] divorcée [V] sollicite un report de la dette à deux ans. A ce titre, Elle invoque et justifie être en attente d’un renouvellement de son titre de séjour. Ainsi, elle ne perçoit plus ni le RSA ni les APL alors qu’il s’agissait de ses seules ressources. Elle indique ne pas avoir de soutien familial. Elle expose avoir des problèmes de santé et bénéficier d’un suivi à l’EPSM. Elle bénéficie d’une sauvegarde de justice.

La précarité de cette situation n’est pas remise en cause par le juge des contentieux de la protection. Néanmoins, la défenderesse n’expose pas en quoi un report de la dette, d’un montant conséquent, y compris pour un bénéficiaire du RSA, lui permettra de plus facilement y faire face dans le futur. En tout état de cause, même à l’envisager, un tel report de la dette serait sans incidence quant à la procédure d’expulsion.

Dès lors, sa demande de report de la dette n’apparaît pas opportune et sera rejetée.

Sur la demande en résolution du contrat

Selon l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article 11 du contrat litigieux stipule toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d’occupation pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant, au regard du présent titre d’occupation ou de manquements graves ou répétés au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites, notamment des décomptes, et des écritures concordantes des parties que Madame [J] divorcée [V] ne s’acquitte pas de sa redevance. Elle a été mise en demeure de payer sa dette de 1978,56 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 22 mars 2024.

Elle ne s’est pas acquittée de sa dette dans le mois suivant cette réception, de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 23 avril 2024.

Sur les conséquences de la résolution du contrat

Sur l’expulsion

Madame [J] divorcée [V] occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 23 avril 2024, date de la résolution du contrat suivant acquisition de la clause résolutoire devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Madame [J] divorcée [V] cause un préjudice à la demanderesse qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 405,81 euros (par référence à la redevance en cours à la date de résolution du contrat), à compter du 23 avril 2024, date de résolution du contrat, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et la situation économique des parties conduisent à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] divorcée [V], succombant à la procédure, sera condamnée aux dépens.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] [J] divorcée [V] à payer à la société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration ADOMA la somme provisionnelle de 6530,70 euros au titre des redevances et indemnités d’occupant, échéance de janvier 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présenter décision ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 7 juillet 2015 entre, d’une part, Madame [B] [I] [J] divorcée [V] et, d’autre part, la société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration ADOMA portant sur un immeuble à usage d’habitation situé 21 quai de juillet CAEN LES NOES, logement 0R02 – 14000 CAEN, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Madame [B] [I] [J] divorcée [V] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 23 avril 2024 ;

DISONS que Madame [B] [I] [J] divorcée [V] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration ADOMA à faire expulser Madame [B] [I] [J] divorcée [V] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] [J] divorcée [V] à payer à la société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 405,81 euros , par référence à la redevance en cours à la date de résolution du contrat, à compter du 23 avril 2024 (date de résolution du contrat), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

DEBOUTONS Madame [B] [I] [J] divorcée [V] de sa demande de délai de paiement ;

DEBOUTONS la société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration ADOMA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] [J] divorcée [V] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION