MINUTE N° : 26/89

DU : 12 mai 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/01042 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWJY / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : [Z] C/ [J]

DÉBATS : 10 février 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire SARODE, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 10 février 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [S] [Z]

née le 27 juillet 1947 à CALGARY ALBERTA (CANADA)

de nationalité britannique

demeurant 09 Rue Josephe Longarini – 69700 GIVORS

représentée par M^e Jean-Pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEUR :

Madame [H] [J]

née le 23 octobre 1950 à ALGER (ALGERIE)

de nationalité française

demeurant 110 Impasse de Verdeyre – 07260 ROSIERES

représentée par Maître Sylvia GINANE de la SARL GINANE – FARGET, avocat au barreau d’ALES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte notarié en date du 28 août 2018, Madame [S] [Z] divorcée [G], a acquis auprès de Madame [H] [J], pour un montant de 63.000 euros, les lots n°13 et 20 d’une copropriété située 8 rue Emilie Zola à BESSEGES sur une parcelle cadastrée section AE n°97, lieudit « 8 rue Emile Zola » pour une contenance de 2a 88ca. Le lot n°13 correspond à une cave et le lot n°20 à un appartement situé au 01er étage pour une superficie de 65,11 m².

Madame [H] [J] avait préalablement acquis ce bien pour un montant de 65.000 euros auprès de Monsieur [Q] par acte du 07 novembre 2011, lui-même s’en étant rendu propriétaire le 07 décembre 2010 au prix de 13.266 euros.

L’immeuble composé en tout de cinq appartements, a fait l’objet d’une procédure de péril imminent à la requête de la commune de BESSEGES en date du 23 octobre 2021. Désigné par le tribunal administratif de NÎMES, M. [O] [K], expert, a rendu un rapport en date du 27 octobre 2021 dans lequel il préconisait la réalisation de travaux.

En raison de l’absence de réalisation effective des travaux préconisés, les époux [T], copropriétaires, ont saisi en référé par assignation en date du 10 février 2023, Madame le Président du tribunal judiciaire d’ALES afin que soit ordonnée une expertise judiciaire. M. [R] [E], expert judiciaire près la cour d’appel de NÎMES, a été désigné par ordonnance de référé en date du 21 avril 2023.

Il a rendu son rapport le 27 novembre 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 26 juin 2025, Madame [S] [Z] a assigné Madame [H] [J] devant le tribunal judiciaire d’ALES aux fins de prononcer la résolution de la vente réalisée selon acte notarié en date du 28 août 2018 sur le fondement de la garantie des vices cachés et de condamner Madame [H] [J] à lui payer des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 02 septembre 2025, le juge de la mise en état a enjoint les parties à rencontrer un médiateur.

Par ordonnance en date du 04 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure au 25 janvier 2026.

Les parties ont comparu à l’audience en date du 10 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Prétention et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2025 par RPVA, Madame [S] [Z], sollicite du tribunal de :

JUGER que le bien immobilier acquis par Madame [S] [Z] divorcée [G], à Madame [H] [J] correspondant au lot n°13 et 20 de la copropriété située sur la parcelle section AE n°97 lieudit « 8 rue Emile Zola » d’une contenance de 2a 88ca est affecté d’un vice caché lié à la réalisation de travaux défectueux par la venderesse qui affecte gravement l’usage dudit bien ; PRONONCER la résolution de la vente réalisée entre Madame [H] [J] et Madame [S] [Z] divorcée [G] selon acte notarié du 28 août 2018 reçu par Maître [A] Notaire Associé à LES VANS ; CONDAMNER Madame [H] [J] à rembourser à Madame [S] [Z] divorcée [G], la somme de 63.000 euros correspondant au prix de vente versé dans le cadre de l’acte notarié du 28 août 2018 et les frais relatifs à cette transaction, soit la somme totale de 68.511,69 euros ; CONDAMNER Madame [H] [J] à payer à Madame [S] [Z] divorcée [G], des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi correspondant au montant des loyers et frais que la requérante a dû assumer pour se loger conformément à l’article 1645 du code civil, soit la somme de 17.625 euros au mois de novembre 2025 à parfaire ; ORDONNER la publicité au Service de la Publicité Foncière du Jugement à intervenir ; REJETER purement et simplement les fins demandes et prétentions de Madame [H] [J] ; CONDAMNER Madame [H] [J] aux entiers dépens ; CONDAMNER Madame [H] [J] à payer à Madame [Z] divorcée [G] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par Madame [H] [J], Madame [S] [Z], se fondant sur l’article 1648 al.1 du code civil, soutient qu’elle a véritablement connu l’origine du sinistre qu’à partir du rapport d’expertise en date du 27 novembre 2024 déposé par M. [E], ce dernier ayant établi de façon certaine l’origine du sinistre et donc le vice affectant le bien. Avant cette date, elle considère qu’elle a simplement constaté, comme tout un chacun, que le bien immobilier subissait un affaissement tout en précisant qu’elle n’est pas un professionnel du bâtiment. Elle précise que son action n’est pas prescrite dans la mesure où elle a été intentée le 26 juin 2025, date de son assignation, soit dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, soit le 27 novembre 2024.

Au soutien de sa demande tendant au prononcé de la résolution de la vente, Madame [S] [Z], se fondant sur les articles 1641 du code civil et suivants, considère que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies. Elle considère que les désordres liés aux travaux défectueux réalisés par la venderesse en 2011, dont elle a pris connaissance à la suite d’un courrier qui lui a été adressé le 01er décembre 2021 par cette dernière, rendent le bien vendu impropre à son usage. Elle précise notamment que la venderesse a fait réaliser par des non-professionnels et sans autorisation de la copropriété ou l’intervention d’un architecte, des travaux affectant des éléments porteurs de l’immeuble. Par ailleurs, Madame [S] [Z] indique que si elle avait connu le caractère gravement défectueux des travaux et leurs conséquences, elle n’aurait jamais acheté le bien immobilier litigieux. En outre, Madame [S] [Z] indique qu’elle n’a pas été informée des travaux réalisés en 2011 lorsqu’elle a acheté le bien immobilier et qu’en sa qualité de profane, elle ne pouvait pas expertiser le bien immobilier avant la vente de sorte qu’il s’agit d’un vice caché. Elle précise aussi que l’arrêté de péril avec l’obligation de libérer les lieux du fait du risque d’effondrement ne laisse planer aucun doute quant aux conséquences graves des travaux défectueux et que le rapport de l’expert [E] en date du 27 novembre 2024 est formel sur l’origine de la fragilisation de l’immeuble.

Concernant la clause d’exclusion de garantie invoquée par la défenderesse, Madame [S] [Z] considère que la venderesse, qui a dissimulé la réalisation des travaux litigieux au moment du chantier en ne demandant pas les autorisations nécessaires, mais aussi au moment de la vente, n’est pas de bonne foi. Elle soutient que la mauvaise foi de la venderesse résulte du fait que cette dernière a déclaré dans l’acte de vente ne pas avoir réalisé de travaux. Elle précise que Madame [H] [J], qui a agi en toute connaissance de cause, a réalisé des travaux pour réaliser des économies et pour échapper aux éventuelles contraintes techniques et administratives que la copropriété lui aurait imposées. En conséquence, Madame [S] [Z] considère que la venderesse ne peut pas invoquer l’opposabilité de la clause de garantie à son bénéfice.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Madame [S] [Z] précise qu’elle a été contrainte de quitter précipitamment le bien immobilier litigieux en octobre 2021 et de louer depuis cette date un logement qu’elle occupe encore. Elle doit assumer des loyers, charges et assurance pour un montant total de 17.625 euros (47 x 375 euros).

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 13 novembre 2025, Madame [H] [J], sollicite du tribunal de :

A titre principal :

DIRE et JUGER l’action en garantie des vices cachés PRESCRITE, et les demandes présentées IRRECEVABLES ;A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que les conditions des articles 1641 et suivants du code civil ne sont pas réunies ; En tout état de cause :

DIRE que la clause d’exclusion de garantie est valide et pleinement opposable ; DÉBOUTER Madame [S] [Z] de l’intégralité de ses demandes ; CONDAMNER Madame [S] [Z] à payer à Madame [H] [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER Madame [S] [Z] à payer à Madame [H] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [S] [Z] aux entiers dépens en ceux y compris les frais d’exécution de la décision à venir en cas de besoin.

Concernant la fin de non-recevoir tirée de la prescription, Madame [H] [J], se fondant sur l’article 1648 al.1 du code civil, précise que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Elle indique que Madame [Z] a acquis le bien par acte notarié en date du 28 août 2018, et n’a engagé une procédure judiciaire qu’à compter de l’assignation du 26 juin 2025, soit plus de six ans et dix mois après la vente. Elle ajoute que Madame [S] [Z] n’indique pas précisément la date à laquelle elle aurait découvert le prétendu vice caché tout en indiquant que les désordres allégués sont apparus en 2021 car c’est à cette date que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril et qu’un expert a été désigné par le tribunal administratif. Elle ajoute que ce dernier a rendu un rapport cosigné par Madame [S] [Z] qui s’était faite représentée, ayant mandaté un tiers. Elle précise que Madame [S] [Z] a été en mesure de pouvoir assigner la défenderesse dès les conclusions du rapport de l’expert [K]. Faute d’avoir engagé une action en responsabilité contre la venderesse avant le mois de juin 2025, Madame [H] [J] considère que l’action est prescrite et doit donc être déclarée irrecevable.

Concernant le rejet de la demande tendant au prononcé de la résolution de la vente fondée sur la garantie des vices cachés, Madame [H] [J], se fondant sur l’article 1641 du code civil, considère que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. Elle précise que le vice ne peut être regardé comme antérieur à la vente, la demanderesse étant défaillante dans l’administration de cette preuve. Elle précise que les travaux mineurs qui ont été réalisés par ses soins n’ont posé aucune difficulté jusqu’en 2021. Elle ajoute qu’aucun élément ne permet de relier les travaux litigieux avec l’apparition ultérieure de désordres structurels étant précisé qu’ils peuvent avoir de multiples causes (absence d’entretien, surcharge, sinistre, travaux éventuels réalisés par l’acquéreur).

Elle souligne que les désordres allégués par la demanderesse sont apparus plus de trois ans après la vente, dans un immeuble resté longtemps sans syndic, dont la toiture et les parties communes n’ont jamais été entretenues, et dans lequel se sont développés des champignons du bois à propagation rapide. Elle estime qu’au moment de la vente, l’appartement était en parfait état et qu’aucun désordre ne pouvait être constaté de sorte que la demanderesse n’apporte pas la preuve que les travaux qu’elle a réalisés en 2011 (pose du parquet, installation de cuisine et salle de bain) seraient la cause certaine et exclusive du prétendu vice et qu’ils auraient modifié la structure de l’immeuble ou affecté sa solidité.

Concernant la validité et l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie, Madame [H] [J], se fondant sur l’article 1792 du code civil, précise que l’acquéreur n’a, au regard de clause stipulée dans l’acte authentique en date du 28 août 2018, aucun recours contre elle au titre de la vente qui est intervenue. Elle considère à ce titre que la clause d’exclusion de garantie est valable au motif que qu’elle n’a pas la qualité de professionnelle, qu’elle est de bonne foi et qu’elle ignorait l’existence de tout vice. Elle ajoute que la demanderesse n’apporte pas la preuve de sa mauvaise foi.

S’agissant de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, Madame [H] [J], se fondant sur l’article 1240 du code civil, soutient qu’elle a subi un préjudice moral au regard des procédures abusives visant à lui imputer la responsabilité de désordres dont elle n’a ni connaissance, ni maîtrise. Elle précise que ces procédures lui occasionnent une grande inquiétude la contraignant à consulter un médecin. Elle sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

MOTIVATION

Sur la demande relative à la prescription de l’action en garantie des vices cachés

L’article 1648 alinéa 1 du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, Madame [H] [J] considère que le délai de prescription biennal concernant l’action en garantie des vices cachés est acquis. Or, il convient de préciser qu’aucune conclusion d’incident spécifique n’a été notifiée dans le cadre du présent dossier et adressé au juge de la mise en état par cette dernière à la suite de l’assignation de Madame [Z] en date du 26 juin 2025.

Outre le fait qu’en application de l’article 802 in fine du code de procédure civile, les fins de non-recevoir ne sont plus recevables devant la juridiction de jugement lorsqu’elles n’ont pas été soulevées devant le juge de la mise en état, il ressort des débats que Madame [Z] a acquis le bien litigieux par acte notarié en date du 28 août 2018 et a assigné la défenderesse que le 26 juin 2025.

Cependant, il doit être considéré qu’elle n’a pris connaissance de l’origine du désordre et de l’ampleur du vice allégué affectant le bien qu’à compter du rapport d’expertise établi par l’expert [E] le 27 novembre 2024, bien qu’elle ait constaté avant cette date que le bien immobilier subissait un affaissement notamment au cours de l’année 2021.

S’il est vrai que rapport rendu par M. [O] [K] à la suite de la saisine en référé du tribunal administratif de NÎMES a imputé les désordres à des travaux d’aménagement qui ont été faits sans précaution de reprise de charges (page 11), il n’en demeure pas moins que l’imputabilité des responsabilités n’avait pas été réglée par l’expert désigné par le tribunal administratif car cette question ne relevait pas de sa mission de sorte que Madame [Z] ne pouvait pas engager utilement une action en garantie des vices cachés à cette date contre Madame [H] [J]. Qui plus est, Madame [Z] n’a pas pu se convaincre dès 2021, date à laquelle elle avait constaté l’affaissement du bien, du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, n’étant pas professionnelle du bâtiment. Dès lors, il convient de retenir en toute hypothèse le 27 novembre 2024, date du dépôt du rapport, comme point de départ du délai de prescription.

En conséquence, l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est, en toute hypothèse, pas prescrite.

Sur la demande de résolution judiciaire sur le fondement de la théorie des vices cachés

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du code civil précise également qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil prévoit que, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Enfin, les articles 1645 et 1646 du code civil précisent que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur et si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il résulte de ces dispositions que la mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose la caractérisation des quatre conditions suivantes :

le vice doit être inhérent à la chose,le vice doit être caché,le vice doit être antérieur à la vente, ou à tout le moins déjà exister à l’état de germe,le vice doit rendre la chose impropre à son usage.

La charge de la preuve de l’existence de vices répondant aux conditions de l’article 1641 du code civil pèse sur l’acquéreur.

L’existence d’un vice caché non apparent et antérieur à la vente

L’existence même du vice et de son caractère antérieur à la vente ressort clairement du rapport d’expertise judiciaire puisque Monsieur [E] retient dans son rapport que les désordres ayant conduit à l’arrêté de péril pris par la commune de BESSEGES en date du 25 octobre 2021 et ayant donné lieu au rapport de l’expert [K] le 27 octobre 2021, sont, entre autres, relatifs à un affaissement d’une partie des planchers intérieurs. L’expert [E] relève dans son rapport que c’est surtout dans l’appartement de Madame [S] [Z] que les désordres sont les plus visibles. Il a notamment constaté dans celui-ci que plusieurs solives supportant le plancher supérieur ont rompu, fragilisant de fait ledit plancher, et ayant nécessité la mise en place de l’étaiement en urgence pour éviter un effondrement de ce dernier. Concernant la nature du risque, l’expert ajoute qu’il y a « un risque d’effondrement de plancher, pouvant entraîner en cascade les niveaux supérieurs et inférieurs » (p. 14 et 15 du rapport).

Il est important de préciser que l’expert a relevé d’autres désordres dans l’immeuble notamment dans les combles et les caves. Dans les combles, la vétusté de la toiture a pu être relevée entraînant une altération du bois des charpentes. Dans les caves, la présence d’un puit a été relevée, entraînant un très fort taux d’humidité. Il a été constaté que les bois présentent une phase plus ou moins avancée de pourrissement avec par endroit une absence partielle de matériaux. Ces conditions favorisent le développement de prédateurs xylophages comme les vrillettes, ou des champignons. Le rapport précise néanmoins que la causalité des désordres est différente selon les natures. S’agissant des désordres présents dans les combles et les caves, ils sont, d’après l’expert, liés à un défaut d’entretien qui s’accentue soit en raison de l’usure normale de la chose, soit en raison de la prolifération des insectes et champignons lignivores. En revanche, le rapport de l’expert est formel sur le fait que les désordres liés à l’affaissement des planchers ont pour origine un défaut de conception lié aux travaux d’aménagement effectués par la venderesse de sorte qu’il n’existe aucune relation de causalité entre l’affaissement des planchers et les désordres présents dans les combles et les caves (page 17, 22 et 23 du rapport).

L’expert ajoute que les travaux litigieux effectués par Madame [H] [J], lorsqu’elle occupait le bien, ont constitué un « facteur déclenchant » à l’origine d’un phénomène lent de dégradation des solives porteuses jusqu’à la rupture partielle ayant conduit à l’affaissement du plancher (page 17, 28 et 31 du rapport).

L’expert indique également qu’il s’agit « d’un défaut de conception (pour les travaux d’aménagement) associé à une exécution hors des règles de l’art » bien qu’il n’exclue pas que cette malfaçon puisse être associée à une surcharge ponctuelle dans l’exploitation du niveau supérieur même si cette hypothèse demeure selon lui limitée (page 22 du rapport).

Madame [S] [Z] produit un courrier que Madame [H] [J] lui a adressé le 01er décembre 2021, ce dernier ayant été repris dans le rapport d’expertise judiciaire [E] en date du 27 novembre 2024.

Dans cette correspondance, la défenderesse indique qu’elle a effectué des travaux en novembre 2011, soit avant la vente du bien litigieux à Madame [S] [Z]. Elle ajoute que les travaux ont été réalisés par son ex-mari ainsi que son neveu. S’agissant de la nature des travaux, elle indique qu’ils ont consisté en « une suppression de cloison en placoplâtre entre le salon et la salle à manger ».

Même si Madame [H] [J] nie aujourd’hui, notamment en produisant une attestation de son ex-mari, avoir effectivement fait procéder à cet enlèvement de cloison, cela vient en contradiction avec son courrier très clair du 01er décembre 2021 et les constatations mêmes de l’expert.

Au regard de ces éléments, il apparaît que le vice lié à réalisation des travaux défectueux affectant le bien litigieux était bien caché, c’est-à-dire non apparent au moment de la vente. En effet, le bien a été acheté par la demanderesse le 28 août 2018 et la découverte du vice ainsi que ses conséquences sont intervenues postérieurement, les premiers affaissements ayant été signalés en 2021, soit plus de deux ans après la vente litigieuse.

D’ailleurs la défenderesse produit une attestation de Madame [C], négociatrice immobilière qui s’est chargée de la vente litigieuse, qui certifie qu’aucun défaut de type fissure ou affaissement n’était visible lors des rendez-vous. Elle produit d’ailleurs des photographies en ce sens. (pièce 6 défenderesse).

Plusieurs années se sont donc écoulées avant la constatation des désordres affectant le bien litigieux de sorte que la demanderesse n’a pas pu constater au moment de la vente un quelconque vice. Le caractère caché du vice résulte aussi du fait que Madame [S] [Z] n’était pas informée de la réalisation des travaux et qu’en sa qualité de profane, elle ne pouvait pas expertiser le bien immobilier sur le plan technique avant la vente.

En outre, s’agissant du caractère antérieur à la vente du vice, il convient de rappeler que les travaux litigieux à l’origine des désordres affectant le bien datent de novembre 2011 de sorte que le vice existait bien à l’état de germe au moment de la vente. Le lien de causalité entre ces travaux et les désordres est clairement établi par l’expert.

En conséquence, la condition relative à l’existence d’un vice non-apparent et antérieur à la vente est établie.

Le vice doit être d’une gravité suffisante pour rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer très fortement son usage

Il ressort du rapport d’expertise daté du 27 novembre 2024, que les travaux réalisés par Madame [H] [J] constituent un « facteur déclenchant » à l’origine d’un phénomène lent de dégradation des solives porteuses jusqu’à la rupture partielle ayant conduit à l’affaissement du plancher. En outre, l’arrêté de péril avec l’obligation de libérer les lieux du fait d’un risque d’effondrement témoigne de la gravité des désordres affectant le bien litigieux. En effet, la gravité du vice est telle que le bien est impropre à sa destination dans la mesure où il n’est plus possible de l’utiliser et donc de s’y loger.

Des mesures conservatoires ont dû être prises par un étaiement généralisé de la zone sinistrée mais l’expert pointe une situation qui s’aggrave et qui nécessite la mise en œuvre de travaux.

En conséquence, le vice affectant le bien litigieux revêt un caractère grave le rendant impropre à sa destination ou en tout cas de nature à impliquer que si Madame [S] [Z] avait appris l’existence de ces vices affectant le bien litigieux, elle n’aurait pas contracté ou aurait donné un moindre prix pour acheter le bien.

Ainsi, toutes les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

Sur l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés

L’article 1643 du code civil énonce que « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Dans le contrat de vente portant sur un bien immobilier, le vendeur, de bonne foi car n’ayant pas eu connaissance des vices affectant le bien objet de la vente, peut s’exonérer de la garantie légale contre les vices cachés par le jeu de la clause contractuelle élusive de cette garantie. Il est acquis que la clause d’exonération des vices cachés ne peut pas être invoquée par le vendeur, lorsqu’il connaissait le vice et l’a dissimulé à son acquéreur. Le seul fait que le vendeur connaissait l’existence du vice suffit à le faire considérer comme de mauvaise foi sans qu’il y ait lieu d’exiger qu’il ait eu la volonté de dissimuler ce vice à l’acquéreur.

En l’espèce, tenant l’existence d’une clause contractuelle d’exonération de garantie, la responsabilité de Madame [H] [J] ne peut se voir appliquée que pour autant que soit rapportée la preuve de sa connaissance du vice caché au jour de la vente, ce que cette dernière conteste en soutenant être de bonne foi.

Cependant, il appartient à l’acquéreur d’établir la connaissance des vices cachés par le vendeur lors de la vente, laquelle ne peut résulter d’une simple hypothèse.

En effet, la clause exonératoire de garantie incluse en page 7 du contrat de vente qui lie les parties est ainsi libellée : « ETAT DU BIEN : L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment pour mauvais état de la déconstruction pouvant exister du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excéda-t-elle 1/5e devant faire son profit ou sa perte ».

Madame [H] [J] a expressément reconnu dans le courrier qu’elle adressé le 01er décembre 2021 une suppression de cloison en placoplâtre. Elle a vendu le bien plus de sept ans après ces travaux sans qu’aucun vice ne se révèle.

Elle n’a de toute évidence, en tant que non professionnelle, pas mesuré la portée des travaux qui ne relevaient pas de l’article 1792 du code civil d’après ses connaissances, les ayant faits réaliser par son entourage, certes de toute évidence en méconnaissance des règles de l’art. Il doit aussi être rappelé qu’aucun syndic ne gérait alors la copropriété qui n’était non constituée et sans statut.

L’expert judiciaire lui-même relève en page 17 de son rapport que « normalement non structurelle par définition et au regard des règles actuelles, cette cloison existante depuis l’origine a été supprimée sur la largeur de la pièce (chambre). Or, celle-ci constituée de briques pleines (ou pateaux) était porteur (ou le sont devenues de fait) permettant de recouper la portée des solives des planchers ». Il s’en évince donc que le caractère porteur de cette cloison n’était pas évident, d’autant plus pour un profane.

La connaissance des vices ne peut être déduite de l’absence de mention des travaux dans l’acte de vente.

En conséquence, nonobstant la question de la responsabilité de Madame [J] dans la manière dont ces travaux ont été réalisés, la clause contractuelle élusive de la garantie légale contre les vices cachés doit être appliquée, Madame [H] [J] n’ayant pas, au moment de la vente, conscience des conséquences des travaux qu’elle avait réalisés sept ans avant la vente.

Aussi, Madame [S] [Z] sera déboutée de son action rédhibitoire.

III. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol.

Afin de prouver l’existence du préjudice moral allégué, Madame [H] [J] fournit l’attestation d’une psychologue clinicienne en date du 25 août 2025. Cette dernière a indiqué qu’elle avait reçu en consultation Madame [H] [J] dans le cadre de son état dépressif réactionnel après avoir appris son assignation en justice. Elle a ajouté que Madame [H] [J] avait exprimé des épisodes d’anxiété intense, accompagné d’importants troubles du sommeil ainsi que d’éruptions cutanées nécessitant un traitement médicamenteux approprié. Madame [H] [J] fournit également un document relatif à un suivi psychologique ainsi qu’à des prescriptions médicales, tous deux datés du 06 août 2025.

Or, s’il apparaît que Madame [H] [J] a subi un préjudice moral au regard des pièces versées au dossier, il n’en demeure pas moins qu’elle ne démontre pas l’existence d’une faute à l’encontre de Madame [S] [Z]. En effet, elle ne rapporte pas la preuve d’une mauvaise foi ou de l’intention de nuire de la demanderesse, Madame [S] [Z] étant parfaitement en droit de défendre ses intérêts.

En conséquence, il conviendra de débouter Madame [H] [J] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [Z], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de l’espèce, toute demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 01er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que la décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de fin de non-recevoir soulevée par Madame [H] [J] ;

DÉBOUTE Madame [S] [Z] de sa demande de résolution de la vente du 28 août 2018 et l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [S] [Z] aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie gardant la charge de ses frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame le Président, qui l’a signé avec Madame le Greffier.

La Greffière, La Présidente,