22 Avril 2025

AFFAIRE :

S.C.I. SCI DU BOIS DES MAURES Prise en la personne de son Représentant légal domicilié ès-qualités audit siège.

C/

[H] [P]

N° RG 23/01419 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HHCF

Assignation :23 Juin 2023

Ordonnance de Clôture : 04 Février 2025

Demande en nullité du bail commercial

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU BOIS DES MAURES Prise en la personne de son Représentant légal domicilié ès-qualités audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : Maître Bertrand BRECHETEAU de la SARL AVOCONSEIL, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Emmanuel CHARLIER avocat plaidant au barreau de DIJON

DÉFENDEUR :

Maître [H] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Romain BLANCHARD, avocat au barreau D’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 Février 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 22 Avril 2025

JUGEMENT du 22 Avril 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2015, la SCI du Bois des Maures a donné à bail à Mme [H] [P] deux lots n° 66 et 67 à usage professionnel, dépendants d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situés à [Adresse 5], pour une durée de 6 ans, à compter du 15 février 2015 pour se terminer le 14 février 2021. Ce bail conclu pour les besoins de l’activité professionnelle d’avocate de Mme [P] a été renouvelé tacitement le 19 février 2021 pour une nouvelle période de 6 ans jusqu’au 18 février 2027.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 7 587 euros payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois, par termes de 632,25 euros, et le versement d’une provision pour charges annuelle fixée à 1 962 euros hors taxes, soit 163,50 euros hors taxes par mois.

Faisant valoir que les loyers n’étaient pas réglés à bonne date, la SCI du Bois des Maures a fait assigner Mme [P] devant le tribunal judiciaire d’Angers par acte d’huissier de justice du 23 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 3) communiquées par voie électronique le 24 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la SCI du Bois des Maures demande au tribunal de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 9 avril 2023 ;

— constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ordonner l’expulsion de Mme [P] et de tous occupants de son chef du local en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner Mme [P], à titre provisionnel, à lui payer la somme de 11 272,82 euros correspondant au montant en principal des loyers et charges non payées et non contestables, assorti des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, somme à parfaire ;

— fixer l’indemnité d’occupation qui sera due par Mme [P], à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la fin de l’occupation des lieux, à la somme de 1 200 euros par mois ;

— condamner Mme [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale à 1 200 euros par mois, assortie des intérêts au taux légal, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamner Mme [P] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre du préjudice financier qu’elle a subi ;

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’huissier et de commandement ;

— débouter Mme [P] de l’intégralité de ses demandes.

À titre liminaire, la SCI du Bois des Maures expose que dans la mesure où Mme [P] est avocate au barreau de Nantes, la saisine du tribunal judiciaire d’Angers est faite sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile.

Sur le fond, la SCI du Bois des Maures fait valoir que Mme [P] n’a eu de cesse depuis son entrée dans les lieux d’acquitter les loyers dont elle est redevable de façon erratique, ce qui l’a mise dans une situation financière souvent très compliquée. Elle observe que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été délivré à Mme [P] le 9 mars 2023 n’a pas été suivi d’une régularisation dans le délai d’un mois dans la mesure où les virements effectués par la défenderesse n’ont pas permis l’apurement de la dette qui a continué de croître depuis la délivrance du commandement de payer.

En réponse aux moyens soulevés par Mme [P], la SCI du Bois des Maures soutient en substance qu’à la suite de la survenue d’un sinistre en novembre 2019, le problème d’infiltration d’eau au niveau du bureau de la locataire ne s’est pas à nouveau manifesté. Elle estime que le montant de la facture de remise en état témoigne du caractère mineur du désordre et ajoute que Mme [P] ne justifie d’aucun trouble depuis octobre 2021. Elle considère que ces faits ne permettaient pas à la locataire de se dispenser du paiement de ses loyers en se prévalant d’une exception d’inexécution.

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 10 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, Mme [P] demande au tribunal de débouter la SCI du Bois des Maures de ses demandes et de :

— dire qu’elle est bien fondée à opposer au bailleur une exception d’exécution partielle de son obligation de paiement au regard de l’impropriété à destination particulièrement grave et durable dans le temps du local ;

— condamner la SCI du Bois des Maures à effectuer les travaux de reprise des désordres;

— condamner la SCI du Bois des Maures à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [P] soutient que la demande d’acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée en raison de la gravité des manquements imputables au bailleur à la suite du dégât des eaux ayant affecté le plafond du bureau qu’elle occupe au sein des lieux loués. Elle fait valoir que cette situation dure depuis plusieurs années et que les locaux loués sont impropres à leur destination qui est celle d’un cabinet d’avocat. Elle considère que les dégradations ne lui permettent pas d’accueillir sa clientèle dans des conditions normales. Elle s’estime donc bien fondée, au vu des graves problèmes d’infiltrations rencontrés et de l’absence totale de réaction du bailleur pendant des années, de demander au tribunal de refuser d’appliquer la clause résolutoire en raison de la mauvaise foi du bailleur.

*

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire :

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, laquelle est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le contrat de bail du 18 février 2015 comporte en son article 14 le paragraphe suivant : “A défaut de paiement d’un seul mois de loyer à son échéance ou des charges, comme en cas d’inexécution de l’une des clauses et conditions du bail, et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée sans effet et énonçant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire et sans que l’effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure.”

Un commandement de payer mentionnant la clause résolutoire a été signifié à Mme [P] le 9 mars 2023 pour paiement d’un arriéré de loyer s’élevant à 4 432,83 euros au 1er mars 2023.

Mme [P] ne s’étant pas acquittée de l’intégralité de la somme due dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire est acquise, sauf à démontrer que la locataire était en droit d’opposer une exception d’inexécution paralysant les effets de la clause résolutoire.

— Sur l’exception d’inexécution soulevée par Mme [P] :

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Pour dire que les locaux loués sont impropres à leur destination et qu’elle était par conséquent en droit de ne pas payer les loyers dus en vertu du bail, Mme [P] produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 21 décembre 2018 par Me [O] [D], huissier de justice, mettant en évidence des désordres imputables à des infiltrations d’eau affectant notamment le bureau dans lequel elle exerce son activité. Elle communique également divers échanges de courriers électroniques allant du 26 novembre 2015 au 26 octobre 2021.

La SCI du Bois des Maures produit aux débats un devis de la société Renovit du 1er septembre 2021 et une facture du 10 novembre 2021 d’un montant de 956,34 euros TTC concernant la rénovation du plafond du bureau.

Il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que des désordres ont persisté ou sont apparus après le mois de novembre 2021.

Mme [P] n’est pas fondée à opposer en 2023 une exception d’inexécution en invoquant des désordres auxquels le bailleur a apporté une solution dès l’année 2021. En outre, ces désordres n’étaient pas suffisamment graves pour justifier que le paiement des loyers soit suspendu par la locataire, y compris pour la période de 2018 à 2021, étant de surcroît observé qu’il n’est pas établi que les désordres étaient constamment présents sur toute cette période.

L’exception d’inexécution fondée sur l’impropriété des locaux à leur destination doit par conséquent être rejetée.

La demande de condamnation de la SCI du Bois des Maures à effectuer des travaux de reprise des désordres sera également rejetée en l’absence de preuve de la persistance des troubles invoqués par la locataire.

— Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Dans la mesure où la clause résolutoire est acquise et que la locataire n’est pas fondée à invoquer une exception d’inexécution fondée sur l’impropriété des locaux à leur destination, il y a lieu de constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 9 avril 2023.

La défenderesse devra libérer les locaux loués à usage professionnel dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement. A défaut d’exécution volontaire et de libération des lieux passé le délai de deux mois, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire en l’état.

Mme [P] doit être condamnée à payer la somme de 11 272,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de septembre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024.

L’article 14 du bail prévoit que si le locataire ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit après la fin du bail, il devra verser au bailleur une indemnité d’occupation calculée au prorata de son occupation sur la base du loyer mensuel en cours majoré de 5 %. Les échéances mensuelles étant en dernier lieu de 1 178,46 euros, il est justifié de faire droit à la demande de la SCI du Bois des Maures et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1 200 euros par mois. Cette condamnation ne prendra toutefois effet qu’à compter du 1er octobre 2024 dans la mesure où les mensualités échues entre le 9 avril 2023, date de résiliation du bail, et le 30 septembre 2024, sont déjà comprises dans la somme de 11 272,82 euros.

— Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice financier :

La SCI du Bois des Maures ne communique aucune pièce, et notamment pas le prêt immobilier qu’elle prétend avoir souscrit pour financer l’acquisition de l’immeuble, permettant d’établir l’existence d’un préjudice financier distinct de l’absence de paiement des loyers. Elle doit par conséquent être déboutée de cette demande.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la SCI du Bois des Maures et de condamner Mme [P] au paiement de la somme de 1 500 euros sur ce fondement. Cette dernière doit être déboutée de sa propre demande d’indemnité de procédure.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 9 avril 2023 du bail professionnel conclu le 18 février 2015 entre la SCI du Bois des Maures et Mme [H] [P] portant sur des locaux à usage professionnel situés [Adresse 1] à Rezé (44400) ;

ORDONNE à Mme [H] [P] de libérer les locaux loués à usage professionnel dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’exécution volontaire et de libération des lieux dans le délai de deux mois, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [H] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE Mme [H] [P] à payer à la SCI du Bois des Maures la somme de 11 272,82 € (onze mille deux cent soixante-douze euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024 ;

FIXE à 1 200 € (mille deux cents euros) par mois le montant de l’indemnité d’occupation que Mme [H] [P] est condamnée à payer à la SCI du Bois des Maures à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

DÉBOUTE la SCI du Bois des Maures de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice financier ;

DÉBOUTE Mme [H] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [H] [P] à payer à la SCI du Bois des Maures la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT