LE 23 MARS 2023
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS
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N° du dossier : N° RG 23/00061 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HCQK N° de minute : 23/120
O R D O N N A N C E
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Le VINGT TROIS MARS DEUX MIL VINGT TROIS, Nous, X Y, Président du Tribunal Judiciaire d’ ANGERS, assisté de V. Z, Greffier présent lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :
DEMANDERESSE :
S.C.I. MAGUY immatriculée au RCS d’Angers sous le n°435 104 286, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […] représentée par Maître Julien TRUDELLE de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS
DÉFENDERESSE :
S.A.S. HOME TB immatriculée au RCS d’Angers sous le N° 881 127 674 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […] représentée par M^e AA AB, avocat postulant au barreau d’ANGERS et maître AC AD avocat plaidant au barreau de PARIS
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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 27 Janvier 2023; les débats ayant eu lieu à l’audience du 09 Mars 2023 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;
C.EXE : M aître Julien TRUDELLE de la SELARL LEX PUBLICA
C.C : M e AA AB
Copie Dossier le
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EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2019, la SCI MAGUY a consenti un bail commercial à la SAS HOME TB portant sur des locaux situés à LES GARENNES SUR LOIRE (49), d’une durée de neuf ans et à effet du 02 janvier 2020.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 juin 2022, la SAS HOME TB a délivré congé à la SCI MAGUY, précisant que le bail commercial prendrait fin au 1er janvier 2023, date d’expiration de la première période triennale.
Par acte de commissaire de justice en date du 04 janvier 2023, la SAS HOME TB a fait assigner la SCI MAGUY, au fond, devant le tribunal judiciaire d’Angers afin de se voir, pour l’essentiel, accorder un délai de deux ans à compter de la décision judiciaire qui ordonnera son expulsion pour restituer les locaux et les clefs, ainsi que fixer à la somme mensuelle de 1.233€ l’indemnité due à la SCI MAGUY jusqu’à la libération des lieux.
Par acte d’huissier du 27 janvier 2023, la SCI MAGUY a fait assigner la SAS HOME TB en reféré devant le tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir :
- constater que le bail commercial conclu en date du 12 décembre 2019 a pris fin le 1er janvier 2023 à la suite de la délivrance d’un congé par la SAS HOME TB selon courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 04 juin 2022,
- constater que la SAS HOME TB se maintien dans les locaux objets du bail commercial susvisé depuis le 02 janvier 2023,
- dire et juger que cette occupation sans droit ni titre est constitutive d’un trouble manifestement illicite,
- en conséquent, ordonner l’expulsion de la SAS HOME TB ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
- ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux et leur placement en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS HOME TB qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,
- condamner la SAS HOME TB à payer à la SCI MAGUY, à compter du 02 janvier 2023, une indemnité d’occupation de 80€ par jours et jusqu’à libération complète des locaux se matérialisant par la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie,
- ordonner la conservation par la SCI MAGUY du dépôt de garantie versé par la SAS HOME TB,
- débouter la SAS HOME TB de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SAS HOME TB à payer à la SCI MAGUY la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700, outre les entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, la SCI MAGUY a réitéré ses prétentions.
A l’appui de celles-ci, la requérante expose que la SAS HOME TB est occupante sans droit ni titre depuis le 1 janvier 2023, date de prise d’effet de la délivrance de congé, et précise^er que cette occupation illicite a été constatée par procès-verbal de commissaire de justice en date du 10 janvier 2023.
Elle indique avoir mis en vente l’ensemble immobilier dont elle est propriétaire et avoir reçu et accepté une offre d’achat le 23 septembre 2022. Enfin, elle fait valoir que les dispositions de l’aticle L.145-46-1 du code de commerce prévoyant un droit de préemption au profit du locataire ne s’applique pas lorsque la vente est envisagée après la fin du bail.
Par voie de conclusions en défense, la SAS HOME TB sollicite du juge des référés de : A titre principal, dire n’y avoir lieu à référé et ainsi débouter la SCI MAGUY de l’ensemble de ses prétentions, A titre subsidiaire,
- octroyer à la SAS HOME TB un délai de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sans préjudice de ceux qui pourraient être accordés au fond,
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 – soumettre l’occupation aux charges et conditions du bail expiré et fixer à la somme mensuelle de 1.233€ HT/HC l’indemnité due à la SCI MAGUY, jusqu’à parfaite libération des locaux,
- autoriser la SAS HOME TB à libérer les locaux et restituer les clefs à tout moment au cours des délais octroyés, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois à compter de la notification RAR faite à la SCI MAGUY et à son avocat,
- débouter les SCI MAGUY de ses autres prétentions, A titre infiniment subsidaire,
- condamner la SCI MAGUY à payer la somme de 40.000€ à titre de provision à valoir sur le préjuce subi par la SAS HOME TB du fait du non-respect de son droit de préemption,
- ordonner la compensation de cette créance indemnitaire et les sommes qui seraient allouées à la SCI MAGUY. En toute hypothèses, condamner la SCI MAGUY aux entiers dépens, dont distraction à Maître AC AD sur simple justification qu’il en a fait l’avance sans avoir reçu provision, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions et afin de faire obstacle aux demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, la SAS HOME TB soulève une première contestation sérieuse liée au montant excessif de l’indemnité d’occupation sollicitée, qui correpond au double du loyer mensuel acquitté au cours du bail, et, en tant que clause pénale, peut être modérer par le seul juge du fond. Elle soulève également une contestation sérieuse liée au droit de préemption. Elle soutient que la vente de la propriété a été envisagée avant la date de fin du bail et, par conséquent, aurait dû lui être proposée prioritairement, à défaut de quoi la bailleresse lui est redevable d’une indemnité.
Lors de l’audience du 09 mars 2023, les parties ont repris oralement leurs prétentions.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2023.
Il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
SUR CE
I.Sur la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 835, alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l’article L.145-4 du code de commerce, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L.145-9.
En l’espèce, il apparaît que par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2019, la SCI MAGUY et la SAS HOME TB ont conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans, portant sur un ensemble immobilier situés à LES GARENNES SUR LOIRE (49). La SAS HOME TB a délivré congé à la SCI MAGUY par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 juin 2022, lequel précise que le bail prendra fin au 1er janvier 2023, date d’expiration de la première période triennale.
Il ressort en outre du procès-verbal de constat établi le 10 janvier 2023 par Madame AE AF, Commissaire de justice, que la SAS HOME TB occupe toujours les lieux et refuse de les libérer.
Le bail a par conéquent pris fin à compter du 1er janvier 2023 avec toutes les conséquences de droit qui en découlent et la SAS HOME TB est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre et le maintien dans l’ immeuble situé à LES GARENNES SUR LOIRE constitue un trouble manifestement illicite au préjudice du démandeur.
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En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS HOME TB, de ses biens et de tout occupant de son chef des locaux situés […] (49610).
La SAS HOME TB sollicite un délai de 24 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente ordonnance en application de l’article 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, mais ne produit aucun élément probant permettant au juge d’y faire droit.
Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.
II.Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité d’occupation est destinée à indemniser les bailleurs, d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation, et d’autre part, du fait qu’ils sont privés de la libre disposition des locaux.
A défaut d’indication dans le contrat de bail du montant de l’indemnité d’occupation à fixer, celui-ci sera équivalent au montant du loyer mensuel, charges incluses.
L’indemnité d’occupation fixée de manière forfaitaire par dispositions du bail constitue par ailleurs une clause pénale susceptible de réduction par le juge du fond si elle est manifestement excessive aux termes de l’article 1231-5 du code civil.
En l’espèce, il ressort de l’article 9 du contrat de bail intitulé “Résiliation” que : “Le refus par le Preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d’ailleurs à l’échéance du congé, l’oblige au profit du Bailleur à une indemnité d’occupation sans titre de 80.00 euros par jour de retard, sans préjudice des dommages-intérêts”.
Cette indemnité d’occupation, d’un montant de 2.400€ par mois (80€ x 30 jours), correspond au double du loyer mensuel contractuel qui, conformément à l’article 5 du contrat de bail, s’élévait à la somme de 1.200 € HT.
Fixée au double du loyer contractuel et susceptible de réduction par le juge du fond en application de l’article susvisé cette indemnité d’occupation apparait contestable et ne pourra être retenue au stade de cette instance.
Par conséquent il convient de condamner la SAS HOME TB à payer à la SCI MAGUY à titre d’indemnité d’occupation à compter du 2 janvier 2023, date à partir de laquelle cette dernière est occupante sans droit ni titre des locaux loués, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, la somme correspondant au loyer de 1.200 € HT .
III.Sur la demande de provision de la SAS HOME TB
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l’article 145-46-1 du code de commerce, le preneur dispose d’un droit de préemption lorsque le bailleur envisage de ventre les locaux objets du bail commercial.
En l’espèce, la SAS HOME TB sollicite une provision d’un montant de 40.000€ à valoir sur l’indemnisation de son préjudice subi du fait du non-respect de son droit de préemption.
S’il ressortbien des éléments du dossier que la SAS HOME TB a délivré congé le 4 juin 2022, soit avant que soient mis en vente les locaux à usage commercial, et qu’une offre d’achat a été acceptée par la SCI MAGUY le 23 septembre 2022, soit avant la fin du bail, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’apprécier tant la persistance du droit de préemption après la délivrance du congé que le caractère fautif du non respect éventuel de celui-ci.
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De sorte il existe une contestation sérieuse sur l’existence d’une faute et du montant des préjudices éventuels en résultant rendant irrecevable la demande indemnitaire provisonnelle présentée par le défendeur.
IV.Sur les autres demandes
Il ressort de l’article 9 du contrat de bail que : “ Le montant du dépôt de garantie versé resterait acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire non susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’aticle 1231 du code civil, sans préjudice du droit du Bailleur à tous dommages-intérêts”. Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la conservation par la SCI MAGUY du dépôt de garantie versé par la SAS HOME TB.
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS HOME TB, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MAGUY les sommes engagées pour faire valoir ses droits. Par conséquent, la SAS HOME TB sera condamnée à payer la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, X Y, Président du Tribunal Judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
Ordonnons l’expulsion de la SAS HOME TB, occupante sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés […] (49610), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Ordonnons l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux et leur placement en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SAS HOME TB qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier chargé de l’exécution,
Fixons l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS HOME TB à compter du 02 janvier 2023, et jusqu’à libération effective des lieux, à la somme de 1.200 € HT,
Disons que le dépôt de garantie versé par la SAS HOME TB à la SCI MAGUY lui demeurera acquis,
Déboutons la SAS HOME TB de l’ensemble de ses demandes,
Condamnons la SAS HOME TB à payer à SCI MAGUY la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la SAS HOME TB aux dépens,
Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires,
Rappelons que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par X Y, Président, Juge des Référés et par V. Z, Greffier.
V. Z, X Y,
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