TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00926

N° Portalis DBY2-W-B7J-H6K3

ORDONNANCE du

02 Décembre 2025

Minute n°

[H] [W]

C/

[L] [R]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Charlotte MOUSSEAU

Copie conforme

M^e Ouseynou MBENGUE

M. [L] [R]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

____________________________________________________________

Rendue par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 02 Décembre 2025,

après débats à l’audience des référés du 09 Septembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [W]

né le 6 juin 1993 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Ouseynou MBENGUE, avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Charlotte MOUSSEAU (SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU), avocat au barreau de BORDEAUX (33)

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne,

FAITS PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [H] [W] a, par contrat conclu sous seing privé le 13 décembre 2024, à effet du 21 décembre 2024, donné à bail d’habitation à Monsieur [L] [R] un appartement situé [Adresse 4], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 441,48 €, outre une provision sur charges de 52,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 441,48 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, Monsieur [H] [W] a fait délivrer à Monsieur [L] [R] un commandement de payer la somme de 2.086,76 € au titre des loyers et charges impayés au 12 février 2025.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, Monsieur [H] [W] a fait assigner en référé Monsieur [L] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail d’habitation, à effet du 4 avril 2025, par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [R] et de toute personne présente de son chef, avec, au besoin,le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le Tribunal ;

▸ condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [R] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [H] [W] une somme de 2 750,40 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 17 avril 2025 ;

▸ condamner à titre provisionnel Monsieur [L] [R] au paiement, à compter du 1er mai 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

▸ condamner Monsieur [L] [R] à payer à Monsieur [H] [W] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Monsieur [L] [R] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d’exécution du titre obtenu et ce, jusqu’au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [W], par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes.

Il expose qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement du loyer.

Il note que la procédure est en référé car les conditions du référé sont remplies.

Il ajoute qu’il s’oppose à la demande de délai de paiement, compte tenu, d’une part, de l’absence de réelle volonté de reprise des paiements, d’autre part, du manque de fiabilité du plan d’apurement proposé.

Monsieur [L] [R] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît n’avoir rien payé depuis le commandement de payer.

Il explique avoir eu des difficultés car il était en arrêt de travail et avoir repris en qualité d’auto-entrepreneur dans le domaine de la fibre optique depuis le mois de juin 2025, et percevoir entre 2.500 et 3.500,00 € par mois.

Il reconnaît avoir d’autres dettes mais être en capacité de proposer un plan à hauteur de 700,00 € par mois en sus du loyer.

Le Juge autorise Monsieur [H] [W] à produire, sous un délai de 15 jours, un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, « dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal Judiciaire ou le Juge du Contentieux de la Protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

En l’espèce, aucune contestation n’a été soulevée par Monsieur [L] [R], notamment quant à l’arriéré locatif.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Monsieur [H] [W] justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 février 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [H] [W] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [H] [W] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 2 septembre 2025, comme autorisé lors de l’audience, démontrant que Monsieur [L] [R] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 20 février 2025, la somme de 2 086,76 € et le 2 septembre 2025 celle de 5 272,80 € incluant l’échéance du mois de septembre 2025, de laquelle il convient de déduire 136,15 € (commandement de payer) et 25,01 € (notification), compris dans les dépens, soit un total de 5 111,64 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [L] [R], ayant reconnu à l’audience ne rien avoir payé depuis le commandement de payer, sera condamné à payer la somme de 5 111,64 € au titre de l’arriéré locatif.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 20 février 2025 pour la somme en principal de 2 086,76 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai légal et visé dans la clause résolutoire, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, le solde dû au 4 avril 2025 s’élevant à 2 559,24 €, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 avril 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [R], compte tenu, d’une part, de l’absence totale de paiement depuis le mois de mars 2025, d’autre part du manque de fiabilité de sa proposition de plan d’apurement aucun document à l’appui de ses dires n’étant fourni.

En outre, le bailleur est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [R], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [L] [R] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 4 avril 2025, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [L] [R] sera condamné à verser à Monsieur [H] [W] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 441,48 €, outre une provision sur charges de 52,00 € et de TOM de 9,00 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 5.111,64 € au 2 septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d’assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d’exécution du titre obtenu et ce, jusqu’au départ effectif du locataire et/ou au complet règlement de la dette.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [H] [W], l’équité commande de condamner Monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 13 décembre 2024 entre Monsieur [H] [W], d’une part, et Monsieur [L] [R], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [L] [R] à compter du 4 avril 2025 ;

ORDONNONS à Monsieur [L] [R] de libérer les locaux et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [W] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à payer à Monsieur [H] [W] la somme de Cinq Mille Cent Onze Euros Soixante-Quatre (5.111,64 €), au titre des loyers et charges impayés, et indemnités d’occupation suivant un décompte arrêté au 2 septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à verser à Monsieur [H] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 avril 2025 et ce

jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant de Cinq Mille Cent Onze Euros Soixante-Quatre (5.111,64 €) ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à verser à Monsieur [H] [W] la somme de Mille Euros (1.000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS qu’une copie de cette décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,