MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 08 Avril 2025 DOSSIER N° : N° RG 24/01396 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VM6F CODE NAC : 54G – 0A AFFAIRE : X Y C/ Z AA, […] […] représenté par son syndic en exercice, la société PROXI ET CO, S.A.S. ACV VLR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
Madame X Y née le […] à BIENNE Canton de BERNE (SUISSE), demeurant […]
représentée par M^e Soulef BENHAGOUGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2357
DEFENDEURS
Madame Z AA née le […] à BUCAREST (ROUMANIE), demeurant […]
représentée par M^e Claudia SOGNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0145
[…] […] représenté par son syndic en exercice, la société PROXI ET CO, dont le siège social est sis […]
représenté par M^e Eléonore NEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0788
S.A.S. ACV VLR, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 804 142 040, dont le siège social est sis 1/3, rue de la Porte de Brie – 94000 CRETEIL
représentée par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205
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Débats tenus à l’audience du : 18 Février 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Mars 2025 Prorogé au 08 Avril 2025, nouvelle date indiquée par le Président Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2025
EXPOSE DU LITIGE
Vu les assignations délivrées les 13 et 24 septembre 2024 par Madame X Y à Madame Z AA, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] et la S.A.S. ACV VLR, exploitant sous l’enseigne CENTURY 21, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, soutenue à l’audience du 18 février 2025 ;
Vu les conclusions soutenues à l’audience par la S.A.S. ACV VLR, exploitant sous l’enseigne CENTURY 21, laquelle s’oppose à la demande d’expertise, sollicite à titre subsidiaire sa mise hors de cause et formule très subsidiairement les protestations et réserves d’usage ;
Vu les conclusions soutenues à l’audience par Madame Z AA, laquelle s’oppose à la demande d’expertise, et forme subsidiairement les protestations et réserves d’usage ;
Vu les protestations et réserves formulées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […] ;
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’expertise :
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.
Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à
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améliorer la situation probatoire du demandeur.
La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.
De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.
Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
En l’espèce, Madame X Y n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses allégations.
Or, tel est le cas au vu notamment :
- du compromis de vente signé par l’acquéreur Madame X Y le 12 février 2022 et le vendeur Madame Z AA, le 16 février 2022 mentionnant dans la rubrique “désignation des biens” : un appartement (lot n° 11), un emplacement de parking n° 11 au sous-sol et une cave n° 11 également au sous-sol.
- de l’acte de vente du bien du 15 septembre 2022 reprenant la même désignation du bien que celle figurant dans le compromis de vente.
- du procès-verbal de constat de Maître Odile DUNAUD AHARFI Commissaire de justice du 7 octobre 2022 relatif à l’état de la rampe d’accès au sous-sol. Il y est rapporté que l’accès est impossible en raison d’un virage à angle droit de 90°, empêchant toute manœuvre de véhicule, ce que confirment le locataire des boxes et le gardien. La rampe présente effectivement cet angle, rendant l’accès impraticable. Divers matériaux sont entreposés dans les boxes, notamment une bouteille de gaz, et un raccordement électrique de la copropriété a été réalisé à l’intérieur de l’un d’eux. Madame X Y exprime de vives réserves concernant la dangerosité de ces installations. Des matériaux variés sont également entreposés, et la présence de salpêtre est constatée au plafond. Deux boxes situés au fond du sous-sol ont été réunis à l’aide de parpaings et d’une porte; ils contiennent des raques, ainsi que des matériaux et marchandises. Une place de stationnement a été murée par des parpaings. Enfin, une ancienne aération a été bouchée ;
- du Compte rendu de visite du Conseil syndical du 23 juin 2024 lequel mentionne une rampe de parking nécessitant une recharge de béton, ainsi qu’un parking souterrain à nettoyer et évacuer ;
- du procès-verbal de constat de Maître Jérémy ROCHE, commissaire de justice du 26 juillet 2024, lequel décrit une rampe d’accès fortement dégradée, avec des morceaux de béton manquants, menant à un box fermé par une porte de garage. Selon les plans, le box se situerait au fond de l’allée gauche, dans un espace en dalle béton, avec parois en parpaings peints, contenant divers objets (polyane, porte battante, palettes);
- du rapport d’expertise du 28 janvier 2025, établi par le cabinet IXI, lequel confirme ces constatations: erreur sur le lot vendu, pierres instables, rampe avec trois pentes (8°, 20°, 16°), revêtement béton abîmé, infiltrations, plancher insalubre, objets encombrants, absence de lumière, mur édifié par un tiers empêchant l’accès, et présence d’objets
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inflammables rendant l’accès impossible.
Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.
Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Madame X Y dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.
Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Madame X Y le paiement de la provision initiale.
Concernant la mission confiée à l’expert, il appartient au juge des référés d’apprécier, en droit et en fait, l’opportunité et l’utilité des chefs de mission proposés, étant rappelé que, nonobstant les propositions de mission formulées dans le dispositif des écritures des parties, il demeure libre, en application de l’article 145 du code de procédure civile, de choisir les chefs de mission adaptés.
Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu’un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.
Sur la demande de mise hors de cause de la S.A.S. ACV VLR, exploitant sous l’enseigne CENTURY 21 :
À l’appui de sa demande de mise hors de cause, la S.A.S. ACV VLR, exploitant sous l’enseigne CENTURY 21 fait valoir qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans le cadre de la vente litigieuse. Elle indique que Madame X Y a acquis le bien sans solliciter de nouvelle visite avant la signature de l’acte authentique, laquelle s’est déroulée sous forme de visite virtuelle, et précise que cette dernière avait confirmé avoir déjà visité les lieux. Si elle reconnaît l’existence d’une « non-conformité » de la rampe d’accès au sous-sol, elle indique qu’elle était présente depuis la construction de l’immeuble et affirme que cette information a été portée à la connaissance de Madame X Y et que cette non-conformité était visible.
Madame X Y soutient cependant que, lors de cette visite, l’agence lui a présenté un emplacement de stationnement ne lui appartenant pas, sans jamais lui signaler que le parking n’était pas accessible en voiture. Elle fait valoir que cet emplacement ne peut être utilisé que pour du stockage, et non pour du stationnement, ce qui lui rend impropre à son usage prévu. Elle indique également ne jamais avoir été informée des travaux ayant permis de réunir les emplacements n°11 et n°12, dont ce dernier appartenait à un tiers.
Les faits n’étant pas constant entre les parties et l’impact de cette non-conformité sur l’usage du bien implique que les opérations d’expertise lui soit opposables.
Dans ces conditions, le maintien de la S.A.S. ACV VLR, exploitant sous l’enseigne CENTURY 21 dans la procédure apparaît nécessaire afin de permettre à l’expert de se prononcer sur les circonstances exactes de la vente, les informations transmises à l’acquéreur et les éventuels manquements professionnels.
Sur les demandes accessoires :
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L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.
À la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de Madame X Y, pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.
Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,
REJETONS la demande de mise hors de cause de la S.A.S. ACV VLR, exploitant sous l’enseigne CENTURY 21 ;
ORDONNONS une mesure d’expertise ;
DÉSIGNONS pour y procéder :
Monsieur AB AC […]. : 06.73.86.51.16 Email : oliver.fournier@expert-de-justice.org
expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a accepté par un courriel du 3 avril 2025 et pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
- se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;
- relever et décrire les vices allégués, tels qu’expressément invoqués dans l’assignation, les conclusions récapitulatives, et les pièces versées et affectant le bien litigieux, ainsi que les non-conformités alléguées au regard des documents contractuels liant les parties ;
- rechercher l’existence des vices allégués dans l’assignation, les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;
- indiquer, le cas échéant, s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ;
- donner un avis sur la moins-value éventuelle causée par ce vice à l’immeuble ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux
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vices, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux vices constatés ;
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis ;
- fournir tous éléments de fait de nature à caractériser l’existence et l’évaluation du trouble de jouissance ;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise,
DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,
- se rendre sur les lieux, 16-18 avenue du Colonel Fabien à Bonneuil-Sur-Marne (94380) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;
* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
FIXONS à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame X Y à la régie du tribunal judiciaire de Créteil dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe,
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DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,
DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées),
DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code,
RAPPELONS aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :
« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »,
DISONS que les dépens resteront à la charge de Madame X Y,
REJETONS la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 8 avril 2025.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES
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