TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00141 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVCW

JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.C.I. CADOCHAT

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [W]

né le 23 Juillet 1959 à [Localité 7] (BOSNIE-HERZEGOVINE)

de nationalité Bosniaque

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, substitué par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Monsieur [Z] [W]

né le 07 Novembre 1997 à [Localité 7] (BOSNIE-HERZEGOVINE)

de nationalité Bosniaque

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, substitué par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Madame [H] [I] épouse [W]

née le 20 Janvier 1957 à [Localité 7] (BOSNIE-HERZEGOVINE)

de nationalité Bosniaque

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES, substitué par M^e Betty NOEL, avocat au barreau d’ALES plaidant

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

L’OPH HABITAT DU GARD a donné à bail à Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] par contrat du 30 octobre 2019 avec prise d’effet le 1er novembre 2019, pour un loyer mensuel de 861 € et 30€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITAT DU GARD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date des 05 mars et 17 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, l’OPH HABITAT DU GARD a ensuite fait assigner Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 avril 2025, l’OPH HABITAT DU GARD reprend les termes de son assignation et demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— D’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] ;

— De condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 7491 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— De condamner solidairement ces derniers au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé charges comprises actualisable selon les stipulations contractuelles,

— De condamner solidairement ces derniers au paiement outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le dossier a été renvoyé à l’audience du 26 mai 2025 et les parties en ont été informées sur l’audience.

A l’audience du 26 mai 2025, l’OPH HABITAT DU GARD précise que les preneurs sont insolvables et maintient donc les termes de son assignation.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] représentés par leur conseil, Maître NUMA, demandent de :

— Surseoir à statuer dans l’attente de la recevabilité du dossier de surendettement ;

— A titre subsidiaire, en cas d’expulsion, leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux compte tenu de leurs bonne foi ;

— Dire que chaque partie conservera ses propres dépens et dire n’y avoir lieu à article 700.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

En l’espèce, Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] sollicitent qu’un sursis à statuer soit prononcé dans l’attente de la recevabilité du dossier de surendettement. En soutien aux moyens de leurs prétentions, ils versent la preuve d’un dépôt d’une lettre recommandée en destination de la Banque de France.

Bien qu’il soit audible qu’un dossier de surendettement ait été envoyé auprès de la Banque de France, le simple dépôt de la lettre recommandée ne suffit pas à étayer l’existence d’un tel dépôt.

Ainsi, faute d’éléments probants sur l’existence du dossier de surendettement, il ne pourra être fait droit à la demande.

II/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT DU GARD, personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique les 11 mars et 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 30 octobre 2019 avec prise d’effet le 1er novembre 2019 contient une clause résolutoire ( page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 décembre 2024, pour la somme en principal de 6367.66 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 février 2025.

L’expulsion de Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] sera ordonnée, en conséquence.

III/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’OPH HABITAT DU GARD produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] doivent, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7491 € à la date du 26 mai 2025.

Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7491 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6367.66 € à compter du commandement de payer (17 décembre 2024), sur la somme de 7629.04€ à compter de l’assignation (10 mars 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 896€.

IV/ SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] ont sollicité à titre subsidiaire de large délais de paiement.

En l’état des éléments versés au débat, il est constaté que malgré deux commandements de payer, les preneurs n’ont pas repris le versement des loyers à tel point que le montant de l’arriéré locatif s’est accru. De plus, en raison de l’insolvabilité des preneurs, il ne peut y avoir apurement de la dette dans le délai légal imposé, à savoir 36 mois en raison du montant élevé du surplus de loyer qu’ils seraient contraints de verser.

De surcroît, Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] versent la preuve d’un dépôt d’une lettre recommandée en destination de la Banque de France tout en soutenant qu’un dossier de surendettement a été déposé.

Or, aucun élément ne permet d’apprécier que les 1°,2°,3° et 4° de l’article L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont applicables à l’espèce, faute d’éléments probants.

Par conséquent, Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] n’étant pas en capacité financière d’apurer leur dette, il ne pourra être fait droit à la demande de délai et par voie de conséquence à la suspension de la clause résolutoire.

V/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] , parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande de sursis à statuer ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2019 avec prise d’effet le 1er novembre 2019 entre l’OPH HABITAT DU GARD et Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH HABITAT DU GARD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] à verser à l’OPH HABITAT DU GARD à titre provisionnel la somme de 7491 € (décompte arrêté au 26 mai 2025, incluant une dernière facture datant de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024 sur la somme de 6367.66 €, sur la somme de 7629.04€ à compter du 10 mars 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] à payer à l’OPH HABITAT DU GARD à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 896 € ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W], Monsieur [Z] [W] et Madame [H] [I] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives et de sa notification ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE