TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Daphné JUSTER, PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile CLAUDEPIERRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. K.G.S, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile CLAUDEPIERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1980

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [Y] (dit [L]), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Daphné JUSTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0702

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Daphné JUSTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0702

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière lors du délibéré

Décision du 21 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01907 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 5]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 23/02/2016, la SCI KGS a donné à bail à [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] un appartement meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], porte droite, et une cave, pour un loyer mensuel initial de 3000 euros et des charges provisionnelles de 250 euros par mois.

Le bail était conclu pour une durée d’un an, tacitement renouvelable.

Par lettre remise en main propre contre signature le 26/06/2024, [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] notifiaient à la SCI KGS leur congé à effet au 01/11/2024.

Par lettre remise en main propre contre signature le 31/10/2024, la SCI KGS constatait la fin du bail au 01/11/2024 et accordait un délai d’un mois à [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] à titre grâcieux avec obligation de restituer les lieux le 01/12/2024.

Par actes de commissaire de justice délivré en date du 18/12/2024 à personnes, la SCI KGS a fait assigner [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de faire constater la validité du congé et prononcé l’expulsion des locataires.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 06/06/2025.

La bailleresse, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, et au visa des articles 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et 1739 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— valider le congé délivré par les locataires le 26/06/2024 ;

— dire et juger que le bail a pris fin le 01/11/2024 ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser la séquestration du mobilier aux frais, risques et péril des occupants ;

— condamner [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer, soit 6000 euros par mois hors charges, augmenté des charges, impôts en sus et indexations annuelles tel qu’il aurait été fixé si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 02/11/2024 et jusqu’à complète libération des lieux remise des clefs ;

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

[S] [P] et [Z] [Y] dit [L], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— requalifier le bail en location vide ;

— dire et juger que les actes relatifs à un bail mal qualifié sont privés d’effet ;

— à titre subsidiaire : dire et juger que les attestations de sortie et principalement celle du 26/06/2024 est frappée de nullité et en tout état de cause est inopposable, dire et juger qu’aucun motif de justifie la demande d’expulsion ;

— condamner la SCI KGS à leur verser la somme de 1000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI KGS à verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Il convient de se référer aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 21/08/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la requalification du bail meublé en bail nu

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit un logement meublé comme étant un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Aux termes de l’article 25-5 de ladite loi un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé dispose que chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. Le mobilier comporte au minimum : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, le contrat de location meublée signé par les parties le 16/02/2016 ne contient aucune description des équipements et du mobilier présents dans le logement. Aucun inventaire ni état détaillé des meubles n’est produit par les parties. L’état des lieux d’entrée n’est pas non plus produit. La SCI KGS ne verse aucune pièce au débat de nature à démontrer de la présence d’équipements et de meubles dans le logement.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la SCI KGS peine à démontrer que le bail conclu portait sur un logement meublé.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande reconventionnelle et de qualifier le bail conclu le 16/02/2016 à effet au même jour en bail vide d’une durée de 3 ans soumis aux dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

La requalification du bail n’entraîne pas la nullité des actes délivrés en cours du bail et ne les prive pas d’effet s’ils respectent les formes et délais prévus par les textes encadrant la nouvelle qualification du bail.

Sur la validité du congé délivré par les locataires

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Enfin, en application de l’article 1739 du code civil, lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction.

En l’espèce, la SCI KGS produit la lettre de congé remise contre signature le 26/06/2024 par [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] à effet au 01/11/2024.

Le congé délivré par les locataires est un droit prévu par le contrat de bail signé entre les parties, mais également par les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux locations non meublées.

[S] [P] et [Z] [Y] dit [L] soutiennent qu’ils ont été victimes d’un abus de faiblesse de la part de la SCI KGS, qui a profité de leur état de vulnérabilité (perte de vision, trouble du langage, maladie de Parkinson) pour leur faire signer des attestations de départ et un congé avec déménagement. Ils produisent pour en justifier :

— des photographies ;

— des attestations d'[D] [N], [I] [K], [U] [R], [T] [C], évoquant la dégradation de l’état de santé des défendeurs et l’aggravation récente ;

— un certificat du docteur [G], médecin de ville, du 26/05/2025, et un certificat du docteur [O] du 27/05/2025 attestant de la nécessité pour [Z] [Y] dit [L] de rester dans son logement pour accéder aux soins ;

— des certificats des docteurs [F] [H] [B] du 05/06/2025, du docteur [A] du 04/06/2025 attestant de la dégradation de l’état de santé de [S] [P].

Ils ajoutent que le nombre d’attestations prérédigées par la bailleresse démontre de l’abus, et le changement de la signature des locataires entre la conclusion du bail et la remise du congé met en évidence l’aggravation de leur état de santé et leur vulnérabilité.

S’il ressort de ces pièces que [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] ont besoin de suivis médicaux, liés à leur âgé mais également à des pathologies, il n’est néanmoins pas démontré de l’existence d’un abus de faiblesse par la SCI KGS et par ailleurs d’une forme de vice du consentement de nature à entraîner la nullité de la lettre de congé ou son inopposabilité.

En effet, les défendeurs ne précisent pas le fondement légal de nature à entraîner une éventuelle nullité ou inopposabilité de leur courrier de congé. Ils ne bénéficient pas de mesure de protection (sauvegarde, curatelle ou tutelle), et disposent dès lors d’une entière capacité juridique. La preuve d’un vice de consentement n’est pas apportée par les défendeurs.

En outre, [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] n’ont pas déposé plainte contre la SCI KGS afin de dénoncer un abus de faiblesse ou des manœuvres pouvant être qualifiées d’abusives ou harcelantes.

Le fait que le courrier de congé semble être prérédigé, tout comme les attestations le précédant et la lettre de la bailleresse du 31/10/2024, ne permet pas d’écarter sa validité et ses effets, en ce que les défendeurs étaient en mesure de décider de le signer ou non.

Aussi, il résulte de ces éléments que [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] avaient pleinement conscience des conséquences de la délivrance du congé et de la fin du contrat de bail à compter du 01/11/2024. Ils n’ont pas contesté la validité de leur congé avant l’assignation délivrée par la SCI KGS.

Par conséquent, le congé délivré par les locataires le 26/06/2024 à effet au 01/11/2024 sera validé.

Il convient de relever que la SCI KGS a accordé un délai d’un mois aux défendeurs avant de quitter les lieux.

En se maintenant dans les lieux après le 01/12/2024, [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.

La résiliation du bail étant la conséquence d’un congé délivré par les locataires, leur âge n’interdit pas leur expulsion des lieux.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision.

Il sera rappelé qu’il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

Il n’y a pas lieu d’écarter le bénéficie de ce délai de deux mois, les défendeurs ayant intégré le logement suite à la signature d’un contrat de bail et la bailleresse ne démontrant pas de leur mauvaise foi.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’octroi de l’assistance de la force publique et d’une indemnité d’occupation répondant à l’objectif de contrainte recherché.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SCI KGS sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 6000 euros par mois, hors charges. Elle indique que les locataires annoncent leur départ des lieux depuis 2022, et n’occupent pas à titre principal le logement qui correspond en réalité à un atelier parisien. Elle affirme que les défendeurs résident principalement à IBIZA.

[S] [P] et [Z] [Y] dit [L] conteste les moyens soulevés par la SCI KGS.

En l’espèce, le bail portait sur un loyer mensuel initial de 3000 euros. Il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’indemnité d’occupation, la SCI KGS ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer. Aussi, la SCI KGS a également appliqué le montant du loyer sans majoration dans son accord de maintien dans les lieux du 31/10/2024.

Par conséquent, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, soit 3000 euros par mois. Le début de l’indemnité d’occupation sera fixé au 01/12/2024, date de la fin de tout titre d’occupation (contractuel puis grâcieux).

[S] [P] et [Z] [Y] dit [L] seront condamnés au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter du 01/12/2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

[S] [P] et [Z] [Y] dit [L] sollicitent la réparation de leur préjudice moral, constitué par le stress et l’anxiété générés par la procédure d’expulsion.

Toutefois, et comme jugé dans la présente décision, ils ne démontrent pas d’un comportement frauduleux ou fautif de la part de la SCI KGS, de nature à engager sa responsabilité.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par la SCI KGS, il y a lieu de prononcer la condamnation de [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] aux entiers dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

REQUALIFIE le contrat de location meublée conclu le 16/02/2016 entre la SCI KGS, d’une part, et [S] [P] et [Z] [Y] dit [L], d’autre part, en contrat de location vide prenant effet le 16/02/2016 ;

VALIDE le congé délivré par [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] le 26/06/2024 à effet au 01/11/2024 portant sur les lieux sis [Adresse 3], 2ème étage, porte droite, et une cave ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 3], 2ème étage, porte droite, et une cave, et ce à compter du 01/11/2024 ;

CONSTATE que [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 01/12/2024 ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux dans un délai de 8 jours suivant la signification de la présente décision, la SCI KGS pourra faire procéder à l’expulsion de [S] [P] et [Z] [Y] dit [L], ainsi que de tous les occupants de leur chef, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’application du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due à la somme de 3000 euros, augmentée des charges locatives récupérables ;

CONDAMNE [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle à la SCI KGS, à compter du 01/12/2024 et jusqu’au départ définitif des lieux, constitué par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE les demandes reconventionnelles au titre de la nullité et l’inopposabilité du congé, et des dommages et intérêts ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ;

CONDAMNE [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] à verser à la SCI KGS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [S] [P] et [Z] [Y] dit [L] aux entiers dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection