DU : 04 Juillet 2025

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JUGEMENT

JUGE DE L’EXÉCUTION

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

AFFAIRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

C/

[H]

Répertoire Général

N° RG 25/00018 – N° Portalis DB26-W-B7J-IJSY

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Expédition exécutoire le : 04/7/25

à : la SCP LEBEGUE DERBISE

à :

Expédition le :

à :

à:

Notification le : 4/7/25

à : M. Et Mme [H]

à:

RG : N° 25/00018 – N° Portalis DB26-W-B7J-IJSY

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

inscrite au RCS de PARIS sous le n° 542 029 848

dont le siège social est 182 avenue de France

75013 PARIS 13

représentée par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

POURSUIVANT LA VENTE

A :

Monsieur [R] [B] [H]

né le 25 Avril 1964 à COURBEVOIE

12 rue du Riez

80740 EPEHY

comparant en personne, non représenté

Madame [Z] [V] épouse [H]

née le 11 Décembre 1973 à PERONNE

12 rue du Riez

80740 EPEHY

comparante en personne, non représentée

PARTIES SAISIES

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 22 mai 2025, devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution

assisté de Madame Béatrice AVET, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 29 avril 2011, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Monsieur [R] [H] et à Madame [Z] [V], épouse [H], plusieurs prêts destinés à financer un immeuble sis 12 rue du Riez à 80740 EPEHY, cadastré section AD, n°131, d’une superficie de 5 a 85 ca, à savoir :

*PRÊT FONCIER AVANTAGE, n°6894709, d’un montant de 9.600 €, remboursable en 120 mensualités au taux d'1,50 % ;

*PRÊT A TAUX ZERO PLUS, n°6894710, d’un montant de 9.730 €, remboursable en 96 mensualités au taux de 0 % ;

*PRÊT FONCIER LIBERTE, n°6894711, d’un montant de 86.708 €, remboursable en 180 mensualités au taux de 4,40 %.

Elle bénéficie sur l’immeuble d’une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée au service de la publicité foncière de la SOMME (Ex-PERONNE), le 4 mai 2011, sous les références 2011 V n°495, sur une maison à usage d’habitation sur la commune d’EPEHY (80740), 12 rue du Riez, cadastrée section AD n°131, pour 5 a et 85 ca.

En l’état d’un dernier dossier de surendettement prévoyant un moratoire de 24 mois pour permettre la vente amiable de l’immeuble et en l’absence de règlement, la banque a mis en demeure Monsieur et Madame [H] de procéder au règlement des sommes dues et prononcé la déchéance du terme des prêts.

Par acte du 13 décembre 2024, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait délivrer à Monsieur [R] [H] et à Madame [Z] [V], épouse [H], un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur un ensemble immobilier sis 12 rue du Riez à 80740 EPEHY, cadastré section AD, n°131, d’une superficie de 5 a 85 ca.

Le commandement de payer valant saisie immobilière a été publié au service de la publicité foncière de la Somme, le 5 février 2025, volume 2025 S, n°08.

Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [V], épouse [H], n’ayant pas satisfait à la demande en paiement ressortant du commandement de payer valant saisie immobilière du 13 décembre 2024, la procédure de saisie immobilière a été poursuivie.

Par actes du 25 mars 2025, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait délivrer à Monsieur [R] [H] et à Madame [Z] [V], épouse [H], assignation à comparaître devant le juge de l’exécution, en audience d’orientation.

Le créancier poursuivant a déposé le cahier des conditions de vente au greffe du juge de l’exécution du tribunal de céans le 26 mars 2025.

Le juge de l’exécution a mis d’office dans les débats la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme afin que les parties se positionnent expressément sur ce point et en tirent toutes les conséquences jusqu’au nouveau calcul du montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée, au regard des décisions en la matière de la CJUE, de la Cour de cassation et de l’avis de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°15008.

L’affaire a été appelée pour la première fois et retenue pour être plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

Aux termes de ses dernières écritures, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son conseil, a sollicité de voir :

*statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

*dire inapplicable la jurisprudence de la CJUE en matière de clause abusive ;

*dire et juger que la déchéance du terme a été valablement prononcée ;

*mentionner le montant de la créance de la poursuivante telle qu’elle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêtée au 18 mars 2025 à la somme de 90.242,07 € en principal, intérêts frais et autres accessoires ;

— subsidiairement,

*constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a prononcé la résolution du prêt à effet du 11 juin 2024 ;

*mentionner le montant de la créance de la poursuivante telle qu’elle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêtée au 18 mars 2025 à la somme de 90.242,07 € en principal, intérêts frais et autres accessoires ;

— à titre plus subsidiaire,

*dire et juger valable et régulière la procédure de saisie immobilière engagée pour les échéances impayées à la date de l’audience d’orientation pour 26.379,57 € ;

— en tout état de cause,

*ordonner la vente forcée de l’immeuble sis 12 rue du Riez à 80740 EPEHY, cadastré section AD n°131, pour 5 a et 85 ca, sur la mise à prix de TRENTE-HUIT MILLE EUROS (38.000 €) dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision, étant rappelé que conformément aux dispositions du Cahier des conditions de vente, les enchères seront d’un montant de 1.000 € minimum ;

— dire et juger que les visites auront lieu du lundi au vendredi, de 10 heures à midi et de 14 heures à 16 heures, dans le courant des trois semaines qui précéderont la date de l’audience d’adjudication qui sera fixée ;

— désigner pour faire visiter l’immeuble, la SCP KETELS BADEROT, Commissaires de Justice à PERONNE ;

— dire que le Commissaire de Justice pourra se faire assister de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

*aménager la publicité légale comme ci-dessous indiqué :

— dire que l’avis prévu à l’article R 322-31 pourra être établi en caractères de corps 24, sur format A3 (40 cm x 29.7 cm) ;

— dire que l’avis simplifié de l’article R 322-32 comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte permettant d’identifier les caractéristiques essentielles du bien à vendre, et que le poursuivant pourra y préciser le cas échéant, les dates et heures de visite ;

*taxer les frais de poursuites engagés par la créancière poursuivante ;

*ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

La banque ne s’est pas opposée à la vente amiable du bien.

Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [V], épouse [H], ont comparu en personne. Ils ont sollicité la vente amiable du bien à l’appui d’un compromis de vente signé le 25 mars 2025 avec l’agence SAFTI moyennant un prix de présentation de 79.900 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause abusive

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à 1'audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du même Code sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution exige un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible comme condition de validité de la saisie immobilière.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Il en résulte que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cass. civ. 1, 22 mars 2023, pourvoi nº21-16.044).

En l’espèce, la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt est la suivante:

«À la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants […] : défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances…» (page 46).

Cette clause ne dispense pas la concluante de ses obligations susvisées concernant la mise en demeure préalable, le délai raisonnable et le prononcé de la déchéance du terme.

En l’état d’incidents de paiement, la banque a mis en demeure Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [V], épouse [H], de procéder au règlement des sommes dues au titre des prêts, par lettres recommandées du 11 avril 2024, présentées le 17 avril 2024, et mentionnant qu’à défaut de régularisation dans le délai de 30 jours, la totalité de la créance deviendrait exigible en capital non encore amorti, solde débiteur, intérêts et tous accessoires.

Puis, la banque a prononcé la déchéance du terme du prêt, par lettres recommandées du 11 juin 2024, présentées les 14 et 17 juin 2024.

Le délai de 30 jours laissé aux emprunteurs pour régulariser les échéances impayées de 7.656,47 € (prêt n°6894711), de 834,42 € (prêt n°6894709) et de 3.028,81 € (prêt n°6894710) est raisonnablement compatible avec les exigences posées par la Cour de justice de l’Union européenne et la Cour de cassation ci-dessus rappelées.

Par ailleurs, la clause prévoyant une indemnité en cas de résiliation anticipée du prêt est prévue en page 47 des conditions générales des offres de prêt portant signatures et paraphes de Monsieur [R] [H] et de Madame [Z] [V], épouse [H].

Ce faisant, la clause de déchéance du terme a été valablement prononcée (voir en ce sens CA Reims 11 mars 2025, RG nº24/01877).

Sur la créance et son montant

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l’espèce, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE dispose d’un titre exécutoire valable constatant une créance liquide et exigible à l’encontre de Monsieur [R] [H] et de Madame [Z] [V], épouse [H], matérialisé par un acte notarié du 29 avril 2011, par lequel la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE leur a consenti plusieurs prêts destinés à financer un immeuble sis 12 rue du Riez à 80740 EPEHY, cadastré section AD, n°131, d’une superficie de 5 a 85 ca, à savoir :

*PRÊT FONCIER AVANTAGE, n°6894709, d’un montant de 9.600 €, remboursable en 120 mensualités au taux d'1,50 % ;

*PRÊT A TAUX ZERO PLUS, n°6894710, d’un montant de 9.730 €, remboursable en 96 mensualités au taux de 0 % ;

*PRÊT FONCIER LIBERTE, n°6894711, d’un montant de 86.708 €, remboursable en 180 mensualités au taux de 4,40 %.

Elle justifie avoir mis en demeure Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [V], épouse [H], par lettres recommandées du 11 avril 2024, présentées le 17 avril 2024, d’avoir à régler sous un mois les arriérés au titre des prêts.

Elle justifie avoir prononcé la déchéance du terme suivant courriers du 11 juin 2024, présentés les 14 et 17 juin 2024.

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE produit un dernier décompte pour chacun des prêts d’un montant total en principal, intérêts, frais et autres accessoires, de 90.242,07 €, arrêté au 18 mars 2025.

Aucune contestation n’a été formulée sur ce décompte.

Il convient donc de mentionner, au vu des pièces produites aux débats, que la créance de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [R] [H] et de Madame [Z] [V], épouse [H], s’élève à la somme de 90.242,07 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires, selon décompte arrêté au 18 mars 2025.

Sur la demande de vente amiable et la mise à prix

L’article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée

L’article R 322-21, alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution, dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente”.

En l’espèce, Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [V], épouse [H], ont sollicité la vente amiable du bien à l’appui d’un compromis de vente signé le 25 mars 2025 avec l’agence SAFTI moyennant un prix de présentation de 79.900 €.

Il apparaît ainsi que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’autorisation de vendre à l’amiable le bien saisi.

Eu égard aux conditions économiques du marché et afin de préserver les droits des débiteurs, il y a lieu de fixer le montant du prix en deçà duquel le bien saisi ne pourra être vendu à la somme de 60.000 € hors frais et hors droits.

Il convient d’attirer l’attention des débiteurs sur le fait que la vente amiable devra intervenir dans le délai maximum de quatre mois, en application de l’article R 322-21, alinéa 3, du Code des procédures civiles d’exécution. C’est pourquoi l’affaire sera rappelée à l’audience dont la date figure au dispositif de la présente décision afin de vérifier la réalisation de la vente conformément aux dispositions de l’article R 322-25 dudit Code.

Sur les frais de poursuite et les dépens

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant, ce qui suppose qu’ils soient déjà exposés et dûment justifiés soit par un barème, soit par la production de la pièce correspondante lorsqu’il s’agit de débours. Le juge n’a donc pas à taxer des frais futurs, non justifiés qui échapperaient ainsi à son contrôle.

En l’espèce, l’état des frais présenté par l’avocat du créancier poursuivant fait état de frais de poursuite d’un montant total de 2.516,81 €.

En conséquence, il convient de taxer à la somme de 2.516,81 € les frais de poursuite devant être acquittés en sus du prix de vente par l’acquéreur.

Compte tenu de la présente décision, il convient de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions des articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies.

MENTIONNE que la créance dont le recouvrement est poursuivi par la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [R] [H] et de Madame [Z] [V], épouse [H], s’élève à la somme totale de 90.242,07 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires, selon décompte arrêté au 18 mars 2025.

AUTORISE Monsieur [R] [H] et Madame [Z] [V], épouse [H], à poursuivre la vente amiable du bien suivant :

*sis 12 rue du Riez à 80740 EPEHY, cadastré section AD, n°131, d’une superficie de 5 a 85 ca

FIXE à la somme de 60.000 € hors frais et hors droits le montant du prix en deçà duquel l’immeuble en question ne pourra être vendu.

TAXE à la somme de 2.516,81 € les frais de poursuite.

DIT que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente.

DIT que conformément à l’article L 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix et des frais (notariés) de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés.

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise des documents recueillis par le créancier poursuivant pour l’élaboration du cahier des conditions de vente, en application de l’article R 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution.

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du JEUDI 16 OCTOBRE 2025 à 14h00, Tribunal Judiciaire, 5 boulevard du Port d’Aval, 3ème étage, 80000 AMIENS.

RAPPELLE qu’en vertu de l’article R 322-21, alinéa 4, du Code des procédures civiles d’exécution, aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition et afin de permettre la rédaction de l’acte authentique de vente.

RAPPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie.

RAPPELLE aux débiteurs qu’ils doivent accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de leurs diligences et, qu’à défaut, il pourra à tout moment assigner les débiteurs afin de reprendre la procédure sur vente forcée.

RÉSERVE les dépens de la présente instance.

DIT que pour la notification du présent jugement, il sera procédé dans les formes prévues à l’article 651, alinéa 3, du Code de procédure civile et à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION