MINUTE N°:

DÉBATS : 05 Juin 2025

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00201 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVRP

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES

GREFFIER : Madame Christine TREBIER,

DEMANDEURS

Monsieur [A] [L] [V]

né le 25 Mai 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de Nîmes, substituée par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de Nîmes, plaidant

S.C.I. LES COSTES immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 418 818 043, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocat au barreau de Nîmes, substituée par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de Nîmes, plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [O] [W] [N]

né le 21 Avril 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date des 06 et 13 mai 2024 établi par Maître [U] [C], notaire à LEDIGNAN, la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] ont donné à bail commercial à Monsieur [O] [N], un local à usage commercial sis [Adresse 1] à ALES (30110) moyennant un loyer de 1200 euros par mois ainsi que 174 euros de provisions sur charges sur charges, soit 1374 euros par mois, répartis comme suit :

-687 euros pour la SCI LES COSTES ;

-687 euros pour Monsieur [A] [V]

Ce pour une durée de 9 ans.

Toutefois, suite au non-paiement des loyers et d’un commandement de payer ayant fait l’objet d’un procès-verbal en recherches infructueuses en date du 12 décembre 2024, la SCI LES COSTES et Monsieur [V] ont attrait Monsieur [O] [N] devant le Président du Tribunal judiciaire d’ALES par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, aux fins de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail du 6 et 13 mai 2024 consentie par la SCI LES COSTES et Monsieur [V] à Monsieur [O] [N] pour l’occupation des locaux cadastrés section CB [Cadastre 4] [Adresse 1] à ALES (30) est acquise ;

— Constater en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 13 janvier 2025 en exécution de la clause résolutoire insérée au bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion du preneur dès après la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce en cas de besoin avec l’appui de la [Localité 7] Publique, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard ;

— Fixer provisionnellement l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [N] pour la période consécutive au 13 janvier 2025 au montant du loyer TTC outre provision sur charges antérieurement servi, soit une somme mensuelle de 1 387 euros ;

— Condamner à titre provisionnel la Monsieur [N] à porter et payer à la SCI LES COSTES et Monsieur [V] :

— Le somme de 1 387 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

— La somme de 15 114 euros du chef des loyers et indemnité d’occupation exigibles au 18 avril 2025 ;

— La somme de 34 500 euros au titre de l’indemnité de retard prévue au bail, à compter du 8 mai 2024 et jusqu’au 18 avril 2025 (soit 345 jours) ;

— Le condamner au paiement d’une somme de 1 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement du 12 décembre 2024 ;

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit

A l’audience du 05 juin 2025, Monsieur [A] [V] et la SCI LES COSTES ont maintenu leurs demandes.

Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et Monsieur [O] [N] n’était, ni présent, ni représenté, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

À l’audience, la demanderesse a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ Sur la résiliation du contrat de bail :

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, par acte authentique en date des 06 et 13 mai 2024 établi par Maître [U] [C], notaire à LEDIGNAN, la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] ont donné à bail commercial à Monsieur [O] [N], un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Adresse 5] (30110) afin d’y exercer une activité de courtage en assurances et financements, moyennant un loyer de 1200 euros par mois ainsi que 174 euros de provisions sur charges sur charges, soit 1374 euros par mois, répartis comme suit :

-687 euros pour la SCI LES COSTES ;

-687 euros pour Monsieur [A] [V]

Pour une durée de 9 ans à compter de la prise d’effet du contrat, à savoir le 06 mai 2024.

Or, depuis mai 2024, Monsieur [O] [N] a cessé de régler les loyers exigibles au titre du bail commercial à la SCI LES COSTES, et depuis juillet 2024, à Monsieur [A] [V].

La SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] ont alors fait délivrer par Maître [H] [B], commissaire de justice, en date du 12 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8244 euros au titre des impayés de loyer ; 170.46 euros au titre du coût de l’acte soit à la somme totale de 8414.46 euros.

Il ressort du commandement payer verser au débat que ce dernier, mentionne le délai applicable pour régulariser l’arriéré locatif, à savoir un mois et vise la clause résolutoire présente au contrat de bail en sa 32e page " A défaut par LE PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur ou de payer exactement son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou sommation de payer délivré par un commissaire de justice, contenant déclaration par LE BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet.

Le paiement ou l’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus mentionné sera sans effet et n’empêchera pas la résiliation de plein droit du présent bail. ".

Le commandement de payer n’ayant pu être délivré, un procès-verbal en recherches infructueuses a été dressé par Maître [H] [B], commissaire de justice. Resté infructueux en raison de l’inertie de son destinataire, il convient de constater que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Il apparaît, en l’état des éléments versés au débat que les parties ont convenu contractuellement d’une clause résolutoire, qui s’est avérée être acquise le 13 janvier 2025.

Ainsi, le contrat de bail commercial se trouve résilié de plein droit emportant toutes conséquences de droit et l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 131-1 alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] sollicitent que l’expulsion de Monsieur [O] [N] soit ordonnée dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, sous astreinte définitive de 200 euros par jour de retard.

En raison du procès-verbal en recherches infructueuses, il semblerait que Monsieur [O] [N] ne jouisse plus des lieux loués.

De surcroît, le contrat de bail établi par un officier ministériel a inclus dans la clause intitulée « RESTITUTIONS DES LIEUX » que " Si le PRENEUR se maintenait dûment dans les lieux, il encourrait une astreinte de DEUX CENT EUROS (200,00€) par jour de retard ".

Par conséquent, conformément à la volonté des parties et de la carence de Monsieur [N], une astreinte de 200 euros par jour de retard sera ordonnée afin d’assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1101 du code civil le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

En application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de provision :

En l’espèce, la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] produisent un commandement de payer établi par acte extrajudiciaire en date du 12 décembre 2024 correspondant au solde locatif à novembre 2024 pour un montant total de 8244 euros au titre des loyers impayés, répartis comme suit :

-4809 euros d’arriéré de loyers au profit de la SCI LES COSTES ;

-3435 euros d’arriéré de loyers au profit de Monsieur [V].

Dans l’assignation signifiée par acte de commissaire de justice avec procès-verbal selon l’article 659 du code de procédure civile, en date du 15 mai 2025, la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] font état d’un arriéré à hauteur de 15 114 euros au 18 avril 2025, décompte à l’appui.

En l’état du décompte actualisé au 18 avril 2025, il apparaît que Monsieur [O] [N] est redevable de la somme de :

-8244 euros au profit de la SCI LES COSTES ;

-6870 euros au profit de Monsieur [V] ;

Soit la somme totale de 15 114 euros.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 15 114 euros au titre des loyers échus et des régularisations de charges locatives, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence d’accueillir la demande de provision.

Monsieur [O] [N], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette somme.

En conséquent, Monsieur [O] [N] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 15 114 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] demandent à ce que Monsieur [O] [N] soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer outre provisions sur charges soit à la somme de 1387 euros et ce, mensuellement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

A titre liminaire, il sera rappelé que la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce.

Le contrat de bail établi les 06 et 13 mai 2024, par un officier ministériel a inclus dans la clause intitulée « RESTITUTIONS DES LIEUX » que « Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année majorée de 50% ».

Or, il apparaît que la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] n’ont pas souhaité faire application de la clause contractuelle, sollicitant simplement la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer outre les provisions sur charges. Ainsi, la clause prévue au contrat ne peut être applicable en l’espèce, le juge des référés ne pouvant statuer au-delà des demandes qui lui sont soumises.

Le commandement de payer a été signifié le 12 décembre 2024, le jeu de la clause résolutoire est donc possible à compter du 13 janvier 2025. A ce titre la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] sont fondés à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 13 janvier 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1387 euros, outre les taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Compte-tenu de la carence de la défenderesse et de la volonté des parties, il sera fait droit à la demande de la bailleresse.

Par conséquent, Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1387 euros à compter du 13 janvier 2025 et ce, jusqu’à libération totale des lieux.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de 1387 euros de façon mensuelle correspondant au montant du loyer outre les provisions sur charges jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur la demande d’indemnité de retard :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ".

A titre liminaire, il sera rappelé que constitue une clause pénale, la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée (Civ. 1re, 10 oct. 1995, no 93-16.869).

En l’espèce, la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] demandent à ce que Monsieur [O] [N] soit condamné au paiement d’une indemnité de retard pour les loyers impayés à hauteur de 100 euros par jour de retard, soit à la somme de 34 500 euros pour la période allant du 8 mai 2024 au 18 avril 2025.

Le contrat de bail établi par un officier ministériel a inclus dans la clause intitulée « MODALITES DE PAIEMENT » que " En cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le PRENEUR ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le BAILLEUR percevra de plein droit sans qu’il soit besoin d’une mise à demeure préalable ainsi que les parties en conviennent, une indemnité de retard sur la base de CENT EUROS (100,00€) par jour, tout mois commencé étant dû ".

Ainsi, les parties ont préalablement prévu une indemnité de retard en cas de retard dans le paiement des loyers, cette stipulation contractuelle constituent une clause pénale (Com. 18 juin 2013, no 12-18.420).

En raison des impayés de Monsieur [N], les intérêts de retard s’élèvent conformément à la clause contractuelle à la somme de 34 500 euros (345 jours de retard sur la période du 8 mai 2024 au 18 avril 2025×100).

Or, malgré la carence du preneur, il n’est pas exclu que le juge des référés puisse allouer une provision lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable (Civ. 3e, 29 juin 1983, no 82-12.085). Il peut alors modérer la peine convenue par une clause pénale si elle est manifestement excessive peut, lorsque cette clause porte sur des intérêts moratoires, modifier tant le taux que le point de départ de ces intérêts (Com. 10 févr. 2021, no 19-10.306).

En l’état des éléments versés au débat, il apparaît que la somme exigible au titre des indemnités de retard paraît excessive au jour de la présente ordonnance (Civ. 1re, 19 mars 1980) et ce d’autant plus que le litige porte sur l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, démontrant les difficultés financières de Monsieur [N].

Le condamner à la somme de 34 500 euros apparaîtrait donc manifestement excessif.

Il apparaît opportun de faire courir le délai des indemnités de retard à compter du jour de la délivrance du commandement de payer soit le 12 décembre 2024.

Par conséquent, Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement d’une indemnité de retard à hauteur de 10 100 euros (110 jours de retard sur la période du 12 décembre 2024 au 18 avril 2025, date retenue par les parties ×100).

L’indemnité de retard sera donc fixée à titre provisionnel à la somme de 10 100 euros.

IV/ Sur les demandes accessoires :

La SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] demandent à ce que Monsieur [O] [N] soit condamné aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer du 12 décembre 2024 et qu’il lui soit versée la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera fait droit à la demande de la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] de laisser à Monsieur [O] [N] la charge des dépens y compris le coût du commandement de payer délivré par Maître [H] [B].

Il serait inéquitable de laisser à la SCI LES COSTES et Monsieur [A] [V] à supporter l’intégralité de leurs frais non compris dans les dépens, et il leur sera donc alloué, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 1000 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Vu le commandement de payer délivré le 12 décembre 2024 ;

Vu les articles L.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

Vu les articles R.433-1 et suivants du code de procédures civiles et d’exécution ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 janvier 2025 prévue dans le bail en date des 06 et 13 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, et ce, sous astreinte de 200 euros (DEUX CENT EUROS) par jour de retard, l’expulsion de Monsieur [O] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [O] [N] à verser à la SCI LES COSTES et à Monsieur [A] [V] la somme totale de 15 114 euros (décompte arrêté au 18 avril 2025) au titre de l’arriéré locatif ;

FIXONS à titre provisionnel, à hauteur de 1387 euros mensuellement, l’indemnité d’occupation due à compter du 13 janvier 2025 correspondant au montant du loyer et charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ;

CONDAMNONS au besoin Monsieur [O] [N] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, Monsieur [O] [N] à verser la somme de 10 100 euros au titre de l’indemnité de retard à compter de la délivrance du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 décembre 2024 et de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [N] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

En foi de quoi la décision a été signée par,

Le Greffier, Le Président,

Christine TREBIER Simon LANES