TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 8]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00601

N° Portalis DBY2-W-B7J-H4MT

JUGEMENT du

1er juillet 2025

Minute n° 25/00640

[T] [L] épouse [A]

[J] [L]

C/

[K] [S]

[X] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [K] [S]

Mme [X] [O]

Préfecture du Maine et [Localité 14]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 1er juillet 2025,

après débats à l’audience du 06 Mai 2025, présidée par [T] BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [T] [L] épouse [A]

née le 19 juillet 1956 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [J] [L]

né le 09 août 1928 à [Localité 13] (ESPAGNE)

demeurant [Adresse 11]

[Localité 1] (ESPAGNE)

représentés par Maître Sophie BEUCHER, substituant Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [S]

né le 11 mars 1989 à [Localité 10] (CENTRAFRIQUE)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparant en personne,

Madame [X] [P] [I] [O]

née le 04 avril 1991

demeurant [Adresse 4],

[Localité 5]

comparante en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A], propriétaires du bien par dévolution successorale suite au décès de Madame [W] [M] épouse [L] le 27 mars 2014, ont, par contrat conclu sous seing privé le 20 octobre 2015, donné à bail d’habitation à Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O], un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 550,00 €, outre une provision sur charges de 70,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 550,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] ont fait délivrer à Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O], un commandement de payer la somme de 11.657,47 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux loués visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 21 février 2025 et 19 mars 2025, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] ont assigné Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail litigieux, intervenue de plein droit le 30 décembre 2024 et à tout le moins le 28 janvier 2025 ;

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O], et de tout occupant de leur chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et ce en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 30 décembre 2024, et à tout le moins le 28 janvier 2025, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] à payer à Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] :

▸ la somme de 13.225,91 € à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 31 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

▸ dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

▸ l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 1er février 2025, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux ;

▸ la somme de 600,00 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A], par l’intermédiaire de leur conseil, font part de leur accord pour la jonction des deux dossiers (25-00601 et 25-00602), enrôlés sur la même assignation.

Ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisant qu’aucun justificatif d’assurance n’a été produit et que l’arriéré locatif est de 12.762,87 €, au 5 mai 2025.

Ils soulignent que des règlements sont intervenus mais jamais à hauteur du montant du loyer.

Ils précisent qu’aucun justificatif d’assurance n’a été fourni.

S’agissant de la proposition de plan d’apurement, le conseil de Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] ajoute qu’il ne peut l’accepter n’ayant pas mandat en ce sens.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] ont comparu à l’audience en personne.

Monsieur [K] [S] indique qu’il a quitté le logement au mois de février 2024 et fournit au Tribunal sa nouvelle adresse.

Madame [X] [O] indique qu’elle occupe toujours le logement.

Elle reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Elle précise que la proposition de paiement à hauteur de 100,00 € par mois en sus du loyer a été rejetée par les bailleurs.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] font une proposition à l’audience du paiement de 250,00 € par mois en sus du loyer.

Monsieur [K] [S] souligne être en formation professionnelle et percevoir les sommes mensuelles de 756,00 € et 700,00 € et Madame [X] [O], quant à elle, a un travail en CDI et perçoit un salaire d’environ 1 550,00 € par mois.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] informent avoir déposé un dossier de surendettement qui a été validé par la commission de surendettement et s’engagent à en produire une copie au Tribunal.

Madame [X] [O] ajoute qu’elle a fait une demande de logement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [K] [S] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 19 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA JONCTION DES INSTANCES

Il résulte des dispositions des articles 367 et 368 du code de procédure civile que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt de bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

Les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les procédures enregistrées sous les numéros de RG 25/00601 et 25/00602, ayant le même objet, pour les instruire et les juger sous le numéro de RG 25/00601.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 28 novembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE DÉFAUT DE JUSTIFICATIF D’ASSURANCE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Il résulte des dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précitée que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement en date du 28 novembre 2024, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, faisait obligation aux locataires « d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte ».

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] n’ont pas produit le justificatif d’assurance dans le délai d’un mois pas plus qu’ils ne l’ont produit lors de l’audience.

Ainsi, la clause résolutoire insérée au contrat de bail est applicable.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] ont indiqué, lors de l’audience, avoir déposé un dossier de surendettement et, selon le diagnostic social et financier, déclaré recevable par la commission de surendettement le 19 mars 2025.

La date de recevabilité étant postérieure au délai légal suivant le commandement de payer et de justifier de l’assurance, la décision de recevabilité est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, le Tribunal ne peut que constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de justificatif d’assurance dans le délai d’un mois à compter du commandement du 28 novembre 2024 et ordonner l’expulsion de Madame [X] [O], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2024.

Monsieur [K] [S] ayant déjà quitté le logement au mois de février 2024, il n’y a pas lieu de prononcer son expulsion.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] restaient devoir, à la date du commandement de payer, le 28 novembre 2024, la somme de 11.567,47 € et le 5 mai 2025 celle de 12.762,87 €.

La dette est fondée en son principe en vertu du contrat de bail.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] ayant reconnu à l’audience le montant de la dette, seront condamnés solidairement, conformément à l’article 2.16 des conditions générales du contrat de bail à payer la somme de 12.762,87 € au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O], d’une part, ont indiqué, lors de l’audience, avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable par la commission de surendettement, selon le diagnostic social et financier, le 19 mars 2025, d’autre part, ont proposé un plan d’apurement de l’arriéré locatif à hauteur de 250,00 € par mois en sus du loyer courant.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O], d’une part, les versements effectués depuis le commandement de payer étant inférieurs au montant résiduel du loyer, d’autre part, le plan d’apurement proposé de 250,00 € mensuels en sus du loyer ne permettant pas de solder l’arriéré locatif dans le délai légal de 36 mois.

En outre, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] n’ont pas fait part de leur accord pour l’octroi d’un délai de paiement.

Il convient de préciser qu’un dossier de surendettement étant en cours d’instruction, les décisions de la commission de surendettement pourront se substituer à la présente décision de condamnation au paiement de l’intégralité de la dette locative.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Madame [X] [O] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 29 décembre 2024, cause par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en la condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 637,48 € mensuels, outre une provision sur charges de 70,00 €.

Par conséquent, Madame [X] [O] sera condamnée à verser à Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux, révisable, égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 5 mai 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 12.762,87 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] supporteront solidairement la charge des entiers dépens de la présente procédure.

Compte des démarches judiciaires qu’ont dû engager les bailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O], solidairement, à leur payer la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéro de RG 25/00601 et 25/00602 sous le numéro de RG 25/00601 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2015, entre Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A], d’une part, et Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 29 décembre 2024 ;

ORDONNE à Madame [X] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [S] ayant déjà quitté les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Madame [X] [O], solidairement avec Monsieur [K] [S] à payer à Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] la somme de Douze Mille Sept Cent Soixante-Deux Euros Quatre-Vingt-Sept (12.762,87 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 29 décembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Douze Mille Sept Cent Soixante-Deux Euros Quatre-vingt-Sept (12.762,87 €) au 5 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] solidairement aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] et Madame [X] [O] solidairement à payer à Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] épouse [A] la somme de Six Cents Euros (600,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, La Juge,