Min N° 25/01005

N° RG 25/03127 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBKI

Commune DE [Localité 10]

C/

M. [R] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Commune DE [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Yann ROCHER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

et M^e Benjamin VINCENS-BOUGUEREAU, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin VINCENS-BOUGUEREAU

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [R] [S]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2016, ayant pris effet le 21 août 2016, la commune de [Localité 8] a donné à bail à M. [R] [S] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 396,75 euros, des provisions mensuelles sur charges de 17,25 euros, outre un dépôt de garantie de 3986,75 euros.

Invoquant des échéances impayées, la commune de [Localité 8] a, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, fait signifier à M. [R] [S] une sommation d’avoir à payer la somme de 2 665,99 euros, dont 2 495,57 euros au titre des loyers et charges de janvier 2024 à mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la commune de BEAUREGARD a fait assigner M. [R] [S] à l’audience du 08 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner à M. [R] [S] et à tous occupants de son chef de quitter les locaux occupés dès la signification de la présente décision et autoriser l’autoriser à récupérer ce bien libre de toute occupation, sous peine d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier t de déménageurs ;

– condamner M. [R] [S] à lui payer la somme 2 793,77 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ;

– condamner M. [R] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation postérieure équivalente au loyer mensuel, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et restitution des clés ;

– condamner M. [R] [S] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer, des deux relances, ainsi que le cout des significations CCAPEX.

À l’audience du 08 octobre 2025, la commune de [Localité 8], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 3 539,27 euros selon décompte arrêté au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

M. [R] [S] ne comparaît pas ni n’est représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, M. [R] [S] n’était ni présent ni représenté lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la commune de [Localité 8] justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique réceptionné le 18 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 12 juin 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la commune de [Localité 8] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La commune de [Localité 8] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 21 juillet 2016, la sommation de payer délivrée le 11 mars 2025 et le décompte de la créance actualisé au 01er octobre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 3 539,27 euros au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Il convient, dès lors, de condamner M. [R] [S] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 3 539,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il apparaît que la dette locative a atteint un total de 3 539,27 euros, tel qu’il résulte des développements ci-dessus, soit pour un montant égal à plus de sept loyers consécutifs. En outre, M. [R] [S] n’a pas réglé en intégralité son loyer depuis près de deux ans.

Force est donc de constater que les manquements du locataire ont été suffisamment graves, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 02 octobre 2025, lendemain de la date du dernier décompte produit.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [R] [S] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la commune de [Localité 8] à faire procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [R] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 02 octobre 2025 égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [S] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout de la signification à la CCAPEX du 18 mars 2025, mais à l’exclusion de la sommation de payer du 11 mars 2025 et de ses deux relances dès lors que s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire, ces actes n’étaient pas nécessaires à la présente procédure.

Il n’apparaît par ailleurs pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la commune de [Localité 8] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la commune de [Localité 8], recevable en sa demande de résiliation du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 21 juillet 2016 entre la commune de [Localité 8], d’une part, et M. [R] [S], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4], à [Adresse 7] [Localité 1], à effet au 02 octobre 2025 ;

ORDONNE à M. [R] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la commune de [Localité 8], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 3 539,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse ;

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à la commune de [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 02 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [R] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout de la signification à la CCAPEX du 18 mars 2025, mais à l’exclusion de la sommation de payer du 11 mars 2025 et de ses deux relances ;

REJETTE la demande de la commune de [Localité 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION