TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 5]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00894 – N° Portalis DB26-W-B7J-IQ4S

Minute n° :

JUGEMENT

DU

29 Janvier 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[D] [F]

Expédition délivrée le 29/1/26

M^e D'[Localité 9]

Préfecture

Exécutoire délivrée le 29/1/26

M^e D'[Localité 9]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 01 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Selon la convention quinquennale 2023-2027 signée le 16 juin 2023 entre l’Etat et l’UESL (Union des Entreprises et des Salariés pour le Logement), il a été convenu de mettre en place un dispositif pour sécuriser les loyers dans le parc privé, dénommé VISALE.

C’est dans ce cadre que :

— d’une part, par acte sous seing privé en date du 02 décembre 2024, Madame [Z] [W] a donné à bail à Monsieur [D] [F] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7] (80), pour un loyer mensuel de 640 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

— d’autre part, par acte du 02 décembre 2024 Madame [Z] [W] et la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un « contrat de cautionnement VISALE », par lequel cette dernière s’est portée caution de Monsieur [D] [F] pour le paiement des loyers et charges.

A la suite d’incidents de paiement, Madame [Z] [W] a appelé la caution en garantie qui lui a dès lors réglé diverses sommes au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4080 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 15 juillet 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [D] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5440 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal sur la somme de 4080 euros à compter du 12 juillet 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux dès lors qu’il lui sera justifié des quittances subrogatives,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Somme le 26 septembre 2025.

À l’audience du 01er décembre 2025, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu ses prétentions et actualisé sa créance à la somme de 6800 euros.

La SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 juillet 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] [F], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la subrogation

En l’espèce, la subrogation dont se prévaut la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée tant sur les dispositions légales que contractuelles.

En effet, elle est :

— d’une part, la résultante des dispositions des articles 1346 et suivants du code civil et de son article 2306, selon lequel, dans sa version applicable à l’espèce : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

— d’autre part, des stipulations de l’article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL, selon lesquelles : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code Civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant. (…) Le Bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif VISALE ».

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 17 novembre 2025.

Par ailleurs, la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 02 décembre 2024, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 06 novembre 2025 que la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Elle justifie des quittances subrogatives au soutien de sa demande en paiement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [F] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6800 euros, au titre des sommes dues au 19 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (2 mois s’il s’agit de la durée visée par le bail ou le commandement de payer).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois (délai du commandement de payer) à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à compter du 12 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [F]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2025, Monsieur [D] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [F] à son paiement à compter du 12 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de notification de l’assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [F] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 02 décembre 2024 entre Madame [Z] [W] d’une part, et Monsieur [D] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 7] (80), sont réunies à la date du 12 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 novembre 2025 échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES – sous réserve de la justification des quittances subrogatives – une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 septembre 2025, soit à compter de l’échéance de novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juillet 2025, de l’assignation, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera communiquée à la préfecture de la SOMME en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE JUGE