DU : 26 Novembre 2024

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JUGEMENT

JUGE DE L’EXÉCUTION

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

AFFAIRE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE,

C/

S.C.I. CHARLIE,

Répertoire Général

N° RG 24/00048 – N° Portalis DB26-W-B7I-ICE5

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Expédition exécutoire le :

à : la SCP LEBEGUE DERBISE

à :

Expédition le :

à :

à:

Notification le :

à :

à:

RG : N° RG 24/00048 – N° Portalis DB26-W-B7I-ICE5

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, immatriculé au RCS d’AMIENS sous le n° 487.625.436 dont le siège social est :

500 rue Saint Fuscien

80095 AMIENS CEDEX 3

représentée par Maître Bénédicte CHATELAIN, substituant Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’Amiens

POURSUIVANT LA VENTE

A :

S.C.I. CHARLIE,

inscrite au RCS de BEAUVAIS sous le n° 813.522.3498 dont le siège social est :

81 rue Principale

60360 DOMELIERS

non comparante, ni représentée

PARTIE(S) SAISIE(S)

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement réputé contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 21 novembre 2024, devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution

assisté de Madame Béatrice AVET, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 4 juin 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE a fait délivrer à la SCI CHARLIE un commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier situé à DOULLENS (80600), 13 rue du Pont Saint Ladre, cadastré section AC, n°156, d’une contenance de 9 a 23 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de la publicité foncière d’Abbeville, le 23 juillet 2024, référence 2024 S, n°42.

La SCI CHARLIE n’ayant pas satisfait à la demande en paiement, la procédure de saisie immobilière a été poursuivie.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE a fait assigner la SCI CHARLIE à comparaître devant le juge de l’exécution statuant en audience d’orientation.

La créancière poursuivante a déposé le cahier des conditions de vente au greffe le 12 septembre 2024.

Par note du 28 octobre 2024, le juge de céans a indiqué mettre d’office dans les débats la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme afin que les parties se positionnement expressément sur ce point et en tirent toutes les conséquences jusqu’au nouveau calcul du montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée, au regard des décisions en la matière de la CJCE, de la Cour de cassation et de l’avis de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution de :

— dire n’y avoir lieu de maintenir le moyen soulevé d’office ;

— mentionner le montant de la créance de la poursuivante telle quelle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêtée au 23 avril 2024, à la somme de 329.323,92 € ;

— à défaut, si le tribunal qualifiait de non écrite la clause de déchéance du terme, la créance s’élèverait à 34.775,57 € ;

— ordonner la vente forcée de l’immeuble situé à DOULLENS (80600), 13 rue du Pont Saint Ladre, cadastré section AC, n°156, d’une contenance de 9 a 23 ca, sur la mise à prix de 48.000 €, dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision, étant rappelé que conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente, les enchères seront d’un montant de 1.000 € minimum ;

— dire et juger que les visites auront lieu du lundi au vendredi de 10 heures à midi et de 14 heures à 16 heures, dans le courant des trois semaines qui précèderont la date de l’audience d’adjudication qui sera fixée ;

— désigner pour faire visiter l’immeuble la SELARL JULIE MARTIN, commissaire de justice à DOULLENS ;

— dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— aménager la publicité légale comme ci-dessus indiqué :

— dire que l’avis prévu à l’article R 322-31 pourra être établie en caractères de corps 24, sur format A3 (40 cm X 29,7 cm) ;

— dire que l’avis simplifié de l’article R 322-32 comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte permettant d’identifier les caractéristiques essentielles du bien à vendre, et que la poursuivante pourra y préciser, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

— taxer les frais de poursuites engagés par la créancière poursuivante ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Il est constaté à ce stade que la banque et son conseil ont souhaité avec une certaine audace faire reproche à leur juge de ne pas "offrir de s’expliquer en quoi la clause du contrat, dont il n’a d’ailleurs pas pris connaissance, pourrait être considérée comme abusive… ".

Il sera alors rappelé à la banque et son conseil que le juge de l’exécution est tenu de relever d’office ce caractère et que, comme ils le précisent eux-mêmes, avec une contradiction assumée, que le juge de céans n’a pas encore pu prendre connaissance de ladite clause.

La SCI CHARLIE n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, anticipé au 26 novembre 2024 pour des raisons de service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause abusive et l’application de l’article L 132-1 du Code de la consommation à la SCI CHARLIE

La Cour de Cassation considère que « le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites » (Cass. com. 8 février 2023, n°21-17763).

La clause qui permet au professionnel de résilier le contrat, sans préavis d’une durée raisonnable, est présumée abusive en vertu de l’article R 212-2, 4° du Code de la consommation.

Une telle clause est également abusive par référence à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne rendue dans des litiges relatifs aux clauses de déchéance du terme dans les contrats de crédit immobilier (Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n°21-16.044).

Tel est le cas lorsqu’une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable (Cass. 1ère civ., 29 mai 2024, n°23-12.904).

Ces jurisprudences doivent se combiner avec l’avis du 11 juillet 2024 rendu par la 2ème chambre civile de la Cour de cassation suite à sa saisine par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, en application des articles L 441-1 et suivants du code de l’organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du Code de procédure civile, qui indique que la directive 93/13 a été transposée dans le droit interne par la loi n°95-96 du 1er février 1995, qui a introduit l’article L 132-1 du Code la consommation, devenu L 212-1 du Code de la consommation, actuellement en vigueur.

L’article L 241-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R 121-1, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution.

Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier (2ème civ, 25 mars 1998, pourvoi n°95-16.913, Bull. 1998, II, n°107 ; 2ème Civ, 13 septembre 2007, pourvoi n°06-13.672, Bull. 2007, II, n°219 ; 2ème Civ, 28 septembre 2017, pourvoi n°15-26.640, Bull. 2017, II, n°184).

Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi (2ème Civ, 19 novembre 2020, pourvoi n°19-20.700, publié ; 2ème Civ, 3 décembre 2015, pourvoi n°13-28.177, Bull. 2015, II, no 265).

Dès lors, il résulte, d’une part, des pouvoirs du juge de l’exécution et, d’autre part, du droit de l’Union et de la jurisprudence de la CJUE, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi.

Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi.

En l’espèce, il convient avant toute analyse de la clause de déchéance du terme en litige, de déterminer si le régime des clauses abusives s’applique à la SCI CHARLIE.

Contrairement à ce que prétendent la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE et son conseil de façon inédite en caractère gras et souligné, ce qui semble relever d’une certaine importance à leurs yeux, le fait de relever d’office un moyen d’ordre public tel qu’imposé par les règles en la matière, ne rend pas le juge « juge et partie » simplement parce que le défendeur ne comparait pas.

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE et son conseil pourront faire une utile lecture de l’article R 632-1 du Code de la consommation qui a certainement échappé à leur sagacité.

Pour autant, l’absence de représentation de la SCI CHARLIE à l’instance que le juge de céans ne pouvait pas prévoir à ce stade, ne permet pas l’analyse de l’objet social figurant aux statuts de la SCI CHARLIE.

Ceci pourrait se résoudre en cause d’appel que la SCI CHARLIE pourrait interjeter.

En l’état, la SCI CHARLIE ne peut dès lors pas être considérée comme un non professionnel au sens de l’article liminaire du Code de la consommation.

En conséquence, la clause de déchéance du terme ne sera pas déclarée abusive à ce stade.

Sur la créance, son montant et la mise à prix

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l’espèce, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [G] [Y], notaire à Grandvilliers (Oise), en date du 13 décembre 2016, contenant prêt TOUT HABITAT FACILIMMO à la SCI CHARLIE (n°00000479443), par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE, d’un montant de 420.000 €, avec intérêts au taux débiteur de 1,90 %, pendant 20 ans.

Par lettre recommandée du 14 décembre 2023, non réclamée, la banque a accordé un délai de 15 jours à la SCI CHARLIE afin de régulariser l’arriéré de 12.679,72 €.

Puis, par lettre recommandée du 27 février 2024, non réclamée, la banque a prononcé la déchéance du terme du prêt.

La CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE produit un décompte, au 23 avril 2024, d’un montant en principal, intérêts, frais et autres accessoires, de 329.323,92 €.

Il n’a été formé aucune contestation relative au montant de la créance et aux modalités de mise en vente.

Pour autant, certainement trop occupés à reprocher à leur juge d’avoir relevé d’office le caractère abusif de la clause de déchéance du terme, la banque et son conseil ne s’expliquent pas sur le montant de la clause « d’indemnité de défaillance » de 7 % évalué à 20.954,14 €.

Cette clause s’analyse comme une clause pénale pouvant être ramenée même d’office par le juge en vertu des dispositions de l’article 1231-5, alinéa 2, du Code civil, applicable à la cause, à de plus justes proportions lorsqu’elle paraît manifestement excessive.

Ainsi, accorder à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE le bénéfice d’une clause pénale de 7 % pour la somme de 20.954,14 € conduirait, compte tenu, d’une part, du taux d’intérêts pratiqué et, d’autre part, du préjudice réellement subi par la demanderesse, à une rémunération excessive du prêteur et à une pénalisation non moins excessive de l’emprunteur.

Pour ces raisons, elle sera réduite à la somme de 1 €.

Il convient donc de mentionner, au vu des pièces produites aux débats, que la créance de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE à l’encontre de la SCI CHARLIE s’élève, au 24 avril 2024, à la somme de 308.370,78 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.

Compte-tenu de l’état actuel du marché de l’immobilier, de la situation et de l’état de l’immeuble, la vente forcée aux enchères publiques, sur les poursuites et diligences de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE sera ordonnée sur le bien immobilier appartenant à la SCI CHARLIE situé à DOULLENS (80600), 13 rue du Pont Saint Ladre, cadastré section AC, n°156, d’une contenance de 9 a 23 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de 48.000 €.

Enfin, aucune règle n’impose un montant d’enchères minimum, règle que se gardent bien d’invoquer la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE et son conseil, celle-ci reposant sur les usages adoptés en bonne entente par les barreaux et leur juge dans l’intérêt du bon déroulé des enchères.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

La demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance avant de prononcer le montant de la taxe à l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions des articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

MENTIONNE que la créance dont le recouvrement est poursuivi par la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE à l’encontre de la SCI CHARLIE, s’élève à la somme de 308.370,78 €, au 24 avril 2024, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.

ORDONNE la vente forcée de l’ensemble immobilier situé à DOULLENS (80600), 13 rue du Pont Saint Ladre, cadastré section AC, n°156, d’une contenance de 9 a 23 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente :

*sur la mise à prix de 48.000 €.

DÉSIGNE tout commissaire de justice de la SELARL JULIE MARTIN, commissaire de justice à Doullens, pour procéder à la visite des lieux dans les quinze jours qui précédent la vente.

DIT que le commissaire de justice désigné organisera ces visites en accord avec la société débitrice ou les occupants.

DIT qu’à défaut, pour la société débitrice ou les occupants, de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice désigné pourra procéder à l’ouverture des portes avec le concours de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

DIT que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du :

JEUDI 20 MARS 2025 à 15 h 00

Tribunal judiciaire d’Amiens

Annexe du palais de justice

8 rue Pierre Dubois

RDC, salle 1

80000 Amiens

DIT que le créancier poursuivant devra procéder aux formalités légales de publicité et en justifier, que l’avis prévu par l’article R 322-31 du CPCE pourra être imprimé en corps 24 sur format A3 et que l’avis simplifié prévu par l’article R 322-22 du même Code comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte du bien saisi ainsi que les conditions de sa visite préalable.

DIT que la vente pourra être annoncée sur un site internet spécialisé.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que la demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée.

DIT que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification à l’initiative de la partie intéressée ou la partie la plus diligente conformément à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION