TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00769 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSAW

N° de Minute : 25/00148

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 29 Septembre 2025

S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION, représentée par la SAS UXCO MANAGEMENT

C/

[C] [B]

[A] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION, [Adresse 4], représentée par la SAS UXCO MANAGEMENT dont le siège social est sis [Adresse 4], ayant pour représentant Mme [F] [D], salariée de la société UXCO MANAGEMENT en qualité de juriste immobilier

représentée par M^e Eric CATTELIN-DENU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [B], demeurant [Adresse 5]

Mme [A] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparantes

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2024 à effet rétroactif au 27 septembre 2024 la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT a donné à bail à Mme [C] [B] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 580 euros, outre une provision sur charges de 35 euros, pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte séparé du 18 octobre 2024, Mme [A] [B] s’est portée caution solidaire de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION a fait signifier à Mme [C] [B] un commandement de payer la somme principale de 1 743,67 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 janvier 2025.

Par acte du 23 avril 2025, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT a fait assigner Mme [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement de payer signifié le 22/01/2025 pour défaut de paiement ;

• Constater le jeu de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur le local situé Résidence « [7]» sise [Adresse 1] et ce dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement susvisé par acte extrajudiciaire ;

• En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [B] [C] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu ;

• Condamner in solidum Madame [B] [C] et Madame [B] [A], au paiement par provision au profit du demandeur, le montant des loyers et charges impayés, à savoir 983,67 euros arrêtée au 26/03/2025 par application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

• Fixer et condamner in solidum Madame [B] [C] et Madame [B]

[A] au paiement par provision au profit du demandeur à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme du loyer augmenté des charges et ce jusqu’à son départ effectif et/ou celui de tout occupant de son chef, augmenté des intérêts au taux légal ;

• Condamner in solidum Madame [B] [C] et Madame [B] [A] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à venir au visa de l’article 1231-7 du Code civil.

• Condamner in solidum Madame [B] [C] et Madame [B] [A] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire signifié préalablement et de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025.

A l’audience, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION, représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT et son avocat, a confirmé ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la créance arrêtée au 10 juin 2025 à la somme de 1113,67 euros.

Régulièrement assignées à personne et par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [C] [B] et Mme [A] [B] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentées à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [C] [B] et Mme [A] [B], assignées à personne et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentées à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Le juge des référés est donc compétent.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la validité de l’engagement de caution :

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, la demanderesse produit le cautionnement signé le 18 octobre 2024. Ce dernier contient toutes les mentions obligatoires précitées.

Dès lors, ce cautionnement apparaît conforme aux dispositions précitées en étant souligné que la caution régulièrement citée n’a pas comparu et n’a pas entendu faire connaître une contestation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause VIII intitulée « Clause résolutoire » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

En outre, le commandement de payer prévoit un délai de deux mois, soit un délai d’une durée supérieure à celui prévu par l’article 24 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, c’est-à-dire à la date de signature du bail comme à celle de délivrance du commandement de payer.

Il convient donc de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [C] [B] le 22 janvier 2025, impartissant à la locataire de régler sa dette dans un délai de deux mois.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant les délais impartis, aucun versement n’ayant été effectué par Mme [C] [B].

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mars 2025, conformément aux délais impartis par le commandement et à la demande présentée par la requérante.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion Mme [C] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par la locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 580 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner solidairement Mme [C] [B] et Mme [A] [B] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 23 mars 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Enfin, en application de l’article 24 I. 6° de la loi précitée, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. »

En l’espèce, la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 18 octobre 2024 prenant effet le 27 septembre 2024 ;

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 22 janvier 2025 ;

Le décompte de la créance arrêtée au 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Mme [C] [B] reste devoir à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION la somme de 1 113,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Mme [C] [B] et Mme [A] [B], non comparantes, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par ailleurs, le commandement de payer n’ayant pas été dénoncé à la caution, Mme [A] [B] ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard antérieurs à la présente décision.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Mme [C] [B] et Mme [A] [B] en sa qualité de caution, à payer à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT la somme de 1 113,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 juin 2025 échéance de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, Mme [C] [B] et Mme [A] [B] supporteront in solidum la charge des dépens.

Mme [C] [B] et Mme [A] [B] condamnées aux dépens, devront verser in solidum à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 23 mars 2025, la résiliation du contrat de bail conclu le 18 octobre 2024 et prenant effet le 27 septembre 2024, entre la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT et Mme [C] [B] portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] ;

ORDONNONS, à défaut pour Mme [C] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXONS à la somme de 580 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 mars 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [B] et Mme [A] [B] à payer à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT la somme provisionnelle de 1 113,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Mme [C] [B] et Mme [A] [B] à payer à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT la somme provisionnelle de 580 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 24 mars 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à Mme [C] [B] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS in solidum Mme [C] [B] et Mme [A] [B] à payer à la S.A.S. GLOBAL EXPLOITATION représentée par son mandataire la SAS UXCO MANAGEMENT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [C] [B] et Mme [A] [B] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des référés