TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

ORDONNANCE DU : 27 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00229 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWIN

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

HABITAT DU [Localité 11]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, substituée par M^e Nathalie LAPLANE, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [C]

né le 07 Février 1963 à ALGERIE ([Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [S] [C]

née le 09 Novembre 1963 à ALGERIE ([Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 29 Septembre 2025 devant Fabienne HARBON CAMLITI, Vice-présidente assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt sept Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 septembre 2023, L’OPH HABITAT DU [Localité 11] a donné à bail à Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 12], pour un loyer mensuel de 301.03 € et 44.33 € de provision sur charges.

Par contrat du 09 avril 2024, l’OPH HABITAT DU [Localité 11] a donné à bail à Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] un garage/box situé au [Adresse 2], garage n°22 à [Localité 12], pour un loyer mensuel de 53.10 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, l’OPH HABITAT DU [Localité 11] a fait signifier à Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 757.35 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 2 septembre 2024, l’OPH HABITAT DU [Localité 11] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2025, l’OPH HABITAT DU [Localité 11] a fait assigner Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

•Demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire sur les locaux à usage d’habitation;

•D’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] , et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée avec si besoin est, le concours de la force publique, et d’un serrurier;

•Les condamner solidairement au paiement par provision de la somme principale de 1060.48 €, au titre des loyers impayés arrêtés au 27 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-6 du code civil ;

•Les condamner solidairement, à compter du 31 décembre 2024, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et celui de tout occupant de son chef, d’un montant de 417.84€ augmenté des intérêt au taux légal ;

•Les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal ;

•Les condamner solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui s’élève à 83.69€.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du GARD, le 03 juin 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, l’OPH HABITAT DU [Localité 11] actualise l’arriéré locatif à la somme de 783.83 euros selon décompte arrêté au 26 septembre 2025. L’OPH précise que le FSL a été accordé, mais n’a pas permis de solder la dette. Le dernier loyer a été réglé.

Monsieur [D] [C] explique qu’il a payé le loyer résiduel; que les APL ont été bloquées; que son dossier de retraite est en cours; qu’il percevait l’AAH, mais qu’elle a été suspendue.

Il ne conteste pas la dette.

Monsieur [D] [C] indique être en mesure de rajouter 200 € ou 300 € par mois en plus du loyer, pour apurer la dette, et demande à se maintenir dans les lieux.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [S] [C] n’est ni présente, ni représentée, si bien que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [S] [C] assignée par acte de commissaire de justice et dépôt à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I/ SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 03 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT DU [Localité 11] , personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales le 02 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 22 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 13) prévoyant un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 757.35 €.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’OPH HABITAT DU [Localité 11] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 783.83 € à la date du 26 septembre 2025.

Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [D] [C] reconnaît le montant de la dette locative dûe à la bailleresse.

Ils seront donc condamnés à verser à L’OPH HABITAT DU [Localité 11] cette somme de 783.83 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 757.35€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (30 octobre 2024), sur la somme de 1060.48€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (03 juin 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV/ SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il sera rappelé aux parties qu’elles doivent payer l’entièreté du loyer en cas de suspension des aides versées par la CAF.

En l’espèce, il est établi et non contesté par les parties que Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En effet, il apparaît que l’arriéré locatif dénoncé par l’assignation en référé ait diminué au jour de l’audience démontrant une reprise des paiements de loyer.

Au vu de cet élément, des propositions de règlements formulées à l’audience et du quantum de la dette, Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que les débiteurs ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle soit à la somme de 417.84 €.

VI/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner le débiteur au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par réputée ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2023 entre L’OPH HABITAT DU [Localité 11] et Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 12] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] à verser à L’OPH HABITAT DU [Localité 11] à titre provisionnel la somme de 783.83 € (décompte arrêté au 26 septembre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 757.35 €, sur la somme de 1060.48 € à compter du 03 juin 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;AUTORISONS Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 200 € chacune et une 4ème mensualité à hauteur de 183.83 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’OPH HABITAT DU [Localité 11] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] soient condamnés à verser à L’OPH HABITAT DU [Localité 11] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit à la somme de 417.86 € jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [C] et Madame [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fabienne HARBON-CAMLITI, Vice-Présidente, et par le greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,

Christine TREBIER Fabienne HARBON-CAMLITI