Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01005 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2RKS

[L] [N]

C/

[Y] [J] [M], [Z] [J] [M]

— Expéditions délivrées à

[Y] [J] [M], [Z] [J] [M]

la SELARL CABINET CAPORALE – [K] – BLATT ASSOCIES

— FE délivrée à

la SELARL CABINET CAPORALE – [K] – BLATT ASSOCIES

Le 10/09/2025

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – [K] – BLATT ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [N]

né le 08 Juin 1955 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Maître Bruno DAMOY substituant Maître Olivier [K] (SELARL CABINET CAPORALE – [K] – BLATT ASSOCIES)

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [J] [M]

né le 16 Octobre 1959 à PORTUGAL

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présent

Madame [Z] [J] [M]

née le 27 Décembre 1970 à PORTUGAL

[Adresse 2]

[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2016, Monsieur [L] [N] a donné à bail à Monsieur [Y] [J] [M] et Madame [Z] [J] [M] un logement, lot 628, situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, Monsieur [N] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 8487,81 euros au titre de l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, Monsieur [N] a assigné Monsieur et Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 juillet 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,

— En conséquence, ordonner l’expulsion des consorts [J] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, ainsi qu’à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d’avoir à le faire, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 9456,50 euros,

— Les condamner solidairement au paiement provisionnel mensuel d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges jusqu’à la libération des lieux,

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, Monsieur [N], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11 741,78 euros, échéance de juillet 2025 incluse, et confirme les termes de ses demandes initiales, notamment sur le défaut de justification de l’assurance.

En défense, Monsieur et Madame [J] [M] comparaissent tous deux. Ils ne contestent pas la dette, proposent un plan d’apurement à raison de 300 euros mensuels en sus du loyer courant, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils exposent avoir déposé un dossier de surendettement le 2 juillet 2025.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier du 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 2 janvier 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ou défaut d’assurance.

Le bailleur a fait signifier à Monsieur et Madame [J] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 8487,81 euros au titre des loyers échus, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, suivant exploit du 31 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur et Madame [J] [M] n’ayant pas, dans les délais légaux, à compter de la délivrance du commandement du 31 décembre 2024, réglé les causes du commandement et justifié d’une assurance, ces manquements entraînent la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1er mars 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et 7g) de la même loi.

En conséquence, Monsieur [N] est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 1er mars 2025.

Les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ne sont pas réunies en l’espèce, le dernier règlement remontant à avril 2025, outre l’importance de la dette, qui ne fait que progresser.

Dès lors, Monsieur et Madame [J] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 1er mars 2025, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [N] produit un décompte au 1er juillet 2025, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11 741,78 euros, terme de juillet 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur et Madame [J] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 11 741,78 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2025 – échéance du mois de juillet 2025 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (827,57 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Le contrat de location comportant une clause de solidarité, les défendeurs seront déclarés solidaires des condamnations, objets de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des consorts [J] [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 300 euros à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [L] [N], à la date du 1er mars 2025,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [M] et Madame [Z] [J] [M] à quitter les lieux loués, logement, lot 628, situé [Adresse 3] ([Adresse 5]),

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Y] [J] [M] et Madame [Z] [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (827,57 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [J] [M] et Madame [Z] [J] [M] à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 11 741,78 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 11 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [J] [M] et Madame [Z] [J] [M] à payer à Monsieur [L] [I] à compter du 1er août 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [J] [M] et Madame [Z] [J] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [J] [M] et Madame [Z] [J] [M] à payer à Monsieur [L] [I] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION