DU : 25 Septembre 2024

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JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.A. AGENCE ETUDE MICHEL

C/

S.A.R.L. GECI

Répertoire Général

N° RG 23/02816 – N° Portalis DB26-W-B7H-HVYE

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Expédition exécutoire le :

25.09.24

à : M^e Devillers

à : M^e Beck

à :

à :

Expédition le :

à :

à :

à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

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J U G E M E N T

du

VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

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Dans l’affaire opposant :

S.A. AGENCE ETUDE MICHEL (RCS DE BEAUVAIS 526 420 070) prise en son établissement d’Amiens [Adresse 3])

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Renaud DEVILLERS, avocat au barreau de BEAUVAIS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

S.A.R.L. GECI (RCS DE PONTOISE 525 271 896)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Nicolas BECK, avocat au barreau D’AMIENS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 26 Juin 2024 devant :

— Monsieur [B] [M], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETUDE MICHEL », a été mandatée par la SCI LES HIRONDELLES pour vendre un immeuble situé [Adresse 1] à Villers-Bretonneux (Somme).

Suivant acte notarié du 10 novembre 2022, la SCI LES HIRONDELLES et la SARL GECI ont régularisé une promesse de vente de cet immeuble, assortie de conditions suspensives (notamment l’obtention d’un financement bancaire), au prix de 265.000 euros en ce compris des honoraires de négociation à hauteur de 15.000 euros au profit de la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL.

Par acte sous signature privé du 07 février 2023, la SCI LES HIRONDELLES et la SARL GECI ont convenu de proroger au 30 mars 2023 le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, la signature devant intervenir au plus tard le 30 avril 2023. Néanmoins, l’avenant n’a pas été régularisé par la SCI LES HIRONDELLES.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 avril 2023, réceptionnée le 09 mai 2023, la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL a déploré l’absence de retour de la SARL GECI quant au financement objet de la condition suspensive et l’a informée de son intention d’agir en justice pour obtenir paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts faute d’avoir perçu les honoraires de négociation.

Par courriels des 07 avril et 03 mai 2023, la SARL GECI a justifié de deux refus émanant, d’une part, de la SA BANQUES POPULAIRES RIVES DE PARIS en date du 07 avril 2023 de lui accorder un prêt d’un montant de 250.000 euros, d’une durée de 180 mois, au taux de 3, 95 % et, d’autre part, de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE en date du 11 avril 2023 de lui accorder un prêt de 250.000 euros, d’une durée de 180 mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL a fait assigner la SARL GECI devant le tribunal judiciaire d’Amiens en responsabilité et aux fins de condamnation à lui payer des dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 25 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 26 juin 2024 et mise en délibéré au 25 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 28 février 2024, la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL demande au tribunal de :

Condamner la SARL GECI à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier ; Ordonner que la condamnation porte intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 avril 2023 ; Débouter la SARL GECI de ses demandes ; Maintenir le bénéfice de l’exécution provisoire ; Condamner la SARL GECI aux dépens ; Condamner la SARL GECI à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Débouter la SARL GECI de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL observe, d’une part, que les caractéristiques des prêts sollicités par la SARL GECI ne correspondent pas à celles visées dans la promesse de vente et, d’autre part, que les prêts n’ont pas été sollicités dans les délais prévus à l’acte notarié. Elle souligne que les demandes sont d’un montant, d’une durée et d’un taux d’intérêt supérieurs à ceux prévus à l’acte notarié, de sorte que la SARL GECI a aggravé son endettement, ce qui a conduit aux refus de tout concours bancaire. Elle fait également valoir que la SARL GECI, qui disposait d’un accord de principe d’un établissement bancaire en octobre 2022, a attendu six mois pour solliciter un prêt, de manière à se heurter à des conditions d’obtention plus strictes et à des taux plus élevés. Selon la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL, si la SARL GECI avait respecté les engagements pris lors de la signature de la promesse de vente, elle aurait perçu sa rémunération.

Suivant dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2024, la SARL GECI demande au tribunal de :

Débouter la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL de ses demandes ; Condamner la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL aux dépens ; Condamner SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Subsidiairement,

Débouter la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL de sa demande d’exécution provisoire ; Dire que les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l’assignation.

Au visa de l’article 1240 du code civil, la SARL GECI explique que les demandes de prêts ont été présentées dans les délais, seules les réponses des banques étant postérieures. Elle fait également valoir que si la promesse de vente fixait le montant maximal de la somme empruntée à 240.000 euros, sous une durée maximale de remboursement de 144 mois, au taux d’intérêt nominal de 3 %, le ralentissement des ventes immobilières dans un contexte inflationniste a rendu ce taux illusoire. En outre, la SARL GECI soutient qu’elle ne disposait d’aucun accord de principe d’une banque avant la signature de l’acte notarié. Elle considère donc que la non-réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable dès lors qu’elle est due aux conditions plus strictes d’octroi des prêts imposés par les établissements bancaires.

MOTIVATION

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1304 alinéas 1 et 2 du code civil prévoit que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

L’article 1304-6 alinéa 3 du code civil précise que « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Par ailleurs, l’article 6 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose que « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

L’agent immobilier n’a pas droit à sa commission quand la vente n’est pas effectivement conclue, mais légalement réputée parfaite en application de l’article 1304-3 du code civil, quand bien même la défaillance de la condition suspensive a été provoquée par la faute de l’acquéreur. En revanche, une telle défaillance peut fonder l’action de l’agent immobilier contre l’acquéreur dont la demande de crédit ne correspond pas aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse de vente du 10 novembre 2022 stipule la condition suspensive suivante : « Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : Organisme prêteur : tous établissements bancaires ; Montant maximal de la somme empruntée : 240.000 euros ; Durée maximale de remboursement : 144 mois ; Taux nominal d’intérêt maximal : 3 % l’an (hors assurances). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 19 janvier 2023. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L. 313-41 du code de la consommation). Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra s’obliger à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt dans un délai d’un mois à compter des présentes et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive ».

La SARL GECI a produit deux correspondances valant refus de concours bancaire émanant, d’une part, de la SA BANQUES POPULAIRES RIVES DE PARIS en date du 07 avril 2023 pour un prêt d’un montant de 250.000 euros, d’une durée de 180 mois, au taux de 3, 95 % et, d’autre part, de la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE en date du 11 avril 2023 pour un prêt de 250.000 euros, d’une durée de 180 mois.

Il s’en infère que la SARL GECI n’a pas présenté des demandes conforme aux stipulations contractuelles s’agissant tant du montant que de la durée maximale de remboursement ou du taux d’intérêt nominal hors assurances. Ces deux refus ont été communiqués au notaire les 07 avril et 03 mai 2023, au-delà du délai prorogé au 30 mars 2023 par avenant du 07 février 2023. Au surplus, la SARL GECI ne justifie pas même avoir présenté aux établissements bancaires une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, laquelle aurait été refusée en raison de la conjoncture économique, l’obligeant ainsi à modifier les caractéristiques des prêts sollicités. Elle ne justifie pas plus avoir informé son cocontractant des difficultés rencontrées en raison de la hausse des taux d’intérêts et de l’inflation dont elle prend argument, et de son intention de solliciter les banques en s’affranchissant des caractéristiques relatives au prêt prévues à la promesse de vente.

Constatant qu’elle a sollicité l’octroi de prêts d’un montant, d’une durée et d’un taux d’intérêt nominal ne correspondant pas aux caractéristiques convenues à la promesse de vente, la SARL GECI a manqué à son obligation contractuelle de sorte que la condition est réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil. En sollicitant un prêt plus élevé que celui envisagé, l’acquéreur s’est en effet placé dans l’impossibilité de bénéficier d’un prêt conforme aux caractéristiques convenues, de sorte que le refus des deux établissements bancaires lui est imputable.

La faute commise par la SARL GECI à l’origine de la non-réalisation de la condition suspensive a causé à la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL un préjudice qui ne peut être équivalent au montant de ses honoraires contractuellement fixé, mais à la seule réparation du dommage qui lui a été directement causé par cette faute, à savoir les démarches inutilement accomplies par l’agent immobilier en ce notamment compris le coût de gestion du dossier ou encore les visites organisées, ce d’autant qu’il n’existe aucune certitude qu’un prêt aurait été octroyé aux conditions convenues à la promesse de vente.

Par conséquent, le préjudice sera entièrement réparé par l’octroi de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL GECI, partie perdante, est condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

La SARL GECI, condamnée aux dépens, est condamnée à payer à la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SARL GECI est également déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

L’article 514-1 de ce code précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

Le présent jugement étant de droit exécutoire à titre provisoire, il appartenait à la SARL GECI de démontrer que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire, ce qu’elle ne fait pas en demandant au tribunal de débouter la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL de sa demande d’exécution provisoire.

Il est donc jugé n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

CONDAMNE la SARL GECI à payer à la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETUDE MICHEL », la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 ;

CONDAMNE la SARL GECI aux dépens ;

CONDAMNE la SARL GECI à payer à la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETUDE MICHEL », la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SARL GECI de sa demande de condamnation de la SA ETUDE IMMOBILIERE CLAUDE MICHEL, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETUDE MICHEL », à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT