MINUTE N° : 26/92

DU : 19 mai 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 24/00750 – N° Portalis DBXZ-W-B7I-CQ3W / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : [P] C/ [N]

DÉBATS : 20 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Elodie THEBAUD, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 20 janvier 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [P]

né le 29 juin 1970 à NÎMES (30)

de nationalité française

demeurant 417 Rue des Alizés – 30320 POULX

représenté par M^e Séverine MOULIS, avocat au barreau de NÎMES,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [E]

né le 23 mars 1969 à NÎMES (30)

de nationalité française

demeurant 07 Rue Hyacinthe Rigaud – 66650 BANYULS-SUR-MER

représenté par Maître Philippe RECHE de la SELARL CHABANNES – RECHE – BANULS, avocat au barreau de NÎMES,

Madame [I] [N]

née le 22 avril 1965 à NÎMES (30)

de nationalité française

demeurant 18 Route de Ménascle – 12100 ST GEORGES DE LUZENCON

représentée par Maître Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Bénédicte BOURINET DANNEVILLE, avocat au barreau d’AVEYRON, avocat plaidant

Madame [F] [P] épouse [N]

née le 13 novembre 1934 à LUNEL (34)

de nationalité française

demeurant EHPAD Les Deux Vallées – Route de Millau – 12230 NANT

majeur sous protection représentée par Mme [H] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, demeurant 02 Bis Rue Montplaisir – 12100 MILLAU, en sa qualité de tuteur selon jugement en date du 11 février 2025 du juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Millau

représentée par Maître Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et M^e Bénédicte BOURINET DANNEVILLE, avocat au barreau d’AVEYRON, avocat plaidant

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [N], en sa qualité de nue-propriétaire, et sa mère, Madame [F] [P] épouse [N], en sa qualité d’usufruitière, sont propriétaires des biens immobiliers suivants :

Un ensemble immobilier situé à DOURBIES (30750), Le Village, figurant au cadastre AB n°334, comprenant les lots 5, 7, 8 et 9 ; Le quart indivis d’une parcelle consistant en cour, passage commun situé à DOURBIES (30750), Le village, figurant au cadastre B n°1020 ; Un terrain en nature de jardin avec tous droits à l’eau des bassins et réservoirs existants, situé à DOURBIES (30750), Le Moulin, « LA PAROT ».

Suivant acte reçu le 08 décembre 1977 par Maître [R], notaire à MILLAU, un droit de préférence était concédé à Monsieur [V] [P] sur ces droits et biens immobiliers.

Selon compromis de vente reçu par Maître [W] le 30 mai 2023, Madame [I] [N] et Madame [F] [P] ont conclu, avec Monsieur [L] [A] et Madame [D] [T], une promesse de vente portant sur les biens sus-désignés pour un prix de 100.000 euros. Le compromis de vente stipulait qu’il était conclu sous la condition suspensive que « ne puisse être exercé sur le bien (…) aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles ». Concernant les délais et conditions de réalisation de la vente, la promesse de vente stipulait que l’acte « devra être régularisé au plus tard le 30 septembre 2023 ».

C’est dans ce contexte que le 31 mai 2023, Maître [W] a adressé aux différents bénéficiaires du pacte de préférence, une correspondance ayant pour but de purger le droit de préférence en indiquant le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée.

Aux termes d’un courrier envoyé à Maître [W] en date du 12 juin 2023, Monsieur [V] [P] a précisé que la notification en date du 31 mai 2023 était « entachée d’illégalité » parce qu’il « manquait l’état civil et le domicile de l’amateur ».

Le 21 juin 2023, Maître [W] a adressé une nouvelle notification à Monsieur [V] [P] comportant, outre les mentions précitées du courrier en date en date du 31 mai 2023, l’identité et l’état civil des bénéficiaires de la promesse de vente du 30 mai 2023 à savoir les consorts [J]. Monsieur [V] [P] a réceptionné le courrier de Maître [W] le 28 juin 2023.

Par courriers en date du 13 juin 2023 et du 04 juillet 2023, Monsieur [B] [E] a manifesté son intention d’user du droit de préférence relativement à la parcelle en nature de jardin cadastrée Section B n°1020.

Par courrier du 05 juillet 2023, Monsieur [V] [P] a manifesté, auprès de Maître [W], son intention d’user du droit de préférence sur les lots n°5, 7, 8 et 9 de l’ensemble immobilier précité, cadastré Section AB n°334, ainsi que sur les droits indivis sur la cour, cadastrée Section AB n°266.

Par courriers de réponse du 19 juillet 2023, Maître [W], avec l’accord des consorts [N], a proposé la ventilation de prix suivante :

90.000 euros pour les biens que Monsieur [V] [P] souhaitait acquérir ; 10.000 euros pour le jardin que Monsieur [B] [E] souhaitait acquérir.

Dans les mêmes courriers, transmis respectivement à Monsieur [V] [P] et Monsieur [B] [E], le notaire a précisé que Monsieur [V] [P] devait en outre, pour réaliser cette acquisition, verser la quote-part de la commission d’agence pour un montant de 5.400 euros outre la provision pour les frais d’acte, soit un total de 103.400 euros à verser le jour de l’acte authentique. Concernant Monsieur [B] [E], il a indiqué qu’il devait verser la quote-part de la commission d’agence pour un montant de 600 euros outre la provision pour les frais d’acte pour un montant de 1.800 euros soit un total de 12.400 à verser le jour de l’acte authentique. Maître [W] a aussi souligné que le délai butoir pour réaliser cette vente était fixée au 30 septembre 2023 dans le compromis de vente signé par les consorts [N] et qu’elle devait être réalisée au plus tard à cette date sous réserve que Monsieur [B] [E] donne suite à l’acquisition qu’il projette de faire.

Par courrier en date du 20 septembre 2023, le conseil de Monsieur [V] [P], a fait observer au notaire que ce dernier avait demandé à Monsieur [V] [P] outre le prix et les frais, de payer une commission d’agence non stipulée dans le courrier du 21 juin précédent qui ne comportait pas l’indication qu’une agence immobilière ait été chargée de la négociation, avec un mandat précisant que la rémunération de l’agent immobilier serait due par l’acquéreur, et en conséquence que le prix qui était proposé devait être majoré du montant de la commission.

Monsieur [V] [P] a viré au crédit de la comptabilité de l’étude de Maître [W] le prix et les frais demandés sans verser la quote-part de la commission d’agence. Ce dernier a reversé les fonds à Maître [S].

Maître [W] a indiqué que l’acte de vente pouvait être passé, Monsieur [P] étant assisté de Maître [S], notaire à MARGUERITTES (GARD) qui a été chargé d’établir l’acte de vente. Le 08 janvier 2024, Maître [S], communiquait un projet d’acte aux concluantes, avec refus de paiement de la commission de l’agent immobilier, et ajout d’une servitude de passage de canalisation souterraine d’eaux usées.

Le projet d’acte de vente établi par Maître [S] précisait qu’en l’absence de syndic, l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé à DOURBIES (30750), Le Village, autorisait, à l’unanimité, la constitution de cette servitude de passage de canalisation des eaux usées.

Le 08 janvier 2024, Maître [S] informait Monsieur [V] [P], qu’à la demande des venderesses, le rendez-vous de signature de l’acte de vente prévu le jour-même devait être reporté car elles souhaitaient bénéficier d’un temps supplémentaire pour étudier et formuler leurs observations de sorte que le projet d’acte n’a pas reçu, en l’état, l’approbation des consorts [N].

Par l’intermédiaire de leur conseil, les venderesses ont pu exprimer, le 29 mars 2024, qu’il ne pouvait être considéré, en l’état de ce dernier projet d’acte, que le droit de préférence avait été exercé aux conditions, charges et délais prévu dans le compromis de vente [N] / [A] – [T].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, Monsieur [V] [P] a fait assigner Madame [F] [N], née [P], Madame [I] [N], et Monsieur [B] [E] devant le tribunal judiciaire d’ALES aux fins de voir juger que son acceptation suivant courrier du 05 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente. Il sollicite aussi la condamnation des défenderesses à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel à raison de l’immobilisation du prix de vente depuis le mois de septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 04 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [V] [P], sollicite du tribunal de :

JUGER que l’acceptation par Monsieur [V] [P] suivant courrier du 05 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente ; JUGER que cette vente est intervenue au prix de 90 000 euros que Monsieur [V] [P] devra régler dans le délai de deux mois du jugement définitif ; DIRE que le jugement à intervenir qui vaudra titre de propriété sera publié au service de la publicité foncière compétent à la diligence de Monsieur [V] [P] ; JUGER que les lots n°5 et n°8 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis sur la commune de DOURBIES (30 750), Le village, figurant au cadastre AB n°334 bénéficieront d’une servitude de passage de canalisation souterraine des eaux usées. CONDAMNER in solidum Madame [F] [N] née [P] et Madame [I] [N] à porter et payer à Monsieur [V] [P] 16 692,24 euros en réparation de son préjudice matériel à raison de l’immobilisation du prix de vente depuis septembre 2023, arrêtés au 04 janvier 2026, sauf à parfaire au jour du règlement définitif ; CONDAMNER in solidum Madame [F] [N] née [P] et Madame [I] [N] à lui porter et payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER in solidum Madame [F] [N] née [P] et Madame [I] [N] aux entiers dépens ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande tendant à voir juger que son acceptation de l’offre de vente en exécution du pacte de préférence vaut vente, sur le fondement de l’article 1583 du code civil, Monsieur [V] [P] soutient, s’agissant de la prétendue nullité invoquée par la partie adverse de la notification du projet de vente aux bénéficiaires du pacte de préférence, qu’il appartient au vendeur de prouver qu’il a régulièrement notifié la vente projetée au bénéficiaire du pacte de préférence, étant précisé que la forme recommandée n’a vocation qu’à s’assurer que ledit bénéficiaire a été mis en mesure d’exercer son droit. Il précise que la première notification effectuée par Maître [W] par courrier en date du 31 mai 2023 était irrégulière et qu’il a alors transmis un courrier en date du 12 juin 2023 pour l’informer de l’existence d’une anomalie. Le notaire a alors procédé à une nouvelle notification suivant courrier du 21 juin 2023. Monsieur [V] [P] indique avoir accusé réception du courrier du notaire le 28 juin suivant et répondu le 05 juillet 2023, exerçant son droit de préférence, étant précisé que c’est la date de l’envoi de l’acceptation qui vaut, de sorte que le respect du délai de 15 jours est établi.

Par ailleurs, en réponse à l’argumentation selon laquelle l’exercice de la préférence ne vaudrait pas vente, Monsieur [V] [P] considère que la correspondance de Maître [W] en date du 31 mai 2023 constitue une offre de vente et non pas simplement une présentation de la vente projetée avec les consorts [A] et [T]. A ce titre, il précise que les consorts [N] occultent d’une part, la notification en date du 21 juin 2023 et d’autre part, celle du 19 juillet 2023. Il soutient que dans le second courrier, le notaire lui a demandé de procéder au versement du prix, ce qu’il a fait dans le délai stipulé pour la réitération de la vente, les fonds étant toujours actuellement détenus par le notaire de sorte qu’il y avait un bien un accord sur la chose et sur le prix.

Concernant l’argument avancé par les défenderesses au sujet du refus de Monsieur [V] [P] de payer la commission de l’agent immobilier, ce dernier souligne que ce n’est que dans un courrier de réponse en date du 19 juillet 2023 que le notaire Maître [W] a ajouté une condition liée au paiement de la commission d’agence. Il précise que le courrier du 21 juin 2023 ne comporte pas l’indication qu’une agence immobilière (dénommée) ait été chargée de la négociation, avec un mandat précisant que la rémunération de l’agent immobilier serait due par l’acquéreur, et en conséquence que le prix qui était proposé devait être majoré du montant de la commission. Il ajoute que la notification comporte, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente de sorte que le courrier subséquent du 19 juillet 2023 ne peut « compléter » a posteriori le courrier de purge. De plus, s’agissant d’un pacte de préférence, qui s’analyse en un droit d’acquisition prioritaire, son bénéficiaire ne saurait se voir imposer le paiement d’une commission. En outre, il soutient que cette question ne concerne nullement les venderesses, mais le cas échéant les relations entre l’agent immobilier et les acquéreurs.

Par ailleurs, s’agissant d’une vente en bloc, Monsieur [V] [P] souligne que la vente ne peut être parfaite à son égard que pour autant que Monsieur [B] [E] fasse juger que son acceptation de l’offre en exécution du pacte de préférence vaut vente et donc transfert de propriété à son bénéfice du terrain en nature de jardin situé sur la commune de DOURBIES (30750), Le Moulin, « LA PAROT » d’où la mise en cause de Monsieur [E] afin qu’il puisse conclure sur ce point.

Au soutien de sa demande tendant à voir juger que les lots n°5 et n°8 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis sur la commune de DOURBIES (30750), Le village, bénéficieront d’une servitude de passage de canalisation souterraine des eaux usées, Monsieur [V] [P] soutient qu’à partir du moment où Monsieur [B] [E] compte user de son droit de préférence sur la parcelle à usage de jardin, se poserait la question de la servitude de passage de la canalisation des eaux usées au profit de Monsieur [V] [P], étant précisé que cette servitude doit s’exercer sur deux fonds servants. Il précise qu’un schéma d’implantation a été établi, passant par le chemin le plus court et le moins dommageable et qui, en tout état de cause devrait être indifférent aux défenderesses puisque les deux parcelles litigieuses sont destinées à échoir à Monsieur [B] [E] qui devra confirmer par voie de conclusions, dans l’hypothèse selon laquelle la vente de la parcelle cadastrée serait déclarée parfaite, qu’il est d’accord pour que la servitude s’exerce sur ce lot.

Au soutien de sa demande tendant à la condamnation in solidum de Madame [F] [N] née [P] et Madame [I] [N] à payer à Monsieur [V] [P] 16 692,24 euros, Monsieur [V] [P] soutient avoir subi un préjudice matériel à raison de l’immobilisation du prix de vente depuis septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 27 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [B] [E], sollicite du tribunal de :

JUGER fondée l’ensemble des demandes de Monsieur [V] [P] et y faire droit ; A titre reconventionnel,

JUGER que l’acceptation par Monsieur [B] [E] suivant courrier du 19 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente pour ce qui concerne la parcelle B 1020 ; Et en conséquence,

JUGER parfaite la vente du bien du terrain en nature de jardin situé sur la commune de DOURBIES (30 750), Le Moulin, « LA PAROT » au profit de Monsieur [B] [E] ; JUGER que cette vente est intervenue au prix de 10 000 euros que Monsieur [B] [E] devra régler dans le délai de deux mois du jugement définitif ; RAPPELER que le jugement à intervenir qui vaudra titre de propriété sera publié au service de la publicité foncière compétent à la diligence de Monsieur [B] [E] ; CONDAMNER in solidum Madame [F] [N] née [P] et Madame [I] [N] à lui porter et payer 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;CONDAMNER in solidum Madame [F] [N] née [P] et Madame [I] [N] à lui porter et payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER in solidum Madame [F] [N] née [P] et Madame [I] [N] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande tendant à voir juger que son acceptation suivant courrier du 19 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente et de voir en conséquence juger parfaite la vente du bien du terrain en nature de jardin situé sur la commune de DOURBIES (30 750), Le Moulin, « LA PAROT » à son profit, Monsieur [B] [E] confirme en premier lieu le bienfondé de l’action engagée par Monsieur [V] [P]. En outre, suivant correspondance adressée à Maître [W] le 04 juillet 2023, Monsieur [B] [E] précise, usant de son droit de préférence conventionnel, s’être positionné pour l’achat du terrain litigieux tout en interrogeant le notaire quant à la ventilation du prix. Il ajoute avoir confirmé son accord suivant correspondance du 28 juillet 2023 pour un montant de 10.000 euros. Il mentionne que les fonds, soit 12.400 euros, ont été virés chez Maître [W] le 19 septembre 2023 ce qui démontre sa volonté réelle de devenir propriétaire.

En réponse aux conclusions des défenderesses, Monsieur [B] [U] précise, s’agissant de la notification du pacte de préférence, que celle-ci est valable car sa première réponse a été faite le 13 juin 2023 soit dans le délai de 15 jours, la notification initiale du notaire ayant été envoyée le 31 mai 2023. Il ajoute que seuls les bénéficiaires du pacte de préférence auraient un éventuel intérêt à contester la régularité de la notification faite par le notaire et donc uniquement dans l’hypothèse où la vente aurait été faite au profit d’un tiers. En outre, s’agissant des honoraires de l’agence immobilière, il ne précise qu’aucun honoraire ne peut être perçu par celle-ci dès lorsqu’aucun tiers acquéreur n’a été trouvé.

Au soutien de sa demande tendant à la condamnation in solidum de Madame [F] [N] et Madame [I] [N] à des dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros, Monsieur [B] [E] précise que la vente n’a jamais pu se concrétiser en raison de la résistance abusive et injustifiée.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 28 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N], sollicitent du tribunal de :

A titre principal

DIRE et JUGER que la notification de la vente projetée est nulle ; DIRE et JUGER que l’exercice de la préférence par Monsieur [V] [P] et Monsieur [B] [E] est nul ; A titre subsidiaire

DIRE ET JUGER que les ventes ne sont pas formées, d’une part, entre Monsieur [V] [P] et Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N], et d’autre part, entre Monsieur [B] [E] et Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] ; En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [V] [P] et Monsieur [B] [E] de l’ensemble de leurs demandes ; CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [P] et Monsieur [B] [E] à payer à Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur [V] [P] et Monsieur [B] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes tendant à considérer que la notification de la vente projetée est nulle et que l’exercice par les bénéficiaires de la promesse est irrégulier, Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N], se fondant sur l’article 1103 du code civil, précisent qu’il n’est pas démontré que la notification de la vente projetée à Messieurs [P] et [E] ait été réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception, ni que ces derniers aient fait connaître leur intention d’user du droit de préférence dans le délai de 15 jours à compter de la notification. Elles considèrent alors que le droit de préférence n’ayant été ni valablement notifié par le notaire, ni valablement exercé par les bénéficiaires, les consentements n’ont pas pu se rencontrer et aucune vente n’a pu intervenir.

Au soutien de leurs demandes tendant à considérer que l’exercice de la préférence par Messieurs [P] et [E] ne vaut pas vente, Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N], se fondant sur les articles 1113, 1114, 1118, 1583, 1598 al.1 du code civil, considèrent que les manifestations de volonté exprimées de part et d’autre ne constituent pas la rencontre d’une offre ferme et d’une acceptation pure et simple, et donc une vente. Elles précisent que les correspondances de Maître [M] [W], en date du 31 mai 2023 puis du 21 juin 2023, ne constituent pas des offres de vente au sens des dispositions de l’article 1114 du code civil car elles ne faisaient que présenter partiellement la vente projetée, avec rappel uniquement de certaines conditions et charges, et du prix envisagé pour le tout. Elles précisent que la correspondance en date du 31 mai 2023 ne comportait pas l’identité et le nom des candidats acquéreurs et celle du 21 juin 2023 ne comportait pas la mention de la commission d’agence. Elles insistent sur le fait qu’à partir du moment où aucune de ces deux correspondances ne comportaient une ventilation du prix, c’est-à-dire d’une part, une proposition de prix pour Monsieur [V] [P] et, d’autre part, une proposition de prix pour Monsieur [B] [E], elles ne pouvaient pas être qualifiées juridiquement d’offres fermes de vente. Par ailleurs, elles soulignent que les correspondances postérieures du notaire en date du 19 juillet 2023 comportent bien la ventilation du prix de vente entre chaque bénéficiaire, ainsi que la mention des frais d’agence, également ventilés, mais elles ne comportent pas le rappel des autres conditions du projet de vente, sauf celle de la date limite de réitération du 30 septembre 2023 de sorte qu’elles ne sauraient constituer des offres fermes de vente. Elles ajoutent qu’en toute hypothèse, les offres n’ont pas été acceptées par les bénéficiaires du pacte de préférence. Elles précisent que Monsieur [V] [P] a refusé de payer sa part dans la commission de l’agent immobilier à sa charge, ce qui démontre l’absence d’acceptation pure et simple de la prétendue offre.

Par ailleurs, elles précisent que les ventes [N]/[P] et [N]/[E] n’ont pas été réitérées et passées par acte authentique avant le 30 septembre 2023, alors que cette condition a figuré, non seulement dans la promesse synallagmatique de vente [G] [A] [T], mais encore dans toutes les correspondances postérieures transmises par Maître [W]. En outre, elles soulignent d’une part, qu’aucun projet d’acte n’a été établi pour la vente à Monsieur [B] [E] et d’autre part que le projet d’acte en date du 08 janvier 2024 concernant Monsieur [V] [P] contient plusieurs points de désaccord persistants. Or, elles précisent, conformément à leur correspondance en date du 29 mars 2024, qu’il ne peut être considéré, en l’état de ce dernier projet d’acte, que le droit de préférence a été exercé aux conditions, charges et délais prévus dans le contrat de vente [G] [J] de sorte qu’il n’y avait ni offre de vente ferme, ni acceptation pure et simple.

Par ordonnance en date du 02 juillet 2024, le juge de la mise en état a enjoint les parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur le processus de médiation. Par courriel en date du 19 juillet 2024, le médiateur a informé le juge de la mise en état de l’échec de la médiation en raison du refus opposé par Madame [I] [N] et Madame [F] [N].

Selon jugement du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de tribunal de proximité de MILLAU du 11 février 2025, Madame [F] [P], épouse [N], a été placée sous tutelle. Madame [H] [Y], mandataire judiciaire à la protection des majeurs a été désignée pour la représenter et est représentée par le même conseil que Mme [O] [F] dans la présente instance

Par ordonnance en date du 29 octobre 2025, le juge de la mise en état fixait la clôture de la procédure au 06 janvier 2026.

A l’audience du 20 janvier 2026, les parties ont déposé leur dossier.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 prorogée au 19 mai 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande concernant la formation des ventes suivant l’exécution des termes du pacte de préférence

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1113 du code civil dispose : « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur ».

L’article 1114 du code civil dispose : « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».

L’article 1118 du code civil dispose : « L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle ».

L’article 1583 du code civil dispose : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le pacte de préférence désigne un contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

Le débiteur d’un pacte de préférence ne prend pas l’engagement de vendre mais seulement de préférer un cocontractant au cas où il vendrait. Le pacte de préférence s’apparente lui-même à un droit conventionnel de préemption.

Dans la mesure où le promettant est tenu de purger le droit de préférence dès qu’il se décide à contracter, le droit en cause s’analyse en un droit d’acquisition prioritaire. En pareille hypothèse, le droit de préférence prévoit un mécanisme qui oblige le vendeur, à proposer prioritairement le bien au bénéficiaire du pacte.

Cependant, les parties demeurent libres de prévoir un droit de substitution à un tiers acquéreur ayant contracté sous condition suspensive du non-exercice du droit de préférence. Dans cette seconde hypothèse, le droit de préférence prévoit un mécanisme qui oblige le vendeur à rechercher au préalable un candidat acquéreur et à conclure avec ce dernier un avant-contrat, ceci afin de pouvoir notifier au bénéficiaire du pacte de préférence l’ensemble des informations nécessaires, celles-ci constituant alors une offre de vente.

*********

En l’espèce, M [P] soutient que la vente est parfaite.

De prime abord Mesdames [N] estiment que la procédure de notification du projet de vente est irrégulière.

Ensuite, M [P] estime que la mise en œuvre du pacte de préférence a été parfaitement exécutée, que le premier courrier de Me [Q] constituait une offre qui a été acceptée par le demandeur et que les frais de l’agence se sont rajoutés après acceptation de l’offre et ne peuvent donc pas être considérés comme faisant partie de l’offre faite au préalable.

Considérant par la suite que M [E] a accepté de maintenir sa volonté d’acquérir le jardin, M [P] soutient que la vente est parfaite.

Sur la régularité de la notification du projet de vente

En l’espèce, il appartient au vendeur de rapporter la preuve qu’il a régulièrement notifié la vente projetée avec le candidat acquéreur au bénéficiaire du pacte de préférence, étant précisé que la forme recommandée permet de s’assurer que le bénéficiaire a été mis en mesure d’exercer son droit de préférence de sorte que l’argumentation avancée par les défenderesses selon laquelle la notification de la vente projetée n’est pas démontrée doit être écartée car c’est à elles qu’il appartient de prouver la régularité de la notification de la vente projetée et non pas aux bénéficiaires du pacte de préférence.

En outre, il résulte des pièces versées au dossier que la première notification de la vente projetée avec le candidat acquéreur effectuée par Maître [W] en date du 31 mai 2023 est irrégulière. En effet, il manquait au sein de la notification l’état civil et l’identité des candidats acquéreurs.

Maître [W] a alors procédé à une nouvelle notification suivant courrier du 21 juin 2023, à la suite du courrier transmis Monsieur [V] [P] en date du 12 juin 2023, l’ayant alerté sur l’irrégularité de la première notification. Le courrier en date du 21 juin 2023 précise clairement l’état civil et le domicile de l’amateur, le prix offert par celui-ci, les modalités de paiement et les conditions de la vente projetée, étant précisé qu’il rappelle au bénéficiaire du pacte de préférence : « Vous voudrez bien me faire connaître, dans le délai et les formes prévus à l’acte susvisé, si vous entendez ou non exercer votre droit de préférence et vous porter acquéreur des biens vendus aux conditions qui précèdent » de sorte qu’il s’agit bien là d’une offre de vente à la fois ferme et précise, celle-ci contenant à la fois le prix et la chose vendue. En outre, le courrier incite clairement Monsieur [V] [P] à se positionner dans un délai imparti s’agissant de l’exercice de son droit de préférence.

Monsieur [V] [P] a accusé réception du courrier contenant la nouvelle notification de l’intention de vente le 28 juin 2023 et a répondu le 05 juillet 2023 pour indiquer qu’il faisait usage de son droit de préférence sur les parcelles suivantes : AB 334 (lots 5,7,8 et 9) et AB 266 (cour indivise). Après réception de la nouvelle notification de vente le 26 juin 2023, Monsieur [B] [E] a lui aussi fait part de sa volonté d’user de son droit de préférence concernant l’achat du terrain cadastré B 1020 Lieu-Dit « Le Moulin » en nature de jardin par courrier en date du 04 juillet 2023.

Or, il résulte de la rédaction du pacte de préférence, que l’intention d’user du droit de préférence par les bénéficiaires doit se faire dans les 15 jours suivants la lettre recommandée avec accusé de réception contenant la notification de la vente projetée. Il apparaît que les réponses de Monsieur [V] [P] et de Monsieur [B] [E] ont été effectuées dans un délai de 15 jours à la suite de la notification rectificative en date du 21 juin 2023 de sorte que la notification de la vente n’est pas irrégulière.

Sur l’acceptation des offres de vente et l’exercice du droit de préférence par les bénéficiaires du pacte de préférence

En l’espèce, le pacte de préférence versé aux débats aux termes de l’acte reçu par Maître [X] [K], notaire à MILLAU le 8 décembre 1977, est rédigé comme suit :

« PACTE DE PREFERENCE

Les co-partageants conviennent de se concéder pour une durée de cinquante années un droit de préférence pour l’acquisition de tout ou parties des biens partagés.

En cas de vente, le co-partageant sera tenu de faire connaître aux autres copartageants, par lettre recommandée avec accusé de réception, avant de réaliser cette vente, l’état civil et le domicile de l’amateur, le prix offert par celui-ci, modalité de paiement et conditions de la vente projetée. A égalité de prix, il devra donner la préférence à ses co-partageants qui devront faire connaître l’intention d’user du droit de préférence dans les 15 jours de la lettre recommandée » (…).

Il apparaît, au regard de la rédaction du pacte de préférence, qu’il est prévu que le vendeur doit, s’il décide de vendre, s’adresser d’abord à un candidat acquéreur avant de s’adresser aux bénéficiaires du pacte de préférence en leur notifiant plusieurs informations à savoir : l’état civil et le domicile de l’amateur, le prix offert par celui-ci, les modalités de paiement et les conditions de la vente projetée.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées au débat que Monsieur [V] [P] a bien eu connaissance de l’existence de cette clause et de sa portée puisqu’il a lui-même fait remarquer, dans son courrier en date du 12 juin 2023, qu’il manquait dans la notification du notaire « l’état civil et le domicile de l’amateur » ce qui signifie qu’il savait pertinemment que les venderesses devaient d’abord s’adresser à un candidat acquéreur.

Il conviendra en outre de préciser que la promesse synallagmatique de vente en date du 30 mai 2023 aux consorts [J], candidats acquéreurs, comporte notamment une condition suspensive liée au non-exercice du droit de préférence par les bénéficiaires du pacte de préférence, outre le versement d’une rémunération à l’agent immobilier négociateur de 6.000 € par l’acquéreur et la précision qu’ « en cas d’exercice d’un droit de préemption quelconque la commission visée restera due par le titulaire du droit, subrogé alors dans toutes les obligations de l’acquéreur »

Ainsi, il apparaît, au regard de ces éléments, qu’il a été contractuellement prévu par les parties, que le bénéficiaire du pacte de préférence litigieux en cas d’acceptation de ce dernier, se substitue dans les droits du candidat acquéreur évincé, après acceptation de l’offre. Cela est clairement stipulé dans la promesse de vente du 30 mai 2023.

Aussi, s’agissant de la mise en œuvre du pacte de préférence et de son acceptation par M [P], il résulte des pièces du dossier que Maître [W] a transmis un courrier à Monsieur [V] [P] et Monsieur [B] [E] le 19 juillet 2023 pour préciser la ventilation du prix des lots litigieux à savoir :

90.000 euros pour ceux que souhaitent acquérir Monsieur [V] [P] ; 10.000 euros pour le terrain que souhaite acquérir Monsieur [B] [E].

En outre, le notaire a demandé, pour la réalisation des différentes acquisitions, que

Monsieur [V] [P] verse : La quote-part de la commission d’agence pour un montant de 5.400 euros ; La provision pour les frais d’acte pour un montant de 8.000 euros ; Soit un total de 103.400 euros à verser le jour de l’acte authentique.

Monsieur [B] [E] verse : La quote-part de la commission d’agence pour un montant de 600 euros ; La provision pour les frais d’acte pour un montant de 1.800 euros ; Soit un total de 12.400 euros à verser le jour de l’acte authentique.

Par ailleurs, les deux courriers transmis aux bénéficiaires du pacte de préférence précisent que la date butoir pour réaliser la vente est fixée au 30 septembre 2023 comme indiqué dans le compromis de vente signé par les consorts [N].

Au regard de ces éléments, comme cela a été précisé en amont, le pacte de préférence litigieux doit être qualifié de droit de substitution et non pas comme un droit d’acquisition prioritaire de sorte que le bénéficiaire du pacte de préférence ne peut pas exercer valablement son droit de préférence en offrant de payer uniquement le prix de vente, à l’exclusion de la commission de l’agent immobilier. En effet, l’exercice du droit de préférence prévu au sein du pacte de préférence a pour effet de substituer le bénéficiaire du pacte de préférence dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé de sorte qu’il est tenu de payer à la fois le prix qui a été convenu avec ledit acquéreur mais aussi la commission de l’agent immobilier qui a été mise à la charge de l’acquéreur.

Il conviendra par ailleurs de relever qu’à la lecture du compromis de vente en date du 30 mai 2023, celui-ci a été négocié par l’AGENCE COTE SUD IMMOBILIER, titulaire d’un mandat de recherche donné par les venderesses le 11 octobre 2022. Il est en outre précisé que l’acquéreur s’oblige à verser à l’agence immobilière la somme de 6.000 euros, cette somme ayant été ventilée de la manière suivante : 5.400 euros pour la vente [N]/[P] et 600 euros pour la vente [N]/[E].

Monsieur [V] [P] a refusé de payer sa part dans la commission de l’agent immobilier qui était à sa charge.

Il estime que la condition liée au paiement de la commission d’agence a été ajoutée par Maître [Z] le 19 juillet 2023 et que ce courrier ne peut en conséquence « compléter » a posteriori le courrier de purge en date du 21 juin 2023. Or, il apparait que sa substitution dans les droits de l’acquéreur évincé est contractuellement prévue et a été notifiée par le notaire, outre le fait que Monsieur [P] avait parfaitement connaissance de ces conditions puisqu’il a lui-même relevé les erreurs dans le premier courrier du notaire en date du 31 mai 2023. Il savait donc parfaitement qu’il allait devoir payer une commission à l’agent immobilier, cette condition étant précisé dans la promesse de vente dont il a été informé.

Enfin, force est de constater que Monsieur [E], averti dans les mêmes conditions, a réglé les sommes réclamées sans estimer ne pas devoir assumer les frais de l’agent immobilier.

Il s’en suit que le refus de payer la commission de l’agent immobilier doit s’analyser comme un refus d’acceptation de l’offre de vente par Monsieur [V] [P] du fait de l’absence d’exercice valable du droit de préférence par ce dernier. Le refus de payer la commission d’agence s’apparente à une simple négociation des conditions de la vente. Or, une telle négociation ne permet pas d’exercer valablement un droit de préférence conventionnel dès lors que l’offre de vente notifiée en application d’un pacte de préférence doit être acceptée purement et simplement.

A titre surabondant, il convient de relever que le projet d’acte authentique communiqué par Maître [S] le 08 janvier 2024 concernant la vente [G] [P] contient plusieurs points de désaccord. En effet, il est relevé notamment que le délai de réitération par acte authentique est largement dépassé, qu’une servitude de passage de canalisation d’eaux usées, non prévues dans le compromis de vente a été ajoutée dans le projet d’acte authentique, la rémunération de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur a été supprimée et les charges et taxes locales ne sont plus réparties prorata temporis entre le vendeur et l’acquéreur, mais demeurent à la charge du vendeur. Or, il ne peut pas être considéré, au regard de ce projet d’acte authentique, que le droit de préférence a été exercé aux conditions, charges et délais prévus dans le compromis de vente [N] / [A] – [T].

Ainsi, au regard de ces éléments, il convient de débouter Monsieur [V] [P] de sa demande tendant à considérer que son acceptation suivant courrier du 05 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente. Il conviendra également d’ordonner la restitution de la somme versée par Monsieur [V] [P] au notaire, Maître [W].

II. Sur la servitude de passage de canalisation souterraine des eaux usées

Dans la mesure où Monsieur [V] [P] a été débouté de sa demande tendant à considérer que l’acceptation par Monsieur [V] [P] suivant courrier du 05 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente, il y a également lieu de le débouter de sa demande tendant à voir juger que les lots n°5 et n°8 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis sur la commune de DOURBIES (30750), Le village, bénéficieront d’une servitude de passage de canalisation souterraine des eaux usées.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, la personne dont la faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

La résistance abusive du défendeur, qui se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, peut constituer une faute ouvrant droit à réparation au sens de l’article 1240 du code civil.

De manière constante, la simple résistance à une action en justice ou le fait de ne pas répondre à des demandes ne suffisent pas à constituer une résistance abusive permettant l’allocation de dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [V] [P] prétend avoir subi un préjudice matériel et sollicite à ce titre une indemnité d’immobilisation. Or, ce dernier n’apporte aucun élément de preuve pour prouver qu’il a subi un tel préjudice. En outre, il convient de préciser que la vente n’a pas été conclue avec les défenderesses en raison de son inertie, ce dernier n’ayant pas versé la commission à l’agent immobilier de sorte qu’il ne peut en l’état se prévaloir d’une indemnité d’immobilisation de sorte qu’il conviendra de le débouter de sa demande formulée en ce sens.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [B] [E]

Sur la reconnaissance d’une vente parfaite à l’égard de M. [E]

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que M. [E] a confirmé son accord pour user de son droit de préférence suivant correspondance en date du 28 juillet 2023 après avoir été informé de la ventilation du prix des différents biens, étant précisé qu’il a versé 12.400 euros à Maître [W] le 19 septembre 2023 incluant le montant de la commission des frais d’agence immobilière.

Cependant, à la lecture du dossier, il apparaît que la vente [N]/[E] n’a pas été réitérée et passée par acte authentique avant le 30 septembre 2023, alors que cette condition figurait de manière constante et répétée, non seulement dans la promesse synallagmatique de vente [G] [J], mais encore dans toutes les correspondances postérieures de Monsieur [W]. En outre, aucun projet de vente n’a été établi pour la vente [N]/[E].

Ainsi, l’accord de Monsieur [B] [E] ne permet pas d’affirmer qu’il a valablement exercé son droit de préférence de sorte que son acceptation de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence ne vaut pas vente pour ce qui concerne la parcelle B 1020 correspondant au terrain nature de jardin situé sur la commune de DOURBIES (30 750), Le Moulin, « LA PAROT ».

Par conséquent, dans la mesure où aucun acte de vente n’a été signé avant le 30 septembre 2023, il convient de débouter Monsieur [B] [E] de sa demande tendant à considérer que son acceptation suivant courrier du 19 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente. Il conviendra également d’ordonner la restitution de la somme versée par Monsieur [E] au notaire, Maître [W].

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, la personne dont la faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

La résistance abusive du défendeur, qui se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, peut constituer une faute ouvrant droit à réparation au sens de l’article 1240 du code civil.

De manière constante, la simple résistance à une action en justice ou le fait de ne pas répondre à des demandes ne suffisent pas à constituer une résistance abusive permettant l’allocation de dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [B] [E], il sollicite des dommages et intérêts en raison du préjudice matériel qu’il a subi. Or, ce dernier n’apporte aucun élément de preuve pour établir la réalité dudit préjudice. En outre, ayant été débouté sa demande s’agissant de la formation de la vente suivant les termes du pacte de préférence, il ne peut se prévaloir en l’état d’une quelconque résistance abusive du défendeur de sorte qu’il sera débouté de sa demande formulée en ce sens.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [E] et Monsieur [V] [P], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens par moitié chacun.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [B] [E] et Monsieur [V] [P], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum à payer à Madame [I] [N] et Madame [F] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les ventes en exécution du pacte de préférence ne sont pas formées, d’une part, entre Monsieur [V] [P] et Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N], et d’autre part, entre Monsieur [B] [E] et Madame [I] [N] et Madame [F] [P] épouse [N] ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [P] de sa demande tendant à voir juger que son acceptation suivant courrier du 05 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [P] de sa demande tendant à voir juger que les lots n°5 et n°8 d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis sur la commune de DOURBIES (30 750), Le village, bénéficieront d’une servitude de passage de canalisation souterraine des eaux usées ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [E] de sa demande tendant à voir juger que son acceptation suivant courrier du 19 juillet 2023 de l’offre de vente formulée en exécution du pacte de préférence vaut vente ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la restitution de la somme versée par Monsieur [V] [P] à Maître [S] ;

ORDONNE la restitution de la somme versée par Monsieur [B] [E] à Maître [W] ;

CONDAMNE Monsieur [V] [P] et Monsieur [B] [E] à payer chacun la moitié des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [E] et Monsieur [V] [P] à payer à Madame [I] [N] et Madame [F] [N], majeure sous protection représentée par Mme [H] [Y] mandataire judiciaire à la protection des majeurs, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l’a signé avec Madame le Greffier.

La Greffière, La Présidente,