DU : 16 Septembre 2020 TRIBUNAL JUDICIAIRE

__________________ D’AMIENS

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ORDONNANCE Z

REFERE ORDONNANCE Z REFERE du

SEIZE SEPTEMBRE ZUX MIL VINGT

Demande en paiement des _____________________________________________________________ loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du Nous, Jacques VILTINGOT,1er Vice-Président, statuant en qualité de juge des référés, bail et/ou à l’expulsion assisté de Céline FOURCAZ, Adjoint Administratif faisant fonction de greffier, avons

Sans procédure particulière rendu la décision dont la teneur suit :

AFFAIRE :

ENTRE :

S.N.C. COMPAGNIE

SAINT MICHEL S.N.C. COMPAGNIE SAINT MICHEL venant aux droits de la SCI DU 45

PLACE RENE GOBLET à AMIENS représentée par son Gérant

[…] 52 rue Delpech

80000 AMIENS

S.A.S. DU PAREIL AU représentée par Maître Franck ZRBISE de la SCP LEBEGUE PAUWELS

MEME ZRBISE, avocat postulant au barreau d’AMIENS, M^e Olivier BERNE, avocat plaidant au barreau de LILLE

Répertoire Général

- ZMANZUR(S) -

N° RG 20/00174 – N°

Portalis

DB26-W-B7E-GQJM ET :

__________________

S.A.S. DU PAREIL AU MEME (DPAM)

Expédition exécutoire le : 49-51 rue Emile Zola

93100 MONTREUIL

à : représentée par Maître Arnaud EHORA de la SELARL

à : S.FOUQUES,H.CABOCHE-FOUQUES & EHORA, avocat postulant au

à : barreau d’AMIENS, Maître Séverine VALAZ de la SELARL BARBIER ASSOCIÉS, avocat plaidant au Barreau de PARIS substituée par M^e Cécile à : ZYLBERSZTEIN, avocat au barreau de PARIS

Expédition le :

- DÉFENZUR(S) - à :

à :

à :

à :

à :

à : Expert

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A/ Rappel des circonstances litigieuses :

Par acte authentique du………….. la société civile immobilière DU […] sise 30 avenue d’Eylau à Paris 16 éme, a fait l’acquisition d’un immeuble situé […], sur une parcelle cadastrée section VD numéro […], comprenant des locaux commerciaux et professionnels en rez de chaussée et des locaux destinés à l’habitation du premier au cinquième étage, et a donné à bail commercial les locaux commerciaux en rez de chaussée, comprenant magasin, hall, deux bureaux, réserve, dégagement et sanitaire, et en sous-sol, magasin, réserves et locaux techniques par acte SSP du 21 JANVIER 1999, à la société SAS DU PAREIL AU MEME, sise […], qui exploite un réseau de boutiques de vêtements et chaussures pour enfants jusqu’à 14 ans et accessoires, qui a été renouvelé pour 9 ans par acte du 10 AVRIL 2008, à effet du 01 février 2008, juin dépôt de garantie de 20677 euros ayant été réglé, le loyer ayant été révisé à 82708 euros par an puis à 93428,34 euros au 01 février 2015.

Par acte sous seing privé en date du………………, les parties ont convenu de la résiliation anticipée du bail commercial en cours et ont conclu un bail commercial en renouvellement à compter du 01 AOÛT 2016 pour une durée de 10 ans moyennant un loyer de 70000 euros HT par an, payable trimestriellement d’avance, soit 17500 euros HT par trimestre, avec indexation triennale, outre l’impôt foncier et la taxe d’ordures ménagères et les charges d’immeuble.

Par acte authentique reçu le 05 SEPTEMBRE 2018 par Maître Frana OTTE, notaire associé, l’immeuble a été vendu à la société en nom collectif COMPAGNIE SAINT MICHEL sise […], immatriculée le 25 avril 2017, spécialisée dans la location immobilière, ayant pour gérant une société holding la SAS HOLDING CL dont le président est X Y Z AA.

A la suite de la défaillance du preneur dans le paiement des loyers, la société COMPAGNIE SAINT MICHEL a fait pratiquer entre les mains de la SOCIETE GENERALE agence centrale de Paris, sur les comptes ouverts à la société SAS DU PAREIL AU MEME par acte du 02 JUIN 2020, une saisie conservatoire afin de recouvrer une somme de 2[…]30,69 euros, dont, en principal, un arriéré de 22208,83 euros au titre du loyer du second trimestre 2020.

Le tiers saisi a déclaré détenir une somme de 39497,40 euros sur le compte de dépôts.

Cette saisie a été dénoncée par acte du 10 JUIN 2020 à la société SAS PAREIL AU MEME.

B/ Exposé de la procédure :

Par acte du 24 JUIN 2020, la SNC COMPAGNIE SAINT MICHEL a fait assigner La SAS DU PAREIL AU MEME aux fins de la faire condamner, en application des articles 1103 et 1104 du code civil et des clauses du bail, à lui payer la somme de 22208,83 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 31 mars 2020, outre la somme de 266,09 euros au titre des intérêts moratoires au taux légal majoré de 3 % l’an à compter du 01 avril 2020 jusqu’au 22 juillet 2020, sinon depuis l’assignation ainsi que la somme de 343,78 euros au titre des pénalités de 5 % l’an, capitalisation des intérêts ainsi qu’une indemnité de procédure de 2400 euros en application de l’article 700 CPC, outre les dépens et les frais de la saisie conservatoire.

Lors de l’audience du 26 AOÛT 2020, la SNC COMPAGNIE SAINT MICHEL est représentée par son conseil qui réitère ses prétentions selon conclusions, renchérissant sa demande d’indemnité de procédure à 4200 euros, s’opposant à la demande de délai de paiement au motif que la saisie est entièrement fructueuse, que le compte saisi est largement créditeur, que la société défenderesse ne justifie aucune difficulté économique, et celle portant sur le loyer du 3 ème trimestre 2020 est irrecevable car il s’agit d’une demande nouvelle qui n’a aucun lien avec la saisie conservatoire, et a conclu au rejet des contestations et demandes reconventionnelles.

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Elle conteste la non délivrance des locaux, qui étaient toujours à disposition de la défenderesse, où les salariés pouvaient continuer de vaquer à des travaux ou de

“réinventer l’expérience client” et prétend distinguer l’interdiction de recevoir du public, qui est la seule interdiction résultant de l’arrêté du 14 mars 2020 et l’arrêt de l’exploitation du fonds de commerce que la société défenderesse a pu poursuivre par l’intermédiaire de son site Internet Clik et Collect qui lui a continué d’exister et de fonctionner, le confinement n’interdisant pas aux clients de venir retirer les commandes passées par internet ou de faire des retours, fait valoir que la société défenderesse s’est bornée à ne pas payer le loyer à son échéance sans en donner aucune explication et sans se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’elle n’invente qu’à posteriori pour les besoins de la cause, ce qui est impossible selon elle rétroactivement, fait valoir que ni la Loi ni le règlement n’ont dispensé les commerçants de payer leurs loyers pendant le confinement, que l’Ordonnance du 25 mars 2020 n’a nullement prévu l’annulation des loyers ni même leur suspension ou leur report, que c’est à l’Etat, par l’intermédiaire du Fonds de Solidarité de compenser les pertes des commerçants et non les bailleurs, qui doivent pouvoir vive aussi et qui n’ont commis aucune faute, que cette Ordonnance a seulement prévu dans son article 4 une suspension des sanctions consécutives au défaut de paiement des loyers, qu’elle conteste l’existence d’une cause de forme majeure, prétend qu’il n’y aucune contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, elle demande le renvoi de l’affaire au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

- La SAS DU PAREIL AU MEME, sise […] est représentée par son conseil qui selon conclusions en réplique, a conclu principalement au débouté en raison d’une contestation sérieuse en application de l’article 835 du code de procédure civile, au motif qu’elle prétend soulever l’exception d’inexécution et la force majeure, que ses obligations ont été suspendues, que la bailleresse n’a pas exécuté son obligation de délivrance et de jouissance paisible, sans qu’il importe de savoir qu’il n’est pas fautif, puisqu’elle a été empêchée d’exploiter sa boutique, et qu’elle estime ne pas devoir les loyers échus durant la période de confinement de 58 jours écoulée du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, ayant été contrainte de fermer sa boutique en application des arrêtés du 14 et 15 mars 2020 et du décret du […] mars 2020 et du 14 avril 2020, les loyers de cette période étant supprimés de sorte que le loyer du premier trimestre ayant été intégralement payé, il convient de réduire l’échéance du second trimestre à 22208,86 euros – 22208,86 euros x 58/91 = 22208,86 euros – 14155,09 euros = 8053,76 euros.

A titre subsidiaire, elle sollicite en application de l’article 1244-1 du code civil, un délai de Grâce pour régler le solde du loyer du second trimestre et le loyer du 3 ème trimestre 2020 et de l’exonérer des pénalités et majorations et forme une demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 5000 euros en application de l’article 700 CPC ainsi que les dépens.

Elle fait valoir que la bailleresse consacre deux jeux de conclusions de 13 pages pour dénier la contestation sérieuse qui est pourtant évidente au vu de cette discussion et s’oppose à la passerelle par laquelle la bailleresse essaye d’échapper au débouté de ses prétentions.

Sur ce, le président annonce que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition du Greffe, laquelle a été avancée à la date du 16 septembre 2020.

MOTIFS

1 – Les dispositions nouvelles de l’article 750-1 du code de procédure civile, qui imposent, à peine d’irrecevabilité de l’assignation, au demandeur de justifier d’une tentative préalable de conciliation ne concernent 1) que le cas dans lequel la créance n’excède pas 5000 euros, ce qui est le cas en l’espèce, 2) sont exclues en matière d’urgence, tel étant le cas d’une assignation en référé, et quand la partie demanderesse est, de plus, soumis à des délais, comme en l’espèce, la saisine de la juridiction étant destinée à faire valider les causes d’une saisie conservatoire.

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En l’état, les prétentions de la SNC COMPAGNIE SAINT MICHEL seront déclarées recevables et régulières,

A/ Sur la demande en paiement du loyer du second trimestre 2020

2 – En l’espèce, le preneur ayant réglé le 13 janvier 2020 l’échéance du premier trimestre et la taxe foncière 2019 le 06 février 2020 et étant à jour des loyers et charges antérieurs, la demande porte sur le paiement du loyer du second trimestre 2020 qui est venu à échéance le 01 avril 2020 pour la somme de 22208,83 euros TTC qui n’est pas contestée dans son montant.

3 – Sur l’exception d’inexécution

Aucune inexécution ne peut être reprochée sérieusement à la société bailleresse dés lors que le preneur n’a pas été privé, en raison d’agissements imputables au bailleur, de la jouissance des locaux donnés à bail qui sont restés à la disposition de la société DU PAREIL AU MEME et que l’interdiction de recevoir du public subi par le preneur est imputable non au bailleur mais à une mesure réglementaire générale, notamment l’article 8 du Décret 2020-293 du […] mars 2020, alors que, de toute façon, les déplacements de la clientèle étaient interdits par le Décret 2020-260 du 16 Mars 2020 puis par l’article 3 du Décret du […] mars 2020, sauf dans 8 cas limitativement énumérés, dont les achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeuraient autorisés par arrêté, la fréquentation de la boutique d’articles textiles exploitée par la société défenderesse ne faisant pas partie de ce cas dérogatoire, et cette interdiction, dans laquelle la société bailleresse n’a pris aucune part, constitue une cause étrangère aux deux parties.

Le refus ou la suspension de paiement du loyer n’est pas sérieusement fondée sur l’exception visée par les articles 1219 et 1220 du code civil.

4 – Sur l’absence d’exonération légale du paiement du loyer

Si le loyer réclamé a été exigible le 01 avril 2020, durant la période de confinement édictée par l’article 1 I de l’Ordonnance 2020 – 306 du 25 mars 2020 modifiée, qui a couru du 12 mars 2020 au […] juin 2020, le preneur n’expose pas quelle disposition de cette Ordonnance ou d’autre texte légal ou réglementaire aurait exonéré les locataires commerçiaux du paiement de leurs loyers durant cette période ni même en aurait suspendu et/ou reporté l’exigibilité.

D’office, la juridiction ne découvre pas l’existence d’une telle disposition générale.

L’article 2 de cette Ordonnance se borne à présumer qu’un paiement imposé par la Loi ou le règlement a été fait dans le délai légal si ce paiement conditionne l’acquisition ou la conservation d’un droit, s’il a été fait dans ce délai à compter du […] juin 2020 et l’article 4 se borne à reporter l’effet des astreintes, des clauses pénales et clauses résolutoires et de déchéance au terme de la période d’état d’urgence sanitaire précitée avec report à compter de cette date du délai d’exécution.

Mais, en l’espèce, aucun commandement visant la clause résolutoire n’a été signifié par la bailleresse.

5 – Sur l’exception de force majeure :

5-1 – En revanche, si aucune mesure générale d’annulation ou de suspension du paiement des loyers n’a été prise par la Loi ou le Règlement, il n’est pas exclu, pour autant, que le preneur puisse se prévaloir d’une cause de force majeure justifiant son exonération dans son cas particulier.

En application de l’article 1218 du code civil, la force majeure, en matière contractuelle, consiste dans un empêchement que les parties ne pouvaient raisonnablement prévoir lors de la conclusion du bail et que le débiteur de l’obligation ne peut éviter les effets par des mesures appropriées.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est seulement suspendue pendant la durée de l’empêchement.

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En l’espèce, l’extériorité et l’imprévisibilité de la cause de la fermeture de la boutique ne font pas difficultés.

5-2 – Pour autant, il reste à la société défenderesse de rapporter la preuve que toutes les conditions de la cause exonératoire qu’elle invoque ont été remplies en l’espèce, et en particulier que les effets économiques de la fermeture contrainte de la boutique d’Amiens, qu’elle exploite directement, et dont les résultats se fondent dans ceux de la société toute entière, a été pour elle une cause insurmontable de paiement du loyer du second trimestre, étant observé que, désormais, l’article 1218 précité n’a pas repris la condition ancienne d’irrésistibilité pour lui substituer l’impossibilité pour le débiteur de prendre les mesures appropriées.

Certes, le sophisme consistant à distinguer l’interdiction de recevoir du public avec l’arrêt de l’exploitation que la bailleresse ne craint pas de soutenir, avec une insigne mauvaise foi, ne saurait évidemment être validé par la juridiction, alors que le bail commercial n’a pas été consenti afin de permettre à la société défenderesse d’exploiter un site internet, lequel est national et qu’elle n’aurait pas besoin, en effet, d’une boutique à Amiens pour le faire fonctionner, alors que la défenderesse a contracté un bail de locaux rue […] à Amiens exclusivement afin d’exploiter une boutique physique où elle peut recevoir des clients, qui, avant d’acheter, peuvent voir, comparer et faire essayer les vêtements, car ce n’est pas la même clientèle qui est visée par les deux modes de commercialisation et c’est un autre métier, qui ne s’improvise pas en 58 jours, que celui de vendre par correspondance à Amiens en transformant une boutique en point de retrait des commandes alors que la marque se positionne sur le commerce de centre-ville en visant le milieu de gamme.

En conséquence, en effet, la fermeture de la boutique a fait obstacle à l’exploitation du fonds de commerce dans le point de vente considéré et a provoqué l’effondrement du chiffre d’affaires généré par les ventes de cette boutique qui auraient pu être réalisées durant le confinement et qui ne l’ont pas été.

5-3 – Pour autant, en l’espèce, la société défenderesse, ne donne aucune explication sur sa situation économique et de trésorerie, sur ses résultats de 2019 et de 2020, ne verse aux débats aucun document comptable, notamment, le compte d’exploitation, ne justifie par aucune pièce le chiffre d’affaires réalisé mensuellement dans la boutique d’Amiens avant la période de fermeture de la boutique, ni depuis sa réouverture, aucun justification de son résultat d’exploitation, et ne verse aucun tableau permettant une comparaison économique quelconque entre 2019 et 2020.

Le dossier soumis à la juridiction se résumant à l’ensemble vide, la juridiction doit d’office expliquer que cette société a été constituée en 1982, est entrée en bourse en 1995, a ouvert un site internet en 1999, qu’elle exploite […]7 boutiques en France sur 450 magasins répartis dans 26 pays, qu’elle employait 827 salariés en 2018, et a réalisé un chiffre d’affaires de 109 millions d’euros en 2018 et a généré une perte de 6,1 millions d’euros en 2018 après avoir bénéficié par jugement du 22 février 2016 d’un plan de sauvegarde qu’elle ne verse pas aux débats et dont le contenu n’est même pas exposé, et, après avoir été florissante, a subi un effondrement de ses ventes et a été reprise par le Groupe Sergent Major en raison de ses difficultés en 2015.

Les dettes concernant la seule boutique d’Amiens ne sont pas justifiées, en dehors du loyer, et il n’est pas justifié du nombre de salariés de la boutique et de la masse salariale.

Depuis lors, la défenderesse ne justifie pas l’évolution de sa situation et ne prétend pas être en cessation des paiements.

La boutique sise à Amiens étant exploitée directement, c’est donc la situation de la société dans son ensemble qui doit être justifiée, alors qu’elle peut effectuer une certaine péréquation entre les résultats et les performances de ces différentes boutiques.

5-4 – In fine, la société défenderesse ne justifie pas les raisons pour lesquelles alors que son compte était créditeur de 39497,50 euros en dépit de la fermeture de sa boutique et qu’elle ne justifie que la somme saisie était destinée au paiement des

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salaires de mai du personnel de la boutique, dont la situation durant le confinement n’est pas non plus justifiée, en quoi elle était empêchée de payer le loyer.

Il n’est pas inutile de rappeler, en outre, qu’une force majeure temporaire, comme en l’espèce, n’aurait eu pour effet de suspendre temporairement le paiement du loyer jusqu’au […] juin 2020.

5-5 – Par conséquent, dés lors qu’elle n’avait ni sollicité, ni obtenu préalablement aucun délai de paiement en expliquant sa situation à la bailleresse, l’obligation de payer le loyer du second trimestre 2020 apparaît incontestable et il convient de faire droit à la demande pour la somme provisionnelle de 22208,83 euros TTC outre intérêts moratoires au taux légal à compter du 01 avril 2020 jusqu’à la saisie.

6 – Compte tenu des dispositions de l’article 4 alinéa 1 et 2 de l’Ordonnance du 25 Mars 2020 qui ont reporté l’application des pénalités au plus tôt au […] juin 2020 alors que la saisie a été pratiquée le 02 juin 2020 a été fructueuse, et de la réductibilité des pénalités que la bailleresse ne craint pas de réclamer en dépit des effets délétères de la crise sanitaire sur l’économie, il existe une contestation sérieuse du chef de la réclamation de la pénalité de 5 % et de la majoration de 3 points des intérêts de retard.

7 – La demande de capitalisation formée en application de l’article 1343-2 du code civil est sans objet dés lors que la saisie du 02 juin 2020 a permis le règlement intégral des causes de la saisie avant qu’une année ne soit écoulée.

B/ Sur la demande reconventionnelle de Délai de Grâce :

8 – Après une saisie, comme en l’espèce, une saisie conservatoire qui produit les effets d’une saisie-attribution la compétence pour accorder un délai de Grâce sur les causes de la saisie appartient exclusivement au juge de l’exécution en application de l’article 510 du code de procédure civile, à supposer que le débiteur saisi assigner le créancier poursuivant en mainlevée ou d’annulation de la mesure et que le Juge de l’Exécution y fasse droit, puisqu’une fois de plus, il convient de rappeler que l’effet attributif de la saisie transporte immédiatement entre les mains du créancier poursuivant la propriété des fonds saisis qui ne peuvent faire l’objet d’un échelonnement alors qu’en l’espèce, la saisie apparaît totalement fructueuse.

Cette demande sera déclarée irrecevable.

9 – En revanche, la demande reconventionnelle d’un délai de Grâce concernant le loyer du troisième trimestre 2020 échu le 01 juillet 2020 est parfaitement recevable en application des articles 63,64 et 70, quand bien même elle n’aurait aucun lien avec la saisie conservatoire, qui est le mobile de la demande en paiement et non son objet, le défendeur étant en droit de régulariser une demande incidente qui a un lien avec sa dette locative échue impayée et avec la tentative de recouvrement dont il a fait l’objet, afin, notamment, de prévenir de nouvelles entreprises malicieuses et expéditives du créancier, et compte tenu de la brutalité des poursuites dont le preneur a déjà fait l’objet qui eu pour conséquence d’assécher totalement sa trésorerie, la saisie ayant été effectué sur un compte à la Société Générale de Paris au solde créditeur dangereusement faible vu la dimension de la société, alors qu’il a perdu 58 jours de chiffre d’affaires à Amiens, ce qui représente environ l’équivalent d’un loyer, il convient de faire droit à la demande et d’accorder à la société DU PAREIL AU MEME un délai de Grâce jusqu’au 01 janvier 2021 pour payer le loyer du troisième trimestre 2020 sous condition de paiement à bonne date du loyer du 4 ème trimestre 2020.

[…] Sur les autres prétentions :

10 La société défenderesse sera condamnée, en outre, aux entiers dépens et sa situation économique commande de l’exonérer de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile,

13 – Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer, en lieu et place du juge de l’exécution, su la régularité et le bien fondé de la saisie conservatoire pratiquée sans la moindre mise en demeure préalable.

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ORDONNANCE

Le Juge des Référés

Statuant publiquement et par décision contradictoire,

Par mise à disposition au Greffe,

En premier ressort,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Déclare recevables et régulières, en l’état, les prétentions formées par la SNC COMPAGNIE SAINT MICHEL,

Condamne la société SAS DU PAREIL AU MEME à payer à la SNC COMPAGNIE SAINT MICHEL une somme provisionnelle de 22803,83 euros à valoir sur le loyer du second trimestre 2020 échu le 01 avril 2020 outre intérêts moratoires au taux légal depuis le 01 avril 2020 jusqu’au 02 juin 2020,

Vu la contestation sérieuse,

Déboute la société SNC COMPAGNIE SAINT MICHEL du chef de la réclamation de la pénalité de 5 % et de la majoration de 3 points des intérêts de retard,

LA DÉBOUTE de sa demande de capitalisation des intérêts de retard,

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉCLARE irrecevable la demande de délai de Grâce formée par la société SAS DU PAREIL AU MEME en ce qui concerne l’échelonnement des causes de la saisie,

ACCORZ à la société SAS DU PAREIL AU MEME un délai de Grâce jusqu’au 01 janvier 2021 pour payer le loyer du troisième trimestre 2020 échu le 01 juillet 2020 sous forme d’un report de son exigibilité au 01 janvier 2021, sous condition du paiement à son échéance du loyer du quatrième trimestre 2020,

DIT que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les frais de la saisie conservatoire du 02 juin 2020,

RAPPELLE que la présente Ordonnance est dépourvue d’autorité de chose jugée et est assortie de l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE la SAS DU PAREIL AU MEME aux entiers dépens de l’instance.

Après que le président ait signé ainsi que le greffier, la présente ordonnance a été mise à la disposition des parties à la date fixée.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIZNT

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