TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 3]

[Localité 4]

JCP Amiens

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB26-W-B7J-IF5T

JUGEMENT

DU

29 Août 2025

[J] [O]

C/

[Z] [U]

Expédition délivrée le 29.08.25

— M^e Amélie WEIMANN

— M^e Sérène MEDRANO

— Préfecture

Exécutoire délivré le 29.08.25

— M^e Amélie WEIMANN,

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Amélie WEIMANN, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Sérène MEDRANO, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2021, Monsieur [J] [O] a donné à bail à Monsieur [C] [E] et Madame [Z] [U] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 610,00 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, Monsieur [J] [O] a fait signifier à Madame [Z] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2520,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 9 septembre 2024 Monsieur [J] [O] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, Monsieur [J] [O] a fait assigner Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [Z] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5040 euros au titre de la dette locative,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 30 décembre 2024.

À l’audience du 16 juin 2025, Monsieur [J] [O], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6930,00 euros arrêtée au 16 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, outre une majoration de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1200 euros. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire et, en cas de prévision d’une telle disposition, il sollicite une clause de déchéance du terme en cas d’irrespect.

Monsieur [J] [O] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de huit semaines après la délivrance du commandement de payer du 2 septembre 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [U], représentée, ne conteste pas le principe de la dette. elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle demande un délai pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle sollicite que chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens.

Elle explique que le loyer n’a pu être réglé pendant plusieurs mois en raison d’une séparation difficile et de contraintes de gestion bancaire, les loyers étant initialement payés par son compagnon. Elle ajoute être de bonne foi et avoir repris le paiement des loyers et avoir un contrat de travail en sus de sa situation de retraitée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [J] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [J] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 2 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 mai 2025 que Monsieur [J] [O] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Aucune demande n’étant formulée contre Monsieur [C] [E] qui aurait, selon la main courante produite par la demanderesse, quitté le logement en mai 2024.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 6930,00, au titre des sommes dues au 16 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines (ou 8 semaines si le bail précise un tel délai) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines (ou 8 semaines si le bail prévoit un tel délai).

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai fixé régulièrement par le commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2021 à compter du 2 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’historique de compte montre que les impayés ont débuté en juin 2024 avec une dette qui n’a cessé d’augmenter avant de se stabiliser en mars 2025 avec une reprise du loyer courant en avril et mai 2025. Néanmoins aucun apurement de la dette n’a débuté et la proposition de Madame [Z] [U] de régler 810 euros par mois, soit le loyer courant et 200 euros de paiement supplémentaire n’apparaît pas soutenable au regard de ses revenus mensuels de l’ordre de 1500 euros par mois selon sa déclaration de revenus 2024.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de prorogation du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Selon l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En l’espèce, aucun élément ne permet de constater la réunion des conditions de la disposition précitée.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, aucun élément ne permet davantage de retenir la réunion des conditions de la disposition précitée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 novembre 2024, Madame [Z] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [U] à son paiement à compter de 2 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [J] [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2021 entre Monsieur [J] [O] d’une part, et Madame [Z] [U] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 2 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [U] à compter du 2 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 6930 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 mai 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [J] [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 mai 2025, soit à compter de l’échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Z] [U] à payer à Monsieur [J] [O] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 septembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera communiquée à la préfecture de la SOMME en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE