TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 24/00003

N° Portalis DBY2-W-B7I-HY5M

JUGEMENT du

05 Août 2025

Minute n° 25/00746

[C] [G]

[K] [N]

C/

[D] [J]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Eve-Marie L’HELIAS-ROUSSEAU

Copie conforme

M^e Ludovic GAUVIN

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Août 2025,

après débats à l’audience du 28 Avril 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [G]

né le 11 mars 1982 à [Localité 10]

Monsieur [K] [N]

né le 25 juin 1983 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par Maître Arnaud BARBE, substituant Maître Eve-marie L’HELIAS-ROUSSEAU (SCP PROXIM AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [J]

né le 15 juillet 1971 à [Localité 8] (LIBAN)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Marie laure JACQUOT, substituant Maître Ludovic GAUVIN (SELARL ANTARIUS AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS,

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé signé le 1er juin 2022 à effet au 7 juin 2022, M. [C] [G] et M. [K] [N] (les locataires) ont pris à bail d’habitation une maison d’habitation appartenant à M. [D] [J] (le bailleur), sise [Adresse 2] à [Localité 9], et pour un loyer mensuel fixé à la somme de 1.100 euros, outre une somme forfaitaire de 50 euros au titre des charges.

Le 7 juin 2022, un état des lieux d’entrée a été dressé par comissaire de justice.

Dans les suites, les locataires se sont plaints auprès du bailleur de l’apparition de désordres et du paiement indû de certaines charges.

M. [C] [G] et M. [K] [N] ont saisi le conciliateur de justice aux fins de tentative de règlement amiable du différend, lequel a, le 15 septembre 2023, constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Dénonçant la persistance de désordres et le caractère indû de certaines charges, les locataires ont, par la voie de leur conseil et par courrier recommandé envoyé le 19 janvier 2024, mis en demeure M. [D] [J] d’avoir à leur régler sous quinzaine la somme de 923,36 euros ainsi que de procéder ou faire procéder dans le même délai à la reprise des désordres.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties, M. [C] [G] et M. [K] [N] ont, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, fait assigner M. [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes ;

— ordonner la restitution des charges indues réglées au titre des années 2022 et 2023 ;

— condamner M. [D] [J] au paiement des sommes suivantes :

* 323,26 euros au titre des charges indues réglées en 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024,

* 600 euros au titre des charges indues réglées en 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024 ;

— condamner M. [D] [J] au remboursement de toutes charges facturées et réglées à tort par eux au titre de l’année 2024, à l’exception de la taxe sur les ordures ménagères ;

— enjoindre à M. [D] [J] d’établir des appels de loyers comprenant le montant du loyer actuellement de 1.138,43 euros et une provision sur les charges relatives à la taxe des ordures ménagères fixée à la somme de 16,70 euros ;

— enjoindre à M. [D] [J] de procéder ou de faire procéder dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir aux travaux listés dans le dispositif de leurs écritures ;

— dire qu’à défaut d’exécution dans le délai imparti, M. [D] [J] sera redevable envers eux d’une astreinte fixée à la somme de 20 euros par jour de retard ;

— condamner M. [D] [J] au paiement de cette astreinte ;

— se réserver la liquidation de cette astreinte ;

— condamner M. [D] [J] au paiement de la somme de 950 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner M. [D] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du procès-verbal de constat établi par Me [O] [R], commissaire de justice, le 5 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 2 avril 2024 à laquelle elle a été renvoyée.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025 du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions n°3 du 11 mars 2025, M. [C] [G] et M. [K] [N] demandent au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— débouter M. [D] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— constater que M. [D] [J] a fait peser sur eux des charges qui ne leur étaient pas imputables ;

— constater que la somme de 167 euros au titre du solde de la taxe sur les ordures ménagères de 2023 a été réglée en novembre 2023 ;

— dire que les charges indument payées par eux s’élèvent aux sommes suivantes :

* 323,26 euros au titre de l’année 2022,

* 600 euros au titre de l’année 2023,

* 500 euros au titre de l’année 2024 ;

— ordonner la restitution des charges indues réglées au titre des années 2022, 2023 et 2024 ;

— condamner M. [D] [J] au paiement des sommes suivantes :

* 323,26 euros au titre des charges indues réglées en 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024,

* 600 euros au titre des charges indues réglées en 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2024,

* 500 euros au titre des charges indues réglées en 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de la fin du contrat de bail ;

— condamner M. [D] [J] au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit ;

— condamner M. [D] [J] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du procès-verbal de constat établi par Me [O] [R], commissaire de justice, le 5 décembre 2023.

M. [C] [G] et M. [K] [N] soulignent à titre liminaire que leur action est recevable en l’absence de recours possible à un mode de résolution amiable du litige dans sa globalité.

Les locataires s’estiment bien-fondés à solliciter la condamnation du bailleur à leur rembourser les sommes de 323,26 euros, 600 euros et 500 euros correspondant selon eux aux charges qu’ils ont indument payées au titre, respectivement, des années 2022, 2023 et 2024. Ils considèrent comme non-justifiées les prestations de service mises à leur charge et non refacturées à titre personnel au bailleur alors que ce dernier en bénéficie également. Selon eux, le bailleur ne justifie pas davantage d’une répartition équitable des charges entre les différents locataires au titre de la période litigieuse.

M. [C] [G] et M. [K] [N] indiquent renoncer à leur demande de condamnation du bailleur à faire procéder aux travaux de reprise des désordres, au motif que, ayant quitté le logement, celle-ci est devenue sans objet.

Les locataires considèrent n’avoir commis aucune faute à l’égard du bailleur et que la preuve du prétendu préjudice moral qui en serait résulté n’est en tout état de cause pas rapportée.

Les locataires estiment également qu’au vu des circonstances de l’espèce, la présente procédure ne revêt aucun caractère abusif et s’avère parfaitement justifiée, précisant avoir tenté de résoudre amiablement le litige.

Par conclusions récapitulatives reçues du greffe le 11 avril 2025, M. [D] [J] demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— le juger recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter les requérants de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum, et à défaut solidairement, les requérants à lui verser la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner in solidum, et à défaut solidairement, les requérants à lui verser la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

— condamner in solidum, et à défaut solidairement, les requérants à lui payer la somme de 5.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum, et à défaut solidairement, les requérants aux entiers dépens.

M. [D] [J] soutient qu’il justifie parfaitement de l’intégralité des sommes appelées au titre des charges 2022, 2023 et 2024, affirmant qu’il s’agit bien dans l’ensemble de charges récupérables, imputables comme telles aux requérants en leur qualité de locataires. Il précise qu’à l’exception de la facture du premier semestre 2024, les documents justificatifs ont été mis à la disposition de M. [K] [N] qui, selon lui, les a consultés. Le bailleur précise en outre que le logement litigieux se situe dans un ensemble immobilier dont il est monopropriétaire, expliquant qu’une monopropriété engendre nécessairement des dépenses indispensables à l’entretien des parties communes de sorte qu’il était parfaitement légitime à les imputer aux locataires au titre de charges récupérables. Le bailleur estime également justifier d’une répartition équitable des charges entre les locataires.

M. [D] [J] invoque un préjudice moral résultant selon lui de la faute de M. [K] [N], caractérisée au regard des propos manifestement diffamatoires et injurieux que ce dernier aurait tenu à son égard sur les réseaux sociaux en 2023.

M. [D] [J] invoque par ailleurs le caractère abusif et injustifié de la présente procédure engagée à son encontre par les locataires.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 5 août 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande principale en restitution des charges

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.”

Pour l’application de ces dispositions, le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables.

En l’espèce, il est acquis que le contrat de bail litigieux ne porte pas sur un logement meublé de sorte que les charges sont nécessairement provisionnelles conformément aux dispositions légales susvisées.

Dès lors, même si le bail litigieux prévoit le paiement d’une somme forfaitaire au titre des charges, en l’occurrence 50 euros par mois, il appartient au propriétaire, par application de ces mêmes dispositions, tant d’établir le caractère récupérable des charges facturées que de justifier de la réalité des dépenses engagées ainsi que de leur nécessité à l’égard des locataires.

À cet égard, il convient de relever que le contrat de bail ne comporte aucune mention ni aucune précision relative à la nature des charges communes récupérables, ni aucun tentième de répartition.

M. [D] [J] produit une copie du contrat de prestations de services signé avec la société Pro Service le 15 décembre 2021 au titre de diverses prestations portant sur les parties communes de l’ensemble immobilier et qui, selon ses dires, sont imputables aux requérants en leur qualité de locataires, à savoir la sortie journalière des poubelles, l’abonnement EDF ainsi que l’entretien et le nettoyage journalier des communs.

Or, il ressort de la lecture de ce contrat de prestations de services que celui-ci ne comporte aucun détail ni aucune précision quant au coût de chaque prestation, notamment pour la fourniture d’électricité et le coût de la main d’oeuvre pour l’exécution des autres prestations, mais seulement un prix forfaitaire s’élevant à la somme de 400 euros toutes taxes comprises (TTC) par mois.

Les autres pièces versées par M. [D] [J] ne permettent pas davantage d’établir la réalité des frais engagés pour les services assurés dans les parties communes ainsi que leur mode de répartition entre les différents locataires de l’ensemble immobilier, pas plus qu’elles ne permettent de démontrer la nécessité des services imposés, notamment s’agissant de la sortie journalière des poubelles qui ne constitue pas une charge récupérable au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables.

S’agissant de la taxe d’ordures ménagères, la quittance de loyer du 24 juillet 2023, dont une copie est versée par les requérants, mentionne que la taxe d’ordures ménagères n’est pas applicable pour l’année 2022, précisant que la déclaration d’achèvement des travaux de l’ensemble immobilier où se situe le logement litigieux a été établie le 6 mai 2022.

Il s’en déduit que M. [D] [J] ne peut valablement exiger des requérants le paiement de la taxe d’ordures ménagères au titre de l’année 2022.

En outre, la quittance de loyer du mois du 30 novembre 2023, dont une copie est également versée, fait état du paiement par les requérants d’une somme de 167 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023.

Quant à la taxe d’ordures ménagères de l’année 2024, M. [D] [J] n’en justifie nullement au regard des éléments qu’il produit.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les pièces produites par le bailleur sont insuffisantes à établir la réalité et la nécessité des dépenses engagées, et à justifier de surcroît que celles-ci constitueraient des charges récupérables au sens des dispositions légales et réglementaires susvisées, imputables comme telles à M. [C] [G] et M. [K] [N] en leur qualité de locataires.

Dès lors, c’est à juste titre que M. [C] [G] et M. [K] [N] se prévalent de la restitution des charges indument payées à M. [D] [J] à hauteur d’une somme de 323,26 euros au titre de l’année 2022, 600 euros au titre de l’année 2023 et 500 euros au titre de l’année 2024.

M. [D] [J] sera donc condamné à payer à M. [C] [G] et M. [K] [N] les sommes de 323,26 euros au titre des charges indument perçues pour l’année 2022, 600 euros au titre des charges indument perçues pour l’année 2023 et 500 euros au titre des charges indument perçues pour l’année 2024, chacune de ces sommes étant assortie de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2024.

II. Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Par application des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, celui qui, par sa faute, sa négligence ou son imprudence, cause à autrui un préjudice est tenu de le réparer à condition que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

A. Sur la demande au titre d’un préjudice moral

En l’espèce, M. [D] [J] n’apporte aucun élément objectif, ni même une quelconque explication de nature à établir la teneur du préjudice moral qu’il allègue avoir subi en raison du comportement de M. [K] [N] à son égard au regard du contexte relationnel entre les parties.

M. [D] [J] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts formulée à ce titre à hauteur d’une somme de 2.500 euros.

B. Sur la demande pour procédure abusive

En l’espèce, M. [D] [J] ne saurait valablement se prévaloir du caractère abusif et injustifié de la présente procédure alors qu’il résulte des constatations préalablement effectuées que la demande principale en restitution de charges dirigée à son encontre par M. [C] [G] et [K] [N], objet de ce litige, est parfaitement fondée de sorte qu’il est condamné à leur payer diverses sommes à ce titre.

M. [D] [J] sera donc nécessairement débouté de sa demande de dommages-intérêts formulé à hauteur d’une somme de 2.500 euros pour procédure abusive et injustifiée.

III. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

En l’espèce, aucune des parties n’a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

De plus, les circonstances de l’affaire ne justifient nullement qu’elle le soit.

IV. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer à M. [C] [G] et M. [K] [N] une somme de 1.200,00 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. M. [D] [J] sera en conséquence condamné au paiement de cette somme à l’égard de M. [C] [G] et M. [K] [N].

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de M. [D] [J], lesquels ne comprendront pas le coût du constat réalisé le 5 décembre 2023 par Me [R], les demandes de réalisation de travaux ayant été abandonnées.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à M. [C] [G] et M. [K] [N] la somme de trois cent vingt-trois euros et vingt-six centimes (323,26 euros) au titre des charges indument perçues pour l’année 2022, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à M. [C] [G] et M. [K] [N] la somme de six cents euros (600 euros) au titre des charges indument perçues pour l’année 2023, et ce avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à M. [C] [G] et M. [K] [N] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre des charges indument perçues pour l’année 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2024 ;

DEBOUTE M. [D] [J] de sa demande de dommages-intérêts formulée à hauteur d’une somme de 2.500 euros au titre d’un préjudice moral ;

DEBOUTE M. [D] [J] de sa demande de dommages-intérêts formulée à hauteur d’une somme de 2.500 euros pour procédure abusive ;

DEBOUTE M. [D] [J] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à M. [C] [G] et M. [K] [N] une somme de 1.200.00 euros ( mille deux cents euros ) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier, Le Président,