DU : 26 Mars 2025

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JUGEMENT CIVIL

1ère Chambre

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[Y], [Y]

C/

S.A.S. HOLDING C.L

Répertoire Général

N° RG 24/00644 – N° Portalis DB26-W-B7I-H3DB

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Expédition exécutoire le :

26.03.25

à : M^e Varela

à : M^e Derbise

à :

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Expédition le :

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à :

à : Expert

à : AJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

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J U G E M E N T

du

VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

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Dans l’affaire opposant :

Madame [J] [X] [V] [Y] épouse [Z]

née le 13 Novembre 1968 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 14]

[Localité 7]

représentée par Maître Naldi VARELA FERNANDES de la SCP DELARUE VARELA MARRAS, avocat au barreau D’AMIENS

Monsieur [G] [H] [W] [Y]

né le 20 Mai 1960 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Naldi VARELA FERNANDES de la SCP DELARUE VARELA MARRAS, avocat au barreau D’AMIENS

— DEMANDEUR (S) -

— A -

S.A.S. HOLDING C.L (RCS D'[Localité 10] 520 332 081)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Charlotte CHOCHOY, avocat au barreau D’AMIENS

— DÉFENDEUR (S) -

Le TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS a rendu le jugement contradictoire suivant par mise à disposition de la décision au greffe, après que la cause eut été retenue le 29 Janvier 2025 devant :

— Monsieur [I] [D], juge au tribunal judiciaire d’AMIENS, qui, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, a tenu seul(e) l’audience, assisté(e) de :

— Madame Céline FOURCADE, Greffière, pour entendre les plaidoiries.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13] (Somme), cadastré section AK n° [Cadastre 4], d’une contenance de 65 ares et 47 centiares.

Par acte sous signature privée des 9, 11 et 12 janvier 2023, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] ont vendu cet immeuble à la SAS Holding C.L au prix de 700.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel favorable pour la construction d’une maison à usage d’habitation d’environ 160 m² de surface de plancher, la réitération par acte notarié devant intervenir au plus tard le 5 avril 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 août 2023, réceptionnée le 12 août 2023, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] ont vainement mis en demeure la SAS Holding C.L de justifier sous un mois du dépôt de la demande du certificat d’urbanisme auprès de la commune de [Localité 13] et de son obtention.

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2023, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] ont sommé la SAS Holding C.L de leur payer la somme de 70.000 euros au titre de la clause pénale, outre les frais pour un montant de 398, 46 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 octobre 2023, la SAS Holding C.L a informé le commissaire de justice requis que la condition suspensive n’est pas réalisée de sorte que la promesse de vente est caduque.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] ont fait assigner la SAS Holding C.L devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de résolution de la vente, de paiement d’une indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 26 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2024, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] demandent au tribunal de :

prononcer la résolution du compromis de vente signé les 11 et 12 janvier 2023 avec la SAS Holding C.L ; condamner la SAS Holding C.L à leur payer les sommes de : 70.000 euros au titre de la clause pénale ; 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner la SAS Holding C.L aux dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer du 18 octobre 2023 pour 71, 93 euros ; condamner la SAS Holding C.L à leur payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ; débouter la SAS Holding C.L de ses demandes.

Au visa des articles 1103 et suivants, ainsi que 1304-3 et suivants du code civil, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] exposent que la vente était soumise à la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel positif, la réitération par acte notarié devant intervenir le 5 avril 2023. Ils déplorent que la SAS Holding C.L ne justifie pas avoir déposé de demande de certificat d’urbanisme, si bien qu’ils considèrent que la vente est caduque à raison du comportement fautif de leur cocontractant. Se prévalant de la clause pénale stipulée au contrat de vente, ils demandent donc la condamnation de la SAS Holding C.L à leur payer une indemnité forfaitaire. Au visa de l’article 1112-1 du code civil, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] contestent que la vente soit nulle en raison d’un dol. Ils expliquent avoir sollicité un certificat d’urbanisme pré-opérationnel courant 2021, lequel ne leur a pas été accordé. Ils précisent que leur demande portait sur la division de la propriété en vue de construire plusieurs immeubles, alors que le projet de la SAS Holding C.L portait sur la construction d’un unique immeuble à usage d’habitation. Ils en concluent qu’il ne peut leur être reproché d’avoir conservé par-devers eux une information dont l’importance était déterminante pour le consentement de leur cocontractant. Ils contestent donc tout défaut d’information. En outre, ils soulignent que la SAS Holding C.L n’a entrepris des démarches auprès de la commune de [Localité 13] qu’en octobre 2023 alors que la réitération de la vente par acte notarié devait intervenir en avril 2023. Par ailleurs, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] s’opposent à toute modération du montant de l’indemnité forfaitaire et sollicitent l’indemnisation de leur préjudice résultant de la résistance abusive qu’ils reprochent à leur cocontractant.

Suivant dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, la SAS Holding C.L demande au tribunal de :

A titre principal,

déclarer nul et de nul effet le compromis de vente régularisé les 9, 11 et 12 janvier 2023 ; débouter M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] de leurs demandes ; A titre subsidiaire,

réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pénale ; En tout état de cause,

débouter M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] de leurs demandes ; condamner solidairement M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] aux dépens ;autoriser la SCP Lebegue Derbise, société d’avocats inscrite au barreau d’Amiens à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ; condamner solidairement M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au visa des articles 1130 et suivants du code civil, la SAS Holding C.L reproche à M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] d’avoir manqué à leur obligation d’information, pour ne pas avoir porté à sa connaissance un précédent refus de la commune de [Localité 13] de leur accorder un certificat d’urbanisme pré-opérationnel pour une opération similaire à celle projetée. Elle considère donc qu’ils se sont rendus coupables de dol, justifiant l’annulation du contrat de vente litigieux et le rejet de leurs demandes indemnitaires. Au visa de l’article 1231-5 du code civil, la SAS Holding C.L demande, subsidiairement, la modération de l’indemnité forfaitaire due au titre de la clause pénale, motif pris de l’absence de préjudice de ses cocontractants qui ont finalement cédé l’immeuble litigieux.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation du contrat de vente

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce droit. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1130 de ce code dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 alinéas 1 et 2 de ce code précise que « le dol est le fait pour contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

En l’espèce, par acte sous signature privée régularisé les 9,11 et 12 janvier 2023, M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] d’une part, la SAS Holding C.L d’autre part, ont régularisé un contrat de vente d’un immeuble situé à [Localité 13] Somme, stipulant que « les présentes sont conclues sous la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel positif pour la construction d’une maison à usage d’habitation d’environ 160 m² de surface de plancher. L’acquéreur s’engage à en faire la demande dès la signature des présentes ».

Or, la SAS Holding C.L justifie avoir été informée par la commune de [Localité 13], le 6 novembre 2023, qu’ « une demande de certificat opérationnel pour le même projet avait été précédemment déposée par un cabinet de géomètres experts sur cette parcelle appartenant aux consorts [Y] en 2021 et que la réponse avait été défavorable ». La commune de [Localité 13] a précisé que l’opération alors envisagée n’était pas réalisable aux motifs que « le dimensionnement de la voie existante était insuffisant pour projeter une voie à double sens qui doit avoir une largeur minimale de 5, 50 mètres », « les constructions projetées devront être implantées avec un recul minimum de 5 mètres de la voie privée et de 10 mètres de la RD 1001 » et « un collecteur d’eaux pluviales traverse la parcelle AK [Cadastre 6] mitoyenne. Aucune construction ne peut être édifiée au-dessus de cette conduite ni sur une emprise de 5 mètres autour de celle-ci ». La commune de [Localité 13] a encore indiqué que ces motifs « sont toujours d’actualité pour (le) projet » de la SAS Holding C.L.

M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] produisent d’ailleurs la demande de certificat d’urbanisme déposée le 28 juin 2021 par la SAS Métris et le certificat d’urbanisme défavorable délivré par la commune de [Localité 13] le 10 septembre 2021.

Il ressort de ce qui précède que M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] avait, au moment de contracter, une connaissance objective de l’information selon laquelle un certificat d’urbanisme défavorable leur avait été délivré dans le cadre d’une opération de construction projetée en 2021 sur la parcelle située à [Localité 13] (Somme), cadastrée section AK n° [Cadastre 4].

Cette information était, au moment de contracter, ignorée de la SAS Holding C.L. Elle était également assurément déterminante pour la SAS Holding C.L, qui a érigé l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel favorable en condition suspensive.

Cependant, la SAS Holding C.L ne démontre pas que M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] ont tu cette information dans le but de la tromper et de la déterminer à contracter.

A cet égard, le tribunal relève notamment que les deux opérations de construction envisagées, l’une en 2021 (division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] pour création de deux lots de terrain à bâtir de 600 m² et de 1.095 m² avec une surface de plancher maximale de 150 m² chacun, pour division de deux lots bâtis de 441 m² et de 612 m², pour création d’un lot servant d’accès commun d’environ 471 m² d’une largeur 5 mètres et d’un surplus restant en jardin) et l’autre en 2023 (construction d’une maison à usage d’habitation d’une surface d’environ 160 m²) différent radicalement. Il s’en infère que M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] ont pu légitimement croire n’avoir pas à porter à la connaissance de la SAS Holding C.L ce précédent certificat d’urbanisme défavorable.

La preuve de l’intention dolosive faisant défaut, la SAS Holding C.L est déboutée de sa demande d’annulation du contrat de vente régularisé entre les parties les 9, 11 et 12 janvier 2023.

Sur la demande de résolution du contrat de vente

Aux termes du contrat de vente, « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la présente vente sera caduque et l’acompte éventuel sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-4 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé ». « dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit (…). Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 70.000 euros ».

Compte tenu de ce que la SAS Holding C.L n’a pas sollicité de la commune de [Localité 13] le certificat d’urbanisme pré-opérationnel et justifié dans le délai imparti avoir obtenu une réponse défavorable, que néanmoins, les demandeurs n’entendent pas la contraindre à réitérer la vente par acte notarié en se prévalant du bénéfice des dispositions de l’article 1304-4 du code civil, la résolution de plein droit du contrat sera constatée aux torts exclusifs de la défenderesse.

Sur l’indemnité forfaitaire au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

Il ressort des pièces versées aux débats que M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] ont divisé la parcelle et cédé par acte notarié du 23 mai 2024 l’une des deux parcelles au prix de 270.000 euros. Ils expliquent encore que la seconde parcelle, qui a fait l’objet d’une vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, au prix de 405.000 euros, n’a pas été accomplie.

Dès lors que M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] exposent pouvoir vendre les deux parcelles au prix global de 675.000 euros alors qu’ils en espéraient 700.000 euros, l’indemnité forfaitaire contractuellement fixée à 70.000 euros apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi.

Par conséquent, la SAS Holding C.L sera condamnée à leur payer la somme de 25.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. [G] [Y] et Mme [J] [Z], qui ne démontrent pas en quoi la SAS Holding C.L s’est rendue coupable de résistance abusive seront donc déboutés de leur demande de condamnation à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SAS Holding C.L, partie perdante, est condamnée aux dépens, en ce compris la sommation de payer par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2023.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent ».

La SAS Holding C.L, condamnée aux dépens, est condamnée à payer à M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Corrélativement, la SAS Holding C.L est également déboutée de sa demande de condamnation in solidum de M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal :

DEBOUTE la SAS Holding C.L de sa demande d’annulation du contrat de vente régularisé avec M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] par acte sous signature privée les 9, 11 et 12 janvier 2023 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13] (Somme), cadastré section AK n° [Cadastre 4] ;

CONSTATE la résolution du contrat de vente conclu entre M. [G] [Y], Mme [J] [Z] et la SAS Holding C.L par acte sous signature privée des 9, 11 et 12 janvier 2023 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13] (Somme), cadastré section AK n° [Cadastre 4] ;

CONDAMNE la SAS Holding C.L à payer à M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] la somme de 25.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire ;

DEBOUTE M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] de leur demande de condamnation de la SAS Holding C.L à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SAS Holding C.L aux dépens, en ce compris la sommation de payer par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SAS Holding C.L à payer à M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SAS Holding C.L de sa demande de condamnation de M. [G] [Y] et Mme [J] [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le jugement est signé par la greffière et le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT