TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Mai 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Février 2024

GROSSE :

Le 22 mai 2024

à M^e LEGOUT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 mai 2024

à Mm [B] [R]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00240 – N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 4]

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [K]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [N] [D]

née le 28 Mai 1994 à [Localité 5] (CAP [Localité 6])

demeurant [Adresse 2]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 Février 2022, Madame [Z] [K] a consenti à Madame [W] [N] [D] un bail d’habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé 678 euros outre 60,75 euros de provision sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [W] [N] [B] [R] le 7 juillet 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2386,88 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, Madame [Z] [K] a fait assigner en référé Madame [W] [N] [B] [R] devant le juge des contentieux et de la protection, afin de :

— déclarer les demandes de Madame [Z] [K] recevables et bien fondées ;

— constater que par le jeu de la clause résolutoire, le bail conclu entre Madame [Z] [K] d’une part et Madame [W] [B] [R] d’autre part, portant sur les locaux sis [Adresse 3], est résilié depuis le 08 septembre 2023 et que depuis cette date, Madame [W] [B] [R] occupe sans droit ni titre lesdits locaux ;

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [B] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé sis [Adresse 3], avec au besoin le concours de la force publique et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à l’expiration du délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Juge de désigner, au frais risques et périls de la locataire ;

— condamner par provision Madame [W] [D] à payer à Madame [Z] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 768,69 euros par mois et ce à compter du 08 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner par provision Madame [W] [D] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 4678,75 euros à titre de loyers et/ou indemnités d’occupation et charges impayés, comptes arrêtés au 22 novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 07 juillet 2023 ;

— condamner la requise à verser à Madame [Z] [K] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la requise aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 07 juillet 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 février 2024.

A l’audience, Madame [Z] [K], représentée par son Conseil, a réitéré les termes de son assignation en versant aux débats un décompte actualisé avec un solde créditeur de 738,32 euros au 8 février 2023 en précisant que la locataire a soldé sa dette postérieurement au commandement de payer.

Madame [W] [N] [D] comparait en personne à l’audience, elle indique avoir un enfant à charge, avoir soldé sa dette et indique souhaiter rester dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 8 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [Z] [K] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé à la somme créditrice de 738,32 euros, arrêtée au 8 février 2024.

Il en ressort un solde créditeur de 738,32 euros.

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 8 février 2024 est soldée.

Il s’ensuit que la demande en paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés est devenue sans objet.

Sur la clause résolutoire

Le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article IX) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [W] [N] [B] [R] le 7 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2386,88 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement signifié à Madame [W] [N] [B] [R] par acte remis à étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et 1225 du Code Civil.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 7 septembre 2023 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 7 septembre 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il ressort des éléments du dossier que si Madame [W] [N] [B] [R] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai légal, le compte de la locataire au jour de l’audience est créditeur de 738,32 euros.

Cette situation justifie d’octroyer d’office Madame [W] [N] [B] [R] des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 29 février 2024 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que la locataire ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que Madame [Z] [K] sera déboutée de ses demandes en expulsion, astreinte, séquestration des meubles et objets mobiliers et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [N] [D] dont le manquement à ses obligations de locataire est à l’origine de la procédure, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [K] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

ACCORDE à Madame [W] [N] [D] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 29 février 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

CONSTATE que le délai accordé a été respecté ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

CONSTATE que la dette locative arrêtée au 8 février 2024 est soldée ;

DEBOUTE Madame [Z] [K] de ses demandes en expulsion, astreinte, séquestration des meubles et objets mobiliers et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Madame [W] [N] [B] [R] à payer à Madame [Z] [K] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [N] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT