TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01585 – N° Portalis DBY2-W-B7J-ICQ6

JUGEMENT du

22 Janvier 2026

Minute n° 26/00100

E.P.I.C. MELDOMYS

C/

[N] [O], [T] [K]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

MELDOMYS

Copie conforme

Mme [O]

M. [K]

Préfecture du Maine et [Localité 12]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 22 Janvier 2026

après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat MELDOMYS,

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 12] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 6] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [C] [V], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [N] [O]

née le 06 Novembre 1998 à [Localité 7]

demeurant : [Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 3]

non comparante

Monsieur [T] [K]

né le 13 Décembre 2001 à [Localité 9] (TAHITI)

demeurant : [Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 13 Avril 2023, L’office public de l’habitat MAINE ET [Localité 12] HABITAT devenu MELDOMYS a donné à bail à Mme [O] [N] et M. [K] [T] (le locataire) un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 532.12 euros, outre les provisions sur charges.

Le 25 Mars 2024, l’office public de l’habitat MELDOMYS a fait délivrer à Mme [O] [N] et M. [K] [T] un commandement de payer la somme en principal de 1.377,93 euros au titre des loyers et charges impayés, lequel visait la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 aout 2025, l’office public de l’habitat MELDOMYS a fait assigner Mme [O] [N] et M. [K] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 26 mai 2024, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner solidairement Mme [O] [N] et M. [K] [T] à payer à MELDOMYS une somme de 1.660,05 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [N] et M. [K] [T], faute pour les locataires d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L412-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 8] Publique ;

— condamner solidairement Mme [O] [N] et M. [K] [T] aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

— voir prononcer ou constater l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

À l’audience du 16 octobre 2025, l’office public de l’habitat MELDOMYS a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué s’opposer à l’octroi de délais suspensifs dans la mesure où le paiement des loyers courants n’a pas été repris. Il a précisé qu’il avait dénoncé le moratoire ordonné par la Commission de Surendettement des particuliers de Maine et [Localité 12] puisque le paiement des loyers courants n’était pas assuré.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Mme [O] [N] régulièrement citée par acte de Commissaire de Justice remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ a pas comparu et n’a pas été représentée.

M. [K] [T] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 50.00 euros en plus du loyer courant en faisant état d’une situation de surendettement ayant conduit à une décision ordonnant un moratoire de la Commission de Surendettement des particuliers de Maine et [Localité 12].

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, L’office public de l’habitat MELDOMYS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives par courrier recommandé distribué le 21 mars 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 12] par la voie électronique le 19 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’office public de l’habitat MELDOMYS que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [O] [N] et M. [K] [T], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 25 Mars 2024 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS conformément aux dispositions applicables à la date de la signification.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 mai 2024.

Les locataires ont été déclarés recevables dans leur situation de surendettement le 26 juillet 2024, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

S’il est exact que les locataires ont bénéficié de mesures imposées par la Commission de Surendettement des particuliers de Maine et [Localité 12] en date du 27 janvier 2025, soit postérieurement à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, lesquelles mesures ordonnaient notamment un moratoire de 24 mois sur la dette de loyer déclarée pour un montant de 3.053,94 euros, le bailleur justifie avoir dénoncé ce moratoire le 30 juillet 2025 puisque la dette s’aggravait en raison de l’absence de paiement des loyers et charges courants par les locataires.

L’action en résiliation de bail et paiement est dès lors recevable.

Mme [O] [N] et M. [K] [T] sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner solidairement Mme [O] [N] et M. [K] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’office public de l’habitat MELDOMYS réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 15 octobre 2025 mensualité de septembre comprise, prouvant ainsi les obligations dont il est demandé l’exécution.

Mme [O] [N] et M. [K] [T] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allèguent avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner solidairement Mme [O] [N] et M. [K] [T] à payer à l’office public de l’habitat MELDOMYS la somme de quatre mille trois cent soixante dix euros et deux centimes (4.370,02), selon décompte du 15 octobre 2025 mensualité de septembre comprise assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce les locataires ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte du diagnostic social et financier que Mme [O] [N] travaille à mi temps en CDI mais doit passer à temps plein et que M. [K] [T] est sans emploi. Il a d’autres dettes.

Au vu de ces éléments, leur proposition faite à l’audience de s’acquitter de la dette par le versement mensuel de la somme de 50.00 euros par mois apparaît adaptée.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser les locataires à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [O] [N] et M. [K] [T] supporteront solidairement la charge des dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 13 Avril 2023 entre L’office public de l’habitat MELDOMYS et Mme [O] [N] et M. [K] [T] à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [O] [N] et M. [K] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 5], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [N] et M. [K] [T] à verser à l’office public de l’habitat MELDOMYS, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [N] et M. [K] [T] à payer à L’office public de l’habitat MELDOMYS la somme de quatre mille trois cent soixante dix euros et deux centimes (4.370,02) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 15 octobre 2025 mensualité de septembre comprise assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [O] [N] et M. [K] [T] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 50.00 euros, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible par le bailleur ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat MELDOMYS et Mme [O] [N] et M. [K] [T] de leurs autres demandes.

CONDAMNE solidairement Mme [O] [N] et M. [K] [T] aux dépens comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le Greffier Le Juge