Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 2 février 2026, n° 25/00998

TJ Angers 2 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation de plein droit du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Madame [D] [N] en raison de son occupation illégale des lieux depuis la résiliation du bail.
Accepté
Reconnaissance de la dette
La cour a condamné Madame [D] [N] à payer la somme due, ayant reconnu la dette lors de l'audience.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a condamné Madame [D] [N] à payer une indemnité au titre des frais exposés, tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 2 févr. 2026, n° 25/00998
Numéro(s) :	25/00998
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre LAUGERY
Cabinet(s) :	LEXCAP
Parties :	La S.C.I. [ Q ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00998

N° Portalis DBY2-W-B7J-H62Y

JUGEMENT du

02 Février 2026

Minute n° 26/00112

S.C.I. [Q]

[D] [N]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

Mme [D] [N]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 02 Février 2026,

après débats à l’audience du 04 Novembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Q]

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 490 492 451

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [D] [N]

née le 28 Novembre 1988 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) [Q] a, par contrat conclu sous seing privé le 7 décembre 2020, à effet du 1er décembre 2020, donné à bail d’habitation à Madame [D] [N], un appartement situé [Adresse 3] à ANGERS (49 100), moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 420,00 €, outre une provision sur charges de 30,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 360,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, la SCI [Q] a fait délivrer à Madame [D] [N] un commandement de payer la somme de 3 150,00 € au titre de l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 26 mai 2025, la SCI [Q] a assigné Madame [D] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ dire et juger la SCI [Q] recevable et bien fondée en ses demandes ;

▸ constater la résiliation du bail litigieux, intervenue de plein droit le 7 avril 2025,

subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion de Madame [D] [N] et de tout occupant de son chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 7 avril 2025, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

▸ condamner Madame [D] [N] à payer à la SCI [Q] :

• la somme de 3 114,00 €, à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

• l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 11 avril 2025 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,

• la somme de 1 500,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens ;

▸ rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 novembre 2025.

A cette audience, la SCI [Q], par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes.

Elle précise que l’arriéré locatif est de 3 347,00 €, au 1er novembre 2025.

Elle souligne que Madame [D] [N] a repris le paiement du loyer depuis le mois de mars 2025, à l’exception de celui du mois d’octobre 2025 pour lequel elle a versé la somme de 199,00 € au lieu de celle de 450,00 €.

Elle ajoute qu’elle suggère à Madame [D] [N], si elle souhaite quitter le logement prochainement, comme elle l’a indiqué, de contacter le gestionnaire du logement afin de convenir d’une date de libération des lieux.

Madame [D] [N] a comparu à l’audience en personne.

Elle reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Elle indique qu’elle comptait sur le versement de la somme de 300,00 € de la part de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) au titre de l’APL, ce qui n’est pas encore en place.

Elle souligne être actuellement en formation pour réorientation professionnelle, dont elle assume le paiement, étant en deuxième année, et percevoir la somme de 500,00 € au titre du RSA et celle de 200,00 € au titre de la prime d’activité.

Elle précise qu’elle souhaite quitter le logement afin de ne pas augmenter sa dette.

Elle ajoute que si elle quitte le logement prochainement elle sera hébergée par une amie et qu’il conviendra de lui adresser le jugement à intervenir à l’adresse de l’ADIL qui l’accompagne dans ses démarches et dont elle produit l’attestation.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Madame [D] [N] a repris le paiement de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI [Q] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 7 février 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 septembre 2025.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI [Q] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI [Q] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025, démontrant que Madame [D] [N] restait devoir la somme de 3 347,00 € à cette date, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Madame [D] [N] ayant reconnu devoir le montant sollicité, lors de l’audience, sera condamnée à payer la somme de 3 347,00 € au titre de l’arriéré locatif au 31 octobre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 6 février 2025 pour la somme en principal de 3 150,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif était de 3 564,00 au 7 avril 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Madame [D] [N] a, lors de l’audience, indiqué que, compte tenu de ses ressources actuelles, elle souhaitait quitter le logement dès que possible afin de ne pas aggraver sa situation financière.

Par conséquent, bien que Madame [D] [N] ait repris le paiement de son loyer depuis plusieurs mois, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [N], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 7 avril 2025.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Madame [D] [N] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 7 avril 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en la condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 7 avril 2025, soit la somme actuelle de 450,00 €.

Par conséquent, Madame [D] [N] sera condamnée à verser à la SCI [Q] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux, révisable dans les conditions du contrat de bail, égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 7 avril 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 450,00 €, incluant une provision sur charges, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 3 347,00 € au 31 octobre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Conformément à l’article 1343- 2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la SCI [Q] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 3 347,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [D] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI [Q], l’équité commande de condamner Madame [D] [N] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier

ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2020, entre la SCI [Q], d’une part, et Madame [D] [N], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à ANGERS (49 100) sont réunies à la date du 7 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 7 avril 2025 ;

ORDONNE à Madame [D] [N] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Q] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la SCI [Q] la somme de Trois Mille Trois Cent Quarante-Sept Euros (3 347,00 €), au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, arrêtée au 31 octobre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la SCI [Q] une indemnité mensuelle d’occupation révisable, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Quatre Cent Cinquante Euros (450,00 €), charges comprises à compter du 7 avril 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Trois Mille Trois Cent Quarante-Sept Euros (3 347,00 €), incluant l’échéance du mois de novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [D] [N] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Madame [D] [N] à payer à la SCI [Q] la somme de Mille Euros (1 000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,