TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 8]

N° RG 25/00439 – N° Portalis DB26-W-B7J-IKZX

Minute n° :

JUGEMENT

DU

19 Septembre 2025

S.C.I. TENAIO

C/

[P] [S], [R] [M]

Expédition délivrée le 19/09/25

SCI TENAIO

M^e DELETRE

M [S]

Préfecture

Exécutoire délivrée le 19/09/25SCI TENAIO

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 25 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. TENAIO

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par les co-gérants,

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Pauline DELETRÉ-CANTET, avocat au barreau d’AMIENS

Madame [R] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2024, La SCI TENAIO a donné à bail à Monsieur [P] [S] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 400 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte du 19 décembre 2023, Madame [R] [M] s’est portée caution des engagements de Monsieur [P] [S].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, La SCI TENAIO a fait signifier à Monsieur [P] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1720,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [R] [M] le 11 février 2025.

Par notification électronique du 29 janvier 2025 La SCI TENAIO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, La SCI TENAIO a fait assigner Monsieur [P] [S] et Madame et [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Monsieur [P] [S] et Madame [R] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3010 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 avril 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la SOMME le 23 avril 2025.

Appelée à l’audience du 30 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l’audience du 25 août 2025, La SCI TENAIO, représentée par ses 02 gérants, maintient ses demandes, ajoutant toutefois une demande de suppression du délai d’expulsion. Elle actualise sa créance à la somme de 4730,00 euros arrêtée au 30 juin 2025, loyer du mois de juin 2025.

La SCI TENAIO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de huit semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 janvier 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose enfin que plus aucun paiement de loyer n’est payé depuis octobre 2024, ce qui la place dans une situation difficile, et que des voisins de Monsieur [P] [S] se plaignent d’incivilités de sa part, éléments qui la conduisent à solliciter la réduction du délai avant expulsion. Elle explique n’avoir pu remplir le document de la CAF pour l’APL qui demandait à ce qu’il soit attesté que Monsieur [P] [S] était à jour de ses loyers dans la mesure où ce n’est pas le cas.

Monsieur [P] [S], représenté, demande à la juridiction de :

— lui donner acte qu’il ne conteste pas la dette,

— lui accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois sans production d’intérêts au taux légal,

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai de 03 mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux et fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 430 euros sans majoration,

— écarter l’exécution provisoire et rejeter la demande adverse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que :

— il ne conteste pas la dette,

— il perçoit l’AAH,

— il déplore que son bailleur n’a pas renseigné le document lui permettant de percevoir l’APL,

— il connaît des difficultés financières car il aide une amie elle-même en grande difficulté,

— dans l’hypothèse d’une décision d’expulsion, il sollicite une prolongation de 03 mois pour lui permettre de trouver un nouveau logement.

Madame [R] [M], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, La SCI TENAIO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de La SCI TENAIO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 28 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 juin 2025 que La SCI TENAIO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [S] à payer à La SCI TENAIO la somme de 4730,00, au titre des sommes dues au 30 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines (ou 8 semaines si le bail précise un tel délai) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 28 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines (ou 8 semaines si le bail prévoit un tel délai).

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 janvier 2024 à compter du 28 mars 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [S], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. La SCI TENAIO y est opposée.

Cette demande sera rejetée dans la mesure où Monsieur [P] [S] ne règle plus aucun loyer depuis octobre 2024, ne montre pas une capacité à reprendre son paiement et il ne peut faire grief au bailleur de ne lui avoir pas remis une attestation de loyer pour bénéficier de l’APL dans la mesure où il ne les règle pas.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, plus aucun loyer n’est réglé depuis octobre 2024. Si Monsieur [P] [S] est objectivement dans une situation financière peu aisée dans la mesure où il ne perçoit que l’AAH, son arrêt du paiement de tout loyer apparaît comme un choix qui ne trouve aucune explication acceptable. Il s’agit d’un manquement grave qui justifie la réduction du délai à un mois et, inversement, le rejet de prorogation qu’il demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mars 2025, Monsieur [P] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [S] à son paiement à compter de 28 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [R] [M] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [R] [M] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire, pour la durée du bail, et de ses éventuelles reconductions, jusqu’au 01 janvier 2027.

Toutefois, cet acte de caution ne précise aucunement la limite du montant dû en principal et accessoires comme l’exige, à peine de nullité, l’article 2297 du code civil.

Il convient donc de prononcer la nullité de cet engagement de caution et de rejeter les demandes formées contre Madame [R] [M]

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX, sauf les actes concernant Madame [R] [M] qui resteront à la charge de La SCI TENAIO.

Il convient également de condamner Monsieur [P] [S] à payer à La SCI TENAIO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de La SCI TENAIO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 janvier 2024 entre La SCI TENAIO d’une part, et Monsieur [P] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 mars 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de UN mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [S] à compter du 28 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer à La SCI TENAIO la somme de 4730 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer à La SCI TENAIO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 juin 2025, soit à compter de l’échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

PRONONCE la nullité de l’engagement de caution Madame [R] [M] du 19 décembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer à La SCI TENAIO la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 janvier 2025,de l’assignation et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX MAIS DIT que La SCI TENAIO conservera à sa charge les frais relatifs aux actes signifiés à Madame [R] [M] (dénonciation du commandement de payer et assignation à sa personne)

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DIT que la présente décision sera communiquée à la préfecture de la SOMME en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE