TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: 90/2025

JUGEMENT DU : 05 Mai 2025

DOSSIER N°:N° RG 24/00836 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CRMP

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. SEGA

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Virginie CRES, avocat au barreau d’ALES postulant, M^e Walter SALAMAND, avocat au barreau de LYON, plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e Ludivine JOSEPH, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [P] [B]

née le 08 Novembre 1956 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Ludivine JOSEPH, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 17 Mars 2025 devant Noémie TURGIS, Juge placée par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 14] en date du 6 Janvier 2025, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le cinq Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2020, la SCI SEGA a consenti à M. [O] [N] un bail portant sur un logement situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 800 euros hors charges.

Faute de règlement régulier des loyers, et par exploit d’huissier de justice en date du 4 mars 2024, la SCI SEGA a fait délivrer à M. [O] [N] un commandement de payer la somme de 1750 euros en principal correspondant aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées et arguant d’un non-respect du contrat de bail, la SCI SEGA a fait assigner M. [O] [N] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ALES, par acte d’huissier de justice délivré 3 juin 2024 aux fins de :

— CONSTATER la résiliation du bail consenti par la SCI SEGA de M. [O] [N] à compter du 4 mai 2024

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer (soit 800 €) à compter du 4 mars 2024 jusqu’à la libération des lieux.

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer la dette locative s’élevant à la somme de 1 877,86€ sur le fondement du décompte arrêté au 4 mars 2024.

— ORDONNER l’expulsion de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens avec le concours de la force publique et d’un serrurier et ce conformément aux dispositions de l’article L153-2du Code des procédures civiles d’exécution.

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer à la SCI SEGA représentée par M. [R] [D] la somme de 1 500euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER M. [O] [N] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et ses actes subséquents.

A l’audience du 17 mars 2025, la SCI SEGA, représentée, sollicite de :

— CONSTATER la résiliation du bail consentie par la SCI SEGA à M. [O] [N] à compter du 4 mai 2024

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer (soit 800 €) à compter du 4 mars 2024, jusqu’à la libération des lieux

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer la dette locative s’élevant à la somme totale de 5833, 42 euros sur le fondement du décompte arrêté à fin décembre 2024

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer la dette locative à compter du 4 mars 2024 jusqu’à la date du jugement,

— ORDONNER l’expulsion de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens avec le concours de la force publique et d’un serrurier et ce conformément aux dispositions de l’article L.153-2 du Codes procédures civiles d’exécution

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer à la SCI SEGA représentée par M. [R] [D] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER M. [O] [N] aux dépens, qui comprendront le coût commandement de payer et ses actes subséquents

— DEBOUTER M. [N] de sa demande d’expertise avant dire droit

— DEBOUTER Madame [B] de sa demande d’intervention volontaire

— DEBOUTER M. [N] de sa demande de consignation des loyers

— DÉBOUTER M. [N] et Madame [B] en toutes leurs demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER M. [O] [N] à payer à la SCI SEGA représentée par M. [R] [D] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

M. [O] [N], assisté de son conseil, demande au Tribunal de :

AVANT DIRE DROIT

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans avec mission habituelle en pareille matière de :

o se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 13] -

o prendre connaissance des documents contractuels et des accords des parties

o examiner les lieux loués y compris la piscine

o indiquer la superficie des appartements loués

o examiner l’installation électrique et notamment le compteur d’électricité

o dire si les appartements présentent les critères de décence et d’habitabilité prévue par la loi ou les règlements

o dire si les lieux loués seront affectés de désordres en compromettant 'habitabilité

o dans l’affirmative, les décrire, en rechercher Ia cause, et l’imputabilité ? chiffrer le coût des éventuels travaux de remise en état

o décrire les éventuels préjudices, rassembler les éléments propres à en établir le montant

o procéder à l’apurement des comptes entre les parties

o plus généralement, fournir tous éléments utiles à la solution du litige

o répondre aux dires et injonctions des parties

— ORDONNER la consignation des loyers de M. [N] jusqu’à l’issue de l’expertise judiciaire

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— JUGER que Madame [P] [B] est recevable et bien fondée en son intervention volontaire

— CONDAMNER la SCI SEGA à restituer à Madame [P] [B] le dépôt de garantie JUGER que M. [N] s’est acquitté des arriérés de loyers

— DEBOUTER la SCI SEGA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— JUGER que la demande de rejet de la mesure d’expertise est non seulement infondée mais également irrecevable

— CONDAMNER la SCI SEGA à rembourser à M. [N] les frais d’analyses d’eau et de fumisterie de 258 €, 120 €, 149 € et 149 €

— REJETER l’exécution provisoire

— RENVOYER l’affaire à une audience ultérieure suite au dépôt du rapport d’expertise

— CONDAMNER la SCI SEGA au paiement de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande avant dire droit d’expertise

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Selon l’article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques du logement indécent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’ eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’ eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte notamment les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

M. [N] sollicite la réalisation d’une expertise aux fins d’établir la décence et l’habitabilité du logement, celui-ci arguant notamment de problèmes d’isolation du logement ainsi que le caractère non potable de l’eau.

La SCI SEGA s’oppose à la mesure d’expertise indiquant que les fautes contractuelles du locataire ne sont pas liées à une problématique de décence du logement, la demande étant ainsi sans lien avec l’objet principal tendant à la résiliation du bail et constituant une manœuvre dilatoire pour se maintenir dans les lieux. Elle fait en outre notamment valoir que ce n’est qu’en janvier 2023 que M. [N] a fait état de difficultés de chauffage, que la problématique de potabilité de l’eau n’a été que très temporaire, que l’entretien de la piscine ne saurait lui être reproché au regard des termes restrictifs du bail quant à son usage, que le rapport d’URBANIS sur la décence du logement n’a pas été réalisé de manière contradictoire et que la question de la sécurité du logement est sans lien avec la détermination de son caractère décent. Elle souligne ainsi que la demande d’expertise est fondée sur des allégations erronées.

En l’espèce, M. [N] fournit notamment aux débats :

— Un diagnostic décence des logements d’URBANIS établi le 29 mars 2024 faisant état de divers désordres notamment quant à l’isolation du logement et l’électricité

— Un courrier de la CAF en date du 9 décembre 2024 indiquant qu’il ressort du rapport du cabinet URBANIS que le logement ne répond pas aux critères de décence

— Des rapports d’analyse de l’eau effectués par le cabinet Phytocontrol le 13 décembre 2023, 1er août 2024 et 20 novembre 2024 concluant au caractère non potable de l’eau

— Un courrier de l’ARS Occitanie en date du 5 mai 2024 indiquant à M. [D] la nécessité d’une autorisation préfectorale et d’un programme d’analyses annuelles avant de pouvoir distribuer de l’eau destinée à la consommation humaine,

— Un rapport d’expertise en date du 26 juillet 2024 et consécutif à l’ordonnance du tribunal administratif de Nîmes en date du 23 juillet 2024 faisant état d’un péril imminent très localisé (abris annexes à RDC) et d’un péril ordinaire qui pourrait, faute d’intervention devenir un péril imminent à propos de la bascule de la façade nord

— Un arrêté de mise en sécurité de la commune de [Localité 15] relative à la parcelle sur laquelle se trouve le logement objet du bail litigieux

Il ressort de ces pièces que M. [N] apporte des éléments questionnant la décence du logement.

Si la SCI SEGA ne conteste pas que l’isolation du logement peut être améliorée et que l’eau a pu ponctuellement et du fait de fortes pluies être temporairement non potable, elle conteste les conclusions des rapports des cabinets URBANIS et Phytocontrol, les estimant impropres à caractériser la non-décence du logement et notamment le caractère non potable de l’eau. La SCI SEGA fait en outre état de travaux réalisés pour améliorer l’isolation et pour assurer la filtration de l’eau dont elle justifie. Les éléments produits par la SCI SEGA ne permettent toutefois pas de démontrer que celui-ci satisfait entièrement à son obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur ne justifiant notamment pas d’une nouvelle intervention quant à la filtration de l’eau alors que le dernier rapport du cabinet Phytocontrol est postérieur aux travaux dont la SCI SEGA justifie.

L’ensemble des pièces produites par M. [N] pour justifier des désordres n’ont en outre pas été établis contradictoirement, ce que relève la SCI SEGA pour en contester la teneur, et sont insuffisantes pour déterminer le caractère décent du logement et la part de responsabilité du bailleur et du locataire dans l’existence d’éventuels désordres.

Si les démarches du bailleur pour remédier aux difficultés recensées par M. [N] sont indéniables et si la chronologie des faits peut par ailleurs interroger, l’ensemble des pièces soumises aux débats et leur caractère non contradictoire justifient qu’il soit fait droit à la demande d’expertise dans le but de déterminer l’état du logement par rapport aux critères de décence. Cette expertise permettra également la tenue d’un débat contradictoire sur cette question et les travaux qu’il est nécessaire d’y réaliser dès lors qu’il ne peut être tenu uniquement compte des rapports et pièces établis à la demande de M. [N].

Il sera en outre relevé que cette mesure présente un lien suffisant avec les demandes formées à titre principal par le demandeur, comme étant de nature d’une part à permettre d’apprécier si l’exception d’inexécution invoquée par M. [N] pour justifier son manquement à son obligation de paiement des loyers est fondée et d’autre part à statuer sur l’existence d’un préjudice de jouissance pour le locataire.

En conséquence, au vu des pièces versées aux débats, il convient d’ordonner l’expertise sollicitée aux frais avancés de M. [N] dans la mesure où ce dernier est demandeur à la mesure selon les modalités déterminées au dispositif.

S’agissant de la demande en consignation des loyers, elle sera rejetée, cette mesure nécessitant de déterminer précisément l’habitabilité du bien et la durée de son inhabitabilité éventuelle, ce que seule pourra déterminer l’expertise.

Sur l’intervention volontaire de Mme [B]

En droit, l’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 329 du même code ajoute que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du code de procédure civile prévoit que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il résulte de ces textes qu’un tiers à l’instance peut choisir d’y intervenir volontairement à titre principal afin d’émettre une prétention à l’égard de l’une des parties au litige.

L’appréciation de l’intérêt à agir de l’intervenant volontaire et du lien suffisant qui doit exister entre les demandes en intervention volontaire et les prétentions originaires relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Il est de principe que l’intervenant à titre principal justifie d’un lien suffisant, dès lors que ses demandes sont fondées sur les mêmes faits que les demandes formulées par les autres parties à l’instance.

La SCI SEGA s’oppose à l’intervention de Mme [B] dès lors que son bail a pris fin, qu’un état des lieux de sortie a été établi le 10 juin 2024 et que ses demandes sont sans lien avec la présente instance dont l’objet tend à la résiliation du bail de M. [N] et son expulsion.

En l’espèce, l’intervention de Mme [B] est principale dès lors que celle-ci vise à obtenir la réparation de son préjudice personnel.

Mme [B] ne peut toutefois se prévaloir d’une intervention principale dès lors qu’elle n’a pas la qualité de locataire au bail dont l’évaluation est soumise à la juridiction. Un tiers non partie au bail, peu importe qu’il ait été anciennement locataire du bailleur, n’a pas le droit d’agir dans le cadre d’une instance portant sur l’appréciation du respect, par le bailleur et le locataire, de leurs obligations respectives.

Partant, l’intervention volontaire à titre principal de Mme [B] est irrecevable.

Sur les autres demandes

Il sera sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du rapport d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, partiellement avant dire droit rendu en premier ressort,

ORDONNE une expertise et DESIGNE pour y procéder :

[L] [M] (1955) Diplôme : Ingéniorat « physique de l’Habitat » (1979) EREN In-génierie [Adresse 9] [Adresse 7] Tél : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 8] expert près la Cour d’appel de Nîmes,

lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tous sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties, de :

— se faire communiquer par les parties, ainsi que par l’ensemble des intervenants, tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux litigieux [Adresse 12]

— prendre connaissance des documents contractuels et des accords des parties

— examiner les lieux loués y compris la piscine

— indiquer la superficie des appartements loués

— examiner l’installation électrique et notamment le compteur d’électricité

— dire si les appartements présentent les critères de décence et d’habitabilité prévue par la loi ou les règlements

— dire si les lieux loués seront affectés de désordres en compromettant 'habitabilité

— dans l’affirmative, les décrire, en rechercher Ia cause, et l’imputabilité, chiffrer le coût des éventuels travaux de remise en état

— décrire les éventuels préjudices, rassembler les éléments propres à en établir le montant

— procéder à l’apurement des comptes entre les parties

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues, et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

— faire toute observation utile à la solution du litige.

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’il pourra, conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, s’adjoindre d’initiative un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que l’expert devra communiquer aux parties son projet de rapport en les invitant à présenter leurs observations dans le mois de la transmission et déposer son rapport définitif après avoir répondu aux observations des parties dans le délai de SIX MOIS à compter de la consignation effective de la provision pour frais d’expertise ci-dessous à Mme le régisseur d’avances et recettes du tribunal judiciaire de d’Alès, pour une somme globale de 3000 €, par chèque de banque, à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai d’UN MOIS, à compter de la présente décision, étant précisé que :

— les frais d’expertise seront provisoirement avancés par M. [N],

— à défaut de versement de la somme dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime,

— chaque partie est autorisée à procéder au versement de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus.

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation du délai ou d’un relevé de la caducité ;

DIT que l’intervention volontaire à titre principal de Mme [P] [B] est irrecevable,

SURSOIT à statuer sur toutes les demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 03 Novembre 2025 à 14 heures

RESERVE les dépens de l’instance et les frais irrépétibles.

Le Greffier Le Juge

Christine TREBIER Noémie TURGIS