MINUTE N°:

DÉBATS : 03 Juillet 2025

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00113 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU3H

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française, au nom du Peuple Français,

Chambre des Référés CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Simon LANES, Président

GREFFIERS : Madame Christine TREBIER, lors des débats

Madame Sarah AUFFRAY, lors du délibéré

DEMANDERESSE

S.C.I. SARN, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Alexandre VASQUEZ, avocat au barreau d’Alès

DEFENDEURS

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Aude GUIRAUDOU SAMSON, avocat au barreau d’Alès

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL AVENIR IMMO (GLC IMMOBILIER) dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 1]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SARN est propriétaire d’un bien immobilier sur la commune d’Alès (30100) situé [Adresse 5].

Madame [W] [R], est quant à elle propriétaire du lot n°16 de la copropriété sise [Adresse 5], qui se trouve au-dessus de l’appartement de la SCI SARN.

La SCI SARN fait savoir qu’un litige est né entre elle et Madame [R] en raison d’infiltrations d’eau constatées qui proviendraient du logement de Madame [R], impactant également le logement de la SCI SARN.

Dans l’intervalle, par acte authentique en date du 23 juillet 2024, établi par Maître [D] [O], Madame [R] cédé son bien immobilier à Monsieur [K] [P].

Malgré une recherche de solution amiable aux infiltrations, ces dernières ont perduré.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la SCI SARN a attrait le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Adresse 7] (30100) prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL AVENIR IMMO (GLC IMMOBILIER) et Madame [W] [R] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès afin de voir désigner un expert judiciaire et ordonner à Madame [W] [R] la communication de l’attestation d’assurance obligatoire couvrant le bien immobilier sous astreinte de 500 euros par jours de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et que les dépens soient réservés.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/113.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, la SCI SARN a attrait Monsieur [K] [P] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès afin de :

— Déclarer recevable l’assignation en intervention forcée de la SCI SARN contre Monsieur [K] [P], dans la procédure pendante devant le Tribunal judiciaire d’Alès, qui oppose la SCI SARN à Madame [R] et la SARL AVENIR IMMO, sous le numéro RG 25/113 ;

— Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse ;

— D’ordonner la jonction de la présente assignation avec l’affaire déjà enrôlée sous le numéro 25/00113 et distribuée à Monsieur [K] [P] ;

— Réserver les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25/165.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 juin 2025, Madame [W] [R] demande au juge des référés de :

— A titre principal,

*Ordonner sa mise hors de cause de la présente procédure n’étant plus propriétaire du bien litigieux ;

*Débouter la SCI SARN de toutes ses demandes, fins et conclusions, à son égard ;

*Condamner la SCI SARN à la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

*Condamner la SCI SARN aux entiers dépens.

— A titre subsidiaire,

*Lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves quant à la demande d’expertise sollicitée ;

*Compléter la mission de l’expert désigné, lequel devra : Vérifier et dire si les réparations effectuées par Madame [W] [R] au mois d’octobre 2023 ont bien mis fin à la cause du sinistre déclaré par la demanderesse le 1er avril 2023 et établi dans le rapport d’expertise du 2 juin 2023,

*Mettre à la charge de la SCI SARN l’avance des frais d’expertise,

*Réserver les dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la SCI SARN reprend les termes de son assignation du 17 février 2025.

A l’audience du 03 juillet 2025, les parties ont maintenu leurs demandes.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile le syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5] à [Localité 8] prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL AVENIR IMMO (GLC IMMOBILIER) et Monsieur [P] n’étaient, ni présents, ni représentés, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025.

MOTIFS

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ Sur la demande de mise hors de cause :

L’article 331 du code de procédure civile énonce que « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense ».

Il est de bonne administration de la justice que toutes les parties susceptibles d’être concernées par le litige soient présentes à l’expertise.

En l’espèce, Madame [R] était propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 8], qu’elle mettait en location.

Après l’état des lieux de sortie de son locataire, le 18 septembre 2023, une infiltration dans le logement a été constatée.

Dès lors, en octobre 2023, Madame [R] a fait intervenir, gracieusement, un plombier pour faire rénover entièrement le sol de la douche, avec un nouveau receveur, toutefois aucune pièce justificative ne permet de corroborer ses dires.

Toutefois, par acte authentique en date du 23 juillet 2024, établi par Maître [D] [O], Madame [R] a cédé l’appartement à Monsieur [K] [P].

C’est la raison pour laquelle, n’étant plus propriétaire du bien mis en cause dans la présente procédure, Madame [R] demande sa mise hors de cause.

Eu égard à la présente procédure, il apparaît que les désordres évoqués par la SCI SARN sont antérieurs à la vente du bien immobilier appartenant à Madame [R] auprès de Monsieur [P].

Dès lors, il est important d’attraire à la cause l’ancien propriétaire, Madame [R], afin qu’elle puisse apporter des précisions à l’expert sur la réalité des travaux entrepris, sur l’état du bien lors de la vente, ce dans le but d’analyser l’origine des désordres évoqués ainsi que leur imputabilité.

C’est pourquoi, à ce stade de la procédure, il convient de maintenir dans la cause Madame [R] pour le bon déroulement des opérations d’expertise.

II/ Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé »

Il est constant que l’article 145 du code de procédure civile est autonome par rapport à l’article 146, de sorte que l’action intentée sur le fondement de l’article 145 ne saurait être paralysée par le fait que le demandeur serait en situation de carence probatoire.

Bien que ne préjugeant pas des responsabilités encourues, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

— un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,

— une prétention non manifestement vouée à l’échec,

— la pertinence des faits et l’utilité de la preuve.

En l’espèce, la SCI SARN, société ayant pour objet social « L’acquisition en état futur d’achèvement ou achevés, l’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente de tous biens et droits immobiliers » depuis le 11 février 2020 selon l’extrait papier du registre national des entreprises, est propriétaire d’un bien immobilier sur la commune d’Alès (30) situé [Adresse 5].

Madame [W] [R], est quant à elle propriétaire du lot n°16 de la copropriété sise [Adresse 5], qui se trouve au-dessus de l’appartement de la SCI SARN.

Le 1er avril 2023, la SCI SARN a constaté des infiltrations d’eau et a, de fait, déclaré le sinistre auprès de son assureur, la compagnie SWISSLIFE ASSURANCES, qui a diligenté le cabinet EUREXO aux fins d’une expertise amiable contradictoire. Selon rapport d’expertise de dégât des eaux remis le 16 février 2024, Monsieur [C] [X], expert désigné, il a établi que " la SCI SARN est copropriétaire d’un appartement situé au 1er étage d’un immeuble en copropriété destinée à la location meublée. Alors que l’appartement est vacant, un dégât des eaux ayant pour origine l’appartement supérieur propriété de Mme [R] et donné en location meublée depuis 1 an à Mr [V] a endommagé les embellissements dans la cuisine de l’appartement de la Sci SARN. Mme [R] a indiqué ne pas être assurée. Par la fuite le sinistre a perduré dans le temps et entraîné des écoulements et des dommages aux droit des peintures plafonds et enduits murs de la chambre enfant (…)

Le sinistre résulte d’une fuite sur l’évacuation encastrée de la douche et d’infiltrations par les carreaux décollés du revêtement du receveur de douche de l’appartement de Mme [R]. La fuite a perduré et n’aurait été réparée qu’en octobre 2024. ".

Puis, en raison d’un second dégât des eaux survenu le 16 mars 2023, l’assureur de la SCI SARN a de nouveau diligenté le même cabinet d’expertise. Dans son rapport remis le 26 mars 2024, Monsieur [C] [X] a indiqué que " Les circonstances restent identiques à la différence qu’entre temps des locataires se sont installées dans le logement de la SCI SARN et ont fini par donner congé de leur bail en juin 2023 compte tenu que le sinistre perdurait dans le temps.

Le sinistre a fini en effet par rendre le logement inhabitable. (Humidité très prégnante dans l’appartement) et toucher le tableau électrique du logement.

Le locataire de Mme. [R], Mr [V] aurait lui aussi fini par quitter son logement

Concomitamment au DDE précédemment évoqué ci-dessus se produisait aussi un autre DDE dans cuisine et la salle bien impropre à destination (cf lettre de congé de la part du locataire de l’assuré [T] [A]) (…) Le sinistre a été causé par une fuite sur une canalisation de distribution en eau de l’appartement de Mme [R]. La canalisation fuyarde était à rechercher par une mise à l’épreuve du réseau. La fuite n’aurait été [réparée] qu’en octobre 2023. ".

Suite à ces rapports d’expertise, par courrier en date du 25 mai 2024, Madame [R] a affirmé au service protection juridique de la SCI SARN, la CIVIS, avoir :

— Fait rénover entièrement le sol de sa douche, avec un nouveau receveur en octobre 2023 ce qui a permis d’arrêter la fuite ;

— Avoir fermé à fond le robinet d’alimentation de la machine à laver, ce qui a également permis d’arrêter la fuite.

Les factures de fournitures ont été jointes au courrier.

Le 30 mai 2024, la CIVIS a répondu au courrier de Madame [R] et l’a mise en demeure de lui communiquer une attestation de réparation de la part d’un professionnel et d’organiser une recherche de fuite afin de démontrer que le problème est résolu.

Puis, procès-verbal de constat dressé le 17 mai 2024 par Maître [U] [G], commissaire de justice, il a été constaté que " je constate, en partie supérieure de la porte, à la jonction entre le mur et l’escalier située au-dessus de moi, la présence importante d’humidité, ce sur plus d’un mètre de longueur. Je constate que la peinture est fortement arrachée à cet endroit (…) une présence importante d’humidité sur le bois. La peinture le recouvrant est détériorée, craquelée, recouverte de champignons et de moisissure (…) le plafond a été arraché. Les poutres, lambourdes et solives du plancher de l’étage supérieur sont apparentes (…) le bois composant le plancher est putréfié, blanchi par endroits, noirci en d’autres endroits. Je constate également la présence importante champignons (mérule).

Je constate que de multiples gaines et câbles électriques sont présents à proximité immédiate de l’humidité. Ces câbles rejoignent une goulotte plastique rattachée à un tableau de fusibles (…) je constate que des coulures et éclaboussures ocres sont présentes sur et à proximité de la goulotte et du tableau du fusible (…) parvenu dans la cuisine, je constate au plafond, que le plâtre le composant est visible, de même que les lambourdes, ainsi que par endroits, divers tasseaux de bois agglomérés par du ciment. Je constate, au plafond, la présence de traces d’humidité, d’auréoles d’importantes dimensions. Je constate que le plâtre est fortement lézardé. Les tasseaux de bois sont putréfiés par endroits. Monsieur [H] [co-gérant de la SCI SARN] me déclare que la salle de bain de l’appartement de Madame [R] est située au-dessus de cette cuisine. Je retourne ensuite dans le hall (…) le plafond est partiellement arraché. Les poutres en bois, lambourdes, solives et tasseaux de bois sont apparents (…) le bois composant ces éléments est putréfié, craquelé et noirci (…) la présence importante de moisissures, de mérule. ".

Le 19 juin 2024, Madame [L] [F], co-gérante de la SCI SARN, a confirmé à la CIVIS qu’il existait, en réalité, deux fuites. Si l’une a été partiellement traitée par la demanderesse avec l’accord de Madame [R], la seconde n’a pas été solutionnée.

Une tentative de conciliation amiable a été fixée le 17 octobre 2024, mais Madame [R] ne s’étant pas présentée, Monsieur [I] [E], conciliateur de justice a dressé, le 29 octobre 2024, un constat de carence.

Ce faisant, la SCI SARN a saisi le juge des référés afin qu’une expertise judiciaire puisse être diligentée.

Madame [R] a émis subsidiairement, ses plus expresses protestations et réserves quant à la demande d’expertise sollicitée.

Par conséquent, au regard du litige existant entre les parties, la SCI SARN justifie d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d’instruction devant servir à quantifier et rechercher l’origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par la SCI SARN, qui a principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Il sera considéré qu’il est satisfait à la demande de Madame [R] qu’il soit donné acte de leurs protestations et réserves, sans qu’il y ait besoin de faire figurer cette demande, dépourvue de toute portée décisoire, au dispositif.

De surcroît, il sera également fait droit à la demande de Madame [R] concernant le complément de mission sollicité, à savoir : Vérifier et dire si les réparations effectuées par Madame [W] [R] au mois d’octobre 2023 ont bien mis fin à la cause du sinistre déclaré par la demanderesse le 1er avril 2023 et établi dans le rapport d’expertise du 2 juin 2023.

III/ Sur la demande de communication de pièces :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que " Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article L 131-1 alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, la SCI SARN demande à Madame [W] [R], la communication de l’attestation d’assurance obligatoire couvrant le bien immobilier dont elle était propriétaire sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Il apparaît impératif que Madame [W] [R] puisse communiquer son attestation d’assurance dans l’hypothèse où sa responsabilité serait engagée. Il convient dès lors d’ordonner cette communication.

Toutefois, il n’y a pas lieu à astreinte, l’expert en charge de la mission expertale étant en mesure de demander aux parties la communication de tous documents utiles au bon déroulement de sa mission.

IV/ Sur les autres demandes :

Les dépens seront réservés. Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n’a été engagée, les dépens seront mis à la charge de la SCI SARN, sauf meilleur accord entre les parties.

A ce stade de la procédure, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles. Les frais irrépétibles seront réservés et Madame [R] sera déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la jonction de la procédure RG 25/113 à la procédure RG 25/00165;

REJETONS la demande de mise hors de cause de Madame [R] ;

ORDONNONS à Madame [R] de communiquer à la SCI SARN son attestation d’assurance au moment où elle était propriétaire du bien immobilier vendu par la suite à Monsieur [P] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent ;

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [B] [N]

[Adresse 2]

Port. : 06.15.58.06.73 Mèl : [Courriel 9]

expert près la Cour d’appel de Nîmes, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tout sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tout sachant et les parties, de :

— Tenter de concilier les parties ;

— Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats pour se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 5] à ALES (30100), dans le logement appartenant à la SCI SARN ainsi que dans le logement de Monsieur [P], ancien logement de Madame [R] ;

— Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l’origine du litige ;

— Se faire remettre sans délai par les parties ou par tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celle de toutes personnes informées ;

— Rechercher et décrire l’origine des désordres tels que visés dans l’assignation et dans les rapports d’expertise versés aux débats ;

— Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l’origine du litige, préciser la nature des désordres, leur date d’apparition, leur importance ;

— Dire si les travaux ont été réalisés conformément à l’accord des parties et aux règles de l’art ;

— Rechercher les cause et l’origine de ces désordres ;

— Décrire les non-conformités, désordres et malfaçons apparus et les dommages, en donnant tous éléments permettant de statuer sur leurs imputabilités ;

— Dire si les désordres constatés rendent l’ouvrage impropre à sa destination ;

— Vérifier et dire si les réparations effectuées par Madame [W] [R] au mois d’octobre 2023 se sont avérées fructueuses ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

— Préconiser, s’il y a lieu toute mesure conservatoire ;

— Décrire les travaux propres à remédier à l’ensemble des difficultés expressément constatées et les chiffrer ;

— Donner par ailleurs au Tribunal tous les éléments permettant de chiffrer le préjudice subi par les demanderesses ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;

— Constater tout éventuel accord intervenant entre les parties ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du Tribunal judiciaire d’Alès dans les SIX MOIS suivant le versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie une copie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que la SCI SARN versera au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Alès une provision de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 03 octobre 2025, délai de rigueur ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le juge chargé du contrôle des expertises ;

RÉSERVONS les dépens qui suivront ceux de la procédure au fond ; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les QUATRE MOIS du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de la SCI SARN ;

DEBOUTONS Madame [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RESERVONS les demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par,

La Greffière, Le Président,

Sarah AUFFRAY Simon LANES